Второй раунд высотной дуэли
02.09.2008 17:36
Утверждение Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга должно было состояться три года назад. После пересмотра Генплана дискуссия пошла по второму кругу. Так случилось, что ей предшествовал скандал вокруг нового здания Товарно-фондовой биржи с последующим заседанием Совета по культурному наследию, которое в общественных деятелей вселило надежду и восторг, а во многих застройщиков – растерянность и раздражение. Дальнейшая дискуссия вокруг вопроса о предельно допустимой высотности приобрела некий отдельный статус, отодвигая все прочие аспекты развития города — от функционального назначения территорий и объектов до всех прочих элементов градостроительной эстетики - куда-то в сторону.
- Градсовета здесь не стояло
- С обсуждением высотного регламента в рамках публичных слушаний по Правилам землепользования и застройки что-то произошло. Что-то, напоминающее известный анекдот про Чебурашку, который попросил в магазине наковырять ему килограмм изюма из хлебобулочных изделий, а затем, попробовав, предложил заковырять все это обратно.
- Нет, никаких эксцессов не возникло: ни в одном из трети районов города, где жителей подробно ознакомили с планами градостроителей, не приходилось вызывать стражей порядка, чтобы остужать "горячие головы". Но тем не менее на прошлой неделе случился некий необъявленный, но очевидный перелом.
- В первых четырех по алфавитному порядку районах проектировщики 1-й мастерской НИПЦ Генплана, которым Комитет по градостроительству и архитектуре поручил систематизировать и окончательно откорректировать высотный регламент, представляли общественности собственные предложения по внесению изменений в ныне действующую схему высотного регулирования, утвержденную Постановлением N1731 Правительства Санкт-Петербурга и включенную в проект ПЗЗ. Жители Адмиралтейского, Василеостровского, Выборгского и Калининского районов, равно как и заинтересованные представители компаний-инвесторов, смогли убедиться в том, что инициативы мастерской существенно расходятся с Постановлением в сторону понижения застройки. Когда буква "К" алфавитного списка районов стала приближаться к наиболее конфликтному Красногвардейскому, экспозиция, представляемая разработчиками в виде серии карт города и района, внезапно "обеднела" на одну карту. Начиная с 25 августа карты с предложениями 1-й мастерской, так и озаглавленные - "Предложения к схеме градостроительных регламентов в части предельной высотности зданий и сооружений на территории N-ого района", без каких-либо объяснений исчезли из экспозиции. Заметили это исчезновение, помимо прессы, лишь особо активные общественники, посещающие все слушания подряд. И естественно, сделали вывод о том, что в градостроительном ведомстве случилась некая переоценка ценностей.
- Нельзя сказать, чтобы проектировщики, равно как и чиновники КГА, были готовы к комментариям. Общий смысл туманных реплик, которые удавалось от них получить, сводился к тому, что в пятницу, 22 августа, на площади Ломоносова 2, имела место многочасовая дискуссия ранее созданной экспертной группы, которую возглавляет глава Союза архитекторов Владимир Попов, с откуда-то прибывшими юристами. Специалисты по законодательству, как утверждается, популярно разъяснили как экспертной группе, так и проектировщикам высотного регламента, что
- а) карты, озаглавленные "Предложения", не отражают ровно ничего, кроме персонального мнения сотрудников одной из многих петербургских мастерских одного из нескольких институтов,
- б) что в Градостроительном кодексе вообще не упоминается такое понятие, как Градсовет, а полномочия по утверждению проектов, выходящих за пределы установленных параметров высотности, решается городской Комиссией по землепользованию и застройке. В которую проектировщики вообще не входят, а из всего архитектурного сообщества представлен лишь председатель КГА. Точка.
- Из вышеприведенных аргументов неминуемо следует, что слова, сказанные губернатором города на "историческом" заседании Совета по культурному наследию 17 июля о решающей роли Градостроительного совета в установлении высотных параметров, с позиции федерального законодательства, тоже являются не более чем ее личной точкой зрения, которая ни к чему никого формально не обязывает.
