Второй раунд высотной дуэли
Утверждение Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга должно было состояться три года назад. После пересмотра Генплана дискуссия пошла по второму кругу. Так случилось, что ей предшествовал скандал вокруг нового здания Товарно-фондовой биржи с последующим заседанием Совета по культурному наследию, которое в общественных деятелей вселило надежду и восторг, а во многих застройщиков – растерянность и раздражение. Дальнейшая дискуссия вокруг вопроса о предельно допустимой высотности приобрела некий отдельный статус, отодвигая все прочие аспекты развития города — от функционального назначения территорий и объектов до всех прочих элементов градостроительной эстетики - куда-то в сторону.
- Градсовета здесь не стояло
- С обсуждением высотного регламента в рамках публичных слушаний по Правилам землепользования и застройки что-то произошло. Что-то, напоминающее известный анекдот про Чебурашку, который попросил в магазине наковырять ему килограмм изюма из хлебобулочных изделий, а затем, попробовав, предложил заковырять все это обратно.
- Нет, никаких эксцессов не возникло: ни в одном из трети районов города, где жителей подробно ознакомили с планами градостроителей, не приходилось вызывать стражей порядка, чтобы остужать "горячие головы". Но тем не менее на прошлой неделе случился некий необъявленный, но очевидный перелом.
- В первых четырех по алфавитному порядку районах проектировщики 1-й мастерской НИПЦ Генплана, которым Комитет по градостроительству и архитектуре поручил систематизировать и окончательно откорректировать высотный регламент, представляли общественности собственные предложения по внесению изменений в ныне действующую схему высотного регулирования, утвержденную Постановлением N1731 Правительства Санкт-Петербурга и включенную в проект ПЗЗ. Жители Адмиралтейского, Василеостровского, Выборгского и Калининского районов, равно как и заинтересованные представители компаний-инвесторов, смогли убедиться в том, что инициативы мастерской существенно расходятся с Постановлением в сторону понижения застройки. Когда буква "К" алфавитного списка районов стала приближаться к наиболее конфликтному Красногвардейскому, экспозиция, представляемая разработчиками в виде серии карт города и района, внезапно "обеднела" на одну карту. Начиная с 25 августа карты с предложениями 1-й мастерской, так и озаглавленные - "Предложения к схеме градостроительных регламентов в части предельной высотности зданий и сооружений на территории N-ого района", без каких-либо объяснений исчезли из экспозиции. Заметили это исчезновение, помимо прессы, лишь особо активные общественники, посещающие все слушания подряд. И естественно, сделали вывод о том, что в градостроительном ведомстве случилась некая переоценка ценностей.
- Нельзя сказать, чтобы проектировщики, равно как и чиновники КГА, были готовы к комментариям. Общий смысл туманных реплик, которые удавалось от них получить, сводился к тому, что в пятницу, 22 августа, на площади Ломоносова 2, имела место многочасовая дискуссия ранее созданной экспертной группы, которую возглавляет глава Союза архитекторов Владимир Попов, с откуда-то прибывшими юристами. Специалисты по законодательству, как утверждается, популярно разъяснили как экспертной группе, так и проектировщикам высотного регламента, что
- а) карты, озаглавленные "Предложения", не отражают ровно ничего, кроме персонального мнения сотрудников одной из многих петербургских мастерских одного из нескольких институтов,
- б) что в Градостроительном кодексе вообще не упоминается такое понятие, как Градсовет, а полномочия по утверждению проектов, выходящих за пределы установленных параметров высотности, решается городской Комиссией по землепользованию и застройке. В которую проектировщики вообще не входят, а из всего архитектурного сообщества представлен лишь председатель КГА. Точка.
- Из вышеприведенных аргументов неминуемо следует, что слова, сказанные губернатором города на "историческом" заседании Совета по культурному наследию 17 июля о решающей роли Градостроительного совета в установлении высотных параметров, с позиции федерального законодательства, тоже являются не более чем ее личной точкой зрения, которая ни к чему никого формально не обязывает.
