Ипотека: симптомы неблагополучия


28.08.2008 22:38

Кризис российской ипотеки, которого с конца 2007 г. так опасаются эксперты финансового рынка, похоже, пока не грозит ни банкам, ни заемщикам. Однако некоторые признаки неблагополучия все же имеют место быть. Они вызваны разными причинами, среди которых: продолжающийся американский ипотечный кризис, спровоцировавший потрясения не только в США, но и в Западной Европе, быстрый рост цен на жилье в начале 2008 г. (в Петербурге за I полугодие он составил около 30%), увеличивающийся объем непогашенной задолженности по ипотечным кредитам, выданным российскими банками, невозможность или крайняя затрудненность фондирования и секьюритизации ипотечных пулов российских банков за рубежом. Немаловажную роль играет и общее нестабильное состояние фондового и валютного рынков, в том числе связанное с конфликтом Россия-Грузия. Так, только в день признания Россией независимости Абхазии и Южной Осетии индекс РТС упал на 4 пункта, индексы акций некоторых ведущих российских компаний показали снижение от 9 до 12%. Впрочем, российский фондовый рынок в 2008 г. лихорадило уже не раз. В целом мнение экспертов сводится к тому, что сейчас ипотечный рынок в России развивается поступательно, но долгосрочных оптимистичных прогнозов давать нельзя.

Пессимисты и оптимисты

 

По мнению вице-президента Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Виктора Титова, «положение у нас сегодня сложное: на рынок ипотеки, кроме американских дел, может повлиять поведение фондового рынка и непривычная общеполитическая ситуация». На круглом столе о развитии ипотеки, организованном Ассоциацией, были озвучены три разные точки зрения о ее будущем.

 

Первая, пессимистическая, основана на данных московского Института глобализации, который предсказывает, что рынок жилья в России может «обвалиться» еще до конца 2008 г. Причиной этого станет резкое снижение доходов населения из-за инфляции; следствием этого снижения будет ухудшение финансового положения всего среднего класса, который до сих пор и был основным потребителем ипотечных продуктов. Так, по данным института, опубликованным в «Ведомостях», за I квартал 2008 г. было заключено в 2,23 раза меньше ипотечных сделок, чем за тот же период 2007 г.

 

Другой, традиционно осторожный прогноз дает Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), глава которого Александр Семеняка считает, что беда российских банков – в острой нехватке «длинных» денег и в невозможности рефинансировать кредиты за границей. Из-за этого, в ситуации отсутствия внутрироссийского рынка секьюритизации ипотечных активов, банки должны перестраховываться и максимально ужесточать требования к заемщику – увеличивать ставки по кредитам и объемы первого взноса, уменьшать предельный возраст заемщика, не принимать в качестве обеспечения кредитоспособности никаких «серых» доходов (что было весьма распространено еще в 2006-2007 гг.). Но, по мнению главы АИЖК, ипотечный рынок в России, вследствие своей неразвитости, более «послушен» и регулируем, чем в Америке и Западной Европе, и меньше поддается потрясениям, а значит, в ближайшем будущем кризиса ожидать не стоит.

 

Заметим, однако, что само АИЖК уже в начале 2008 г. повысило свои процентные ставки по выкупу ипотечных активов у банков в среднем на 2%, а с 15 сентября намерено выкупать ипотечные закладные у своих региональных партнеров не по номиналу, а с дисконтом, если ставка по ним окажется ниже рыночной. Этим Агентство планирует компенсировать свои убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам. Такой подход заставил партнеров обратиться в АИЖК с письмом, в котором эти его действия оцениваются как «преднамеренное принуждение их к банкротству и перераспределению бюджетных средств в пользу покрытия предполагаемых убытков АИЖК». Все это может привести к тому, что операторы АИЖК не смогут ни выкупать кредиты у банков, ни выдавать их сами. Это значит, что, в ситуации, когда негосударственные рефинансирующие компании («КИТ Финанс», «ВТБ 24») сократили объемы выкупа ипотечных закладных, региональные банки могут лишиться последней возможности рефинансировать выданные ими кредиты.