- Поскольку никаких других внятных объяснений со стороны органов власти в наличии не имеется, оставалось предположить, что с этими органами власти случилось ровно то же, что и три года назад, когда уже готовый Генплан с уже готовым проектом ПЗЗ пришлось коренным образом переделывать. То есть в городском сообществе нарушился тот баланс интересов, о важности которого настоятельно, хотя и неконкретно, не раз напоминал главный архитектор города. Можно спорить о том, кто именно был в данном случае поставлен на место: то ли проектировщики, то ли руководство КГА вместе к КГИОП (как известно, этот комитет, в лице зампредседателя Алексея Комлева, предлагал особенно жесткие ограничения предельных высот), то ли более высокие городские инстанции. Печальная определенность состоит в том, что весьма существенный для развития города вопрос вновь решается непрозрачным способом, что иные способы согласования интересов так и не разработаны - хотя сам опыт вынужденной переработки Генплана и ПЗЗ это как раз предполагал.
- Головокружение от успехов-2
- Свою позицию по допустимой высотности застройки Санкт-Петербурга руководитель 1-й мастерской НИПц Генплана Борис Николащенко, вообще говоря, никогда не скрывал. Еще в ноябре 2005 года проектировщик без особых сантиментов предложил представителям "Газпромнефти" в ходе обсуждения проекта "Охта-Центра" "успокоиться" и выбрать для своих планов не место слияния Охты с Невой напротив Смольного, а одно из многих удобных - в том числе и по части транспортной инфраструктуры - место на окраине мегаполиса. На заседании Градостроительного совета по высотному регламенту 18 августа (к этому времени состоялись слушания лишь в Адмиралтейском районе) Борис Николащенко высказал одно из своих основополагающих предложений. Оно состояло в том, что высота фоновой застройки вне пределов объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга не должна превышать 75 метров. Между тем, Постановление N1731 не устанавливает предельной высотности на значительной части городскихтерриторий, причем многие из таких территорий непосредственно приближены к центру: так, в Кировском районе верхний предел высотности "исчезает" в зоне деловой застройки, начиная от уровня южной границы Екатерингофского парка.
Кроме того, на тех территориях, где сложилась пусть и не отнесенная к охраняемому ландшафту центра, но тем не менее исторически сложившаяся застройка — в "сталинской" части района Автово, в послевоенных кварталах Удельной, в малоэтажном обрамлении Суздальских озер мастерская предложила ограничить предельную высотность на уровне существующих строений. То же касалось набережных Невы в пределах исторического ландшафта, а также вблизи изолированных объектов культурного наследия, где мастерская ввела аббревиатуру СТСГ - сохранение территории в существующих габаритах.
Но и этим инициативы мастерской не ограничивались. На картах под титулом "Предложения" во всех зонах высотного регулирования города отсутствовал параметр предельной высоты доминанты. Это предлагаемое нововведение, как можно было догадаться, соответствовало точке зрения Б.Николащенко и А.Комлева о доминанте "как классе". Вкратце она состоит в том, что число доминант и их расположение должно быть оговорено отдельным документом. Как сформулировал свою позицию А.Комлев еще при обсуждении проекта "Невская ратуша", доминанта - это не то место, которое видно, а то, которое достойно внимания, и ее существование должно быть функционально оправдано, как было оправдано в XIX веке возвышение храмов, дворцов и театров над фоновой застройкой. Соответственно, как сейчас уточняет замглавы КГИОП, чем значительнее функциональная роль доминанты и соответственно, ее высота, тем более массовым должен быть и уровень публичного обсуждения.
- С этим тезисом вполне согласовывалось предложение Бориса Николащенко об исключении из ПЗЗ всех так называемых "кластерных зон", или зон 8 высотного регулирования, специально предусмотренных для размещения доминант районного уровня. Более того, глава 1-й мастерской НИПЦ Генплана считал возможным в 1-4 зонах, самых близких к объединенной охранной зоне, избавиться не только от параметра доминанты, но и от предусмотренной для этих зон Постановлением N1731 "третьей цифры", обозначающей предельную высоту внутриквартальных строений.
- Вряд ли руководитель мастерской намеренно ставил свой целью обрушить на головы КГА коллективный гнев застройщиков, равно как и работающих с ними архитекторов и юристов. Скорее можно предположить тот же самый феномен, который был предметом дискуссии на вышеупомянутом заседании Совета по культурному наследию, но только наоборот - феномен головокружения от успехов.
- Два мира - две застройки
- Любопытно, что кулуарное противостояние в городском сообществе вокруг высотного регламента совпало по времени с публичным высказыванием зарубежными гостями нашего города полярных точек зрения на проблему. Так, руководитель проекта крупнейшей в мире сталелитейной корпорации Arcelor Mittal Оливер Хечлер считает, что в Санкт-Петербурге необходимо строить небоскребы, рассказывая об опыте подобного строительства в Шанхае. При этом он привел веский аргумент о возможности значительной экономии средств при высотном строительстве не только за счет земли, но и за счет технологии возведения зданий, которые компания строит из горячекатанных металлических конструкций, производимых на приобретенной Arcelor в 2006 году украинской "Криворожстали".
- В свою очередь, руководитель Бюро наблюдения над сохранением исторического наследия Вашингтона Терш Боусберг, ссылаясь на опыт американской столицы и сопоставляя значение и историю возникновения двух городов, возникших в одном веке и строившихся по заранее составленному плану, согласен с позицией петербургского КГИОП о необходимости охраны городского ландшафта независимо от желания инвесторов. На одном из заседаний Градсовета Борис Николащенко также сопоставлял Петербург и Вашингтон - напоминая, впрочем, что наш город старше, а его наследие ценнее.
- Вопрос о том, по какому сценарию будет развиваться Петербург - по вашингтонскому или шанхайскому - явно будет предметом весьма жесткой пикировки еще не раз. Между тем наш город отличается от обоих предлагаемых аналогов. Как известно, Вашингтон ограничен территорией Колумбийского округа, территория которого еще более строго неизменна, чем высотность строений в американской
- столице, и составляет 177 кв.км. Любой посетитель центральной части Вашингтона не может не обратить внимания на 150-метровые высотки, вздымающиеся на южном берегу достаточно узкой по сравнению с Невой реки Потомак. По капризу американского территориального деления, не менявшегося со времен Гражданской войны, этот район города под названием Арлингтон, куда можно добраться по городским расценкам на метро, находится в штате Вирджиния, а на решения властей этого штата District of Columbia никак воздействовать не может - хотя такие попытки и производились. На более значительном расстоянии, но также в пределах видимости, поднимаются на еще большие высоты "башни" ближайших северных пригородов, относящихся, в свою очередь, к штату Мэриленд. По своей функции, по закономерностям возникновения, по притяжению к рабочим местам эти пригороды, население которых в 8 раз превышает саму столицу, фактически составляют часть мощного конгломерата Washington Metropolitan Area.
- К этому можно добавить, что высотность зданий в пределах Washington D.C. Исторически определялась, как подтверждает Т.Боусберг, не высотой Капитолия, а шириной городских улиц, которая существенно не менялась за прошедшее столетие, особенно в охранной зоне, составляющей 15% территории города. Широких шоссе, которые по этому неписаному закону допускали бы большую высотность, в Washington D.C. нет. Нет и магистралей непрерывного грузового движения, ибо город и раньше не был промышленным центром, а в постиндустриальную эру аутсорсинга не является таковым и подавно.
- Что касается Шанхая, то этот древний город, по которому прошлось больше революций, чем по Санкт-Петербургу, напротив, не был ограничен территориальными пределами, чему способствовало еще имперское законодательство Китая, ограничившее число городов страны строго установленным максимумом 1460. А сегодня самый крупный мегаполис Китая знаменит не только высотой зданий, но и изобилием первоклассных дорог и путепроводов. Консервировать кварталы 1950-х годов здесь никому в голову не приходит - и город не так устроен, и те времена ни с чем ностальгическим не ассоциируются. О том, почему городское сообщество здесь не разделено на полярные составные части, можно легко догадаться: город развивается в рамках единого государственного планирования, с которым спорить можно разве что в рамках съезда партии. Как рассказывал гендиректор "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков, бурно развивающийся бизнес здесь подчинен строжайшему
- порядку, вплоть до персональной ответственности строителей конкретной бригады за качество трех квадратных метров отдельно взятого дома от первого этажа до сто первого.
- Не метром единым
- Хочется нам того или нет, по придется исходить не из сопоставления несопоставимого, а из индивидуальности Петербурга и его потребностей. У нас тоже есть границы, но они несравнимо шире вашингтонских; у нас совершенно не освоено - в отличие от Шанхая - подземное пространство, для чего возможностей в центре города по геологическим причинам мало, зато на ближней периферии - предостаточно. Что же касается высот, то мы к ним не настолько принуждены, как кишащий населением Китай, а цены на землю у нас все же не настолько высоки, как в Арлингтоне, превратившимся в каменные джунгли.
- Можно понять мотивы проектировщиков, предлагающих ликвидировать параметр предельной высоты внутриквартальных строений: в историческом центре превышение внутриквартальных зданий в старом Петербурге, в отличие от Москвы, не было принято. Однако современная застройка, к которой отнесены значительные территории зон 3-4, имеет иные законы архитектурной гармонии. Любой житель Купчино или Дачного согласится с тем, что будь здесь все дома одинаково пятиэтажными, гармония вылилась бы просто в смертную тоску. Еще специалисты ГДР доказывали, что в одинаковой современной застройке на порядок выше уличная преступность - что доказывает и ныне известные всему миру самоназвания бандитских группировок, произведенные от имен самых унылых пригородов Москвы.
- Даже без учета предложений, представленных 1-й мастерской Генплана, ныне действующие ограничения высотного регламента оправданы не везде. В частности, ограничения, установленные для "сталинского" Автово, почему-то распространяются и на "хрущевки" улиц Червонного Казачества и Примакова, хотя высотные строения на этой территории - разумеется, не в виде спичечных коробок - внесли бы новые, более живые акценты в местную панораму. Для примера можно привести неоклассическую доминанту, возведенную компанией "Интеко" в московском микрорайоне "Сокол": она стала именно тем, на что хочется посмотреть, в том числе и снизу вверх, и сегодня трудно представить себе "Сокол" без этого абсолютно гармонического - в том числе и геометрически - архитектурного завершения.
- Что же касается центра, то здесь нельзя не вспомнить реплику губернатора при виде проекта нового здания Арбитражного суда на улице Якубовича: "Что это здесь торчит?" Такого вопроса не возникает при взгляде на другие доминирующие строения, возникшие во внутриквартальных лакунах на Суворовском проспекте, на Таврической, на Гангутской, на Карповке, на улице Профессора Попова. Дело не в количестве метров, а в гармонии нового строения с окружающимся - в его тактичности (к сожалению, этот термин используется недостаточно часто даже в узкопрофессиональном сообществе). Если сопоставить многие архитектурные решения, изобретательно внедренные в старых кварталах Петербурга, с аналогичными адаптациями в Вашингтоне, то побледнеет как раз Вашингтон, где от здания в зоне охраняемой панорамы при реконструкции, судя по экспозиции Боусберга, чаще всего остается только фасад, а воссоздание силуэта в первоначальном виде просто не применяется.
- Что, кстати, раздражает вашингтонскую общественность - на порядок более "зубастую", чем наша - так это памятники корпоративному самолюбию. Сегодня их головы никнут по известным кризисным причинам, но и нашим самолюбцам есть смысл вспомнить рекламу банка "Империал", зря топорщившуюся сединами "всемирной истории": деловая фортуна в наших весях не менее капризна и дает повод для суеверий. Суждения А.Комлева о предназначении доминант, в самом деле, дают повод для размышлений не только о высотах и объемах и даже не только об эстетике и этике, но и о смысловом содержании архитектурных форм. Сама жизнь по-новому ставит перед нами испытанные историей смыслы. И может быть, вздымающийся над прямоугольниками Веселого поселка силуэт церкви Святого Петра, с ее лапидарными оборонительными формами владимирского стиля, неожиданно вступая в резонанс с ветрами времени, расставит новые акценты в том споре, которому пока не видно конца.
- Константин Черемных
Подписывайтесь на нас:
31.01.2006 16:42
Актуальность проблемы безопасности объектов коммерческой недвижимости приобретает особую остроту после чрезвычайных событий, возникающих на данных объектах. После пожара в одном из бизнес-центров Владивостока государственная противопожарная служба будет проводить проверки на объектах коммерческой недвижимости во всех регионах страны. Инспекции бизнес-центров Санкт-Петербурга начнутся на этой неделе.По мнению экспертов, количество бизнес-центров в Северной столице с каждым годом будет только увеличиваться. В 2006 году спрос на помещения в офисных центрах будет по-прежнему расти. Специалисты отмечают, что спрос на рынке аренды площадей в офисных центрах превышает предложение, все построенные в прошлом году бизнес-центры на сегодняшний момент практически полностью заполнены. «Затоваривания» данного рынка в этом году не ожидается.