- Поскольку никаких других внятных объяснений со стороны органов власти в наличии не имеется, оставалось предположить, что с этими органами власти случилось ровно то же, что и три года назад, когда уже готовый Генплан с уже готовым проектом ПЗЗ пришлось коренным образом переделывать. То есть в городском сообществе нарушился тот баланс интересов, о важности которого настоятельно, хотя и неконкретно, не раз напоминал главный архитектор города. Можно спорить о том, кто именно был в данном случае поставлен на место: то ли проектировщики, то ли руководство КГА вместе к КГИОП (как известно, этот комитет, в лице зампредседателя Алексея Комлева, предлагал особенно жесткие ограничения предельных высот), то ли более высокие городские инстанции. Печальная определенность состоит в том, что весьма существенный для развития города вопрос вновь решается непрозрачным способом, что иные способы согласования интересов так и не разработаны - хотя сам опыт вынужденной переработки Генплана и ПЗЗ это как раз предполагал.
- Головокружение от успехов-2
- Свою позицию по допустимой высотности застройки Санкт-Петербурга руководитель 1-й мастерской НИПц Генплана Борис Николащенко, вообще говоря, никогда не скрывал. Еще в ноябре 2005 года проектировщик без особых сантиментов предложил представителям "Газпромнефти" в ходе обсуждения проекта "Охта-Центра" "успокоиться" и выбрать для своих планов не место слияния Охты с Невой напротив Смольного, а одно из многих удобных - в том числе и по части транспортной инфраструктуры - место на окраине мегаполиса. На заседании Градостроительного совета по высотному регламенту 18 августа (к этому времени состоялись слушания лишь в Адмиралтейском районе) Борис Николащенко высказал одно из своих основополагающих предложений. Оно состояло в том, что высота фоновой застройки вне пределов объединенной охранной зоны Санкт-Петербурга не должна превышать 75 метров. Между тем, Постановление N1731 не устанавливает предельной высотности на значительной части городскихтерриторий, причем многие из таких территорий непосредственно приближены к центру: так, в Кировском районе верхний предел высотности "исчезает" в зоне деловой застройки, начиная от уровня южной границы Екатерингофского парка.
Кроме того, на тех территориях, где сложилась пусть и не отнесенная к охраняемому ландшафту центра, но тем не менее исторически сложившаяся застройка — в "сталинской" части района Автово, в послевоенных кварталах Удельной, в малоэтажном обрамлении Суздальских озер мастерская предложила ограничить предельную высотность на уровне существующих строений. То же касалось набережных Невы в пределах исторического ландшафта, а также вблизи изолированных объектов культурного наследия, где мастерская ввела аббревиатуру СТСГ - сохранение территории в существующих габаритах.
Но и этим инициативы мастерской не ограничивались. На картах под титулом "Предложения" во всех зонах высотного регулирования города отсутствовал параметр предельной высоты доминанты. Это предлагаемое нововведение, как можно было догадаться, соответствовало точке зрения Б.Николащенко и А.Комлева о доминанте "как классе". Вкратце она состоит в том, что число доминант и их расположение должно быть оговорено отдельным документом. Как сформулировал свою позицию А.Комлев еще при обсуждении проекта "Невская ратуша", доминанта - это не то место, которое видно, а то, которое достойно внимания, и ее существование должно быть функционально оправдано, как было оправдано в XIX веке возвышение храмов, дворцов и театров над фоновой застройкой. Соответственно, как сейчас уточняет замглавы КГИОП, чем значительнее функциональная роль доминанты и соответственно, ее высота, тем более массовым должен быть и уровень публичного обсуждения.
- С этим тезисом вполне согласовывалось предложение Бориса Николащенко об исключении из ПЗЗ всех так называемых "кластерных зон", или зон 8 высотного регулирования, специально предусмотренных для размещения доминант районного уровня. Более того, глава 1-й мастерской НИПЦ Генплана считал возможным в 1-4 зонах, самых близких к объединенной охранной зоне, избавиться не только от параметра доминанты, но и от предусмотренной для этих зон Постановлением N1731 "третьей цифры", обозначающей предельную высоту внутриквартальных строений.
- Вряд ли руководитель мастерской намеренно ставил свой целью обрушить на головы КГА коллективный гнев застройщиков, равно как и работающих с ними архитекторов и юристов. Скорее можно предположить тот же самый феномен, который был предметом дискуссии на вышеупомянутом заседании Совета по культурному наследию, но только наоборот - феномен головокружения от успехов.
