КГА предложил озеленить ППТ
В Петербурге не хватает зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП). Предлагаемый КГА вариант решения проблемы рассмотрел Градостроительный совет.
Непосредственным поводом для обсуждения этого вопроса стала дискуссия, вспыхнувшая 20 февраля на заседании Градсовета, посвященном проекту Setl City на Фарфоровской улице, разработанному архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Тогда эксперты задались вопросами обеспечения новых районов застройки зелеными насаждениями, в том числе ЗНОП, после чего было принято решение рассмотреть эту тему отдельным пунктом повестки.
Председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев рассказал участникам заседания, что КГА инициировал внесение в Правила землепользования и застройки положения, в соответствии с которым при разработке проектов планирования территории (ППТ) необходимо выделять участки под ЗНОП. Цель инициативы – обеспечить новые жилые массивы зелеными насаждениями шаговой доступности, а также если не улучшить, то хотя бы не ухудшить ситуацию с соблюдением нормативов по наличию ЗНОП.
Чиновник отметил, что ведомство проанализировало ситуацию со ЗНОП в городе. Был осуществлен мониторинг 1,4 тыс. га, выявлено около 115 га земель, которые потенциально можно включить в ЗНОП. По словам Владимира Григорьева, если в целом по городу норматив по наличию зеленых насаждений соблюдается, то в разрезе по районам ситуация не самая благоприятная: в 11 районах нормативы не выполнены (для разных районов – 6, 12 и 18 кв. м на человека). «Поэтому увеличение площадей районных ЗНОП является актуальным вопросом для городской власти в рамках решения задачи повышения комфортности проживания граждан», – заключил он, подчеркнув, что одной из мер в этом направлении и стала инициатива о внесении изменений в ПЗЗ.
В целом, необходимость озеленения никем под сомнение не ставилась. «Чем больше зелени – тем лучше. В конце концов, сами застройщики заинтересованы в соблюдении нормативов в этой сфере. Продажи жилья в проекте, обеспеченном зелеными насаждениями, идут лучше», – отметил руководитель ООО «Студио-АММ» Юрий Митюрев.
Генеральный директор «Архитектурной мастерской Мамошина» Михаил Мамошин предложил шире использовать вертикальное озеленение и иные локальные способы увеличения зеленых насаждений – стилобаты, эксплуатируемые кровли. «Такая практика прекрасно работает во многих странах. У нас она распространения пока не получила, а ведь это очень интересный способ придать проекту особую эффектность», – считает он.
Владимир Григорьев сказал, что полностью согласен с этими предложениями, но они никак не касаются ЗНОП. По его словам, во-первых, локальное озеленение в рамках отдельных проектов и так является обязательным требованием, но эти зеленые насаждения не относятся к ЗНОП и, соответственно, никак не влияют на соблюдение нормативов именно по ним. Во-вторых, ЗНОП не могут располагаться на частной земле, именно поэтому участки под них, как и под улично-дорожную сеть, необходимо выделять на стадии подготовки ППТ. В-третьих, по самому определению («общего пользования») предполагается, что доступ к этим зеленым насаждениям будет свободным, что вряд ли реализуемо при их размещении на эксплуатируемой кровле. Наконец, в-четвертых, ЗНОП предполагают рекреационную функцию, а «прогуляться по вертикальному озеленению смогут только альпинисты».
Эксперт Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакС Петербурга Александр Карпов также поддержал идеи архитекторов по увеличению зеленых насаждений и подчеркнул научно доказанную жизненную важность зелени для комфорта и здоровья людей. «Однако надо помнить, что содержание ЗНОП осуществляется из городского бюджета, который ограничен. Поэтому к вопросу нужен взвешенный подход», – считает он.
Самый серьезный аргумент против внесения поправок выдвинул руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн, который напомнил, что ППТ разрабатываются не для всех проектов застройки. «Вопрос надо тщательно продумать. Понятно, что поправка приведет к сокращению на 30-40% площадей, которые можно возвести на участке. Внесение требования о выделении земли под ЗНОП при разработке ППТ приведет к тому, что застройщики всеми правдами и неправдами будут стремиться уйти от самой подготовки ППТ», – уверен эксперт.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Предлагаемая минимальная норма выделения земли на ЗНОП составляет 6 кв. м на человека. Путем несложных математических вычислений можно выяснить, сколько земли предлагается отдать. На 1 га земли можно возвести порядка 20 тыс. кв. м жилья. Исходя из расчета примерно 20 кв. м жилплощади на человека, получим, что для обеспечения граждан ЗНОП, в рамках предлагаемого норматива, под зелень надо отдать 0,6 га. При высотных ограничениях и сокращающихся маршрутах общественного транспорта данная норма может добить строительство и никак не решить проблему нехватки зелени. Если бы общественный транспорт, наоборот, развивался, сокращалось бы количество парковок для личного автотранспорта – и это место можно было бы занять зелеными насаждениями.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Евгений Герасимов: «Для серьезных изменений нужны воля и воображение»
Драйвер редевелопмента. Жилая функция будет преобладать при преобразовании промзон
В зоне активного редевелопмента
Первые торги на право аренды помещений на территории завода «Красный Треугольник» пройдут в январе 2018 года. Фонд имущества Петербурга подготовил к аукциону шесть пустующих заводских помещений и рассчитывает выручать от сдачи их в аренду не менее 10 млн рублей в год.
Фонд имущества Петербурга подготовил первые пакеты документов для аукциона на право заключения договоров аренды помещений завода «Красный Треугольник», которые находятся в собственности города. Срок аренды составит 10 лет. На торги, которые запланированы на 17 января 2018 года, выставят шесть лотов общей площадью 6 тыс. кв. м. Это помещения, расположенные на четвертом – седьмом этажах здания на ул. Розенштейна, 21. Никаких особых требований к будущим арендаторам город не предъявляет. Начальная арендная ставка варьируется от 147 до 230 рублей за 1 кв. м в месяц. Таким образом, сдав объекты в аренду даже по минимальной ставке, город сможет пополнять казну на 10 млн рублей в год. Но эксперты считают, что спрос на активы со стороны бизнеса позволит превысить этот показатель.
«Конечно, качество промышленных помещений на этой территории не самое хорошее – жесткий С-класс. Но запрошенная городом цена адекватна рынку. Она может даже несколько вырасти. Но гораздо интереснее было бы для бизнеса участие в проекте со сформированной городом концепцией развития территории. А еще лучше было бы передать ее на концессионных условиях для реализации профессионалам рынка недвижимости», – говорит директор по маркетингу Docklands Development Илона Лапинскайте.
«Красный Треугольник» занимает 34 га на Обводном канале, между Старо-Петергофским проспектом, ул. Розенштейна и ул. Ивана Черных. Около 10 га находятся в собственности города. Также городу принадлежат 205 тыс. из 545 тыс. кв. м построек на участке (половина из них – памятники архитектуры и истории).
Напомним, завод обанкротился в 2002 году. И часть его земли и помещений была распродана. За годы простоя имущество города на «Красном Треугольнике» превратилось в руины. У нескольких объектов частично обрушились кровли и стены. Сейчас на территории несколько сотен собственников и разные виды бизнеса: торговля, автосервисы, различные мастерские. До последнего времени им не удавалось договориться и разработать совместную стратегию приведения промышленной территории в порядок.
Но в этом году оператором территории завода был назначен Фонд имущества Петербурга. С его помощью город рассчитывает не только навести на территории порядок, но и развить ее. Среди претендентов на площади «Красного Треугольника» называют ассоциацию «Мотоциклисты Петербурга», которая заявила о намерении взять в аренду 40 тыс. кв. м промышленной недвижимости под мотоцентр с мастерскими, гостиницами и музеями. Компания «20-я линия» рассматривает возможность арендовать 20 тыс. кв. м на «Красном Треугольнике» под спортивный кластер. А фармацевтическая компания BIOCAD претендует на 15 тыс. кв. м под научный кластер с офисами и экспериментальной клиникой.
Кстати
Фонд имущества рассчитывал получить деньги из казны на создание концепции развития территории «Красного Треугольника». «По нашим расчетам, расходы бюджета на подготовку концепции составят 150 млн рублей. Вложения можно окупить за 3 года за счет сдачи в аренду пустующих помещений городской казны, а также площадей, занятых арендаторами незаконно. Таких на «Красном Треугольнике», по итогам инвентаризации, не менее 20 тыс. кв. м», – говорили ранее в Фонде имущества. Но судьба концепции пока туманна.
Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти и ЛеноблАИЖК помогут пайщикам ЖК «Силы Природы» в Мурино. Самый проблемный объект региона признали банкротом, и контролировать его достройку будет Правительство Ленобласти.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти 3 ноября 2017 года вынес решение о введении процедуры наблюдения (первой стадии банкротства) в отношении застройщика первой очереди ЖК «Силы Природы» – ЖСК «Муринское-1». Кооператив является аффилированной структурой компании O2 Development.
Финансировать достройку «Сил Природы» будет АО «АБ «Россия». В июле этого года банк согласился прокредитовать объект. Руководить завершением работ на жилом комплексе будут АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленобласти» и ЛеноблАИЖК. Временным управляющим в деле о банкротстве назначен Вадим Федичев. Эта кандидатура согласована администрацией Ленобласти и АО «АБ Россия».
«Мы вступили в дело о банкротстве ЖСК «Муринское-1» в начале осени с единственной целью – признание застройщика несостоятельным и получение контроля над этим проблемным объектом для его завершения, – комментирует заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин. – Суд счел наши доводы убедительными и поверил нам, а не О2 Development. Мы осознаем масштабность задачи. У нас есть силы, возможности, средства и опыт для завершения этой стройки, чтобы эти дома перестали быть призраками Мурино и получили своих жильцов».
Теперь, в связи с решением суда, пайщикам «Сил Природы» нужно предъявить к застройщику требования о передаче квартир для включения их в реестр требований о передаче жилых помещений. Соответствующие заявления они должны направить в Арбитражный суд, а копии с приложениями – застройщику и временному управляющему. По поручению Правительства Ленобласти, оформлением и подачей документов займется Дирекция. Оказываться данные услуги будут бесплатно. Кроме того, для информирования граждан ЛеноблАИЖК вместе с Дирекцией создали страницу в сети «ВКонтакте», посвященную завершению строительства ЖК «Силы Природы»: https://vk.com/silavaizk.
Однако в O2 Development с решением Арбитража не согласны и собираются его оспаривать. Юристы ЖСК «Муринское-1» готовят обращение в апелляционную инстанцию с описанием нарушений, допущенных в суде. В ЖСК заверяют, что деньги на достройку жилого комплекса есть. До вынесения решения суда руководство ЖСК «Муринское-1» обещало сдать первый корпус первой очереди в июне 2018 года.
«Завершать строительство и вводить объект в эксплуатацию, находясь в процедуре наблюдения, будет существенно сложнее, но руководство компании внимательно изучает все аспекты сложившейся ситуации и будет делать все от него зависящее для выполнения своих обязательств», – поделились планами в ЖСК «Муринское-1».
Правда, Госстройнадзор факт возобновления работ не подтверждает. На прошлой неделе специалист Службы побывал на стройплощадке и изменений не зафиксировал.
Справка
ЖК «Силы Природы» – это 135 тыс. кв. м жилья в двух очередях, одна из которых строится по ЖСК (65 тыс. кв. м, готовность – 95%), вторая – по ДДУ (69 тыс. кв. м, готовность – 40%). Строительство домов первой очереди началось в 2013 году, но сроки сдачи постоянно переносились. Согласно последнему варианту договора, ее должны были достроить в июле 2016 года (там продано около 90% жилья). Сдача второй намечалась на конец 2017 года (там продано примерно 40% квартир). Жилья в двух очередях ждут 2666 пайщиков и 185 дольщиков.