Рост платежеспособного спроса будет происходить и в секторе торгово-развлекательных центров. В соответствии с заявленными сроками окончания строительства новых торговых комплексов планируется, что в 2006 году будет сдано в эксплуатацию около 285 тыс. кв. метров торговых площадей.
Безопасность по правилам
Понятно, что чем больше объектов коммерческой недвижимости появляется в городе, тем серьезнее должно быть отношение к обеспечению их безопасности. Пожар в бизнес-центре Владивостока заставил всерьез задуматься о проблеме противопожарной безопасности в офисных и торговых комплексах.
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
Как рассказали в Управлении государственного противопожарного надзора МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе на Неве, к счастью, пока не открыта печальная статистика серьезных происшествий на объектах коммерческой недвижимости. Хотя нарушения мер противопожарной безопасности здесь все-таки имеются. По словам заместителя начальника отдела надзора за обеспечением пожарной безопасности на объектах градостроительной деятельности УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу Дениса Дегтерева, типичными нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации коммерческих объектов являются конструктивные изменения внутри зданий и перепланировка существующих помещений без надлежащего согласования с надзорными органами. Решетки на окнах или железные двери, установленные без разрешения пожарных, могут усложнить работу спасателей во время чрезвычайного происшествия. Кроме того, достаточно распространенным нарушением является сегодня беспорядочная парковка машин рядом с офисными зданиями, которая значительно затрудняет подъезд пожарной техники.
Трудности в процессе устранения пожаров могут быть связаны не только с нарушениями правил пожарной безопасности в процессе эксплуатации зданий, но и с организацией данного процесса в самих пожарных службах города. Известно, что одной из самых больших проблем при тушении пожаров является сложный доступ пожарной техники к помещениям, расположенным на верхних этажах высотных зданий.
Все дело в технике
Техника, имеющаяся в распоряжении городских пожарных служб, позволяет тушить пожары на высоте до 50 метров, в зданиях высотой до 16 этажей. Что же делать, если пожар случится в помещении, расположенном выше 16 этажа, до которого пожарные лестницы уже не достают? Как объяснил Денис Дегтерев, для таких случаев в городских пожарных службах предусмотрены специальные комплекты верхолазного оборудования, позволяющего проникать на верхние этажи зданий с крыши. В управлении городской противопожарной службы создано отдельное подразделение, в которое входят верхолазы, альпинисты и водолазы - специалисты, имеющие квалификацию для спасения людей в затрудненных условиях.
Возможности эвакуировать людей из высотных зданий с помощью вертолетов городские пожарные службы не имеют, потому что, во-первых, у них нет вертолетов, во вторых - на крышах наших зданий не строятся вертолетные площадки. Как сказали в УГПН МЧС России по Санкт-Петербургу, в городе предусмотрено только пять объектов, вблизи которых разрешено устройство вертолетных площадок. Это учреждения здравоохранения в разных районах города, в том числе детские больницы. Впрочем, сами пожарные говорят, что рассчитывать во время пожара на помощь, которая придет с вертолета, особо не стоит. Даже если на крыше здания есть специальная площадка, посадить вертолет на горящий объект все равно весьма проблематично из-за поднимающихся тепловых потоков, возникающих при пожаре.
По этой причине организации, занимающиеся эксплуатацией зданий повышенной пожарной опасности, должны стремиться заранее предусмотреть все возможные меры по эвакуации людей. В таких зданиях должны быть тщательно разработаны пути эвакуации, установлены системы, позволяющие устранить задымление на лестничных площадках, лифты для транспортировки пожарных отрядов.
Максимальная высота большинства петербургских бизнес-центров не превышает 10-11 этажей. Самыми высокими зданиями коммерческого назначения являются бизнес-центр «Прин» на улице Возрождения (15 этажей), бизнес-центр гостиницы «Советская» на Лермонтовском проспекте (18 этажей) и офисный центр «Радуга» на Кантемировской улице (24 этажа).