 

Но вернемся к общему раскладу мнений. Третьей, оптимистичной точки зрения на ипотеку придерживается Центральный банк (ЦБ) России. По данным ЦБ, в I полугодии 2008 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 293 млрд. рублей, и это «положительный результат». Из них 7,4% было выдано в Петербурге, 7% - в Москве. Минимальные суммы кредитов разнятся: так, в Ленобласти суммы начинаются от 1,6 млн. рублей, в Петербурге – от 2,2 млн., а в Москве не берут кредиты меньше 3 млн. рублей. По прогнозам экспертов из банка «ДельтаКредит», за весь 2008 г. петербуржцы получат кредиты на сумму около 70-75 млрд. рублей. Для сравнения: по данным Санкт-Петербургского АИЖК в 2007 г. общий объем ипотечных сделок в городе составил 47 млрд. рублей.

 

 

 

В Петербурге все спокойно

 

По данным Ассоциации банков Северо-Запада, в Петербурге ипотекой занимаются 69 банков, у которых в сумме насчитывается 563 ипотечных программы. Максимальный срок возврата кредита – 50 лет. Ставки по рублевым продуктам составляют от 10 до 20 % годовых, ставки по кредитам в долларах и евро – 9-23%. Есть также возможность получить кредит в японских йенах и швейцарских франках под 7% годовых , но, по мнению начальника отдела обслуживания физических лиц петербургского филиала «Газпромбанка» Александра Анищенко, получатель такого кредита берет на себя и дополнительные риски, так как курсы этих валют колеблются довольно динамично, что может увеличить издержки заемщика в разы.

 

При этом, по данным Ассоциации, ряд петербургских банков повышает ставки по кредитам и сворачивает некоторые кредитные программы. Однако представители банков, собравшиеся на круглый стол в АБСЗ, уверенно заявляли о светлом будущем ипотеки, как в целом в России, так и в их конкретных банках. Так, Евгения Енина, кредитный инспектор Северо-Западного банка Сбербанка России, рассказала, что Сбербанк в I полугодии 2008 г. выдал в СЗФО 9 тысяч кредитов на общую сумму 13,8 млрд. рублей. Доля Петербурга составила 7,5 млрд. рублей. Банк надеется в 2008 г. увеличить свою долю на петербургском рынке ипотеки с 12 до 20%. 24 марта банк незначительно снизил ставки по кредитам на приобретение жилья – теперь они составляют 11,5-13,75% по рублевым кредитам, и 9,5-12% по кредитам в долларах и евро. В общем объеме кредитов банка на покупку недвижимости процент ипотечных (с залогом имеющейся или строящейся недвижимости) кредитов составляет 80%. Минимальный первый взнос по кредиту – 10%.

 

Не очень отличаются показатели другого крупного игрока рынка ипотеки в Петербурге – «Газпромбанка». Тот же минимальный первый взнос – 10%, ставки – от 11 до 15%. Петербургский филиал банка, хоть и позиционирует себя как кредитное учреждение, в основном работающее с корпоративными клиентами, в 2008 г. предполагает увеличение объемов выдачи розничных кредитов на покупку недвижимости в 2 раза, из них более 80% - ипотечные кредиты. Правда, по словам А.Анищенко, новых кредитных продуктов банк пока выводить не будет, так как «существует некая неопределенность на рынке». Что касается прогнозов на будущее, то эксперт явно затруднился с их формулировкой, но отметил, что повышение процентных ставок АИЖК уже сказывается, а далее еще больше будет влиять на рыночную конъюнктуру.

 

Как выяснилось, иногда банки пытаются в рекламных целях обыграть царящую на рынке нервозность. Так, АКБ «Национальный резервный банк» (НРБ) объявил о замораживании процентных ставок по ипотеке на уровне 9,6 – 13% по кредитам в иностранной валюте и 11,75-14,5% по рублевым кредитам. Но оказалось, что мораторий на повышение ставок будет длиться менее полутора месяцев, с 21 июля до 1 сентября 2008 г. Замглавы отдела кредитования петербургского филиала банка Елена Литвинова полагает, что повышения ставок по кредитам «в разы» ожидать не стоит – заявление, которое трудно назвать обнадеживающим. Впрочем, банк все еще берет в расчет так называемую «серую» зарплату заемщика – после консультации с руководством компании, где он работает. Ни «Сбербанк», ни «Газпромбанк», ни другие крупные игроки ипотечного рынка этого себе не позволяют. Причем, по данным Е.Литвиновой, такая политика оправдывает себя – кредитный портфель петербургского филиала НРБ по ипотеке составляет 1 млрд. рублей, и пока не имеет ни одного дефолта.

 

Интересно, что все банковские специалисты, собравшиеся за круглым столом, в один голос утверждают, что доля иногородних заемщиков у них весьма мала: так, в петербургском филиале «Газпромбанка» она составляет не более 10%, «Сбербанк» приводит примерно те же цифры. «Иногородние – это в основном жители Нового Уренгоя, Тюмени, Ухты», - заметил А.Анищенко. Тем не менее, банк стремится создать для этих клиентов наиболее удобные условия – такой заемщик может договориться о получении кредита по телефону.

 

 

«Комплексный обед»

 

Ни один из банков впрямую не говорит о тревожных тенденциях на рынке ипотеки, но косвенные свидетельства ухудшения ситуации все же имеют место. Так, вице-президент АБСЗ Виктор Титов увлеченно рассказал на круглом столе о возможности создания некоего комплексного ипотечного продукта – смеси ипотечного кредита и стройсберкассы.

 

Между тем, еще год назад банкиры отзывались об идее стройсберкасс весьма небрежно, не считая их конкурентами ипотечным кредитам. Очевидно, сейчас ситуация другая – видя уменьшение круга потенциальных заемщиков, банки ищут способ удержать свои объемы кредитования на приемлемом уровне. «Как это сделать? Нужно законодательно разрешить банкам создавать накопительные счета для тех, кто в будущем хочет взять ипотечный кредит. Тогда граждане смогут скопить денег на первый взнос, без которого кредитов нигде не получить. Причем эти вклады должны подпадать под систему страхования вкладов, и не на 400 тысяч рублей максимум, а на несколько миллионов. Надо давать людям возможность накопить деньги, а потом использовать эти средства как первый взнос. Ведь основной тормоз развития ипотеки – то, что даже на взнос в 5-10%, у людей нет средств», - сказал В.Титов.

 

 

По его словам, такое предложение обсуждается сейчас в Агентстве по страхованию вкладов, а Ассоциация региональных банков готовит его в виде законодательной инициативы. По словам Е.Ениной, у Северо-Западного банка уже есть опыт подобной работы и есть даже уже реализованные строительные проекты, которые финансировались в том числе по такой схеме.

 

 

Менеджер, построй себе сам

 

Интересный поворот на круглом столе получил разговор о социальной ипотеке – для очередников, инвалидов, молодых семей и военных. Сейчас такой вид госпомощи доходит до граждан в трех вариантах – как дотирование государством платежей по кредитным процентам, как субсидирование части стоимости жилья и как продажа социального жилья по льготным ценам. По данным Жилищного комитета, в 2008 г. в рамках госпрограмм в Петербурге улучшат жилищные условия 1,5 тысячи семей (из них 816 уже получили госпомощь, в сумме – 619 млн. рублей). Банки активно работают с такими заемщиками. Так, «Сбербанк» в 2008 г. уже выдал по всей России 1,5 млрд. рублей в рамках социальной ипотеки. Помощь получили 1300 семей – в 2 раза больше, чем в 2007 г., в том числе в Петербурге Северо-Западным банком «Сбербанка» было выдано 127 таких кредитов на сумму 150 млн. рублей. Банк зафиксировал ставки по социальной ипотеке в размере от 11,75 до 12,75% годовых и отменил для таких заемщиков комиссию за обслуживание счета.

 

«Газпромбанк» и другие игроки рынка также не отказываются от таких клиентов. Однако, по словам А.Анищенко, у малообеспеченных семей практически нет шансов купить квартиру с помощью государственной субсидии, так как у них нет ни средств, ни возможности получить кредит, чтобы доплатить остальную часть стоимости жилья. А субсидия не может быть больше собственных средств заемщика. «Возможно, городу стоит видоизменить эту программу? Может быть, стоит просто строить социальное жилье на окраинах?» - заметил он.

 

Но оказалось, что в некоторых регионах страны пошли еще дальше: по данным АБСЗ, в Екатеринбурге и Воронеже люди вернулись к идее строить себе жилье самостоятельно: организуются молодежные строительные отряды, которые строят дома со стоимостью в 3 раза дешевле рыночной. «Представляю себе, как менеджер среднего звена пойдет сам себе строить жилье после работы, - недоверчиво отозвался об идее вице-президент АБСЗ. – Как они будут строить, у них же дома рухнут». Однако альтернативы он так и не предложил.

 

Елена Зеликова





08.08.2008 18:38

В канун профессионального праздника строителей по традиции принято говорить о достижениях, проблемах и задачах отрасли. 5 августа с таким отчетом в пресс-центре ИА Интерфакс выступил главный строитель города, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Отчет этот трудно разделить на заслуги тех людей, которые сегодня отмечают День строителя на 1300 строительных площадках Петербурга, и тех, которые как А.Вахмистров, с ностальгической улыбкой вспоминают атмосферу праздника в бытовке. Впрочем, как бы то ни было, проблемы и задачи у них все равно общие. И невозможно не согласиться со словами с вице-губернатора о том, что все, что строится сегодня в городе, в конечном счете, строится для петербуржцев.

В I полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 544 жилых объекта на 10184 квартиры общей площадью 820,9 тысячи кв. м. В том числе: 107 объектов нового строительства на 9720 квартир (суммарной площадью 701,67 тысячи кв. м); 25 объектов реконструкции на 52 квартиры (13,26 тысячи кв. м); 412 объектов индивидуального строительства (105,96 тысячи кв. м). Кроме того построено более 1,3 млн. кв. м общегражданских объектов, среди которых 67 офисных зданий и бизнес-центров, 41 торговый и 33 производственно-складских объекта, 16 автозаправочных станций, 16 объектов здравоохранения и физической культуры, 6 гостиниц и др.

Как сообщил вице-губернатор, ориентиром в области жилищного строительства для городских властей на 2008 г. является цифра в 2,75 млн. кв. м. «Я никогда раньше не ошибался в прогнозах и думаю, что мы построим даже больше: порядка 2,8 млн. кв. м жилья», - заявил А.Вахмистров. Что же касается коммерческой недвижимости, по прогнозу вице-губернатора к концу 2008 г. объем ее ввода может составить от 2,5 до 3 млн. кв. м. «Цифры говорят сами за себя. Порядка 15 млн. кв. м жилья построено в Петербурге за последние 7 лет. А в целом жилой фонд Петербурга составляет 105 млн. кв. м. То есть за последние 7 лет построено почти 15% всего жилья города. Если говорить о торговых площадях, то из всех существующих на сегодняшний день в городе 3,8 млн. кв. м за последние 7 лет построено 2,8 млн. кв. м», - заметил А.Вахмистров.

Цифры могли бы быть на порядок больше, если бы не проблемы с инженерной подготовкой территорий, считает вице-губернатор. Все еще остается целый ряд зон, сложных с точки зрения энергетического обеспечения. Впрочем, подвижек в этом направлении, по словам А.Вахмитрова, не заметить невозможно. В рамках соглашения «Чубайс — Матвиенко» на 2008 г. запланирован ввод 12 объектов, среди которых 8 объектов реконструкции и 4 новых. Строятся подстанции, в том числе и за счет городского бюджета. В целом, по его словам, «проблема уже не представляется столь критической, как в прошлом».

Новым импульсом для решения проблемы инженерной инфраструктуры послужило комплексное освоение территорий. Противникам комплексной застройки в связи с «московской экспансией» вице-губернатор напомнил, что такие питерские компании как БСК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, ЛЭК и ЛСР прочно обосновались на стройплощадках столицы задолго до того, как крупные московские игроки пришли на петербургский рынок. Кроме того, I полугодие 2008 г. ознаменовалась серией торгов по полному пакету – это почти все кварталы Северо-приморской части и ряд кварталов на юго-западе Петербурга. Налаживается работа по выставлению на торги расселенных за счет городского бюджета зданий.

«Конкуренция должна быть, мы не должны резервировать рынок для «своих», а «чужих» не пускать. Это в корне неправильная позиция», - полагает А.Вахмистров. Совсем другое дело, по его мнению, – это работа по выстраиванию различных секторов рынка. «Нам бы хотелось иметь в активе много больших массивов, чтобы был выбор для крупных игроков, и много отдельных пятен для застройщиков поменьше», - отметил он.

Кроме того, городское правительство задумывается и над возможностью привлечения для решения дорогостоящей и долгосрочной проблемы инженерной подготовки территорий и бюджетных средств — в рамках государственно-частного партнерства. Своего рода пилотным проектом ГЧП в этой сфере должен стать договор концессии по строительству южных водопроводных и водоочистных сооружений в пос. Металлострой.

В сентябре 2008 г. должны быть выставлены на торги 5 первых кварталов из программы развития застроенных территорий. Она, помимо открытия новой ниши на рынке генподрядных и делевоперских услуг, по словам вице-губернатора, направлена на ликвидацию ветхого и морально устаревшего жилого фонда и обновление инфраструктуры и решение «квартирного вопроса» для жителей кварталов, вошедших в программу.

Среди объектов бюджетного строительства 2008 г. – недавно достроенные палатный блок и блок вспомогательных служб I очереди онкологической больницы в пос. Песочное; ведутся работы по строительству лучевого корпуса. Завершены работы по строительству Дворца бракосочетаний на ул. Савушкина. Открылся после реконструкции детский загородный центр «Зеркальный».

В целом, до конца 2008 г. за счет средств городского бюджета планируется построить более 500 тысяч кв. м жилья и более 30 объектов различного назначения. Будут введены в эксплуатацию 2 спортивно-оздоровительных комплекса с бассейнами на наб. р. Фонтанка и на пр. Кузнецова. 2 новых жилых дома для одиноких пожилых граждан будут построены в Выборгском и Невском районах. К 1 сентября будут построены 4 новых детских сада в Приморском и Куротном районах, а также отремонтированы 13 школ.

Несмотря на спад в стране ипотечного кредитования, в I полугодии 2008 г. количество взятых в Петербурге кредитов превысило 11 тысяч, а к концу года, их число должно достичь 18 тысяч. В сложившейся ситуации городские пытаются принять меры по поддержке ипотечного кредитования, пересмотреть и усовершенствовать действующие жилищные программы. Примером такой работы может служить, по мнению вице-губернатора, городская программа по предоставлению доплаты гражданам за недостающие квадратные метры. «Население активно пользуется ей, даже больше чем другими программами, ее идея проста и понятна всем», - сказал А.Вахмистров.

Добавить оптимизма к празднику вполне способны те меры городского правительства, которые предпринимаются в части предотвращения появления новых пострадавших в процессе долевого строительства. Год назад в Комитет по строительству поступило большое количество жалоб граждан, обеспокоенных срывом сроков строительства по 6 объектам компании «Жилстройинвест». На сегодняшний день все эти дома построены и введены в эксплуатацию. Еще на 2 проблемных объектах – доме на Ленской ул, застройщиком по которому является ООО «Трансстрой», и достроенном доме ЖСК «Свой Дом» в Пушкине – идет оформление документации для ввода в эксплуатацию. В 9-м квартале Пушкина по трем жилым корпусам (8, 9, 10) право на достройку передано организованным дольщиками ЖСК. В целях оказания помощи дольщикам принято решение о выделении из городского бюджета 146 млн.рублей на строительство инженерных сетей и благоустройство территории. Возобновлено строительство на Ленинском пр, 93. Для выполнения работ по достройке с ТСЖ «Ленинский, 93» заключены договора по генеральному подряду, авторскому и техническому надзору. А Комитетом по строительству проработан вопрос о строительстве внешних инженерных сетей дома за счет городского бюджета. На эти цели будет выделено 32 млн. рублей.

В ближайшее время под эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга начнет действовать Технический совет, призванный контролировать строительство на стадии нулевого цикла, что особенно актуально для развития подземного строительства. Кроме того, разделить ответственность со строителями за работу в историческом центре призвано еще одно государственное учреждение – Центр экспертно-технического сопровождения. Первостепенной его задачей станет контроль над исполнением проектных решений строящихся или реконструируемых объектов, расположенных в объединенной охранной зоне. Возможно, что свою работу новое ГУ начнет уже в сентябре 2008 г.

В то же время Госстройнадзор отмечает массовые нарушения утвержденных им проектов, а также на работу и ввод в эксплуатацию без разрешения. Помимо того, в 2008 г. ему довелось создать немаловажный прецедент, доведя дело (по решению арбитражного суда) до приостановления деятельности застройщика медицинского комплекса на Комендантском пр. С 2 тысяч объектов, проверенных в I полугодии 2008 г., Служба собрала штрафов на сумму более чем 37,7 млн. рублей. А при экспертизе смет городских проектов за тот же период времени – сэкономила для городского бюджета более 3,3 млрд. рублей.

К началу 2009 г., с принятием городского закона о Правилах землепользования и застройки исчезнет необходимость во временных регламентах. Строители избавятся от массы бюрократических препон и субъективного отношения чиновников в ходе согласований, необходимость которых отпадет. ПЗЗ – это новый этап развития Генплана, призванный устранить множество противоречий во взаимоотношениях власти, строителей и горожан и, одновременно, – основательный фундамент для развития градостроения. Следующим таким шагом, по мнению А.Вахмистрова, должна стать разработка законов о стандартах качества в строительстве.

