Нового генплана придется подождать
В Санкт-Петербурге продолжается работа по совершенствованию законодательной и нормативной базы. Готовятся новые ПЗЗ и Генплан, разрабатывается очередная редакция городского закона №820.
Какие изменения ждут город в сфере градостроительного регулирования рассказали представители Комитета по градостроительству и архитектуре и КГИОП в ходе круглого стола, организованного Союзом строительных объединений и организаций.
Ждем ПЗЗ
Как сообщил начальник отдела Генерального плана Управления градостроительной политики КГА Александр Мюльберг, работа над новой редакцией Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вступила в завершающую фазу.
По его словам, поступило около 900 предложений о внесении изменений в ПЗЗ. Значительная их часть связана с приведением Правил в соответствие с Генпланом Петербурга. Такие предложения вносил как сам КГА, так и заинтересованные граждане, строительные объединения и собственники земельных участков. «Могу отметить, что позиция Комитета по большей части инициатив совпадает с мнением заявителей», - отметил чиновник. Также много предложений касаются градостроительных регламентов, по-преимуществу вне зон охраны объектов наследия.
С 4 по 22 апреля будет проходить подготовительная работа в Комиссии по землепользованию и застройке, обобщение предложений, выявление разногласий и т.д. Затем пройдет этап согласования проекта с органами государственной власти города и, возможно, с Минкультуры. «Итоги работы в виде новой редакции ПЗЗ будут вынесены на рассмотрение Правительства города, и к середине июня должно, по нашим оценкам, уже выйти постановление об утверждении документа», - рассказал Александр Мюльберг.
Генплан ждем дольше
Параллельно идет работа над новым Генеральным планом на долгосрочную перспективу. Однако документ вряд ли удастся принять не ранее конца 2020 года. Чиновник напомнил, что его планировалось утвердить в конце 2019 года, однако признал, что уже сейчас очевидно, что этого не произойдет. «Дело в том, что главный опорный документ для подготовки Генплана– Стратегия социально-экономического развития города – была утверждена с задержкой более чем на полгода. Естественным следствием станет перенесение сроков принятия Генплана», - отметил он.
Помимо этого, по словам Александра Мюльберга, есть проблемы с утверждением приаэродромных зон, которое должно быть выполнено на федеральном уровне весной этого года. «По «Пулково» проект подготовлен и находится на рассмотрении, по другим аэропортам – нет и проектов», - уточнил он, добавив, что КГА совместно с НИПИ Генплана в настоящее время ведет активные работы в рамках тех материалов, которые уже имеются.
Чиновник рассказал, что, новый Генеральный план в том числе призван упорядочить процесс редевелопмента «серого пояса». По его словам, процесс редевелопмента, по нарастающей идущий с середины нулевых годов, отличается хаотичностью. «Происходит произвольное выхватывание из промзон участков под жилую и деловую застройку, привлекательных с точки зрения застройщиков. При этом нет единого плана и системности подходов к этому вопросу», - заявил Александр Мюльберг.
Он подчеркнул, что против редевелопмента никто выступать не собирается: «Процесс необратим, естественен и характерен для всех исторических европейских городов». При этом чиновник отметил, что КГА стремится придать ему системность: «Редевелопмент не может заключаться в тотальной застройке всего «серого пояса» жильем. Необходимо выделять и зоны общественного пользования – прежде всего, зеленых насаждений. Эти территории – единственный резерв в сложившихся районах города для повышения площади ЗНОП до уровней, требуемых нормативами. Кроме того, необходимо создание на этих землях рабочих мест. Причем не только в офисных и торговых объектах, но и в высокодоходных технологичных предприятиях. Это позволит снизить уровень маятниковой миграции в городе. Именно на этих вопросах будет сосредоточено наше внимание при работе над Генпланом в отношении редевелопмента «серого пояса». Необходимо сформировать перспективное видение в этой сфере».
А 820-й закон – еще дольше
Продолжается нормотворческая работа и в ведомстве по охране объектов наследия. Как сообщил заместитель главы КГИОП Алексей Михайлов, новая редакция городского закона №820 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга…» будет принята апреле-мае 2020 года.