- Два мира - две застройки
- Любопытно, что кулуарное противостояние в городском сообществе вокруг высотного регламента совпало по времени с публичным высказыванием зарубежными гостями нашего города полярных точек зрения на проблему. Так, руководитель проекта крупнейшей в мире сталелитейной корпорации Arcelor Mittal Оливер Хечлер считает, что в Санкт-Петербурге необходимо строить небоскребы, рассказывая об опыте подобного строительства в Шанхае. При этом он привел веский аргумент о возможности значительной экономии средств при высотном строительстве не только за счет земли, но и за счет технологии возведения зданий, которые компания строит из горячекатанных металлических конструкций, производимых на приобретенной Arcelor в 2006 году украинской "Криворожстали".
- В свою очередь, руководитель Бюро наблюдения над сохранением исторического наследия Вашингтона Терш Боусберг, ссылаясь на опыт американской столицы и сопоставляя значение и историю возникновения двух городов, возникших в одном веке и строившихся по заранее составленному плану, согласен с позицией петербургского КГИОП о необходимости охраны городского ландшафта независимо от желания инвесторов. На одном из заседаний Градсовета Борис Николащенко также сопоставлял Петербург и Вашингтон - напоминая, впрочем, что наш город старше, а его наследие ценнее.
- Вопрос о том, по какому сценарию будет развиваться Петербург - по вашингтонскому или шанхайскому - явно будет предметом весьма жесткой пикировки еще не раз. Между тем наш город отличается от обоих предлагаемых аналогов. Как известно, Вашингтон ограничен территорией Колумбийского округа, территория которого еще более строго неизменна, чем высотность строений в американской
- столице, и составляет 177 кв.км. Любой посетитель центральной части Вашингтона не может не обратить внимания на 150-метровые высотки, вздымающиеся на южном берегу достаточно узкой по сравнению с Невой реки Потомак. По капризу американского территориального деления, не менявшегося со времен Гражданской войны, этот район города под названием Арлингтон, куда можно добраться по городским расценкам на метро, находится в штате Вирджиния, а на решения властей этого штата District of Columbia никак воздействовать не может - хотя такие попытки и производились. На более значительном расстоянии, но также в пределах видимости, поднимаются на еще большие высоты "башни" ближайших северных пригородов, относящихся, в свою очередь, к штату Мэриленд. По своей функции, по закономерностям возникновения, по притяжению к рабочим местам эти пригороды, население которых в 8 раз превышает саму столицу, фактически составляют часть мощного конгломерата Washington Metropolitan Area.
- К этому можно добавить, что высотность зданий в пределах Washington D.C. Исторически определялась, как подтверждает Т.Боусберг, не высотой Капитолия, а шириной городских улиц, которая существенно не менялась за прошедшее столетие, особенно в охранной зоне, составляющей 15% территории города. Широких шоссе, которые по этому неписаному закону допускали бы большую высотность, в Washington D.C. нет. Нет и магистралей непрерывного грузового движения, ибо город и раньше не был промышленным центром, а в постиндустриальную эру аутсорсинга не является таковым и подавно.
- Что касается Шанхая, то этот древний город, по которому прошлось больше революций, чем по Санкт-Петербургу, напротив, не был ограничен территориальными пределами, чему способствовало еще имперское законодательство Китая, ограничившее число городов страны строго установленным максимумом 1460. А сегодня самый крупный мегаполис Китая знаменит не только высотой зданий, но и изобилием первоклассных дорог и путепроводов. Консервировать кварталы 1950-х годов здесь никому в голову не приходит - и город не так устроен, и те времена ни с чем ностальгическим не ассоциируются. О том, почему городское сообщество здесь не разделено на полярные составные части, можно легко догадаться: город развивается в рамках единого государственного планирования, с которым спорить можно разве что в рамках съезда партии. Как рассказывал гендиректор "ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков, бурно развивающийся бизнес здесь подчинен строжайшему
- порядку, вплоть до персональной ответственности строителей конкретной бригады за качество трех квадратных метров отдельно взятого дома от первого этажа до сто первого.
- Не метром единым
- Хочется нам того или нет, по придется исходить не из сопоставления несопоставимого, а из индивидуальности Петербурга и его потребностей. У нас тоже есть границы, но они несравнимо шире вашингтонских; у нас совершенно не освоено - в отличие от Шанхая - подземное пространство, для чего возможностей в центре города по геологическим причинам мало, зато на ближней периферии - предостаточно. Что же касается высот, то мы к ним не настолько принуждены, как кишащий населением Китай, а цены на землю у нас все же не настолько высоки, как в Арлингтоне, превратившимся в каменные джунгли.
