ЖКХ в ожидании нацпроектов
По планам федеральных властей, реализация нацпроектов коснется всех сфер жизни страны. И жилищно-коммунальное хозяйство не станет исключением. Не случайно на мероприятиях деловой программы выставки «ЖКХ России» одной из основных тем обсуждения стало именно влияние нацпроектов на разные сегменты отрасли.
Помимо базового нацпроекта «Жилье и городская среда», связанные с жилищно-коммунальным комплексом вопросы распределены по разным направлениям. В частности, модернизация водоканалов с организацией современных систем водоподготовки и очистки стоков отнесена в проект «Экология», а вопросы внедрения диджитал-технологий – в «Цифровую экономику».
Комфортная среда
По словам исполнительного директора «Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль», члена Экспертного совета Правительства РФ, члена Наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Светланы Разворотневой, самым благодарным направлением работы можно назвать повышение комфортности проживания граждан. «Участие граждан в определении самых актуальных задач в деле благоустройства, а также наглядность результатов работы в этой области привлекают в нее много инициативных людей и общественных сил», – рассказала она.
Эксперт напомнила, что в эту сферу до 2024 года планируется вложить порядка 270 млрд рублей. «Деньги направляются на благоустройство общественных пространств и дворовых помещений. Отдельная тема – малые исторические города и поселения», – говорит Светлана Разворотнева.
Как отмечает руководитель регионального исполкома Общероссийского Народного фронта в Санкт-Петербурге Павел Созинов, в рамках общественного контроля ОНФ уделяет особое внимание вопросам благоустройства. «При решении задач в этой сфере необходимо развивать межведомственное взаимодействие. Пока, к сожалению, муниципальные образования, комитеты Смольного и районные администрации зачастую не согласовывают между собой программы благоустройства. При их формировании нужно опираться на систему общественной инициативы, базирующейся на пожеланиях горожан, и именно исходя из этого выстраивать адресные программы разного уровня. Необходимо развивать функцию народного контроля в самых разных его формах, что полностью отвечает принципам, заложенным в основу нацпроектов», – считает он.
Особое внимание Павел Созинов уделил вопросу несанкционированных свалок: «Практика показывает, что очень часто они представляют собой не выброшенные твердые бытовые или коммунальные отходы, а строительный мусор. Представляется целесообразным, чтобы застройщики не просто заключали договор на вывоз мусора со стройплощадки, но и отвечали за то, где он потом окажется. Выходом из ситуации также может стать организация специальных площадок для накопления строительных отходов на городских промышленных территориях, с привлечением бизнеса для их дальнейшей комплексной переработки».
Капремонт
По мнению Светланы Разворотневой, немало острых проблем остается в сфере капитального ремонта многоквартирных домов. «Сейчас Минстрой предлагает дифференцировать объекты, на которых намечены работы. Ветхие здания имеет смысл выделить в отдельную группу (для этого намечается внести в законодательство понятие «ветхое жилье») и ограничиться в работе с ними только кратковременными программами поддерживающего ремонта. Это позволит снизить нагрузку на региональных операторов капремонта и избежать неэффективного расходования денег. Очевидно, что такие дома никогда не окупят сделанных вложений, а тратить большие деньги на здания, которые в обозримом будущем будут признаны аварийными и направляемыми на расселение, экономически нецелесообразно», – отмечает она.
Как заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Бондаренко, особую схему необходимо создать и для выполнения капремонта многоквартирных зданий-памятников. «В Петербурге более тысячи таких объектов, и значительная их часть остро нуждается в приведении в порядок. В рамках средств, собираемых региональным оператором капремонта, реально отремонтировать пару десятков зданий. Такими темпами решить проблему невозможно», – подчеркнул он.
Чиновник отметил, что работа на объектах наследия требует особых условий: проведения экспертизы и получения заключения, согласования проекта в КГИОП, привлечения специалистов-реставраторов и выполнения работ по соответствующим расценкам. «Все это гораздо более затратно, чем вести капремонт обычных домов», – добавил Николай Бондаренко. Таким образом, резюмировал он, для приведения в порядок объектов наследия нужно разработать особую схему. Особенно актуален этот вопрос для Петербурга, где таких зданий множество.
Светлана Разворотнева признала, что для исторических городов ситуация в этой сфере очень сложная, и выразила мнение, что необходимо создание в Минстрое особой рабочей группы для выработки предложений по решению этой проблемы.