Наталья Черемных





31.07.2008 23:37

Экономический прогресс мегаполиса – великое благо, стимулирующее к новым инициативам, к масштабным проектам, к воодушевлению горожан. Снова расправляет крылья производство, снова востребованы кадры, сияют позолотой шпили и купола, и внести собственный вклад в возрождение Питера становится из хлопотной обязанности делом чести. Но сквозь пафос роста то и дело прорываются импульсы недоверия. Так уж устроена человеческая психология, что неудача в достижении цели вызывает досаду, повторение одной и той же неприятной ситуации – раздражение, а неопределенность исхода – тревогу. Когда такие эмоции возникают у людей со средствами, они стараются сменить сферу деятельности. А рядовой горожанин настороженно ждет, как бы громадье городских планов не коснулось его какой-нибудь неожиданной стороной.Верните на место!Если жители микрорайона в историческом центре Санкт-Петербурга не хотят восстановления храма, основанного еще при Петре I, это нехороший признак. Но именно такой странный феномен возник вокруг сквера на Большой Пушкарской ул., в котором православная общественность захотела возродить снесенный храм Св. Матфея. Местные жители привыкли к удобному пространству для прогулок с детьми.В Веселом поселке, где функциональное место храма занимает Ледовый дворец, жители роптали по иному поводу: их не прельщало исчезновение привычного, хотя и неблагоустроенного Хасанского рынка. Совершенно разные ситуации сходятся в том, что граждане не доверяют городской власти. Не из особого бунтарства, а от непонимания того, какое решение «наверху» завтра будет принято. По Хасанскому рынку их принималось множество, и каждое – из лучших побуждений. Последний вердикт – выставить рынок на торги и при этом помочь малому бизнесу – не радует ни местных торговцев, ни конкурентов-сетевиков, ни потребителя, благо итог все равно неясен.Прогресс есть, выбор есть, перспективы тоже, а нет того трудно осязаемого и вместе с тем необходимого условия, которое называется «правила игры». Ибо и у любителей неспешного променада на Петроградской, и у жильцов многоэтажной окраины возникает подозрение в том, что свои замыслы власть осуществляет не в их интересах, и не в интересах инвесторов, а по неким отдельным, сугубо абстрактным мотивам, логику которых уловить затруднительно. Слуга трех господЕсли инвестор соглашается говорить с прессой, но не хочет представиться, это не очень хороший признак. Совладельца ООО «Уникс», строящего спорткомплекс у железнодорожной станции «Ленинский проспект», казалось бы, можно уличить в эгоизме: он не подумал о потоке пассажиров, прибывающих на станцию, и не предугадал намерений железной дороги устроить здесь пункт контроля оплаты проезда. Но в реализацию его коммерческого проекта эти проблемы никак не входят. Однако об этом должны были подумать в Комитете по градостроительству и архитектуре, когда предоставляли разрешение на строительство.Кстати, разрешение это ему не удавалось получить 5 лет, ибо прежние власти хотели расширить тоннель под железной дорогой. Почему эти весьма логичные намерения затем позабылись, остается лишь гадать: с той поры хроническая пробка перед переездом только удлинилась. В громадье планов, ныне разрабатываемых городом, утонула и потребность в строительстве подземного перехода, хотя его можно было включить в инвестиционные обременения.Бросается в глаза и еще одно грустное обстоятельство: город вмешался в конфликт между инвестором и железной дорогой спустя 7 лет после его возникновения. Кроме того, правила игры предполагают, что предоставление разрешений на строительство не должно зависеть от того, удосужились ли город и железная дорога провести границу между своими территориями.Получая разрешение на строительство, бизнес полагает, что городским чиновникам известно о всех побочных обстоятельствах, которые могут поставить проект под сомнение. В частности, это касается и объектов охраны, которые есть или были, и о том, что если эти объекты исключены из списка памятников архитектуры, это не означает, что зона охраны на этом участке исчезла. Тем не менее, даже для инвесторов столь значительного и давно вынашиваемого городом проекта, как «Набережная Европы», оказалось откровением сообщение КГИОП о том, что им следует озаботиться выводом бывшего памятника из охраны по процедуре закона №33-ФЗ. А авторы «Невской ратуши» столкнулись с решением КГИОП увековечить планировавшуюся прежде к сносу поликлинику бывшего трампарка. Почему бы не определиться со статусом объекта еще до конкурса? Скандалы, выросшие сами собойВозникновение сразу скандалов вокруг инвестиционных проектов в противоположных концах города – у метро «Ломоносовская» и у железнодорожной станции «Пискаревка» – на правительственном уровне комментировалось одинаково легковесно. В случае с проектом компании «Макромир» вице-губернатор Александр Вахмистров утверждал, что слухи о находившемся здесь кладбище преувеличены. Компания, принимая эти слова всерьез, заняла наступательные позиции. «Созрел» даже соцопрос, отражающий «страстное желание» большинства местных жителей, чтобы именно здесь было построено недостающее району развлекательное заведение. Но неделю спустя Совет по культурному наследию известил, что кладбище здесь было еще в 1958 г.; что при нем до 1940 г. была церковь; что КГИОП сообщал об этом Стройкомитету еще до выдачи разрешения на изыскательские работы.Какой вывод из этого недоразумения должен сделать инвестор? Как он должен воспринимать городские власти – как единый организм или совокупность не связанных между собой контор? Ожидать ли впредь от этого инвестора жажды реализовать более востребованные проекты?Одновременно возникший скандал в 43-м квартале Полюстрово, находящийся на территории МО «Пискаревка» (топонимическая путаница характерна уже сама по себе), вряд ли безобиднее по потенциальным последствиям. Дело не только в том, что против инвестиционного проекта компании «Стройкомплекс-XXI» изначально протестовала часть населения квартала, но и в том, что этот квартал позже был включен в Адресную программу развития застроенных территорий. А ведь А.Вахмистров говорил в ЗакСе, что первые проекты программы должны быть самыми убедительными для горожан.Публичная версия ответственных лиц описывает ситуацию достаточно просто. Дескать, в квартале живут люди, заинтересованные в реновации – прежде всего жители 5-этажек, подлежащих реконструкции, и незаинтересованные – обитатели сохраняемых 7-этажек. Естественно, есть и обычное взаимонепонимание между «консервативными стариками» и «прогрессивной молодежью».На самом деле это описание сугубо приблизительно. Предметом спора стала не сама реновация, а зеленые насаждения в центре квартала. В Стройкомитете уточняли, что это не сквер, а «дикорастущие деревья». Впрочем, это не снимало вопроса, возникавшего при простом осмотре: почему бы не отвести участок под строительство двух 14-этажных зданий в 300 м севернее, на месте двух расселенных аварийных строений?И опять источники, не желающие афишировать свои имена, дают простой ответ: если проект реализовать на территории «самозваного» Сквера Подводников, то подключение к коммуникациям окажется значительно дешевле.Это объяснение несколько озадачивает, учитывая, что «Стройкомплекс-XXI» намеревается участвовать в конкурсе на комплексную реконструкцию квартала, и именно эти планы создают ему поддержку со стороны многих местных жителей. Комплексная реконструкция подразумевает замену всех коммуникаций. Может быть, компания не уверена в победе? Но и город мог бы вначале инициировать этот конкурс, а затем уже выдавать одному из претендентов порубочный лист.Разъясняя местным жителям свою позицию, руководители Стройкомитета заверяли, что на каждое спиленное дерево будет посажены два новых. Аргумент не убедил целевую аудиторию: она полагает, что саженцы станут деревьями лишь лет через 30.Фактически по всей периферии 43-го квартала, равно как и на месте двух (на самом деле трех) расселенных аварийных строений можно было возвести более высокие и благоустроенные здания, с лихвой окупив затраты, и не тронув при этом случайно образовавшийся, нерегулярный, полудикий, но все же востребованный людьми парк.Чтобы успешно обновить спорный квартал, разумеется, начинать надо с прокладки инженерии. Если именно эта проблема составила препятствие, можно вспомнить о том, что соседние кварталы тоже скоро придется реконструировать. По существу Стройкомитет и районные власти хотели убить двух зайцев, а породили двух волков, одновременно создав очаг социальной розни в отдельно взятом квартале и породив недоверие к программе, в которую этот квартал включен. Точнее, как бы включен, ибо в официальном адресном списке закона, несмотря на решение ЗакС, он не числится.Но общая проблема состоит в том, что реконструкция будет эффективна лишь если вести ее по-московски – с заменой не только местных, но и магистральных коммуникаций. На такие подвиги инвесторов пока найти трудно. А если инвесторы не желают участвовать в городских программах – значит, у них не хватает уверенности. И каждый новый скандал продолжает подрывать эту уверенность. Дух и буквыНа что жалуются застройщики, когда уже после получения разрешения на освоение территории вдруг всплывают неведомые им побочные обстоятельства? На некую недоговоренность, в результате которой их оставляют наедине с общественностью, с КГИОП, с железной дорогой или иной федеральной инстанцией.30 июля В.Матвиенко напомнила бизнесу о необходимости детально информировать население о новых проектах в застроенных кварталах. Застройщики согласны. Более того, они не возразили и против предложения руководства КГА о предоставлении гражданам подробных иллюстративных материалов уже на стадии публичных слушаний по ВРЗ.Однако слушания по новым проектам транспортной инфраструктуры проводятся не всегда. Между тем, некоторые проекты, внесенные в Генплан, вполне могут вызвать волнения не меньшего масштаба. «Крайними» при этом могут оказаться инвесторы.Представители ООО «Стройкомплекс XXI» не скрывают, что рассчитывают на повышение привлекательности 43-го квартала в связи с новым путепроводом, который обеспечит прямой доступ из глухого угла микрорайона на пр. Непокоренных через пути Всеволожского направления Финляндской железной дороги. Между тем, окрылив инвестора транспортными перспективами, город не объяснил, каким образом проектируемая трасса преодолеет препятствие в виде Богословского кладбища. Заместитель главы КГА Виктор Полищук уверяет, что случай с пр. Энергетиков, который в конце 1970-х гг. проложили прямо по захоронениям, не повторится. Надо полагать, что продолжение проспекта пройдет по эстакаде. Но для этого трассу придется расширять – либо за счет упомянутых 7-этажек, которые до реконструкции «не дозрели», либо за счет западной части кладбища. Между тем, Градостроительным кодексом, как уже отмечал глава НИПЦ Генплана Сергей Митягин, не предусмотрены случаи, когда функциональные зоны расположены одна над другой. Скажем, зона ТУ над зоной К.Учитывая, что за время применения ВРЗ без иллюстративного материала понятие функциональной зоны у общественности ничего, кроме раздражения не вызывает, можно с большой вероятностью наметить очаг очередного потенциального скандала. Аналогичная ситуация грозит омрачить и без того малопопулярный проект «Охта-Центра». В связи с его реализацией НИПИ ТРТИ предложил создать дополнительную магистраль, связывающую ул. Помяловского и Магнитогорскую. Если речь идет о двух существующих трассах, а не о некоей новой улице на месте путей «Охты-Товарной», то на пути опять же лежит кладбище.На Совете по культурному наследию упоминалось, что и во Франции, и в Финляндии на месте утраченных захоронений строятся часовни и разбивается парк. Российское законодательство также не предусматривает в таких местах иного использования, кроме зеленых насаждений. Не очень понятно, как наши проектировщики собираются выходить из возникающих тупиков. Рассчитывать, что все уляжется само собой, как показала ситуация вокруг «Ломоносовской», не приходится. Есть и еще один нюанс: если нарушение, пусть и грубое, высотного регламента – проблема эстетическая, то пересечение зоны ТУ с зоной К таит в себе проблему этического свойства.Когда Градсовет утверждал проект спортивно-развлекательного центра между подворьем и воинским мемориалом в Веселом поселке, компромиссом стала внесенная в проект цветовая корректива: черный цвет стены, обращенный к памятнику, и белый – к церкви. Этот пример градостроительной логики весьма точно иллюстрирует механистичность способа мышления, в котором единственным «сакральным» элементом является Градкодекс. Перед ним (в столице, кстати, его почему-то не считают за божество) меркнут и людские чувства, и здравый смысл, и деловой азарт: все разбивается о стену отрешенного кабинетного расчета. В этом состоит странность петербургской градостроительной деятельности, которую один московский предприниматель деликатно назвал «любовью к процессу».Но город – не механический конструкт, а организм, причем не только в материальном смысле. Говоря о «духе места», глава КГИОП Вера Дементьева, должно быть, имела в виду нечто большее, чем условный рефлекс на «сайгонский» кофе или «желябовские» пышки.Здоровый дух, свободный от невротических синдромов, возникает там, где осознается ответственность между прошлым, настоящим и будущим. Чтобы, по Высоцкому, мертвые нас не оставили в беде, нам самим нужно быть чуть-чуть живее. Когда власть имеет оппозицию – это нормально. Но если эта оппозиция именует себя не «Демократический город» и не «Другой город», а «Живой город», это очень плохой симптом.Константин Черемных