- Можно понять мотивы проектировщиков, предлагающих ликвидировать параметр предельной высоты внутриквартальных строений: в историческом центре превышение внутриквартальных зданий в старом Петербурге, в отличие от Москвы, не было принято. Однако современная застройка, к которой отнесены значительные территории зон 3-4, имеет иные законы архитектурной гармонии. Любой житель Купчино или Дачного согласится с тем, что будь здесь все дома одинаково пятиэтажными, гармония вылилась бы просто в смертную тоску. Еще специалисты ГДР доказывали, что в одинаковой современной застройке на порядок выше уличная преступность - что доказывает и ныне известные всему миру самоназвания бандитских группировок, произведенные от имен самых унылых пригородов Москвы.
- Даже без учета предложений, представленных 1-й мастерской Генплана, ныне действующие ограничения высотного регламента оправданы не везде. В частности, ограничения, установленные для "сталинского" Автово, почему-то распространяются и на "хрущевки" улиц Червонного Казачества и Примакова, хотя высотные строения на этой территории - разумеется, не в виде спичечных коробок - внесли бы новые, более живые акценты в местную панораму. Для примера можно привести неоклассическую доминанту, возведенную компанией "Интеко" в московском микрорайоне "Сокол": она стала именно тем, на что хочется посмотреть, в том числе и снизу вверх, и сегодня трудно представить себе "Сокол" без этого абсолютно гармонического - в том числе и геометрически - архитектурного завершения.
- Что же касается центра, то здесь нельзя не вспомнить реплику губернатора при виде проекта нового здания Арбитражного суда на улице Якубовича: "Что это здесь торчит?" Такого вопроса не возникает при взгляде на другие доминирующие строения, возникшие во внутриквартальных лакунах на Суворовском проспекте, на Таврической, на Гангутской, на Карповке, на улице Профессора Попова. Дело не в количестве метров, а в гармонии нового строения с окружающимся - в его тактичности (к сожалению, этот термин используется недостаточно часто даже в узкопрофессиональном сообществе). Если сопоставить многие архитектурные решения, изобретательно внедренные в старых кварталах Петербурга, с аналогичными адаптациями в Вашингтоне, то побледнеет как раз Вашингтон, где от здания в зоне охраняемой панорамы при реконструкции, судя по экспозиции Боусберга, чаще всего остается только фасад, а воссоздание силуэта в первоначальном виде просто не применяется.
- Что, кстати, раздражает вашингтонскую общественность - на порядок более "зубастую", чем наша - так это памятники корпоративному самолюбию. Сегодня их головы никнут по известным кризисным причинам, но и нашим самолюбцам есть смысл вспомнить рекламу банка "Империал", зря топорщившуюся сединами "всемирной истории": деловая фортуна в наших весях не менее капризна и дает повод для суеверий. Суждения А.Комлева о предназначении доминант, в самом деле, дают повод для размышлений не только о высотах и объемах и даже не только об эстетике и этике, но и о смысловом содержании архитектурных форм. Сама жизнь по-новому ставит перед нами испытанные историей смыслы. И может быть, вздымающийся над прямоугольниками Веселого поселка силуэт церкви Святого Петра, с ее лапидарными оборонительными формами владимирского стиля, неожиданно вступая в резонанс с ветрами времени, расставит новые акценты в том споре, которому пока не видно конца.
- Константин Черемных
С федеральной землей сельхозназначения в стране уже разобрались. Теперь эта работа «спустилась» на региональный уровень.
Земля под застройку
Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков поручил Комитету по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу в ближайшее время определить, какие земли реально нужны для ведения сельского хозяйства в регионе, а какие можно отдать застройщикам.
По предварительным данным, функциональное назначение изменят территории площадью 200 тыс. га (это сравнимо по масштабам с княжествами Лихтенштейн и Монако). По мнению областной администрации, половина этой земли сейчас используется не так, как планировалось, а на остальных территориях сельскохозяйственные проекты оказались не эффективными. Но какой будет судьба земель, выведенных из оборота, чиновники пока сказать не решаются. А эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что участки неподалеку от Петербурга смогут заинтересовать инвесторов, развивающих проекты малоэтажной застройки. Что касается удаленных территорий, то их, считают аналитики, можно будет использовать для строительства промышленных предприятий.