Аварийное жилье
Несмотря на то, что в реализации программы расселения аварийного жилья достигнуты серьезные успехи, эта тема также сохраняет особую актуальность, отметил заместитель директора Департамента методологии и модернизации коммунальной инфраструктуры Фонда ЖКХ Андрей Ульянов.
По данным Фонда, за период действия программы из объектов, признанных непригодными для проживания, переселено свыше 1 млн человек. Расселено 16 млн кв. м. Однако после 2007 года аварийными было признано еще 14 млн кв. м жилья. «С этого года Фонд работает по несколько изменившимся правилам, – напомнил Андрей Ульянов. – Уже определены целевые показатели программы. Подготовлены методики по заявкам, первые заявки уже поступили».
Светлана Разворотнева подчеркнула, что на эти нужды планируется до 2024 года в рамках нацпроекта направить порядка 400 млрд рублей. «При этом растет доля софинансирования реализации программы из федерального бюджета. Теперь она достигает 80%», – отметила она, добавив, что, несмотря на столь серьезные вложения, этой суммы не хватит на то, чтобы полностью расселить все аварийное жилье, признанное таковым на 1 января 2017 года, а работа по выявлению объектов, непригодных для проживания, продолжается.
По словам Николая Бондаренко, необходимо установить четкие критерии признания домов аварийными. С таким мнением согласился и Павел Созинов: «В этом вопросе, действительно, наблюдается определенный волюнтаризм. Причем разнонаправленный. Иногда эксперты признают объект аварийным, а межведомственные комиссии отказываются это сделать, иногда собственники занимают неконструктивную позицию».
По его словам, есть и еще один аспект проблемы, нуждающийся в урегулировании, а именно – судьба расселенных домов. «В Петербурге около 200 объектов, которые после переселения граждан годами стоят пустыми и заброшенными. Нужно поднять вопрос о том, что с ними делать дальше. В основном это объекты наследия, которые нельзя сносить по закону, и тем более важно решить их судьбу», – подчеркивает Павел Созинов.
Мнение
Николай Бондаренко, вице-губернатор Санкт-Петербурга:
- Приходится сталкиваться с ситуациями, когда на объекте достаточно провести работы по капитальному ремонту – и дом будет эксплуатироваться еще долгие годы. Но граждане, желая попасть в программу расселения, утрируют имеющиеся проблемы и требуют признания аварийности. Во избежание таких случаев и нужно установить ясные критерии.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru)
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
ОНФ добивается надлежащего содержания жилищного фонда
Мутко: разница в тарифах за услуги ЖКХ в регионах имеет объективные причины
До конца марта утвердят проекты региональных программ «Умного города»
В Новгородской области, по данным Министерства строительства и жилищного хозяйства региона, в проблемных числится 5 объектов, застройщиками которых являются ООО «Экспресс» (Великий Новгород) и ООО «ТОП ФЛОР» (Санкт-Петербург).
Первый застройщик на данный момент находится в процессе банкротства, на стадии конкурсного производства, а на директора возбуждено уголовное дело. Второго проверяют правоохранительные органы Новгородской области. И если бы к решению вопроса не подключилась страховая компания, то дольщикам одного из проблемных объектов пришлось бы еще долго ждать свои квартиры. Но обо всем по порядку.
В целом положение дел с проблемой обманутых дольщиков в Новгородской области и Великом Новгороде не самое плохое. Благодаря постоянному мониторингу и контролю со стороны регионального Министерства строительства и ЖКХ, ежеквартальным отчетам 13 застройщиков, ведущих строительство 69 объектов в городе и области, а также внесению изменений в областное законодательство только указанные два застройщика беспокоят граждан, вложивших свои средства в долевое строительство.
По данным Министерства строительства и ЖКХ Новгородской области, таких обманутых дольщиков в реестр включено 30 человек: это 26 граждан, заключивших договоры с ООО «Экспресс», и 4 дольщика – участники строительства объектов, где застройщиком выступает ООО «ТОП ФЛОР». Последнее намеревалось возвести в Великом Новгороде 10 объектов, но с 2014 года сумело выкопать только 4 котлована под многоквартирные дома с административными помещениями, в Псковском квартале.
Действительно, на сегодняшний день в одном из корпусов выполнено устройство фундаментной плиты, хотя устройство контура заземления и монолитных стен фундамента не закончено. Во втором корпусе также фундаментная плита готова, но к работам по устройству контура заземления и монолитных фундаментных стен застройщик так и не приступал. В третьем и четвертом корпусах ООО «ТОП ФЛОР» смогло вырыть лишь котлованы под фундамент, но из-за прекращения работ и воздействия осадков произошло размягчение грунта, и сейчас котлованы не пригодны для продолжения строительства.
Результаты финансово-хозяйственной деятельности горе-застройщика сейчас проверяют Прокуратура Великого Новгорода, Прокуратура и Следственное управление Следственного комитета РФ по Новгородской области, а региональная администрация находится в поиске новых инвестора и застройщика для завершения строительства объектов.
К слову, по измененному областному законодательству новым застройщикам и инвесторам в качестве компенсации затрат на достройку проблемных объектов будут без торгов предоставляться земельные участки под застройку.
О судьбе генерального директора ООО «Экспресс» Валерия Марковкина наше издание сообщало в статье «Недобросовестных застройщиков ожидают посадки» («Строительный Еженедельник», № 20 от 20 августа 2018 года).
Напомним, что в городе Зефтенберг (Германия) в начале августа г-н Марковкин, объявленный с весны 2018 года в международный розыск, был арестован Интерполом. Два года мошенник привлекал денежные средства граждан к участию в долевом строительстве многоквартирного дома № 43 по улице Шимской в Великом Новгороде и использовал их в личных целях, а в прошлом году и вовсе покинул границы Российской Федерации.
За весь этот период здание было построено лишь на 60%, а компания-застройщик стала банкротом.
Однако после принятия Новгородской областной Думой 27 июня 2018 года закона, по которому возможно финансирование проблемных объектов строительства за счет бюджетных средств, дольщиками долгостроя был образован жилищно-строительный кооператив, и благодаря опять же изменениям в областное законодательство перспектива достройки дома вырисовывается благоприятная.
Инвестором достройки также выступила страховая компания «Проминстрах» (Москва). «Финансирование расходов на строительство объекта было возможно за счет двух источников: реализация невыкупленных квартир в недостроенном доме и субсидии жилищно-строительному кооперативу, – комментирует генеральный директор ООО «Проминстрах» Илья Озолин. – Пострадавшими дольщиками было принято решение о создании в установленном порядке ЖСК. Сейчас мы оплачиваем текущие расходы на работы, необходимые для реализации проекта по достройке, например, такие как экспертиза».
На эти средства ЖСК также скорректировал проектную документацию с потенциальным подрядчиком, ведется корректировка документации на наружные сети и благоустройство. После прохождения составленной новым подрядчиком сметы экспертизы на достоверность и получения из областного бюджета оставшихся средств проблемный дом в 2019 году будет введен в эксплуатацию.
«Наша компания готова выкупить и свободные квартиры – и таким образом стать членом организованного дольщиками ЖСК, – продолжает Илья Озолин. – Деньги от продажи квартир будут перечислены на специальные счета и будут расходоваться исключительно на финансирование строительства. Степень готовности объекта на начальном этапе реализации проекта финансирования составляла 60%, строительно-монтажные работы не велись. Соответственно, полученные средства будут направлены на возобновление строительства».
И еще немного о позиции страховых компаний в решении проблемы. Страховщики, выступая в роли инвестора, понимают, что выгоднее вложить деньги в достройку инвестиционно привлекательных объектов, ведь по прогнозам экспертов стоимость квартир в среднесрочной перспективе может вырасти на 20–30%.
Российский рынок недвижимости достаточно инертен по своей природе и реагирует на многие экономические изменения, в том числе на колебания курса рубля. Также сильным раздражителем для застройщиков в настоящее время являются внесенные изменения в законодательные акты, регулирующие жилищное строительство, в том числе ужесточение требований к застройщикам и переход на проектное финансирование.
Отсутствие законодательно закрепленного механизма позволяет страховым компаниям участвовать только в небольших по объему проектах. Но, по мнению Ильи Озолина, благодаря активной позиции Минстроя Новгородской области, а также властей Мордовии, Иркутской, Ульяновской областей в решении проблемы обманутых дольщиков и их слаженному взаимодействию с застройщиками и страховыми компаниями ООО «Проминстрах» уже обладает положительным опытом достройки проблемных объектов.
Градсовет Ленобласти поддержал изменения в генпланы двух населенных пунктов. Участники высоко оценили культурно-исторический, социально-экономический и туристско-рекреационный потенциал Дубровского поселения, а также одобрили документацию по МО «Город Коммунар» с условием внесения корректировок.
Проект изменений в Генплан Дубровского поселения до 2030 года предполагает активное развитие жилых зон. Многоквартирные дома планируется возводить на «территориях реновации», т. е. вдоль Советской улицы и в кварталах между Невской и Заводской улицами. На севере поселения, на территории в 100,65 га должен появиться микрорайон Новая Дубровка. Там уже проведены работы по формированию улично-дорожной сети и прокладке инженерных коммуникаций, а севернее реки Дубровка уже возводится малоэтажный жилой квартал.
Объекты планируется размещать преимущественно среднеэтажные – не выше 8 этажей (между тем, действующей редакцией Генплана предусматривалась индивидуальная малоэтажная застройка). Если изменения вступят в силу, то только в Новой Дубровке будет построено около 250 тыс. кв. м жилья на 7,14 тыс. человек. Всего же к 2030 году в поселении будет около 14 тыс. жителей (сейчас – 7,5 тыс.).
В ООО НПИ «ЭНКО», которое подготовило проект изменений, уверяют, что при среднеэтажной застройке высота зданий не превысит 5 этажей, однако ряд членов Градсовета полагает, что этот показатель будет 8 этажей. Главный архитектор Ленобласти Михаил Киреев призвал снижать плотность застройки: «Среднеэтажная застройка не означает, что все дома должны быть по 8 этажей, этажность может быть каскадной, с понижением к берегу Невы, тогда можно добиться обозначенной властями региона плотности в 4 тыс. человек».
В Дубровке развернется масштабное строительство социальной, транспортной и деловой инфраструктуры. Появятся три детсада, школа, дом культуры, физкультурно-оздоровительный комплекс, спортивные залы, бассейны, стадионы, гостиница, баня и т. д. Будут там и объекты регионального значения: врачебная амбулатория, государственный музей «Невский пятачок» и Центр военно-патриотического воспитания и подготовки к военной службе «Патриот». Недалеко от главной площади поселения сформируется общественно-деловая зона с выходом к берегу. Запланировано возведение причала.
Для улучшения транспортной ситуации действующую железнодорожную станцию «Невская Дубровка» и автомобильную дорогу Новая Пустошь – Невская Дубровка реконструируют. Запланировано строительство автомобильного подъезда к Дубровке, длиной почти 2,2 тыс. м.
Члены Градсовета призвали найти место под строительство пожарного депо и в целом одобрили документ. «У Дубровского поселения большой потенциал развития, а в будущем надо использовать в том числе и лесные массивы для создания рекреационных территорий», – отметил Михаил Киреев.
К изменениям в Генплан Коммунара, которые подготовило ООО «Студия 38», у членов Градсовета было больше вопросов, однако в целом проект также получил одобрение. Большая часть предложенных изменений приводит функциональные зоны поселения в соответствие с документами кадастрового учета, а также заявлениями и обращениями правообладателей участков.
Самым дискуссионным стал пункт о сокращении территории зеленых насаждений на 8 га, поскольку их в Коммунаре и так не хватает. Оно связано с предложением узаконить существующее положение, при котором часть зеленых зон уже занята ИЖС. «Зеленых насаждений в Коммунаре всегда не хватало, это промышленный центр, и здесь просто нет возможности для озеленения. Однако предлагается в центре сделать рекреационную зону», – отметил генеральный директор «Студии 38» Константин Щербин.
Также проектом предлагается 34,32 га отдать под ведение садоводства и огородничества, поскольку территория уже давно используется таким образом, несмотря на то, что официально это промзона.
В итоге члены Совета отметили, что объем необходимой социальной инфраструктуры рассчитан из сегодняшнего числа жителей, хотя «Студия 38» оговаривает, что к 2034 году население увеличится на 2,28 тыс. человек и составит 43,48 тыс. В связи с чем Градсовет призвал компанию провести новые расчеты.
Кстати
Проект корректировок в Генплан МО «Сертолово», который разработала «Студия 38», отправлен на доработку. Наиболее важным изменением стало предложение включить промышленные территории, которые принадлежат Минобороны РФ, в состав Сертолово в качестве зоны дачной застройки. Фактически там уже много лет располагается дачное некоммерческое партнерство «Медное озеро – 3». В городской администрации уверяют, что министерство давно дало согласие на передачу земли. Тем не менее, членов Градсовета смутило то, что в проекте не затронута тема социнфраструктуры, которая потребуется жителям этой территории.