Нового генплана придется подождать
В Санкт-Петербурге продолжается работа по совершенствованию законодательной и нормативной базы. Готовятся новые ПЗЗ и Генплан, разрабатывается очередная редакция городского закона №820.
Какие изменения ждут город в сфере градостроительного регулирования рассказали представители Комитета по градостроительству и архитектуре и КГИОП в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций.
Ждем ПЗЗ
Как сообщил начальник отдела Генерального плана Управления градостроительной политики КГА Александр Мюльберг, работа над новой редакцией Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вступила в завершающую фазу.
По его словам, поступило около 900 предложений о внесении изменений в ПЗЗ. Значительная их часть связана с приведением Правил в соответствие с Генпланом Петербурга. Такие предложения вносил как сам КГА, так и заинтересованные граждане, строительные объединения и собственники земельных участков. «Могу отметить, что позиция Комитета по большей части инициатив совпадает с мнением заявителей», - отметил чиновник. Также много предложений касаются градостроительных регламентов, по-преимуществу вне зон охраны объектов наследия.
С 4 по 22 апреля будет проходить подготовительная работа в Комиссии по землепользованию и застройке, обобщение предложений, выявление разногласий и т.д. Затем пройдет этап согласования проекта с органами государственной власти города и, возможно, с Минкультуры. «Итоги работы в виде новой редакции ПЗЗ будут вынесены на рассмотрение Правительства города, и к середине июня должно, по нашим оценкам, уже выйти постановление об утверждении документа», - рассказал Александр Мюльберг.
Генплан ждем дольше
Параллельно идет работа над новым Генеральным планом на долгосрочную перспективу. Однако документ вряд ли удастся принять не ранее конца 2020 года. Чиновник напомнил, что его планировалось утвердить в конце 2019 года, однако признал, что уже сейчас очевидно, что этого не произойдет. «Дело в том, что главный опорный документ для подготовки Генплана– Стратегия социально-экономического развития города – была утверждена с задержкой более чем на полгода. Естественным следствием станет перенесение сроков принятия Генплана», - отметил он.
Помимо этого, по словам Александра Мюльберга, есть проблемы с утверждением приаэродромных зон, которое должно быть выполнено на федеральном уровне весной этого года. «По «Пулково» проект подготовлен и находится на рассмотрении, по другим аэропортам – нет и проектов», - уточнил он, добавив, что КГА совместно с НИПИ Генплана в настоящее время ведет активные работы в рамках тех материалов, которые уже имеются.
Чиновник рассказал, что, новый Генеральный план в том числе призван упорядочить процесс редевелопмента «серого пояса». По его словам, процесс редевелопмента, по нарастающей идущий с середины нулевых годов, отличается хаотичностью. «Происходит произвольное выхватывание из промзон участков под жилую и деловую застройку, привлекательных с точки зрения застройщиков. При этом нет единого плана и системности подходов к этому вопросу», - заявил Александр Мюльберг.
Он подчеркнул, что против редевелопмента никто выступать не собирается: «Процесс необратим, естественен и характерен для всех исторических европейских городов». При этом чиновник отметил, что КГА стремится придать ему системность: «Редевелопмент не может заключаться в тотальной застройке всего «серого пояса» жильем. Необходимо выделять и зоны общественного пользования – прежде всего, зеленых насаждений. Эти территории – единственный резерв в сложившихся районах города для повышения площади ЗНОП до уровней, требуемых нормативами. Кроме того, необходимо создание на этих землях рабочих мест. Причем не только в офисных и торговых объектах, но и в высокодоходных технологичных предприятиях. Это позволит снизить уровень маятниковой миграции в городе. Именно на этих вопросах будет сосредоточено наше внимание при работе над Генпланом в отношении редевелопмента «серого пояса». Необходимо сформировать перспективное видение в этой сфере».
А 820-й закон – еще дольше
Продолжается нормотворческая работа и в ведомстве по охране объектов наследия. Как сообщил заместитель главы КГИОП Алексей Михайлов, новая редакция городского закона №820 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…» будет принята апреле-мае 2020 года.
По его словам, КГИОП занимает принципиальную позицию о необходимости совершенствования законодательства об охране наследия, но стремится делать это без резких изменений, радикально меняющих «правила игры». «Думаю, что вступление в силу новой редакции 820-го закона будет назначено на 1 января 2021 года», - заявил чиновник.
Он отметил, что изменения будут направлены на уточнение режимов охраны в разных локациях исторического центра. «Где-то они будут ужесточены, где-то ослаблены – в зависимости от объективной ситуации», - говорит Алексей Михайлов. По словам специалиста, условия в разных местах объективно сильно отличаются друг от друга, и устанавливать общие нормы для всего города – неправильно. «В идеале режимы охраны нужно устанавливать для каждого конкретного квартала, как это сделано в европейских странах. Но Петербург слишком велик, поэтому процесс диверсификации требований сложен и растянут во времени», - отметил он.
Чиновник рассказал, что размеры защитных зон вокруг объект наследия, покрывающих фактически всю историческую часть города и запрещающих любое строительство, будут уменьшены. «При этом вокруг объектов наследия будут созданы зоны особого регулирования застройки, с рядом существенных ограничений», - заключил он.
Кроме того, как сообщил Алексей Михайлов, есть план включить в систему охраны исторических зданий отдельные элементы, расположенные внутри них, но связанные с внешним обликом – парадные, витражи, дворы, лестницы, но пока вопрос еще не решен, идет сбор данных, проработка идеи.
Также, по его словам, планируется уточнение режимов охраны набережных Невы, которая является компонентом объекта всемирного наследия. На хаотичность застройки берегов реки обратили внимание представители миссии ЮНЕСКО, которая недавно посетила город. Они подчеркнули, что существующий подход может привести к искажению исторического облика города. «Видимо, необходимо будет вводить какое-то ограничение по высоте для проектов, реализуемых на прибрежных территориях. Это пока обсуждаемая тема, по котором мы будем работать вместе с коллегами из КГА», - заключил чиновник.
Согласоваться с ЮНЕСКО
Алексей Михайлов рассказал, что Минкультуры подготовило законопроект, вносящий поправки в федеральный закон №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...», регулирующие вопросы соблюдения Россией обязательств по охране объектов всемирного наследия. В соответствие с ним, любые проекты, реализуемые на их территории, в обязательном порядке должны проходить процедуру оценки воздействия и получать согласование со стороны ЮНЕСКО.
Он отметил, что данная норма совершенно адекватна для всего всемирного наследия в России, кроме объекта «Исторический центр Петербурга и связанные с ним комплексы памятников». «В нашем городе зона охраны достигает 4 тыс. га. На этой территории реализуется огромное число проектов, согласование которых с ЮНЕСКО – явно избыточно. Совершенно очевидно, что для Петербурга вопрос согласования должен касаться только самых крупных проектов, способных оказать критическое влияние на объект всемирного наследия. Надо отметить, что именно этого требуют от нас и международные документы в этой сфере», - говорит Алексей Михайлов.
Чиновник подчеркнул, что ту же позицию занимают и представители ЮНЕСКО. «Они сообщили, что их интересуют только самые крупномасштабные объекты. Кроме того, у организации просто физически нет ресурсов для рассмотрения такого числа проектов, которые реализуются на территории петербургского объекта наследия. Рассмотрение проектов в ЮНЕСКО должно укладываться в 2 месяца. Между тем, в реальности, именно из-за ограниченности ресурсов, сроки гораздо больше», - заключил он, добавив, что в Минкультуры направления позиция города о том, что это требование надо изменить, чтобы не вызвать полную остановку строительных проектов в исторической части города.
Стать историческим поселением
Алексей Михайлов сообщил, что КНИОП завершил работу над проектом внесения Петербурга в число исторических поселений. «Документ в настоящее время находится в Минкультуры, и соответствующий приказ, скорее всего будет пописан в июле-августе этого года», - говорит он.
По словам чиновника, границы исторического поселения совпадают с границами зон охраны центральных районов, и требования к его территориям практически идентичны режимам охраны. «Таким образом, никаких принципиальных отличий не будет. В рамках этой работы одной из наших целей было сохранение преемственности положений действующих нормативов, что с принятием очередного документа «жизнь не начиналась заново», - подчеркивает Алексей Михайлов.
Из новаций – в соответствие с федеральным законодательством – появляется необходимость согласования с КГИОП всех проектов, реализация которых намечена в границах исторического поселения. «Саму процедуру мы еще уточним. Но, в любом случае ясно, что на стадии проектирования документация по всем проектам должна поступать к нам, мы ее будем рассматривать и выдавать заключение. Этот процесс также будет определен подзаконным актом», - говорит он.
Еще одним новшеством, как отметил чиновник, станет работа по сохранению панорам исторического поселения. «Это также не будет чем-то принципиально новым. Сейчас это делается в рамках ПЗЗ. Высотные ограничения, установленные Правилами, в полной мере обеспечивают сохранение городских панорам и видов. Теперь эти требования несколько формализуются, и появляется предписание учитывать воздействие проекта на панорамы на глубину 11 км, а в некоторых случаях – 25 км. Таким образом, визуализация проектов, сейчас рассматриваемая КГА, будет теперь поступать для оценки к нам», - заключил Алексей Михайлов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Принятые поправки в Генплан Петербурга сохранили баланс территорий по видам функциональных зон
ЗакС единогласно принял в первом чтении поправки в Генплан Петербурга
Комиссия по поправкам в Генплан Петербурга провела завершающее заседание
Развитие Санкт-Петербурга как современного «умного города», комфортного для жизни, невозможно без создания комплексной стратегии, учитывающей все многообразные и сложные задачи, стоящие перед мегаполисом. А ее грамотная разработка, в свою очередь, невозможна без «умных» цифровых технологий. Об этом говорили эксперты, принявшие участие в III Инвестиционном форуме.
III Инвестиционный форум, прошедший в Петербурге 12–13 ноября 2018 года, посетило более 800 участников из 13 стран и 17 регионов РФ; среди них – представители федеральных и региональных органов власти, международных и российских финансовых институтов, топ-менеджеры инвесткомпаний, руководители бизнес-сообществ, финансовых институтов и общественных организаций, а также эксперты инвестиционной отрасли.
Деловая программа форума, включавшая пленарное заседание и работу в 17 специализированных секциях, была объединена главной темой «Инвестиционные вызовы мегаполисам – потенциал Санкт-Петербурга». Она охватывала самый широкий круг актуальных вопросов: от новых принципов региональной политики до конкретных мер по поддержке бизнеса, от социального предпринимательства и обеспечения комфортного делового климата в городе до экспортной политики и развития фармакластера.
Напомним, Инвестиционный форум – крупнейшая региональная площадка для обсуждения инвестиционной проблематики. Организатором мероприятия выступает Комитет по инвестициям Смольного. «Строительный Еженедельник» – информационный партнер.
Единым фронтом
Тон мероприятию задал вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга Александр Беглов, выступивший с инвестиционным посланием. В нем глава города наметил основные направления городской политики в сфере развития Северной столицы в целом и совершенствования инвестиционной политики в частности. Необходимо отметить, что многие мысли, высказанные Александром Бегловым, нашли затем развитие в выступлениях других участников форума, что говорит о близости мыслей городских властей и бизнес-сообщества и не может не радовать.
Отметив имеющиеся достижения в деле улучшения делового климата, вр. и. о. губернатора подчеркнул: «В сегодняшних условиях требуется «перезагрузка» всей системы работы с инвесторами. Для запуска нового цикла инвестиций правительство города намерено не только совершенствовать существующие процедуры, с которыми сталкивается бизнес, но и менять, хочу подчеркнуть, и структуру органов власти. Недопустимо, когда на получение в аренду земельного участка уходит до десяти месяцев, а иногда и несколько лет. Правительство Петербурга готово активно вести диалог и оказывать содействие бизнес-сообществу».
Эта мысль нашла полную поддержку участников форума. Так, генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов, напомнив, что строительная сфера традиционно является крупнейшей сферой привлечения инвестиций в регионе и прямым мультипликатором для пяти смежных отраслей, отметил: «Для дальнейшего динамичного развития экономики Петербурга нужен открытый диалог между властью и бизнесом – как на региональном, так и на федеральном уровне. Пока никто не представляет, как отреагирует рынок на введение новых норм в Закон № 214-ФЗ. Поэтому сейчас этот диалог особенно необходим».
Добавить «ума»
Городские власти отчетливо понимают, что ни привлечение новых инвестиций в экономику Северной столицы, ни вообще эффективное развитие мегаполиса невозможны без развития и распространения «умных технологий», что предусматривается и «майским указом» Президента России Владимира Путина.
«Правительство Петербурга приняло принципиальное решение о модернизации города по всем направлениям развития. Мы намерены использовать все имеющиеся в нашем распоряжении финансовые и административные ресурсы для сбалансированного роста. Пространственное развитие мегаполиса должно сочетаться с обязательным резервированием территорий для создания рабочих мест в новых высокотехнологичных отраслях, с инвестициями в цифровую экономику, рынки Национальной технологической инициативы, в новую энергетику и «зеленые» производства», – подчеркнул Александр Беглов.
О развитии Петербурга как «умного города» и федеральных инициативах в этой сфере много говорил и замглавы Минстроя РФ Андрей Чибис. «Сейчас перед нами стоит задача перейти от пейджеров к смартфонам», – так образно он охарактеризовал стоящие перед страной задачи в сфере цифровизации.
По его словам, в рамках программы «Умный город» российским мегаполисам, в том числе Петербургу, предстоит создать полноценную 3D-модель города – цифровой комплекс централизованной статистической и оперативной информации, а также онлайн-аналитики по вопросам экономики, безопасности, госуправления, госуслуг, социальной поддержки, экологии и др. «Цель нашего проекта – повышение качества принятия решений, удобства ведения бизнеса, качества жизни людей в целом. «Умный город» – это не гаджеты; это, прежде всего, – идеология, это система принятия разумных, рациональных и эффективных решений. Только это позволит создать по-настоящему комфортную среду», – отметил Андрей Чибис.
О важности именно фактора роста комфортности жизни говорили и другие эксперты. «Надо понимать, что «умный город», – это не тот город, где много гаджетов, а тот, в котором комфортно жить. В настоящее время, при все большей мобильности граждан, в том числе квалифицированных специалистов, без которых невозможно никакое развитие ни в одной сфере, этот фактор становится особенно актуальным», – подчеркнул генеральный директор компании Biocad Дмитрий Морозов.
Стратегическое мышление
Решение стоящих перед городом грандиозных задач неосуществимо без продуманной стратегии развития. И эта тема стала одной из центральных в дискуссиях на форуме. «Нужно понимать, каким должен быть наш вклад в настоящее и будущее города. Правительство ставит перед собой задачу совместно с петербуржцами принять план стратегического развития Северной столицы. Мы будем использовать и развивать свои конкурентные преимущества, конкретные способности и конкретные возможности нашего города во всех абсолютно отраслях», – отметил Александр Беглов.
Председатель Совета директоров ОАО «СТАРТ Девелопмент» Захар Смушкин также коснулся этого вопроса. «Петербургу необходимо определиться с вопросами собственной идентичности. Нужно понять, что может стать драйвером развития города, исходя из его специфики и имеющегося потенциала в самых разных областях. Необходимо осмыслить и принять стратегию дальнейшего развития Северной столицы. Предыдущая городская администрация вела серьезную работу в этом направлении, и хочется надеяться на преемственность в этом вопросе», – отметил он.
По мнению бизнесмена, стратегия Петербурга может быть принята уже в 2019 году. «Без этого основополагающего документа эффективное и динамичное развитие такого сложного и многостороннего организма, как наш мегаполис, просто невозможно. Думаю, разработка документа должна вестись в открытой форме, к этому целесообразно привлечь различные экспертные советы, существующие при губернаторе и городских ведомствах – Совет по инвестициям, Экономический совет, Совет по наследию, Градостроительный совет и др. В результате нужно сформировать базу для интенсивного развития Петербурга. Пока развитие, к сожалению, носит по-преимуществу экстенсивный характер», – считает Захар Смушкин.
Андрей Чибис подчеркнул важность «умных технологий» и в этом вопросе. «Сегодня много говорится о важности формирования стратегии Петербурга. Это, действительно, очень актуальная задача. Но на основании чего ее готовить? Необходимы информационные базы, массивы данных, грамотный их анализ. И в совокупности именно это позволит сформировать современную стратегию, учитывающую весь комплекс проблем, стоящих перед городом», – считает замминистра.