«Да» с оговоркой
Как рассказал генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк, девелоперы исключительно позитивно относятся к этой инициативе. «Именно земли сельхозназначения на сегодняшний день представляют большую перспективу для масштабного малоэтажного строительства, и интерес бизнеса к таким проектам будет только расти. Причем в данном ключе интересно говорить, в первую очередь, о проектах экономкласса и технологиях быстровозводимых каркасных домов», – отметил он. Основные же проблемы, по его мнению, могут быть связаны с инфраструктурой – и инженерной, и транспортной, и социальной, которые также необходимо будет развивать на территориях застройки. «Это потребует очень серьезных финансовых вложений. Поэтому эти вопросы должны решаться при активном участии государства, а формы решения могут быть связаны с различными льготами и компенсациями инвесторам, осуществляющим застройку», – считает Алексей Иванюк.
Коллегу поддержала руководитель отдела загородной недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Мария Тарасова. По ее словам, «если правительство Ленобласти выделит хотя бы треть от заявленной площади под малоэтажное строительство, это здорово подстегнет развитие малоэтажного строительства в регионе». Но при этом, по мнению специалиста, должны быть соблюдены несколько важных требований к пятнам под застройку: они должны находиться в привлекательных местах – у рек или озер, у красивых лесов, с хорошей транспортной доступностью, а главное, должны быть уже инженерно подготовлены. «В этом случае планы правительства России по реализации программы «Доступное жилье» с помощью строительства «малоэтажки», осуществятся. Однако пока это лишь декларация о намерениях», – отметила Мария Тарасова.
В чистом поле – васильки
То, что главный недостаток сельхозземель – отсутствие нормальной инженерной инфраструктуры, осознают и в правительстве Ленобласти. Как рассказал начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников, «для решения этого вопроса в регионе реализуют федеральную программу по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре и строительству дорог».
«В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте подвели его итоги. Победители – три компании – получат субсидии на погашение части процентной ставки на проведение этих работ», – сообщил Сергей Игольников. По его словам, «важно, что в этом году в программу впервые внесли понятие «юридическое лицо». «Раньше государство предоставляло субсидии только муниципальным образованиям. Частники в конкурсе не участвовали. А в этом году двое из трех победителей – частные компании», – отметил эксперт.
Кроме того, по словам чиновника, в рамках реализации ФЦП «Жилище» в 2007 году из федерального бюджета будут выделены субсидии на строительство подъездных автодорог к нескольким очагам застройки. «В проектах строительства массового жилья размер субсидий составит 70 процентов от общей стоимости дорог, а при многоэтажной застройке – 60 процентов. Соответствующие программы будут направлены на утверждение в Росстрой в июне», – отметил он.
Кадастровая подножка
Еще одна проблема, которую необходимо решить для безболезненного изменения статуса областных земель, – это актуализация их государственной кадастровой оценки. Как рассказал вице-губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, правительство региона объявило конкурс на выбор подрядчика для этих работ. Победитель станет известен через месяц. Желание участвовать в конкурсе высказали не только областные и городские организации, имеющие опыт такой работы, но и московские, а также ряд частных структур. У победителя будет около четырех месяцев на сбор и обработку необходимых данных. Результаты оценки должны быть известны к ноябрю, а в декабре их утвердит правительство Ленобласти. На эту работу из областного бюджета выделено 16 млн рублей.
Последняя кадастровая оценка земель поселений в регионе проводилась в 2000 году. Тогда рыночная стоимость земли существенно отличалась от нынешних расценок. В результате в 2006 году собранный земельный налог по Ленобласти оказался на 40 процентов ниже, чем тот, что собирали по старым ставкам. Ожидается, что проведение актуализации позволит увеличить поступления от земельного налога в бюджеты муниципальных образований на 150–200 млн рублей в будущем 2008 году.
По словам вице-губернатора, «процессы переоценки и дооценки земли будут бесконечными, поскольку жизнь не стоит на месте». «Перевод земель из одной категории в другую – лишь одна из причин, по которой придется проводить эту работу», – отметил он.
