Ипотека: симптомы неблагополучия
Кризис российской ипотеки, которого с конца 2007 г. так опасаются эксперты финансового рынка, похоже, пока не грозит ни банкам, ни заемщикам. Однако некоторые признаки неблагополучия все же имеют место быть. Они вызваны разными причинами, среди которых: продолжающийся американский ипотечный кризис, спровоцировавший потрясения не только в США, но и в Западной Европе, быстрый рост цен на жилье в начале 2008 г. (в Петербурге за I полугодие он составил около 30%), увеличивающийся объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, выданным российскими банками, невозможность или крайняя затрудненность фондирования и секьюритизации ипотечных пулов российских банков за рубежом. Немаловажную роль играет и общее нестабильное состояние фондового и валютного рынков, в том числе связанное с конфликтом Россия-Грузия. Так, только в день признания Россией независимости Абхазии и Южной Осетии индекс РТС упал на 4 пункта, индексы акций некоторых ведущих российских компаний показали снижение от 9 до 12%. Впрочем, российский фондовый рынок в 2008 г. лихорадило уже не раз. В целом мнение экспертов сводится к тому, что сейчас ипотечный рынок в России развивается поступательно, но долгосрочных оптимистичных прогнозов давать нельзя.
Пессимисты и оптимисты
По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктора Титова, «положение у нас сегодня сложное: на рынок ипотеки, кроме американских дел, может повлиять поведение фондового рынка и непривычная общеполитическая ситуация». На круглом столе о развитии ипотеки, организованном Ассоциацией, были озвучены три разные точки зрения о ее будущем.
Первая, пессимистическая, основана на данных московского Института глобализации, который предсказывает, что рынок жилья в России может «обвалиться» еще до конца 2008 г. Причиной этого станет резкое снижение доходов населения из-за инфляции; следствием этого снижения будет ухудшение финансового положения всего среднего класса, который до сих пор и был основным потребителем ипотечных продуктов. Так, по данным института, опубликованным в «Ведомостях», за I квартал 2008 г. было заключено в 2,23 раза меньше ипотечных сделок, чем за тот же период 2007 г.
Другой, традиционно осторожный прогноз дает Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), глава которого Александр Семеняка считает, что беда российских банков – в острой нехватке «длинных» денег и в невозможности рефинансировать кредиты за границей. Из-за этого, в ситуации отсутствия внутрироссийского рынка секьюритизации ипотечных активов, банки должны перестраховываться и максимально ужесточать требования к заемщику – увеличивать ставки по кредитам и объемы первого взноса, уменьшать предельный возраст заемщика, не принимать в качестве обеспечения кредитоспособности никаких «серых» доходов (что было весьма распространено еще в 2006-2007 гг.). Но, по мнению главы АИЖК, ипотечный рынок в России, вследствие своей неразвитости, более «послушен» и регулируем, чем в Америке и Западной Европе, и меньше поддается потрясениям, а значит, в ближайшем будущем кризиса ожидать не стоит.
Заметим, однако, что само АИЖК уже в начале 2008 г. повысило свои процентные ставки по выкупу ипотечных активов у банков в среднем на 2%, а с 15 сентября намерено выкупать ипотечные закладные у своих региональных партнеров не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Этим Агентство планирует компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Такой подход заставил партнеров обратиться в АИЖК с письмом, в котором эти его действия оцениваются как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК». Все это может привести к тому, что операторы АИЖК не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Это значит, что, в ситуации, когда негосударственные рефинансирующие компании («КИТ Финанс», «ВТБ 24») сократили объемы выкупа ипотечных закладных, региональные банки могут лишиться последней возможности рефинансировать выданные ими кредиты.
Но вернемся к общему раскладу мнений. Третьей, оптимистичной точки зрения на ипотеку придерживается Центральный банк (ЦБ) России. По данным ЦБ, в I полугодии 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 293 млрд. рублей, и это «положительный результат». Из них 7,4% было выдано в Петербурге, 7% - в Москве. Минимальные суммы кредитов разнятся: так, в Ленобласти суммы начинаются от 1,6 млн. рублей, в Петербурге – от 2,2 млн., а в Москве не берут кредиты меньше 3 млн. рублей. По прогнозам экспертов из банка «ДельтаКредит», за весь 2008 г. петербуржцы получат кредиты на сумму около 70-75 млрд. рублей. Для сравнения: по данным Санкт-Петербургского АИЖК в 2007 г. общий объем ипотечных сделок в городе составил 47 млрд. рублей.
В Петербурге все спокойно
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, у которых в сумме насчитывается 563 ипотечных программы. Максимальный срок возврата кредита – 50 лет. Ставки по рублевым продуктам составляют от 10 до 20 % годовых, ставки по кредитам в долларах и евро – 9-23%. Есть также возможность получить кредит в японских йенах и швейцарских франках под 7% годовых , но, по мнению начальника отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала «Газпромбанка» Александра Анищенко, получатель такого кредита берет на себя и дополнительные риски, так как курсы этих валют колеблются довольно динамично, что может увеличить издержки заемщика в разы.
При этом, по данным Ассоциации, ряд петербургских банков повышает ставки по кредитам и сворачивает некоторые кредитные программы. Однако представители банков, собравшиеся на круглый стол в АБСЗ, уверенно заявляли о светлом будущем ипотеки, как в целом в России, так и в их конкретных банках. Так, Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказала, что Сбербанк в I полугодии 2008 г. выдал в СЗФО 9 тысяч кредитов на общую сумму 13,8 млрд. рублей. Доля Петербурга составила 7,5 млрд. рублей. Банк надеется в 2008 г. увеличить свою долю на петербургском рынке ипотеки с 12 до 20%. 24 марта банк незначительно снизил ставки по кредитам на приобретение жилья – теперь они составляют 11,5-13,75% по рублевым кредитам, и 9,5-12% по кредитам в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных (с залогом имеющейся или строящейся недвижимости) кредитов составляет 80%. Минимальный первый взнос по кредиту – 10%.
Не очень отличаются показатели другого крупного игрока рынка ипотеки в Петербурге – «Газпромбанка». Тот же минимальный первый взнос – 10%, ставки – от 11 до 15%. Петербургский филиал банка, хоть и позиционирует себя как кредитное учреждение, в основном работающее с корпоративными клиентами, в 2008 г. предполагает увеличение объемов выдачи розничных кредитов на покупку недвижимости в 2 раза, из них более 80% - ипотечные кредиты. Правда, по словам А.Анищенко, новых кредитных продуктов банк пока выводить не будет, так как «существует некая неопределенность на рынке». Что касается прогнозов на будущее, то эксперт явно затруднился с их формулировкой, но отметил, что повышение процентных ставок АИЖК уже сказывается, а далее еще больше будет влиять на рыночную конъюнктуру.
Как выяснилось, иногда банки пытаются в рекламных целях обыграть царящую на рынке нервозность. Так, АКБ «Национальный резервный банк» (НРБ) объявил о замораживании процентных ставок по ипотеке на уровне 9,6 – 13% по кредитам в иностранной валюте и 11,75-14,5% по рублевым кредитам. Но оказалось, что мораторий на повышение ставок будет длиться менее полутора месяцев, с 21 июля до 1 сентября 2008 г. Замглавы отдела кредитования петербургского филиала банка Елена Литвинова полагает, что повышения ставок по кредитам «в разы» ожидать не стоит – заявление, которое трудно назвать обнадеживающим. Впрочем, банк все еще берет в расчет так называемую «серую» зарплату заемщика – после консультации с руководством компании, где он работает. Ни «Сбербанк», ни «Газпромбанк», ни другие крупные игроки ипотечного рынка этого себе не позволяют. Причем, по данным Е.Литвиновой, такая политика оправдывает себя – кредитный портфель петербургского филиала НРБ по ипотеке составляет 1 млрд. рублей, и пока не имеет ни одного дефолта.
Интересно, что все банковские специалисты, собравшиеся за круглым столом, в один голос утверждают, что доля иногородних заемщиков у них весьма мала: так, в петербургском филиале «Газпромбанка» она составляет не более 10%, «Сбербанк» приводит примерно те же цифры. «Иногородние – это в основном жители Нового Уренгоя, Тюмени, Ухты», - заметил А.Анищенко. Тем не менее, банк стремится создать для этих клиентов наиболее удобные условия – такой заемщик может договориться о получении кредита по телефону.
«Комплексный обед»
Ни один из банков впрямую не говорит о тревожных тенденциях на рынке ипотеки, но косвенные свидетельства ухудшения ситуации все же имеют место. Так, вице-президент АБСЗ Виктор Титов увлеченно рассказал на круглом столе о возможности создания некоего комплексного ипотечного продукта – смеси ипотечного кредита и стройсберкассы.
Между тем, еще год назад банкиры отзывались об идее стройсберкасс весьма небрежно, не считая их конкурентами ипотечным кредитам. Очевидно, сейчас ситуация другая – видя уменьшение круга потенциальных заемщиков, банки ищут способ удержать свои объемы кредитования на приемлемом уровне. «Как это сделать? Нужно законодательно разрешить банкам создавать накопительные счета для тех, кто в будущем хочет взять ипотечный кредит. Тогда граждане смогут скопить денег на первый взнос, без которого кредитов нигде не получить. Причем эти вклады должны подпадать под систему страхования вкладов, и не на 400 тысяч рублей максимум, а на несколько миллионов. Надо давать людям возможность накопить деньги, а потом использовать эти средства как первый взнос. Ведь основной тормоз развития ипотеки – то, что даже на взнос в 5-10%, у людей нет средств», - сказал В.Титов.
По его словам, такое предложение обсуждается сейчас в Агентстве по страхованию вкладов, а Ассоциация региональных банков готовит его в виде законодательной инициативы. По словам Е.Ениной, у Северо-Западного банка уже есть опыт подобной работы и есть даже уже реализованные строительные проекты, которые финансировались в том числе по такой схеме.
Менеджер, построй себе сам
Интересный поворот на круглом столе получил разговор о социальной ипотеке – для очередников, инвалидов, молодых семей и военных. Сейчас такой вид госпомощи доходит до граждан в трех вариантах – как дотирование государством платежей по кредитным процентам, как субсидирование части стоимости жилья и как продажа социального жилья по льготным ценам. По данным Жилищного комитета, в 2008 г. в рамках госпрограмм в Петербурге улучшат жилищные условия 1,5 тысячи семей (из них 816 уже получили госпомощь, в сумме – 619 млн. рублей). Банки активно работают с такими заемщиками. Так, «Сбербанк» в 2008 г. уже выдал по всей России 1,5 млрд. рублей в рамках социальной ипотеки. Помощь получили 1300 семей – в 2 раза больше, чем в 2007 г., в том числе в Петербурге Северо-Западным банком «Сбербанка» было выдано 127 таких кредитов на сумму 150 млн. рублей. Банк зафиксировал ставки по социальной ипотеке в размере от 11,75 до 12,75% годовых и отменил для таких заемщиков комиссию за обслуживание счета.
«Газпромбанк» и другие игроки рынка также не отказываются от таких клиентов. Однако, по словам А.Анищенко, у малообеспеченных семей практически нет шансов купить квартиру с помощью государственной субсидии, так как у них нет ни средств, ни возможности получить кредит, чтобы доплатить остальную часть стоимости жилья. А субсидия не может быть больше собственных средств заемщика. «Возможно, городу стоит видоизменить эту программу? Может быть, стоит просто строить социальное жилье на окраинах?» - заметил он.
Но оказалось, что в некоторых регионах страны пошли еще дальше: по данным АБСЗ, в Екатеринбурге и Воронеже люди вернулись к идее строить себе жилье самостоятельно: организуются молодежные строительные отряды, которые строят дома со стоимостью в 3 раза дешевле рыночной. «Представляю себе, как менеджер среднего звена пойдет сам себе строить жилье после работы, - недоверчиво отозвался об идее вице-президент АБСЗ. – Как они будут строить, у них же дома рухнут». Однако альтернативы он так и не предложил.
Елена Зеликова
Больше месяца прошло с момента вступления в действие закона о долевом строительстве. Как говорят эксперты, новый громоздкий регламент привлечения средств на финансирование проектов привел к резкому сокращению объемов рынка.Схема умирает
Как рассказал президент ИС ФПГ «РОССТРО» Александр Макаров, сектор долевого строительства жилья был одним из самых инвестиционно емких и «живых» на российском рынке. Теперь новые правила и новые проблемы. «Новых процедур, определенных законом еще никто не проходил, – говорит г-н Макаров. – Они настолько сложны, что нет ясности в понимании рисков при работе по этой схеме ни для застройщиков, ни для клиентов. Застройщики в рамках разрешенных хозяйственных процедур дорабатывают по ранее раскрытым проектам и изыскивают новые пути привлечения средств на проекты. Произошло ровно то, о чем мы предупреждали разработчиков закона, что изначально было очевидным и легко прогнозировалось. Самая «прозрачная», четкая, чистая и недорогая схема привлечения средств в новое строительство – схема долевого участия – сегодня умирает. Разрушены отработанные годами хозяйственные механизмы и связи. Когда мы и другие застройщики поняли, что эту ситуацию уже нельзя предотвратить, то начали перестраивать свою работу сообразно прогнозам по будущему состоянию рынка. Для уменьшения рисков все мы сократили объемы строительства и начали рассматривать иные схемы финансирования проектов».
В этой связи можно вспомнить, в том числе, и более активную работу строителей с банками, выход строительных компаний на фондовый рынок и прочее. Между тем рынок инвестиций, как и финансовый – это рынок длинных денег и доверия. Погоду на нем делают благоприятные ожидания. А вот с этим как раз сейчас большие проблемы.
По данным Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленобласти итоги развития инвестиционно-строительного комплекса в I квартале 2005 года свидетельствуют о существенном спаде. Объем подрядных работ в январе снизился на 8%, в феврале – на 11%, в марте – на 16%. Число работников только по крупным и средним организациям за первый квартал уменьшилось на 5 тыс. человек.
Между тем, по информации Комитета по строительству, по состоянию на 1 мая 2005 года введено в эксплуатацию 672 527,5 кв. метров жилья (для сравнения: на 1 мая 2004 года - 477 144 кв. метров жилья). Всего же по итогам текущего года, напомним, должно быть сдано 2,3 млн кв. метров жилья.
Неповоротливость закона
По словам директора по недвижимости компании «Балтстройкомплект» Дмитрия Ростова, «новый закон на ситуацию на строительном рынке Санкт-Петербурга пока повлиять не может». «Так как у нас нет еще ни одного объекта с разрешением на строительство, выданным после первого апреля 2005 года объемы продаж не снизились, – рассказывает г-н Ростов. – В области некоторые фирмы продают квартиры, выступая как Коммандитные товарищества. А что касается выхода из сложившегося положения, то в данный момент в Думу самими разработчиками направлены поправки к данному закону».
А вот, по мнению Александра Макарова, «неповоротливость» закона о долевом строительстве дает повод прогнозировать уменьшение объема рынка, увеличение рисков, следствием чего может стать только отток с него денег. «Закон о дольщиках не является единственно возможным и правильным, – пояснят г-н Макаров. – Отношения застройщика с партнером по инвестированию могут быть выстроены на разнообразной договорной основе и он уже будет называться не «дольщиком», а, к примеру, «соинвестором», «облигационером», «векселедержателем», «кооператором» или «совладельцем компании». В скором времени на рынке заработают новые схемы, где распределение рисков будет приемлемым и для застройщика, и для его партнера. Рынок начнет восстанавливать утраченные объемы».
Как сообщила нашей редакции советник по правовым вопросам вице-президента группы ЛСР Оксана Добротина, закон о дольщиках фактически сейчас не действует, так как нет реальных подзаконных актов, которые должны обеспечить его жизнеспособность. По ее словам, должен быть определен контрольный орган и четко описаны его полномочия и порядок их реализации, должны быть определены финансовые и иные требования к потенциальным застройщикам, должны быть разработаны правила ведения бухгалтерской отчетности застройщиков, так как на данный момент единых требований и критериев нет.
«Пока еще нет инструкции для госрегистрации, которая бы позволили осуществлять государственную регистрацию договоров долевого участия в соответствии с требованиями закона, – переживает г-жа Добротина. – Даже если найдется объект для применения нового закона, то практически реализовать схему работы с дольщиками нет возможности. В нашем городе пока еще нет ни одного объекта, который реализовывается в соответствии с требованиями закона о дольщиках. Необходимости сейчас использовать обходные пути нет, поскольку существующие объекты реализовываются по прежним схемам. Предусмотренные в законе подзаконные акты должны разрабатываться на федеральном уровне, поэтому местные власти никак не могут повлиять на сложившуюся проблему. Единственный способ смягчения ситуации – внесение изменений в закон о дольщиках и Налоговый кодекс».
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Правительство города окончательно утвердило проект ЗАО «Балтийская жемчужина» по строительству 1 млн кв. метров жилья и всей необходимой инфраструктуры в Юго-Западной Приморской части. Решено, что «инвестор с китайскими корнями» построит в рамках проекта инфраструктуру на сумму $200 млн, а также 63 тыс. кв. метров социальных объектов и подарит все это городу. Площадку для начала работ власти собираются освободить к концу этого года.
ЗАО «Балтийская жемчужина», учрежденная группой китайских инвестиционных компаний, получило территорию площадью 208 га, ограниченную Петергофским шоссе, побережьем Финского залива, Дудергофским каналом и магистралью №8. Участок является пустырем с древесно-кустарниковой растительностью, на котором расположены опоры ЛЭП, автостоянка и сооружения яхт-клуба «Балтиец». Здесь расположены памятники истории и культуры местного значения: трасса Петергофской дороги (XVII – середина XVIII веков) и Матисов канал (1800 год). К границам района прилегают территории памятников, «оказывающих влияние на формирование планировочной структуры»: усадьбы Миниха и Демидова, а также дача Воронцова «Новознаменка».
Проект планировки Юго-Западной Приморской части выполнил «Петербургский НИПИград». Жилые кварталы запроектированы вдоль каналов. В центре комплекса у пересечения Матисова и Безымянного каналов разместится общественный центр жилого района. Здесь появятся поликлиники, станция «Скорой помощи», магазины, рестораны, бытовые комплексы, рынок, детская школа искусств, дом детского творчества, бани, плавательный бассейн, спортивные залы и т.д. К 2015 году планируется построить станцию метрополитена. С западной стороны к центру будет примыкать общественно-деловая зона.
Торгово-коммерческая зона представлена двумя планировочными узлами. В южном торгово-коммерческом узле (кварталы №10, 11, 12 – на пересечении Петергофского шоссе и оси Матисова канала) разместятся торговые и развлекательные комплексы, супермаркеты, центры фирменной торговли, рестораны, кафе, выставочные залы, офисные здания, гостиницы. В Северном коммерческом центре (кварталы 1 и 2, выходящие к акватории Финского залива) будут преобладать гостиницы и доходные дома.
В границах рекреационной зоны расположатся сады, скверы, бульвары и «коммерческий парк». Рекреационные функции будут выполнять акватория Финского залива и каналы. Зона «коммерческого парка» разместится в юго-восточной части комплекса, в квартале 12 (площадь более 4 га) и будет примыкать к Дудергофскому каналу и Петергофскому шоссе. В парковой среде планируется возведение развлекательных объектов.
По информации КГА территория жилых кварталов составит 83,6 га, общественная застройка – 31,9 га, улично-дорожная сеть – 40 га, под зелеными насаждениями окажется 33,2 га. Строительный процесс будет разбит на две очереди. Первая будет введена в строй в течение 66 месяцев, вторая – в течение 90. Объем нового строительства в целом составит 1432,059 тыс. кв. м (первая очередь – 434,466 тыс. кв. м). Объем жилищного строительства – 1062 тыс. кв. м общей площади (в том числе первая очередь – 306,6 тыс. кв. м). Объем строительства общественно-деловых и социальных объектов составит 370,059 тыс. кв. м (в том числе в рамках первой очереди – 127,866 тыс. кв. м), из которого общественный центр жилого района составит 62,640 тыс. кв. м, гостиничный комплекс – 68,966 тыс. кв. м, коммерческие центры – 150 тыс. кв. м (первая очередь – 100 тыс. кв. м); площадь объектов обслуживания составит 88,453 тыс. кв. м (первая очередь – 27,866 тыс. кв. м). Проектом предусматривается строительство многоэтажных жилых домов в кварталах №4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 944,6 тыс. кв. м. В кварталах №3, 4, 7, 8 предлагается размещение таунхаузов общей площадью 117,4 тыс. кв. м.
Инвестор проведет мероприятия «по восстановлению и реконструкции Дудергофского и Матисова каналов с расчисткой акваторий от мусора, растительных и донных отложений, будет сделано обеспечение минимальных глубин, профилирование русел со спрямлением береговой линии, берегоукрепление, а также рекультивация нарушенных территорий, выторфовка». Запланирован вывоз свалки бытовых отходов и замена загрязненного грунта. Сегодня экологическая обстановка в микрорайоне оценивается специалистами как удовлетворительная.
По информации КГИОП, примыкающая к Петергофскому шоссе территория шириной 120 метров имеет статус зоны охраняемого ландшафта, поэтому требуется устройство аллеи вдоль магистрали. Регулирование градостроительной деятельности на территории квартала относится к компетенции КГА, исключение составляет лишь часть территории парка, примыкающей к зоне охраняемого ландшафта и 75-метровая полоса по берегам Матисова канала.
Данный проект уникален не только объемами строительства, но и условиями, на которых инвестор вкладывает деньги. Обычно строители возводят лишь жилье, а строительство дорог, другой инфраструктуры, социальных объектов перекладывают на плечи города. В данном случае все это компания делает сама, а построенные социальные и инфраструктурные объекты передаст в собственность города.
Естественно, что для столь крупного и щедрого инвестора власти обеспечили максимально благоприятный административный режим. В частности, в ударном темпе завершены все согласования. За какие-то полгода оформлены согласования, необходимые для преодоления этапа изыскательских работ. В спешном порядке под планы инвестора скорректировано и архитектурно-планировочное решение территории. Ну и главное, властям, похоже, удается сделать то, что до сих пор всегда становилось непреодолимым препятствием для любого инвестиционного проекта. С будущей строительной площадки удается выселить крупную и организованную группу владельцев недвижимости. В данном случае против проекта протестовали члены яхт-клуба «Балтиец». Они занимают участок на основании истекающего временного договора аренды. Яхтсмены соглашались с тем, что их юридические права весьма зыбки, но выражали готовность отстаивать свои постройки до конца. Когда власти стали настаивать на выселении – яхтсмены потребовали в качестве компенсации другой земельный участок и $30 млн в придачу. Однако, в результате, власти обошлись только предоставлением участка и обещанием углубить фарватер напротив этой территории. Кроме того, Валентина Матвиенко, губернатор Петербурга поручила подобрать участки для тех граждан, которые в рамках яхт-клуба оборудовали себе гаражи. По подсчетам властей, таковых 200 человек.
Ирина БАРЧУК, Григорий ПЕСКОВ