Как заверили нас в бизнес-центре «Радуга», вопросам обеспечения пожарной безопасности в одном из самых высоких нежилых зданий Петербурга уделяется особое внимание, так как объект относится к разряду зданий повышенной пожарной опасности. В каждом помещении этого здания установлены системы пожарной сигнализации и сплинкерного распыления воды, лифтовые холлы оборудованы системами дымоудаления, лестничные клетки - системами подпора воздуха, устраняющими задымление на лестницах. Компаниям-арендаторам строго предписано назначать сотрудников, ответственных за пожарную безопасность.
Безопасность на практике
В некоторых бизнес-центрах и торговых комплексах должность ответственного за выполнение противопожарной безопасности выделяется в отдельную штатную единицу. Так, например, в некоторых управляющих компаниях существует должность инспектора пожарной безопасности, в обязанности которого входит разработка регламентирующих документов, контроль за выполнением норм и правил противопожарной безопасности. Инспектор следит за наличием и исправностью огнетушителей в помещениях арендаторов, дает рекомендации по применению той или иной бытовой техники, использованию различных материалов для отделки офисных помещений, уборки здания и т.д. Кроме этого он отвечает за взаимодействие с пожарной инспекцией.
В случаях, когда масштаб бизнес-центра не предусматривает введение данной штатной единицы, обязанности ответственного за пожарную безопасность выполняет или представитель собственника здания, или представитель управляющей компании. В офисных и торговых центрах, обслуживаемых компанией «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» (торгово-офисный комплекс «Гулливер», ТРК «Желтый угол», бизнес-центр «Таймс» и др.), эти функции выполняют специалисты технической службы, а помогают им в этом работники охранной службы. «Технические специалисты отвечают за исправность и функционирование всех инженерных систем на объекте, а охранная структура во время отсутствия технических специалистов (ночью или в выходные дни) должна вовремя заметить возникновение экстренных ситуаций и вызвать соответствующие службы, - объяснила Светлана Маковецкая, главный инженер ЗАО «МТЛ. Эксплуатация недвижимости». - Мы считаем такой подход достаточно разумным и эффективным, потому что он позволяет предотвращать чрезвычайные ситуации и оперативно реагировать в случае их возникновения».
Дороже значит безопаснее?
Похожий порядок взаимодействия внутренних служб в вопросах безопасности действует практически на всех объектах коммерческой недвижимости. Однако вопросы выбора оборудования для систем противопожарной безопасности каждый бизнес центр решает по-своему. В данном случае большое значение играет класс бизнес-центра: чем выше уровень притязаний бизнес-центра, тем выше уровень систем безопасности, которые используются при его эксплуатации. Офисные центры класса А и В могут позволить себе устанавливать в своих зданиях самые современные системы противопожарной безопасности: сигнализации, реагирующие на задымление и повышение температуры в помещениях, системы видеонаблюдения, автоматические системы пожаротужения, сложные интеллектуальные системы, которые управляют всеми коммуникациями здания. При этом считается, что бизнес-центры более высокого класса обычно используют и более качественные материалы для отделки здания с точки зрения огнестойкости, например, огнестойкие двери лифтов.
Вообще, чем новее здание, тем больше оно соответствует последним правилам пожарной безопасности. В новых зданиях, построенных специально под объекты коммерческой недвижимости, лучше продумана схема выходов и путей перемещения по зданию, следовательно - в случае опасности из него будет проще выбраться. В идеале здания, прошедшие реконструкцию, тоже должны подвергнуться тщательной внутренней перестройке в соответствии с новым функциональным назначением объекта. В случае необходимости здесь должны строиться запасные входы, расширяться коридоры и т.д. Однако практика показывает, что реконструированные здания зачастую не отвечают всем требованиям современных бизнес-центров.