Садоводы протестуют
В Ленобласти существует три типа земель сельхозназначения: это территории субъекта РФ, муниципалитетов и частников (их примерно 90 процентов от общего объема). По мнению экспертов, проблемы с изменением статуса земли могут возникнуть только в последнем случае – наверняка не все частные лица обрадуются перспективе активной застройки их владений.
Как заявил президент Союза садоводов России Василий Захарьящев, сегодня в Ленобласти зарегистрировано 2840 садоводств, еще 113 – на территории Петербурга (это земля более 600 тыс. семей). Еще 80 тысяч землевладельцев имеют огороды и 320 тысяч – приусадебные участки. «Не все из них захотят продать свою землю государству», – сказал он. При этом отметил, что положительно относится к инициативе коррекции кадастровой оценки земель садоводств. «Можно констатировать, что изменения в закон о земельном кадастре здорово ударили по гражданам. Налоги выросли от 10 до 50 раз. Вот садоводство Семагино. Там 520 участков. Раньше на все садоводство начисляли налог в объеме 20 тыс. рублей, а теперь – 500 тыс. рублей», – подчеркнул он. Василий Захарьящев считает, что эти деньги должны идти на формирование инфраструктуры в садоводствах – на дороги, медпункты, торговлю, безопасность. «А пока люди просто так кладут их в карман государства. За что? Мы выражаем гражданский протест. Готовим три прецедента по судебному оспариванию кадастровой оценки. Надеемся, что у нас все получится», – отметил он.
Наталья Ковтун
В Петербурге завершился весенне-зимний сезон торгов по комплексному освоению территорий (КОТ). Их главный итог в том, что в город пришел новый крупный инвестор -– структура холдинга Олега Дерипаски. Земельный участок, именуемый «Северной Долиной», стал последним в череде торгов по комплексному освоению территорий, заявленных городской администрацией на сезон зима-весна 2007 года.
Всего на торги было выставлено восемь участков, разбитых на пять лотов. Их общая площадь превысила 778 га. Причем 707 га купили структуры Олега Дерипаски в лице компании «Главстрой СПб». Выручка от всех продаж превысила 11,7 млрд рублей. За право аренды земли «Главстрой СПб» заплатил чуть более 8 млрд рублей.
Самый дорогой участок земли, проданный на торгах по КОТ (по стоимости 1 кв. метра), оказался в «Купеческой гавани». Там право аренды 1 кв. метра было продано более чем за 6 тыс. рублей. Неизвестно, связан ли этот факт с тем, что этот лот так и остался неоплаченным победителем аукциона. Однако глава Фонда имущества Андрей Степаненко еще надеется, что одноименная с земельным участком компания оплатит лот. В то же время представители КУГИ уже уведомили компанию, что город готов расторгнуть с ней договор.
Обобщая опыт
Если говорить о планах городской администрации, то, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, «в этом году город ставит перед собой задачу подготовить для торгов от 3 до 4,5 млн кв. метров «возводимых улучшений», включая полные пакеты и аукционы по комплексному освоению территорий». «В ближайшее время мы планируем выставить на торги по комплексному освоению три территории, расположенные в Коломягах, Петродворце и в поселке Молодежный. Там в общей сложности можно построить более 180 тыс. кв. метров жилья», -- отметил он. Однако, как стало известно «Строительному Еженедельнику», под комплексное освоение комитет готовит порядка 360 га.
Все флаги в гости
В отличие от предыдущих четырех торгов по комплексному освоению, последний аукцион не побил рекорд посещаемости. О своем участии в нем заявили восемь компаний. Напомним, что рекорд был поставлен на торгах по «Купеческой гавани» -- там было зарегистрировано 14 участников. Известно, что в числе нынешних претендентов были компании: СУ-155, «Ренова-СтройГруп», «Синтез-Девелопмент», «Диалог», Группа ЛСР, «Главстрой СПб». Многие из них ранее уже участвовали в торгах. Аукционист, проводивший торги по КОТ, признался нашему изданию, что за время проведения торгов многих присутствующих стал узнавать в лицо.
«Северная долина», а точнее участок площадью 270 га расположен в Выборгском районе (в границах пр. Энгельса и севернее пересечения с 3-м Верхним пер.). Эта территория предназначена под жилищное строительство. Как и в случае с другими участками победителю торгов придется подготовить проекты планировки и межевания территорий, возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После выполнения перечисленных условий инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду на 49 лет) земельных участков на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства. Цена выкупа составляет 2 617 рублей за кв. метр. Иными словами, за получение участка в собственность (что совсем не обязательно для инвестора), ему надо заплатить еще 7 млрд рублей. Максимальный срок подготовки проектов планировки, межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет три года. Максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства -- семь лет. Таким образом, к 2017 году район должен быть построен. Сколько времени будут длиться продажи там жилья, пока не может сказать никто.