Захар Смушкин согласился, что без «умных технологий» невозможно развивать инженерную и транспортную инфраструктуру, отставание по которым тормозит привлечение инвестиций. «То же касается вопросов управления. Здесь переоценить цифровые системы «умного города» просто невозможно», – подчеркнул он. Бизнесмен считает также, что стратегия Петербурга обязательно должна включать в себя «Цифровой Генплан» и «Цифровой Фонд имущества», работа с которыми призвана радикально упростить деятельность инвесторов.
Мнение
Александр Беглов, вр. и. о. губернатора Санкт-Петербурга:
– Комфортная среда тесно связана и с развитием городской инфраструктуры. Многочасовое стояние в пробках, ввод в эксплуатацию жилья без детских садов, школ, поликлиник и больниц негативно сказывается на жителях и «убивает» инвестиционный климат.
Выкуп Смольным социальных объектов у девелоперов зачастую происходит в рассрочку сроком на пять лет. Игроки рынка считают, что данная схема выкупа серьезно ограничивает их работу, в том числе по строительству новых объектов социнфраструктуры.
Строительная компания «Дальпитерстрой» отправила обращение вр. и. о. губернатора Петербурга Александру Беглову. Девелопер попросил градоначальника разобраться в ситуации с выкупом у него городом дошкольного учреждения в Шушарах. Детский сад расположен на первых этажах трех жилых домов: ул. Вишерская, 1, корп. 1 (площадь – 171 кв. м); Вилеровский пер., 8 (387 кв. м); и Старорусский проспект, 6 (1257 кв. м).
Застройщик отмечает, что дошкольное учреждение уже работает, но город до сих пор не выкупил помещения. Более того, по объекту на Старорусском проспекте от чиновников поступило предложение о выкупе его в рассрочку в течение пяти лет. В компании «Дальпитерстрой» с такой схемой выкупа не согласны.
«Такая длительная рассрочка приведет к замедлению развития районов застройки. Если строители получают деньги за социальный объект сразу после сдачи, они вкладывают их в следующий – и система работает. А так вкладывать становится нечего», – комментирует ситуацию заместитель руководителя службы заказчика ООО «СК «Дальпитерстрой» Александр Борисов.
Представители компании также подчеркивают, что желание города выкупать соцобъекты с рассрочкой в пять лет противоречит логике, потому что бюджет планируется на три года. Через пять лет держать обещание, возможно, придется другим людям. Это не дает застройщику адекватно планировать свою работу в долгосрочной перспективе.
Отметим, что схема выкупа соцобъекта в течение пяти лет Смольным была запущена в 2016 году, параллельно с единовременным вариантом. В настоящее время рассрочка применяется все чаще.
Как пояснили «Строительному Еженедельнику» в городском Комитете имущественных отношений, это позволяет снизить нагрузку на бюджет, но при этом приобрести необходимые объекты. Помещение на Старорусском проспекте пока планируется выкупить на основании ранее достигнутых договоренностей между городом и застройщиком, а также соответствующей заявки районной администрации, т. е. в этом году. Помещения детских садов на Вишерской улице и в Вилеровском переулке – также в числе объектов, приобретаемых в 2018 году. Выкуп будет осуществлен, как только Правительство Петербурга утвердит соответствующее постановление о бюджетных инвестициях, подготовленное районной администрацией. Проект постановления со стороны КИО уже согласован.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина отмечает, что если социальные объекты – это проблема практически всех застройщиков жилья, то выкуп подобных объектов – проблема города. «Мы знаем ситуации, когда такие объекты даже спустя много лет не были выкуплены по различным причинам. То, что предлагается рассрочка, уже можно считать не худшим вариантом развития событий. Но это достаточно «больное место» застройщиков. Важно понимать, что девелоперы вкладывают собственные деньги, что эти объекты отнимают часть их оборота и средства, которые могли бы пойти на другие объекты. Социальные объекты нужны и важны, их значимость никто не оспаривает, но финансовые отношения с городом должны быть максимально прозрачными. Достаточно выполнять обязательства, условия контрактов, соблюдать сроки и суммы, касающиеся выкупа, перед застройщиками. Если четкие правила не будут работать, тогда можно говорить о необходимости их корректировки», – делает выводы эксперт.