По его словам, КГИОП занимает принципиальную позицию о необходимости совершенствования законодательства об охране наследия, но стремится делать это без резких изменений, радикально меняющих «правила игры». «Думаю, что вступление в силу новой редакции 820-го закона будет назначено на 1 января 2021 года», - заявил чиновник.
Он отметил, что изменения будут направлены на уточнение режимов охраны в разных локациях исторического центра. «Где-то они будут ужесточены, где-то ослаблены – в зависимости от объективной ситуации», - говорит Алексей Михайлов. По словам специалиста, условия в разных местах объективно сильно отличаются друг от друга, и устанавливать общие нормы для всего города – неправильно. «В идеале режимы охраны нужно устанавливать для каждого конкретного квартала, как это сделано в европейских странах. Но Петербург слишком велик, поэтому процесс диверсификации требований сложен и растянут во времени», - отметил он.
Чиновник рассказал, что размеры защитных зон вокруг объект наследия, покрывающих фактически всю историческую часть города и запрещающих любое строительство, будут уменьшены. «При этом вокруг объектов наследия будут созданы зоны особого регулирования застройки, с рядом существенных ограничений», - заключил он.
Кроме того, как сообщил Алексей Михайлов, есть план включить в систему охраны исторических зданий отдельные элементы, расположенные внутри них, но связанные с внешним обликом – парадные, витражи, дворы, лестницы, но пока вопрос еще не решен, идет сбор данных, проработка идеи.
Также, по его словам, планируется уточнение режимов охраны набережных Невы, которая является компонентом объекта всемирного наследия. На хаотичность застройки берегов реки обратили внимание представители миссии ЮНЕСКО, которая недавно посетила город. Они подчеркнули, что существующий подход может привести к искажению исторического облика города. «Видимо, необходимо будет вводить какое-то ограничение по высоте для проектов, реализуемых на прибрежных территориях. Это пока обсуждаемая тема, по котором мы будем работать вместе с коллегами из КГА», - заключил чиновник.
Согласоваться с ЮНЕСКО
Алексей Михайлов рассказал, что Минкультуры подготовило законопроект, вносящий поправки в федеральный закон №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия...», регулирующие вопросы соблюдения Россией обязательств по охране объектов всемирного наследия. В соответствие с ним, любые проекты, реализуемые на их территории, в обязательном порядке должны проходить процедуру оценки воздействия и получать согласование со стороны ЮНЕСКО.
Он отметил, что данная норма совершенно адекватна для всего всемирного наследия в России, кроме объекта «Исторический центр Петербурга и связанные с ним комплексы памятников». «В нашем городе зона охраны достигает 4 тыс. га. На этой территории реализуется огромное число проектов, согласование которых с ЮНЕСКО – явно избыточно. Совершенно очевидно, что для Петербурга вопрос согласования должен касаться только самых крупных проектов, способных оказать критическое влияние на объект всемирного наследия. Надо отметить, что именно этого требуют от нас и международные документы в этой сфере», - говорит Алексей Михайлов.
Чиновник подчеркнул, что ту же позицию занимают и представители ЮНЕСКО. «Они сообщили, что их интересуют только самые крупномасштабные объекты. Кроме того, у организации просто физически нет ресурсов для рассмотрения такого числа проектов, которые реализуются на территории петербургского объекта наследия. Рассмотрение проектов в ЮНЕСКО должно укладываться в 2 месяца. Между тем, в реальности, именно из-за ограниченности ресурсов, сроки гораздо больше», - заключил он, добавив, что в Минкультуры направления позиция города о том, что это требование надо изменить, чтобы не вызвать полную остановку строительных проектов в исторической части города.
Стать историческим поселением
Алексей Михайлов сообщил, что КНИОП завершил работу над проектом внесения Петербурга в число исторических поселений. «Документ в настоящее время находится в Минкультуры, и соответствующий приказ, скорее всего будет пописан в июле-августе этого года», - говорит он.
По словам чиновника, границы исторического поселения совпадают с границами зон охраны центральных районов, и требования к его территориям практически идентичны режимам охраны. «Таким образом, никаких принципиальных отличий не будет. В рамках этой работы одной из наших целей было сохранение преемственности положений действующих нормативов, что с принятием очередного документа «жизнь не начиналась заново», - подчеркивает Алексей Михайлов.