Прерванная схватка?
Борьба за участок началась с суммы 665 435 000 рублей и за 167 аукционных шагов остановилась на отметке 7 073 035 000 рублей. Победителем торгов стала компания «Главстрой СПб». Представители Группы ЛСР долгое время оставались в тени, и вступили в борьбу, когда стоимость участка перевалила за 5 млрд рублей. В дальнейшем вся борьба развернулась между Группой ЛСР и Главстрой СПб. Основная масса участников прекратила торговаться в районе 3,7-3,9 млрд рублей. И только неизвестный участник под номером 17 вел борьбу с Главстроем с самого начала и до момента, пока в борьбу не вступили представители Группы ЛСР. Возможно, борьба продолжилась бы и дальше, если бы не заминка в рядах представителей Группы: они подняли табличку участника торгов после того, как аукционист третий раз повторил сумму, но не произнес «продано». В зале воцарилась небольшая пауза. Только после того как один из сидевших за спиной управляющего директора Группы ЛСР Евгения Яцышина с усмешкой произнес «продано», аукционист громогласно объявил свой вердикт и зафиксировал его ударом молотка.
После торгов г-н Яцышин так прокомментировал ситуацию: «Вы сами все видели». После чего подтвердил, что готов был торговаться дальше, но не назвал верхний предел, сославшись на коммерческую тайну. «Мы сражались, как могли. «Северная долина» была интересна нам в том числе и потому, что рядом у Группы ЛСР расположены производственные мощности -- предприятие «ДСК Блок»», -- сказал г-н Яцышин.
От имени комиссии ситуацию прокомментировал ее председатель Николай Ботвин. По его словам, «все было нормально». «В начале торгов я предупредил участников, что окончанием аукциона является третье повторение суммы. Я понимаю, что деньги были большими. Участник на пару секунд задержался. И опоздал», -- отметил он. Ту же позицию высказал и представитель КУГИ.
Всерьез и надолго
Накануне торгов нам удалось побеседовать с генеральным директором «Главстрой СПб» Александром Векслером. Он заверил, что стоимость права аренды земли, ранее проданной на торгах, отражает рыночную ситуацию в городе. Планы победителя озвучил генеральный директор Главстроя Артур Маркарян. По его словам, на выигранном участке компания планирует построить до 3 млн кв. метров жилья экономкласса с инфраструктурой. «Совокупные инвестиции в проект составят $3-5 млрд. С учетом всех планов компании в Петербурге общий размер инвестиций в строительство жилья достигнет $5-7 млрд», -- отметил он. «Нам нравится инвестиционный климат в городе, и у нас нет лимитов на расширение бизнеса здесь», -- заявил г-н Маркарян. Для реализации своих планов Главстрой планирует привлечь для разработки концепций застройки территорий ряд российских и зарубежных проектировщиков, исследовательских институтов и архитектурные бюро.
Взгляд со стороны
Директор по профессиональной деятельности компании Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков, оценивая перспективы «Северной Долины», приходит к выводу, что львиная доля жилья в этом районе будет относиться к массовым сериям эконом- или комфорт класса. Максимальное количество метров жилья, которое инвестор может построить здесь, по оценке эксперта, составит порядка 5-5,5 млн кв. метров.
Как считает генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, «ожидание от всех прошедших торгов по КОТ подтвердилось». «В городе настало время крупных проектов. Компании доросли до нового уровня, надеюсь, районы буду застраивать грамотные специалисты», -- отметил он. В противном случае, по мнению эксперта, новые квартиры будут конкурировать на рынке между собой. «В новых районах должны быть свои градостроительные решения», -- подытожил он.
Однако с появлением новых площадей для большого строительства могут возникнуть и свои проблемы, которые необходимо решать уже сейчас. Директор департамента оценки и аналитики Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков говорит, что уже сегодня в городе ощущается дефицит строительных материалов. «Если в будущем эта ситуации не будет исправлена, жилье будет дорожать», -- заключил он.