Чаще всего это здания бывших заводов, научно-исследовательских институтов, крупных производственных организаций. В катакомбах и запутанных коридорах такого рода зданий арендаторам офисных помещений несложно заблудиться не только в экстренной ситуации, но и в течение обычного трудового дня. Проблема нормального функционирования лифтов в большинстве подобных «бизнес-центров» также до сих пор не решена. Хотя все понимают, что правила пожарной безопасности создаются для сохранения здоровья и жизни людей вне зависимости от класса бизнес-центра, в котором эти люди работают. Любой объект коммерческой недвижимости может представлять угрозу, если в нем не уделяют надлежащего внимания противопожарной безопасности. И эта проблема касается не только эксплуатирующих служб и управляющих компаний, но и самих арендаторов офисных и торговых площадей, которые чаще всего становятся заложниками непредвиденных ситуаций.
Александра Тен
Подписывайтесь на нас:
23.01.2006 15:15
В ближайшее время молодые петербургские семьи, стоящие в городской очереди на получение жилья, смогут рассчитывать на серьезные льготы.В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» государство планирует компенсировать им до 40 % стоимости квартиры (от 25 до 30 % за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, 10% - за счет средств федерального бюджета), необходимых для внесения первоначального взноса. Оставшиеся 60-65% стоимости квартиры можно будет выплачивать в рассрочку в течение срока до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы - до 10 лет. Более того, если в семье родится ребенок, то долг в размере не менее 5% от цены квартиры спишут.
Сегодня в Петербурге поддержка молодых семей ведется в рамках городской программы «Молодежи - доступное жилье». По ней на поддержку могут рассчитывать одинокие молодые люди, являющиеся городскими очередниками, молодые семьи (если оба супруга не достигли 30 лет), в которых хотя бы один из супругов состоит на городской очереди, или неполные семьи с детьми, где отец или мать не достигли 30 лет и являются городскими очередниками. Для покупки квартиры эти люди должны внести наличными не менее 30 % стоимости квартиры. Оставшуюся сумму можно вносить равными долями сроком до 5 лет, а при участии в ссудонакоплении программы сроком до10 лет.
Для получения жилья необходимо обращаться в созданное при участии города некоммерческое партнерство «Центр по строительству жилья для молодежи». Оно имеет право на строительство и реконструкцию жилья в рамках программы, а также на приобретение его на конкурсной основе для участников программы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. После внесения 30 % стоимости жилья и подписания договора молодая семья может въезжать в квартиру. Получить право собственности на недвижимость можно только после выплаты всего долга. Как заявляют в Жилищном комитете, в настоящее время в установленном порядке письменно изъявили желание принять участие в программе более 2 500 потенциальных участников.
В данный момент программой также предусмотрено следующее. Для тех, кто не в состоянии одномоментно внести 30 % цены жилья, предусмотрена ссудосберегательная схема программы, позволяющая накопить первоначальный взнос в рамках программы и участвовать в ее мероприятиях в приоритетном порядке. Когда деньги будут накоплены, семья получит возможность вселиться в жилье. В данном случае рассрочка будет составлять не 5, а 10 лет.
Обе эти схемы реализуются при участии и за счет городских властей. Однако в ближайшее время может появиться возможность получить средства из федерального бюджета. Сегодня в стадии утверждения находится национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и его подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». По ней все тем же очередникам государство будет компенсировать до 40 % от стоимости жилья, и весьма приятный бонус - не менее 5 % цены квартиры за каждого родившегося ребенка в период участия семьи в программе. Пока реальные финансовые лимиты под данную финансовую схему не выделены. Но произойти это может уже в ближайшее время.
В Петербурге есть льготы и для очередников, которые не относятся к категории молодежи. Такие люди могут получить субсидии до 35 % от стоимости жилья в обмен на снятие с очереди. В рамках данной схемы можно покупать квартиру только на вторичном рынке и искать ее приходится самостоятельно. Программа предполагает, что размер субсидии зависит от количества членов семьи и срока нахождения в очереди. Правда, получить эту субсидию можно, только имея собственные наличные деньги и согласие коммерческого банка на выдачу ипотечного кредита. Размер кредита должен быть не менее 10 % от стоимости квартиры. При этом субсидия не может быть больше той суммы, которую очередник внесет наличными. Данная программа действует с III квартала 2004 года. В 2005 году помощь получили 306 семей. 247 из них успели купить квартиру и получить деньги из бюджета. Остальные пока подыскивают жилье на вторичном рынке. По данным Жилищного комитета, средний размер субсидии составляет 440 тыс. рублей.
Григорий Песков
Подписывайтесь на нас: