Постановка на кадастровый и учет и регистрация права собственности – по одному заявлению
Застройщикам хотят предоставить право по одному заявлению ставить введенный в эксплуатацию объект на кадастровый учет и регистрировать право собственности на него.
22 марта 2019 года стартовали общественные обсуждения готовящегося к внесению в Государственную Думу РФ законопроекта Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» в части обеспечения возможности осуществления государственной регистрации прав на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию».
Ситуация сегодня
Сейчас регистрация прав собственности на возведенный объект проводится застройщиками, а постановкой на кадастровый учет занимаются органы, выдававшие разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Согласно новому законопроекту, после ввода здания в эксплуатацию застройщики смогут с помощью уполномоченных властных структур по межведомственному взаимодействию осуществлять постановку объекта на кадастровый учет и регистрировать права собственности на него.
То есть регистрация и постановка будут возможны на основании одного заявления в уполномоченный орган госвласти, либо в орган местного самоуправления или в организацию, осуществляющую «государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения».
«Это еще один большой шаг к давно уже декларируемому в нашей стране принципу «одного окна» при государственном кадастровом учете и регистрации прав на недвижимость, – комментирует управляющий партнер MITSUNConsulting Дмитрий Желнин. – Напомню, раньше у нас действовали отдельно Государственный кадастр недвижимости и отдельно – Единый государственный реестр прав. С недавних пор работает Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), объединивший Госкадастр и Госреестр. Однако при регистрации прав на новые объекты правила оформления собственности оставались прежними. При принятии новеллы лишние административные процедуры будут упразднены».
В результате на основании одного заявления о вводе объекта в эксплуатацию, направленного в уполномоченный орган, застройщик сможет получить полный комплект необходимых услуг, включая внесение в ЕГРН записи о праве собственности.
Как это заработает
Чтобы воспользоваться предлагаемым способом оформления прав собственности, застройщик должен кроме технического плана сданного в эксплуатацию объекта представить в уполномоченный орган лишь документ, подтверждающих уплату госпошлины за государственную регистрацию прав.
«Важно понимать, что предлагаемый законопроектом порядок оформления права собственности не распространяется на многоквартирные дома, а также объекты, в отношении которых у застройщика не возникает прав, либо такие права возникают только на часть или долю объекта, введенного в эксплуатацию, – резюмирует Дмитрий Желнин. – А для того, чтобы переход к новелле был плавным, предлагаемый норматив включает переходные положения».
Эти положения исключают распространение предлагаемых новых норм на заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которые были поданы до вступления в силу новелл законопроекта.
Мнение
Арсений Волков, начальник Управления выдачи разрешений Госстройнадзора Санкт-Петербурга:
– Законодательное нововведение, на мой взгляд, создает благоприятные условия для ведения бизнеса. Для его реализации потребуется модернизация существующих программных комплексов. Кроме этого, в проекте закона необходимо предусмотреть процедуры в случае приостановки кадастрового учета и возврата госпошлины.
Группа «Конкорд» планирует почти в три раза увеличить высоту застройки свободного участка около парка 300-летия Петербурга.
Компания «Лахта Плаза», входящая в ГК «Конкорд» Евгения Пригожина, подала заявку на публичные слушания по ПЗЗ. В ней она просит увеличить высотность застройки для оставшейся неосвоенной территории в Лахте с видом на «Лахта Центр». Сейчас там можно строить здания высотой 27 м. Девелопер просит увеличить высотность в 2,8 раза – до 77 м, чтобы построить там гостиницу и офисный комплекс.
В Лахте «Конкорд менеджмент и консалтинг» владеет двумя участками общей площадью 3,9 га на Приморском проспекте. История с застройкой этого участка тянется несколько лет. В далеком 2008 году «Конкорд» получил от Смольного это «пятно» для изысканий под строительство туристическо-гостиничного Центра водного туризма. До этого участок относился к парку 300-летия, но был исключен из его границ. Девелопер через год изыскания успешно завершил, и власти утвердили их результаты. После этого компания должна была получить землю под стройку целевым назначением, но из-за смены губернатора в 2011 году процесс забуксовал. Соответствующее постановление городского правительства вышло только в 2012 году – после того, как компания обратилась в суд и доказала свою правоту.
На участке «Конкорд» возвел гостиничный комплекс из трех очередей общей площадью 42 тыс. кв. м. Объект введен в эксплуатацию и уже получил юридический адрес: Приморский проспект, 78. Апартаменты в нем начали продавать минувшей осенью. А на соседнем участке ГК «Конкорд» построила обычную гостиницу уровня «четыре звезды», на 111 номеров. Она также функционирует.
«Но оставшейся площади можно построить 5-6 зданий. Гостиница и офисный комплекс в этом месте будут востребованы. Район Лахты, который традиционно не имел делового статуса, постепенно, благодаря появлению офисной башни «Газпрома», набирает популярность у бизнеса и обрастает офисными проектами. Апартаменты и жилье в этом районе тоже активно строятся, хотя и не прямо рядом с «Лахта Центром», но в непосредственной близости от него. Апартаменты в этом месте стоят дорого – от 140 тыс. рублей за 1 кв. м. Но спрос на них есть, опять же благодаря близости к небоскребу. Часть покупателей так или иначе связана с газовой монополией», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Всего в Приморском районе, где находится участок ГК «Конкорд», по данным «Петербургской Недвижимости», в прошлом году было реализовано 482 тыс. кв. м жилья (11,7 тыс. сделок). Район оказался лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% общегородских продаж.
Справка
Группа «Конкорд» создана в 1997 году и принадлежит семье бизнесмена Евгения Пригожина. В портфеле группы три реализованных проекта малоэтажных жилых комплексов и апартаментов, Елисеевский магазин на Невском проспекте и сеть ресторанов в Петербурге. Под ее управлением находится пятизвездочный отель «Дворец Трезини» на Университетской набережной. Кроме того, «Конкорд» занимается кейтеринговым обслуживанием крупных городских и федеральных мероприятий – в том числе Петербургского экономического форума.
Депутаты Госдумы в третьем чтении приняли поправки в Жилищный кодекс, существенно ограничивающие работу малых средств размещения в жилых домах. Эксперты уверены, что не подпадающие под новые критерии хостелы просто сменят вывеску и продолжат работать.
Главная новация одобренного законопроекта в том, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Прежде чем открыть хостел или мини-отель, необходимо будет перевести помещение в нежилой фонд.
В соответствии с действующим законодательством, перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже дома. Квартиры выше первого этажа могут стать нежилыми только при условии, что помещения под ними также относятся к нежилому фонду.
В документе отмечается, что объект размещения в многоквартирном доме должен быть оснащен системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и т. д. Кроме того, у такой гостиницы должен быть отдельный вход с улицы.
Это полный запрет
Участники рынка гостиничных услуг согласны, что закон, регламентирующий работу объектов размещения в жилищном фонде, нужен, однако мнения о том, каким он должен быть, расходятся.
Коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко назвала законопроект долгожданным: «Название «жилищный фонд» говорит само за себя – эти здания не предназначены для краткосрочного размещения туристов. В проект жилого объекта не заложена инфраструктура, обязательная для обеспечения комфорта постояльцев. Все, от планировок и материалов отделки до звукоизоляции и мест общего пользования, как ни старайся, в жилом доме не может соответствовать международным стандартам гостеприимства».
Президент Гильдии малых средств размещения Яна Бабина напомнила, что в Петербурге с 2011 года действует запрет на перевод помещений в многоквартирных домах в нежилой фонд. Впрочем, даже если этим запретом пренебречь, то очень многим объектам будет сложно соответствовать требованиям: «Невозможно организовать отдельный вход для хостела, например, на пятом этаже и перевести в нежилой фонд», – пояснила Яна Бабина.
Эксперт уверена, что пострадают в первую очередь цивилизованные представители малого бизнеса, прошедшие обязательную классификацию и подтвердившие тем самым качество своих услуг. Одна из авторов законопроекта, депутат Госдумы Галина Хованская, неоднократно заявляла, что занимается этим вопросом из-за многочисленных жалоб людей, которым не повезло жить с малыми объектами размещения в одном подъезде. «Большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются, и проконтролировать эту ситуацию практически невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма», – пояснила парламентарий.
Яна Бабина отметила, что жалуются именно на незаконные объекты размещения: «Их новый закон не остановит, они как работали нелегально, так и продолжат работать. Зато добросовестным предпринимателям придется либо уходить с рынка, либо искать себе новую нишу». Она упомянула, что сейчас отрасль обсуждает создание так называемого туристского жилья, которое может послужить новой практикой для отрасли.
Заместитель Генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Фёдоров, который участвует в реализации апарт-отеля в рамках проекта «Status by Salut!», также считает, что объекты размещения из жилых домов никуда не денутся: «Правильно, что требования ужесточаются, рынок должен быть цивилизованным. Но хостелы – это огромный и востребованный сегмент рынка. Если объекты размещения в домах полностью запретят, то они просто реинкарнируют в то, с чего когда-то начинали – в коммуналки, комнаты которых все равно будут сдаваться посуточно».
Помимо всего прочего, напомнил Владимир Фёдоров, владельцы малых гостиничных объектов выполняли важные социальные задачи – расселяли коммуналки, обеспечивали рабочие места, привлекали туристов недорогими услугами. «Безусловно, были и такие отрицательные факторы, как активация нелегального бизнеса, криминализация подобных объектов. Эти проблемы надо решать, но не запретом, по сути, целой отрасли», – уверен он.
Выиграют «апарты»
Эксперты сошлись во мнении, что если гостиничные объекты в жилых домах перестанут функционировать, то их клиенты, скорее всего, пойдут в «апарты». «Произойдет перераспределение спроса. И у апарт-отелей здесь больше преимуществ за счет конкурентной цены и высокого уровня комфорта. Остальную часть поделят между собой классические отели трех и менее звезд, находящиеся на расстоянии нескольких станций метро от центра», – полагает Екатерина Запорожченко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Запретить нельзя оставить
Госдума в весеннюю сессию рассмотрит законопроект о статусе апартаментов
Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей