Ипотека: симптомы неблагополучия
Кризис российской ипотеки, которого с конца 2007 г. так опасаются эксперты финансового рынка, похоже, пока не грозит ни банкам, ни заемщикам. Однако некоторые признаки неблагополучия все же имеют место быть. Они вызваны разными причинами, среди которых: продолжающийся американский ипотечный кризис, спровоцировавший потрясения не только в США, но и в Западной Европе, быстрый рост цен на жилье в начале 2008 г. (в Петербурге за I полугодие он составил около 30%), увеличивающийся объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, выданным российскими банками, невозможность или крайняя затрудненность фондирования и секьюритизации ипотечных пулов российских банков за рубежом. Немаловажную роль играет и общее нестабильное состояние фондового и валютного рынков, в том числе связанное с конфликтом Россия-Грузия. Так, только в день признания Россией независимости Абхазии и Южной Осетии индекс РТС упал на 4 пункта, индексы акций некоторых ведущих российских компаний показали снижение от 9 до 12%. Впрочем, российский фондовый рынок в 2008 г. лихорадило уже не раз. В целом мнение экспертов сводится к тому, что сейчас ипотечный рынок в России развивается поступательно, но долгосрочных оптимистичных прогнозов давать нельзя.
Пессимисты и оптимисты
По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктора Титова, «положение у нас сегодня сложное: на рынок ипотеки, кроме американских дел, может повлиять поведение фондового рынка и непривычная общеполитическая ситуация». На круглом столе о развитии ипотеки, организованном Ассоциацией, были озвучены три разные точки зрения о ее будущем.
Первая, пессимистическая, основана на данных московского Института глобализации, который предсказывает, что рынок жилья в России может «обвалиться» еще до конца 2008 г. Причиной этого станет резкое снижение доходов населения из-за инфляции; следствием этого снижения будет ухудшение финансового положения всего среднего класса, который до сих пор и был основным потребителем ипотечных продуктов. Так, по данным института, опубликованным в «Ведомостях», за I квартал 2008 г. было заключено в 2,23 раза меньше ипотечных сделок, чем за тот же период 2007 г.
Другой, традиционно осторожный прогноз дает Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), глава которого Александр Семеняка считает, что беда российских банков – в острой нехватке «длинных» денег и в невозможности рефинансировать кредиты за границей. Из-за этого, в ситуации отсутствия внутрироссийского рынка секьюритизации ипотечных активов, банки должны перестраховываться и максимально ужесточать требования к заемщику – увеличивать ставки по кредитам и объемы первого взноса, уменьшать предельный возраст заемщика, не принимать в качестве обеспечения кредитоспособности никаких «серых» доходов (что было весьма распространено еще в 2006-2007 гг.). Но, по мнению главы АИЖК, ипотечный рынок в России, вследствие своей неразвитости, более «послушен» и регулируем, чем в Америке и Западной Европе, и меньше поддается потрясениям, а значит, в ближайшем будущем кризиса ожидать не стоит.
Заметим, однако, что само АИЖК уже в начале 2008 г. повысило свои процентные ставки по выкупу ипотечных активов у банков в среднем на 2%, а с 15 сентября намерено выкупать ипотечные закладные у своих региональных партнеров не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Этим Агентство планирует компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Такой подход заставил партнеров обратиться в АИЖК с письмом, в котором эти его действия оцениваются как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК». Все это может привести к тому, что операторы АИЖК не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Это значит, что, в ситуации, когда негосударственные рефинансирующие компании («КИТ Финанс», «ВТБ 24») сократили объемы выкупа ипотечных закладных, региональные банки могут лишиться последней возможности рефинансировать выданные ими кредиты.
Но вернемся к общему раскладу мнений. Третьей, оптимистичной точки зрения на ипотеку придерживается Центральный банк (ЦБ) России. По данным ЦБ, в I полугодии 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 293 млрд. рублей, и это «положительный результат». Из них 7,4% было выдано в Петербурге, 7% - в Москве. Минимальные суммы кредитов разнятся: так, в Ленобласти суммы начинаются от 1,6 млн. рублей, в Петербурге – от 2,2 млн., а в Москве не берут кредиты меньше 3 млн. рублей. По прогнозам экспертов из банка «ДельтаКредит», за весь 2008 г. петербуржцы получат кредиты на сумму около 70-75 млрд. рублей. Для сравнения: по данным Санкт-Петербургского АИЖК в 2007 г. общий объем ипотечных сделок в городе составил 47 млрд. рублей.
В Петербурге все спокойно
По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, у которых в сумме насчитывается 563 ипотечных программы. Максимальный срок возврата кредита – 50 лет. Ставки по рублевым продуктам составляют от 10 до 20 % годовых, ставки по кредитам в долларах и евро – 9-23%. Есть также возможность получить кредит в японских йенах и швейцарских франках под 7% годовых , но, по мнению начальника отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала «Газпромбанка» Александра Анищенко, получатель такого кредита берет на себя и дополнительные риски, так как курсы этих валют колеблются довольно динамично, что может увеличить издержки заемщика в разы.
При этом, по данным Ассоциации, ряд петербургских банков повышает ставки по кредитам и сворачивает некоторые кредитные программы. Однако представители банков, собравшиеся на круглый стол в АБСЗ, уверенно заявляли о светлом будущем ипотеки, как в целом в России, так и в их конкретных банках. Так, Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказала, что Сбербанк в I полугодии 2008 г. выдал в СЗФО 9 тысяч кредитов на общую сумму 13,8 млрд. рублей. Доля Петербурга составила 7,5 млрд. рублей. Банк надеется в 2008 г. увеличить свою долю на петербургском рынке ипотеки с 12 до 20%. 24 марта банк незначительно снизил ставки по кредитам на приобретение жилья – теперь они составляют 11,5-13,75% по рублевым кредитам, и 9,5-12% по кредитам в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных (с залогом имеющейся или строящейся недвижимости) кредитов составляет 80%. Минимальный первый взнос по кредиту – 10%.
Не очень отличаются показатели другого крупного игрока рынка ипотеки в Петербурге – «Газпромбанка». Тот же минимальный первый взнос – 10%, ставки – от 11 до 15%. Петербургский филиал банка, хоть и позиционирует себя как кредитное учреждение, в основном работающее с корпоративными клиентами, в 2008 г. предполагает увеличение объемов выдачи розничных кредитов на покупку недвижимости в 2 раза, из них более 80% - ипотечные кредиты. Правда, по словам А.Анищенко, новых кредитных продуктов банк пока выводить не будет, так как «существует некая неопределенность на рынке». Что касается прогнозов на будущее, то эксперт явно затруднился с их формулировкой, но отметил, что повышение процентных ставок АИЖК уже сказывается, а далее еще больше будет влиять на рыночную конъюнктуру.
Как выяснилось, иногда банки пытаются в рекламных целях обыграть царящую на рынке нервозность. Так, АКБ «Национальный резервный банк» (НРБ) объявил о замораживании процентных ставок по ипотеке на уровне 9,6 – 13% по кредитам в иностранной валюте и 11,75-14,5% по рублевым кредитам. Но оказалось, что мораторий на повышение ставок будет длиться менее полутора месяцев, с 21 июля до 1 сентября 2008 г. Замглавы отдела кредитования петербургского филиала банка Елена Литвинова полагает, что повышения ставок по кредитам «в разы» ожидать не стоит – заявление, которое трудно назвать обнадеживающим. Впрочем, банк все еще берет в расчет так называемую «серую» зарплату заемщика – после консультации с руководством компании, где он работает. Ни «Сбербанк», ни «Газпромбанк», ни другие крупные игроки ипотечного рынка этого себе не позволяют. Причем, по данным Е.Литвиновой, такая политика оправдывает себя – кредитный портфель петербургского филиала НРБ по ипотеке составляет 1 млрд. рублей, и пока не имеет ни одного дефолта.
Интересно, что все банковские специалисты, собравшиеся за круглым столом, в один голос утверждают, что доля иногородних заемщиков у них весьма мала: так, в петербургском филиале «Газпромбанка» она составляет не более 10%, «Сбербанк» приводит примерно те же цифры. «Иногородние – это в основном жители Нового Уренгоя, Тюмени, Ухты», - заметил А.Анищенко. Тем не менее, банк стремится создать для этих клиентов наиболее удобные условия – такой заемщик может договориться о получении кредита по телефону.
«Комплексный обед»
Ни один из банков впрямую не говорит о тревожных тенденциях на рынке ипотеки, но косвенные свидетельства ухудшения ситуации все же имеют место. Так, вице-президент АБСЗ Виктор Титов увлеченно рассказал на круглом столе о возможности создания некоего комплексного ипотечного продукта – смеси ипотечного кредита и стройсберкассы.
Между тем, еще год назад банкиры отзывались об идее стройсберкасс весьма небрежно, не считая их конкурентами ипотечным кредитам. Очевидно, сейчас ситуация другая – видя уменьшение круга потенциальных заемщиков, банки ищут способ удержать свои объемы кредитования на приемлемом уровне. «Как это сделать? Нужно законодательно разрешить банкам создавать накопительные счета для тех, кто в будущем хочет взять ипотечный кредит. Тогда граждане смогут скопить денег на первый взнос, без которого кредитов нигде не получить. Причем эти вклады должны подпадать под систему страхования вкладов, и не на 400 тысяч рублей максимум, а на несколько миллионов. Надо давать людям возможность накопить деньги, а потом использовать эти средства как первый взнос. Ведь основной тормоз развития ипотеки – то, что даже на взнос в 5-10%, у людей нет средств», - сказал В.Титов.
По его словам, такое предложение обсуждается сейчас в Агентстве по страхованию вкладов, а Ассоциация региональных банков готовит его в виде законодательной инициативы. По словам Е.Ениной, у Северо-Западного банка уже есть опыт подобной работы и есть даже уже реализованные строительные проекты, которые финансировались в том числе по такой схеме.
Менеджер, построй себе сам
Интересный поворот на круглом столе получил разговор о социальной ипотеке – для очередников, инвалидов, молодых семей и военных. Сейчас такой вид госпомощи доходит до граждан в трех вариантах – как дотирование государством платежей по кредитным процентам, как субсидирование части стоимости жилья и как продажа социального жилья по льготным ценам. По данным Жилищного комитета, в 2008 г. в рамках госпрограмм в Петербурге улучшат жилищные условия 1,5 тысячи семей (из них 816 уже получили госпомощь, в сумме – 619 млн. рублей). Банки активно работают с такими заемщиками. Так, «Сбербанк» в 2008 г. уже выдал по всей России 1,5 млрд. рублей в рамках социальной ипотеки. Помощь получили 1300 семей – в 2 раза больше, чем в 2007 г., в том числе в Петербурге Северо-Западным банком «Сбербанка» было выдано 127 таких кредитов на сумму 150 млн. рублей. Банк зафиксировал ставки по социальной ипотеке в размере от 11,75 до 12,75% годовых и отменил для таких заемщиков комиссию за обслуживание счета.
«Газпромбанк» и другие игроки рынка также не отказываются от таких клиентов. Однако, по словам А.Анищенко, у малообеспеченных семей практически нет шансов купить квартиру с помощью государственной субсидии, так как у них нет ни средств, ни возможности получить кредит, чтобы доплатить остальную часть стоимости жилья. А субсидия не может быть больше собственных средств заемщика. «Возможно, городу стоит видоизменить эту программу? Может быть, стоит просто строить социальное жилье на окраинах?» - заметил он.
Но оказалось, что в некоторых регионах страны пошли еще дальше: по данным АБСЗ, в Екатеринбурге и Воронеже люди вернулись к идее строить себе жилье самостоятельно: организуются молодежные строительные отряды, которые строят дома со стоимостью в 3 раза дешевле рыночной. «Представляю себе, как менеджер среднего звена пойдет сам себе строить жилье после работы, - недоверчиво отозвался об идее вице-президент АБСЗ. – Как они будут строить, у них же дома рухнут». Однако альтернативы он так и не предложил.
Елена Зеликова
Санкт-Петербург отличился перед всей Россией ранним и образцовым исполнением Генерального плана. Между тем федеральное законодательство, в соответствии с которым разрабатывался Генплан, далеко от совершенства. Поныне остаются неразрешенными противоречия между Градостроительным и Земельным кодексами. Помимо этого, в Градкодексе уделено непропорционально мало внимания развитию транспортной инфраструктуры. Самым же пагубным представляется то обстоятельство, что этот документ рассчитан на некий среднестатистический город и не учитывает ни особенностей быстро развивающегося мегаполиса, ни особых требований к застройке города с уникальным историческим центром. Но именно Петербург, в отличие от столицы, проявил недюжинное старание соответствовать законодательству, в рамки которого город логически и сущностно вместиться не может. Москва поступает по-другому, и уже ближайшее будущее покажет, кто прав.
Полярности двух столиц
Сообщество архитекторов и градостроителей составлено из людей необычных, даже внешне непохожих на других. Если оно и сопоставимо с какой-либо еще средой, то разве что с художниками и актерами. В градостроительстве, в отличие от индустрии, никакие перипетии реформ не разрушили преемственность: за редкими исключениями, архитектор и планировщик относит себя к той или иной школе, чтит пантеон предшественников и отстаивает его заветы. И даже такие сухие и далекие от эстетики понятия, как технические регламенты и правила планировки, становятся предметом ожесточенных споров, сравнимых с поэтическими дискуссиями начала XX в. в кабачке «Бродячая собака».
Особенно поразительное сходство с этими дебатами обнаруживается в обсуждении Градостроительного кодекса РФ, утвержденного Госдумой в декабре 2004 г. Позиции сторон вызывают в памяти гротескное художественное противопоставление москвичей и петербуржцев в романе Вениамина Каверина «Скандалист, или Вечера на Васильевском острове». Там, напомню, московский профессор-филолог представлял шумливого экспансивного сибарита с практическим умом и небрежением ко всему отвлеченному, а питерский коллега обитал в общежитии, не слишком следил за своим внешним видом, зато поражал окружающих сочетанием детальной эрудиции в неприменимых в практике деталях и приверженностью к схематическим абстракциям.
Градкодекс, разработанный Фондом «Институт развития города», до той поры занимавшимся исключительно экспериментальными проектами, был раскритикован москвичами, в то время как в Петербурге его абстрактные положения нашли отклик в душе части местного градостроительного сообщества. Представители других регионов, озадаченные полярными суждениями градостроителей столиц, пребывают в некоторой растерянности. Их проблемы, как можно легко убедиться, сосредоточены в более практической плоскости: к примеру каким образом найти средства для осуществления предписанного Кодексом территориального планирования в муниципальных образованиях, и как для облегчения этого труда перевести документ с «птичьего» языка на человеческий.
Между инвестором и прокурором
Профессор-филолог из романа Каверина отличился докладом «О рационализации речевого пространства», где предлагал «разбить человеческую речь на группы по профессиональным и социальным признакам», а между группами «провести строгие границы, нарушение которых следует облагать соответствующим штрафом».
Примерно так и воспринималось представителями ведущих проектных НИИ положения Градкодекса о введении функциональных зон. В ходе дискуссии между представителями проектных институтов России, состоявшейся в Петербурге в середине апреля, один из участников иронизировал, что новый Градкодекс разделил всю Россию на ведомственные территории: «Только не понятно, что делать с земельными правами федерального почтового ведомства, если сельская почта находится на втором этаже местного магазина?».
В Москве критика Градкодекса звучала с самых высоких трибун: мэр города публично охарактеризовал его самым нелесным образом. И москвичи не только выразили свое несогласие с документом, но и по-деловому внесли целый пакет поправок в Госдуму.
В Северной столице новые правила тоже вызвали неприятие в профессиональных кругах. На вышеупомянутом семинаре с резкой критикой Градкодекса выступали представители НИИ урбанистики и НИИ Генплана, имеющие уникальный опыт работы в регионах. Однако критика носила, по большей части, характер обмена мнения в узком кругу профессионалов. Организаторы упомянутого семинара смущались присутствием прессы, недвусмысленно намекая на закрытый характер дискуссии.
Между тем городской Комитет по градостроительству и архитектуре внедрял реформу, педантично следуя букве федерального документа, хоть и спотыкаясь о понятия, не сопровожденные определениями, и давая им собственное толкование.
Ровно спустя полгода, как известно, Генплан пришлось переделывать. Как свидетельствует заместитель директора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, выделение множества разновидностей функциональных зон привело инвесторов в полное недоумение, и затормозило реализацию проектов. А в случаях, когда город был готов «поступиться принципами», вмешивалась прокуратура, требовавшая исполнения закона о Генплане.
Конечно, исполнять все желания инвесторов означало возвращение к практике 1990-х - ибо, по выражению В.Аврутина, для инвестора идеальный Генплан состоит из одной-единственной функциональной зоны, в которой разрешено все. С другой стороны, получить на каждый проект согласование прокуратуры – абсурд, явно не согласующийся со стараниями улучшить инвестиционный климат. С учетом интереса к Петербургу со стороны крупных корпоративных инвесторов – иностранных и московских – нужно было отказаться либо от денег, либо от «буквы закона».
Соломоново решение состояло, как известно, в унификации зон. Инвесторы были удовлетворены, прокуратура тоже, и только общественность остались в полном недоумении, поскольку измененный Генплан практически уравнял по статусу многоэтажки Купчина с историческим фондом центра. Не считая, разумеется, зоны охраны культурного наследия и высотных ограничений, утвержденных отдельным зонированием. При этом предполагается, что на все вопросы ответит новая редакция Правил землепользования и застройки, которые перерабатываются и поныне. Если недавно утверждалось, что закон о ПЗЗ будут внесен в ЗакС накануне депутатских каникул, то ныне его окончательное утверждение намечено на конец ноября. Во всяком случае, именно этот срок назвал председатель КГА Александр Викторов.
Утешительная галантность Москвы
Авторитетен ли опыт Петербурга для регионов России? Если судить по количеству делегатов XXV юбилейного заседания Совета главных архитекторов, прошедшего на прошлой неделе, в этом можно всерьез усомниться. Не было ни заявленных в программе высоких официальных лиц, ни даже главного архитектора Москвы Александра Кузьмина, хотя на прошлогоднем заседании в Казани он присутствовал.
В декабре
Москва так и сделала. Как рассказал заместитель директора столичного НИИ Генплана Георгий Юсин, столица вначале примет собственный Градкодекс, затем актуализирует Генплан, после чего примет правила землепользования и застройки – но не на весь город, а на районы с полностью сложившейся застройкой, где никаких серьезных изменений в обозримый период не предвидится. В остальных районах будут введены временные регламенты застройки. «Мы постоянно присматриваемся к опыту Санкт-Петербурга», - галантно сообщил Г.Юсин.
Учтивая фраза, впрочем, не может скрыть разницы между временными регламентами, рассчитанными на длительный и серьезный этап городского развития, и временными регламентами «на час», рожденными «соблюдением буквы». Как и вообще разницы между практикой двух столиц, разошедшихся в принципах городского управления: Москва зарабатывает на использовании недвижимости, а Петербург – на продаже. Москва решает градостроительные вопросы по собственному разумению, а Петербург – в рамках явно слабого федерального документа.
«Проблема в том, что в нашу профессиональную градостроительную деятельность вторглись юристы. Они все трактуют по букве, а за борт выплескивается суть градостроительного планирования», - считает директор петербургского НИПЦ Генплана Сергей Митягин. Что приобрел город, принеся в жертву эту суть? В.Аврутин не уверен в том, что уже измененный Генплан проживет до
В градостроительстве результат имеет значение для всех социальных слоев мегаполиса. И вопрос о том, кто больше юридически прав сегодня, никого не будет интересовать через 20 лет, когда следующее поколение будет пожинать итоги сегодняшних правовых баталий.
Федор Хлебников
До официально заявленного срока отмены государственного лицензирования в строительстве и перевода отрасли на саморегулирование – 1 июля 2008 г. – остался всего месяц. Несмотря на проведениe множества мероприятий, посвященных намеченной реформе, создание различных организационных структур, обилие публикаций в СМИ, до сих пор фактически ни у кого нет ясного понимания того, как новая схема должна работать. Причем этого понимания нет не только у строителей, но и инициировавших реформу думских депутатов.
Слово – «отжившей структуре»
Федеральный лицензионный центр (ФЛЦ) при Федеральном агентстве по строительству и ЖКХ (Росстрой) ревностные сторонники саморегулирования в отрасли давно уже окрестили «отжившей структурой». Впрочем, сейчас, в связи с удалением Росстроя из структуры нового Правительства РФ, это наименование можно считать вполне корректным. Судя по всему, именно специалистов ФЛЦ имел в виду генеральный директор Российского союза строителей М.Викторов, когда рассказывал о «чиновниках Росстроя, пытающихся присвоить функции контроля над саморегулируемыми организациями». Какова же позиция «отживших»?
В свое время первый заместитель генерального директора ФЛЦ Владимир Воеводский резонно отмечал, что никакой универсальной модели в этой сфере, принятой, как нас пытаются убедить, во всех странах мира, в принципе не существует: «Действующая в Германии система саморегулируемых организаций (взятая у нас за основу) своими корнями восходит к деятельности средневековых цеховых объединений. Она формировалась и выстраивалась постепенно, чуть ли не в течении полутысячелетия. Нам же предлагают эту модель создать приказным путем за полгода. Между тем, во многих странах (например, в США) существует другая схема. Там существует институт лицензирования различных видов деятельности, а концепция саморегулирования как бы дополняет его. При этом саморегулируемые организации объединяют компании не «по вертикали» (делегируя выход на рынок и обеспечивая взаимную ответственность за выполнение стандартов), а «по горизонтали» (объединяя отдельные секторы отрасли, отстаивая их консолидированные интересы на рынке, формируя стандарты качества и финансируя перспективные разработки, важные для всей организации). В Китае же, который, между прочим, строит сегодня, наверное, больше всех в мире, в частности, в сфере жилого домостроения, возводя более 1 кв. м на жителя страны (а численность населения Китая, напомню, около 1,5 млрд. человек), наоборот, действует только принцип лицензирования. Кстати, используемая там схема фактически позаимствована у нас, в России. Только требования к участникам строительного процесса выставляются значительно более жесткие, и контроль за их соблюдением ведется гораздо строже». К этому можно добавить, что системы работы на рынке, действующие, к примеру, в Индии, Японии или арабском мире, также совершенно непохожи на германскую модель, принятую в России за некий эталон.
Впрочем, принимая во внимание принятие Закона о саморегулируемых организациях и – в первом чтении – Закона о саморегулирунемых организациях в строительстве, говорить сейчас о разнообразии мировой практики в этой области становится не актуально. Законодатели уже решили, что саморегулированию – быть.
Тем не менее, генеральный директор ФЛЦ Александр Толкачев ставит вполне серьезные вопросы, внятного ответа на которые до сих пор услышать невозможно. А без оного, возможность эффективной работы новой системы представляется очень сомнительной. А.Толкачев говорит: «Согласно принятым документам, саморегулируемую организацию имеет право создавать не менее 100 компаний, работающих в той или иной сфере деятельности. Принимая во внимание то, что на строительном рынке России сегодня действует более 220 тысяч различных компаний, счет СРО может пойти на сотни и даже тысячи мелких структур, отстаивающих свои частные и территориальные интересы. И каждая из них будет иметь свои требования и подходы». Перспективы неразберихи – налицо.
В рамках системы лицензирования, документ, выданный в любом регионе, действует на всей территории страны. Строители из Йошкар-Олы могут работать в Калининграде, а архангелогородцы – во Владивостоке. Лицензия гарантирует им это право. А.Токачев отмечает: «Саморегулируемые организации будут формироваться на местах, и, принимая во внимание человеческий фактор и амбиции разных деятелей, надо думать, не по одной в регионе, и будут отстаивать свои узкие интересы. Допустит ли, к примеру, екатеринбургская СРО к работе в «своем» регионе строителей из Орловской области? Начнется какое-то полуфеодальное деление страны между различными конкурирующими саморегулируемыми организациями. Вместо стабильности и гарантии качества работы строителей, мы рискуем получить целый спектр враждующих структур, отстаивающих частно-групповые и территориальные интересы, и отнюдь не пекущиеся о пользе отрасли в целом. А если компания намерена работать сразу во многих регионах, ей что, нужно вступить в десяток СРО?».
Также, по его мнению, «Совершенно неясно, как быть с объектами, которые строятся для обеспечения безопасности государства, военных нужд, а также с объектами повышенной опасности (атомные электростанции, например) или особой сложности. Кто будет иметь право участвовать в реализации таких проектов?». Резюмируя, А.Толкачев подчеркивает: «Я не против принципа саморегулирования, я противник скоропалительных, неосторожных действий в сфере, которая не терпит «кавалеристских наскоков», а требует тщательно взвешивать каждый шаг, тем более, что предпринимается он в масштабах всей страны».
Единым фронтом?
Впрочем, было бы странно, если бы структура, созданная для выдачи государственных лицензий в отрасли, стала бы проводником идей саморегулирования. Как говорится, отстаивание корпоративных интересов. Однако, Федеральный лицензионный центр не одинок в своих сомнениях.
Вот, что писал Глава администрации Краснодарского края Александр Ткачев Виктору Зубкову, в бытность того премьер-министром России: «Инициируемые рядом экспертов предложения по переходу с 1 июля 2008 г. строительной отрасли на саморегулирование не могут быть реализованы в связи с отсутствием в России практического опыта саморегулирования в строительстве, правил и стандартов предпринимательской деятельности в строительной отрасли, механизмов финансовой ответственности субъектов предпринимательства, а также действенных методов контроля в сфере безопасности и качества строительства и технических регламентов. Необходим достаточно продолжительный период времени для перехода отрасли к новому хозяйственному механизму». По мнению А.Ткачева, эта проблема особенно актуальна для возглавляемого им региона, в связи с интенсивным ростом работ на строительстве олимпийских объектов.
Ему вторит губернатор Белгородской области Евгений Савченко, писавший Президенту РФ Владимиру Путину: «15-летний опыт лицензирования строительной деятельности доказал способность данного механизма функционировать в условиях рыночной экономики и оказывать реальное воздействие на недобросовестных субъектов предпринимательства. Кроме того, лицензирование отвечает интересам национальной безопасности, четко определяя сферу государственного влияния в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. В условиях практического отсутствия действенных методов контроля в сфере безопасности и качества строительства, технических регламентов, правовой базы, иных методов регулирования в строительной отрасли отмену института лицензирования считаю преждевременной».
С подобными обращениями к различным органам федеральной власти обращалось руководство Московской, Челябинской, Саратовской, Новосибирской, Тамбовской, Пензенской, Брянской областей, Башкирии, Татарстана, Удмуртии, Бурятии и многих других регионов. Показательно, что среди них немало субъектов Федерации, наиболее успешно развивающих строительную отрасль.
Наконец, неоднократно против скоропалительной отмены государственного лицензирования высказывались власти Москвы. Последнее заявление в этом смысле столичный мэр Юрий Лужков сделал в конце марта 2008 г., уже после принятия в первом чтении Закона о саморегулировании в строительной отрасли. «Категорически нельзя снимать вопрос лицензирования. Желающих строить у нас больше, чем хороших специалистов. Без лицензирования они будут строить то, что одному Богу известно»,- отметил тогда Ю.Лужков.
Всего же, по свидетельству А.Толкачева, «в различные органы власти – в администрацию Президента, Правительство России, Государственную Думу и др. – поступило более 1700 обращений с просьбой сохранить в настоящее время систему лицензирования. Эти предложения исходят и от руководства регионов, и от общественных организаций строителей, и от компаний, работающих на строительном рынке».
В разное время с призывом не торопиться с введением саморегулирования высказывались общественные организации строителей из разных регионов страны. Среди них Союз строителей (работодателей) Кубани, Союз строителей Кузбасса, Союз строителей Калужской области, Архангельская гильдия риэлторов, Национальное градостроительное общество и др. Любопытно, что в свое время, такие заявления делали и те структуры, которые в сегодня стали флагманами саморегулирования. Так, с обращениями к властям о необходимости сохранения лицензирования выступали и Российский союз строителей, и даже «Союзпетрострой». Его директор Лев Каплан в конце
Официальную позицию, не желая, «плевать против ветра», изменили многие, в том числе и крупные коммерческие компании. Но и по сей день случается сталкиваться с тем, что представители руководства фирм, нынче активно участвующих в строительстве саморегулируемых организаций, в приватном общении признают, что лучше бы лицензирование было сохранено.
По словам А. Толкачева, ФЛЦ провел в конце 2007 г. опрос по проблематике лицензирование/саморегулирование среди иностранных фирм, работающих на российском рынке, по результатам которого выяснилось, что «почти две трети фирм (64%) относятся к отмене лицензирования отрицательно, и совсем не понимают почему местные саморегулируемые организации будут определять их право выхода на российский рынок».
АСН-инфо тоже провело среди посетителей сайта голосование по вопросу отмены лицензирования в строительной отрасли и введения принципов саморегулирования. Не претендуя на высокую репрезентативность и выборку, отметим, что посетители сайта в большинстве своем «в теме», и знают проблемы строительной отрасли не понаслышке. Впрочем, имеет смысл констатировать не соотношение долей процентов (которые при малой репрезентативности могут быть неточны), но общие тенденции. Большинство (почти 59%) респондентов в принципе отрицательно относятся к отмене государственного лицензирования в строительстве. Причем 23,3% считают целесообразным сохранить существующую систему, а 35,6% полагают необходимым создать модель, которая сочетала бы лицензирование и саморегулирование в отрасли. Принципиальных сторонников введения саморегулирования, среди принявших участие в опросе, около 41%. Но подавляющее большинство из них (26,7% от общего числа голосовавших) считают полезным существенно продлить (до 2010 г.) переходный период от лицензирования к саморегулированию в строительстве. Лишь 14,4% опрошенных считают возможным и целесообразным введение саморегулирования в отрасли 1 июля 2008 г.
Переходный период must go
Между тем, работа над созданием саморегулируемых организаций – и специализированных, и на уровне регионов, федеральных округов, и общенациональном – активнейшим образом продолжается. И происходит это несмотря на неясность с федеральным законодательством (в Закон о СРО в строительной сфере вносится множество поправок, порой взаимоисключающего свойства), несмотря на отсутствие государственного органа, который должен вести реестр СРО, несмотря на проблемы с регистрацией.
Тем не менее, для всех становится все более очевидно, что в силу всех перечисленных и многих других причин, строительная отрасль совершенно не готова к переходу на саморегулирование и отмене государственного лицензирования. Об этом говорит и сохраняющийся правовой вакуум, и отсутствие самих СРО во многих регионах страны, и полное отсутствие минимального опыта работы в сфере саморугулирования у уже созданных СРО.
Интересно, что косвенно неготовность строительной отрасли к переходу на саморегулирование косвенно подтверждают даже самые ревностные его сторонники. Так генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов, пишет: «Градостроительный кодекс четко указывает срок окончания действия лицензий – 1 июля 2008 г. Как следует трактовать это. Да самым прямым образом - с 1 июля все лицензии, выданные ранее прекращают свое действие. И если к этому моменту они не будут заменены на другие разрешительные документы, или если не будут внесены изменения в Федеральные законы, изменяющие дату отмены лицензирования, все работы на строительных площадках будут незаконными и, следовательно, должны быть приостановлены». То есть, фактически попытка ввести саморегулирование в соответствии с заявленными планами – 1 июля 2008 г. – либо остановит работу строительного комплекса, либо сделает ее абсолютно незаконной.
Такое развитие событий, безусловно, совершенно недопустимо. И понимание этого есть и у депутатского корпуса Государственной Думы, которая, собственно, и была изначально главным инициатором введения саморегулирования в отрасли. Во всяком случае, как рассказал первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Сергей Петров, участники прошедшего в Москве совещания по вопросам внедрения Закона о саморегулируемых организациях, с участием всех заинтересованных сторон, пришли к мнению о необходимости в очередной раз отложить отмену государственного лицензирования.
«То, что сейчас происходит в обсуждении этой темы на высшем уровне, меня радует, - сообщил С.Петров. – Сложилось мнение о том, что при внедрении саморегулирования необходим переходный период, в течение которого будут действовать как государственное лицензирование в строительной сфере, так и саморегулирование. В этот период сформированные саморегулируемые организации должны будут доказать свою эффективность».
По его словам, до 1 января 2009 г. будет продолжаться предоставление всех видов лицензий по различным направлениям строительной деятельности. Они будут действовать до 1 января 2010 г., после чего будут действовать только саморегулируемые организации. «Разумеется, если они докажут свою эффективность», - подчеркнул С.Петров. По мнению С.Петрова, 1,5 года – необходимый период для перехода к практике саморегулирования. В течение переходного периода также будут рассматриваться предложения о совершенствовании Градостроительного кодекса РФ, а также о приведении ряда федеральных законов в соответствие с Градостроительным кодексом.
Он сообщил также, что найден консенсус по вопросам о минимальном числе организаций, необходимых для создания СРО, и размерам компенсационных фондов. Для изыскателей и проектировщиков эти цифры соответственно составляют 25 и 6,5 млн. рублей, а для строительных и комплексных СРО не менее 50 и 13 млн. рублей, соответственно.
А генеральный директор Российского союза строителей М.Викторов сообщил на днях, что в ходе еще одного совещания, в котором участвовали представители Министерства регионального развития РФ, Министерства экономического развития РФ, Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ и Экспертного совета по строительству, найден консенсус еще по ряду вопросов.
В частности, определился список категорий СРО в строительстве, куда вошли не только изыскательские, проектные и строительные СРО, но и четвертый тип – комплексные СРО. На уровне федеральных министерств также достигнуто понимание того, что в регионах с развитым и дифференцированным строительным сектором, в особенности в Москве и Санкт-Петербурге, целесообразно создание целого ряда СРО, в том числе узко специализированных. Представители министерств, Госдумы и Экспертного совета также согласились в том, что решение о допуске компании на строительный рынок, принимаемое на уровне региональной СРО, будет распространяться и на деятельность этой компании в других регионах России. При этом СРО, принимающая положительное решение, также берет на себя материальную ответственность за деятельность своих членов, работающих в других регионах.
В то же время, как рассказал М.Викторов, по настоянию «эмоционально выступавших» представителей Минрегионразвития РФ, в законодательство будет внесена поправка о том, что минимальное число членов саморегулируемой организации в сфере изыскательства и проектирования должно составлять 50, а строительных – 100. Как известно, ранее предполагалось введение вдвое меньшей численности.
Таким образом, постепенно обрисовывается схема будущей работы СРО, вырабатываются базовые положения, по сути, даются ответы, на вопросы гендиректора ФЛЦ, цитировавшиеся в начале статьи. Однако, очевидно, что эта работа еще далека от завершения, в том числе и в смысле юридического оформления саморегулирования в строительстве. Поэтому и необходимо и сохранение лицензирования до 1 января 2009 г., и переходный период до 1 января 2010 г. За это время должны быть восполнены многочисленные пробелы и неясности в законодательной сфере, созданы, официально зарегистрированы, внесены в реестр сами СРО, накоплен хотя бы базовый опыт работы саморегулируемых структур. Остается надеяться, что на заседании Госдумы 5 июня этот подход возобладает, и переход от государственного лицензирования к саморегулированию пройдет без «революционных» эксцессов, способных повлечь самые негативные последствия.
Михаил Добрецов