Из новаций – в соответствие с федеральным законодательством – появляется необходимость согласования с КГИОП всех проектов, реализация которых намечена в границах исторического поселения. «Саму процедуру мы еще уточним. Но, в любом случае ясно, что на стадии проектирования документация по всем проектам должна поступать к нам, мы ее будем рассматривать и выдавать заключение. Этот процесс также будет определен подзаконным актом», - говорит он.
Еще одним новшеством, как отметил чиновник, станет работа по сохранению панорам исторического поселения. «Это также не будет чем-то принципиально новым. Сейчас это делается в рамках ПЗЗ. Высотные ограничения, установленные Правилами, в полной мере обеспечивают сохранение городских панорам и видов. Теперь эти требования несколько формализуются, и появляется предписание учитывать воздействие проекта на панорамы на глубину 11 км, а в некоторых случаях – 25 км. Таким образом, визуализация проектов, сейчас рассматриваемая КГА, будет теперь поступать для оценки к нам», - заключил Алексей Михайлов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Принятые поправки в Генплан Петербурга сохранили баланс территорий по видам функциональных зон
ЗакС единогласно принял в первом чтении поправки в Генплан Петербурга
Комиссия по поправкам в Генплан Петербурга провела завершающее заседание
Совладелец девелоперской компании Fort Group Максим Левченко купил квартиру в доме Мурузи под мемориальный музей Иосифа Бродского – первый частный музей поэта в Петербурге. Общие инвестиции в проект превысят 1 млн евро.
Как рассказал «Строительному Еженедельнику» Максим Левченко, на прошлой неделе он приобрел квартиру площадью 200 кв. м в доме Мурузи на Литейном проспекте, 24. Актив куплен не в личных целях, а для создания первого в Петербурге полноценного музея поэта Иосифа Бродского, который жил в этом доме с родителями в 1960-х годах. Купленная Максимом Левченко квартира примыкает к мемориальной коммуналке, где полторы комнаты занимали Бродские. В этой квартире до сих пор есть обитатель – престарелая женщина, которая наотрез отказалась ее покидать. По этой причине создать в бывшей коммуналке полноценный музей не получается. Энтузиасты водят туда экскурсии, читают там лекции и организуют творческие вечера, но для размещения масштабной экспозиции с подлинными вещами великого поэта и стабильной просветительской программой – мало места и нет условий.
«Фонд создания музея Иосифа Бродского появился в Петербурге почти 20 лет назад. На деньги благотворителей он постепенно выкупал площади в мемориальной квартире. Но выкуп уперся в проблему последнего жильца. Поэтому мы стали искать другие варианты. И решили купить смежную квартиру с анфиладой. Она обошлась в 35 млн рублей. А общие вложения в музей превысят 1 млн евро. Я готов к таким инвестициям. Для меня этот проект – меценатство», – сообщил Максим Левченко.
Продавцы квартиры Карина и Максим Малышевы факт сделки подтвердили. «Жить в анфиладе нашей семье было не очень удобно. Мы вели переговоры о продаже квартиры 6 месяцев. Идея создания в квартире музейного пространства нам понравилась. Она нам близка, поскольку наша семья занимается в Петербурге организацией общественных проектов», – сообщила Карина Малышева.
По задумке организаторов, в составе музея будут залы для временных выставок, лекторий, book-cafe. Организаторы подчеркивают, что их задача – создать не музей в классическом понимании этого слова, а «точку притяжения разных творческих сил города».
«В этой квартире можно будет сделать круговую экспозицию: в одном конце квартиры есть вход, а в другом — выход, которые ведут на одну и ту же лестничную площадку. И посетители музея не будут никому мешать. Внизу находятся коммерческие помещения», – радуется один из основателей Фонда создания музея Иосифа Бродского Михаил Мильчик.
Куратором нового музея станет команда портала Brodsky.online – виртуального музея Иосифа Бродского, созданного совместно с Музеем Анны Ахматовой в Фонтанном доме.
«Музей в купленной квартире появится в течение двух-трех лет. А в перспективе, возможно, все-таки удастся выкупить оставшиеся площади в мемориальной квартире Бродского. Тогда эти пространства можно будет объединить. А на 500 кв. м можно развернуть очень хорошую экспозицию с интересной концепцией», – уверен куратор будущего музея Павел Котляр.
«То, что к созданию музея подключится частный капитал, – большое благо. Если бы ждали финансирования из бюджета, процесс наверняка затянулся бы на годы. В прошлом году Министерство культуры разрешило выдавать такие экспонаты частным музеям, так что мы готовы предоставить новому музею подлинные вещи Бродского, которые находятся у нас на хранении», – добавила директор Музея Анны Ахматовой Нина Попова.
В усадебном доме князей Белосельских-Белозерских на Крестовском острове создадут апарт-отель.
Инвестиции в ремонт здания и запуск проекта оцениваются в 400 млн рублей. Предложение на рынке апарт-отелей в Петербурге за год выросло на 30%, и сегмент находится на пороге «затаривания», предупреждают эксперты.
Особняк Белосельских-Белозерских на Крестовском проспекте, 34, отремонтируют и превратят в апарт-отель. Проект инициировала столичная компания «Теплый стан», которая арендует в настоящее время здание. А его собственником с 2017 года является компания «Газэнергопром Девелопмент». Площадь особняка составляет 2,1 тыс. кв. м. Он расположен на участке в 4,6 га. Но территория входит в состав памятника регионального значения «Усадьба Белосельских-Белозерских». Поэтому там нельзя ничего строить. А само здание – новодел, построенный на месте снесенного в конце XX века исторического особняка. «Апарты» там пытались сделать и раньше. Но проект не «выстрелил». Сейчас здание нуждается в ремонте с заменой инженерии, воссозданием элементов декора на фасаде и внутренними перепланировками.
По оценке директора департамента инвестиционных услуг Colliers International Анны Сигаловой, примерный объем инвестиций в проект может составить порядка 100 млн рублей. Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands development, считает, что инвестиции будут больше – 350–400 млн рублей. «Спрос на подобные знаковые объекты есть всегда, но он крайне ограничен», – говорит она.
По данным специалистов Hospitality Management, в центральных районах Петербурга, к которым относится и Крестовский остров, девелоперы, как правило, запускают проекты, которые по своим параметрам и характеристикам могут соответствовать гостиницам уровня «четыре звезды» и выше. «Соответствие требованиям международных сетевых отелей позволяет апарт-комплексам привлекать известные гостиничные бренды. Таков тренд», – говорят эксперты Hospitality Management.
В Петербурге емкость рынка апартаментов не исчерпана, и спрос продолжает расти. Но темпы роста снижаются, и в ближайшие два года мы будем наблюдать достаточно серьезные изменения как в структуре предложения и спроса, так и в сфере законодательства этой отрасли. На данный момент как таковое законодательное регулирование рынка апартаментов отсутствует. Планируемые изменения (например, законопроект об обязательной сертификации и присвоении категории) упростят запуск и работу апарт-отелей, которые работают в гостиничном сегменте. Но проблемная ситуация с «апартаментами для жизни» по-прежнему не решена на законодательном уровне, и нет документа, который позволил бы провести грань между гостиничным продуктом и жильем в виде апартаментов», – добавляет управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
Кстати
По данным NAI Becar, в I квартале 2018 года объем предложения «апартов» в Петербурге составил 5,4 тыс. шт. (43 корпуса в 36 комплексах). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем предложения вырос на 30%. А продажи за тот же период, по данным KnightFrankStPetersburg, составили 911 «апартов». По сравнению с аналогичным периодом прошлого года они увеличились на 55%. Это говорит о росте популярности апартаментов среди покупателей, особенно в сервисном формате (апартаменты в аренду). Так, в I квартале 2018 года сервисные апартаменты составили 65% продаж на рынке, а еще год назад их доля составляла 39%.
Мнение
Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:
– В абсолютном большинстве случаев намерение девелоперов возводить апартаменты – это не желание построить доходную недвижимость, а реакция на очень сложную ситуацию с градостроительной документацией и нагрузкой по соцобъектам. Мы имеем весьма странную градостроительную политику в городе, которая не позволяет строить то, что нужно, и то, что востребовано рынком.