РАД продал имущество Сбербанка в Петербурге и Калининграде
Итоговая стоимость активов превысила 53 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) провел торги по поручению ПАО «Сбербанк». На продажу единым лотом было выставлено имущество кредитной организации в двух российских регионах. В Петербурге продали помещение стрит-ретейла площадью 217 кв. м на первом этаже жилого дома возле станции метро «Чернышевская» (в Басковом переулке, 13–15, лит. А). А в городе Советск Калининградской области – 6-этажное офисное здание площадью 4 тыс. кв. м (на улице Гончарова, 12). В этом бизнес-центре около 500 кв. м на первом этаже арендует сам Сбербанк (договор заключен на 10 лет).
В торгах приняли участие три претендента. Цена продажи в результате аукциона выросла на 30% и составила 53,3 млн рублей против стартовой на уровне 41,1 млн рублей. Имя победителя не раскрывается. Известно лишь, что это физическое лицо. Его связь с крупным бизнесом не прослеживается.
По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анны Лапченко, минимальная стоимость объекта в Басковом переулке (если бы он продавался отдельно) могла составить 25-30 млн рублей.
«В настоящий момент встроенные торговые помещения пользуются большим спросом, особенно это касается основных торговых коридоров и тех локаций, которые активно развиваются. Например, сейчас в зоне, ограниченной Литейным проспектом, Кирочной улицей и улицей Восстания, формируется новый ресторанный кластер. По итогам 2018 года, и улица Восстания, наряду с самой ресторанной улицей города – ул. Рубинштейна, лидировала по количеству открывшихся новых заведений общепита. Там срок окупаемости вложений в стрит-ретейл в среднем составляет 8–10 лет. Но таких предложений на рынке немного», – говорит она.
Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, напротив, считает, что время для инвестиций в стрит-ретейл (особенно если помещение покупается без арендатора) не самое лучшее.
«Законы, по которым стрит-ретейл жил много лет, сегодня меняются, вслед за поведением потребителей. На улицах сильно сократилось количество банковских отделений. Почти полностью исчезли с первых этажей магазины одежды и обуви. Умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые сократили количество торговых точек. Даже магазины у дома чувствуют себя не очень стабильно, поскольку многие люди предпочитают делать покупки в супермаркетах, где цены ниже, или вообще в Интернете. Это отражается на ставках – в стрит-ретейле они снижаются. И если у инвестора сегодня есть лишние 10 млн рублей, лучше купить готовый арендный бизнес (там доходность на уровне 6–8%) или положить деньги на депозит. Там он их хотя бы сохранит», – говорит Алексей Фёдоров.
Кстати
В целом ротация на рынке стрит-ретейла на основных торговых улицах Петербурга 2018 году составила 6,3%, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений за тот же период уменьшилась на 0,4%, до 7,2%. Самое значительное сокращение было зафиксировано на Большом проспекте Петроградской стороны (на 2%, до 4,3%). На Старо-Невском проспекте доля свободных площадей тоже достигла минимального уровня – 3,3%. В результате доля пустующих площадей на всем Невском проспекте оказалась самой низкой с 2014 года – на уровне 3,3%.
Весь год арендные ставки на основных торговых магистралях Петербурга, по данным JLL, были стабильны. Небольшой их рост эксперты зафиксировали лишь на улице Рубинштейна и на Каменноостровском проспекте.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Доля свободных площадей стрит-ритейла на Невском проспекте достигла минимума
Смольный решил не запрещать субаренду городских помещений
В Петербурге за год открылось 838 новых торговых точек
Группа ЛСР оказалась единственным застройщиком, который решил продать городу жилье для госнужд по цене Минрегиона. Общая сумма закупки составит 2,3 млрд рублей.
В Смольном подвели итоги пяти конкурсов по закупке жилья для госнужд, объявленных в сентябре текущего года. Единственным их участником стала Группа ЛСР. Она сможет получить госконтракты по стартовой цене Минрегиона, которая для Петербурга определена на уровне 69,5 тыс. рублей за 1 кв.м. Это на 5% больше, чем годом ранее. До подписания контракта в Группе ЛСР итоги конкурса не комментируют.
Город закупит более 30 тыс. кв.м. жилья на общую сумму 2,3 млрд рублей. Всего будет куплено 483 квартиры в домах, которые будут сданы в текущем и следующем годах. В том числе город купит 139 «однушек», 102 «двушки», 153 «трешки», 49 «четверок» и 40 «пятерок». Их по социальным программам получат многодетные семьи, ветераны и другие очередники. Также часть жилья в новостройках будет предоставлена горожанам в рамках программ по расселению ветхого и аварийного жилья.
Порядок выкупа традиционный - 50% от суммы закупки город перечисляет строителю в течение двух недель после регистрации контракта, еще 30% после того, как застройщик предоставит документы, что дом готов на 70%, а последние 20% — после получения разрешения.
Всего в этом году город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в прошлом году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану города, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Большинство игроков рынка в массовых закупках жилья не участвуют. Все дело в цене. По данным руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, средняя цена жилья массового спроса в Петербурге сейчас составляет 101,6 тыс. рублей за «квадрат».
«Цена выкупа слишком низкая. Во многих текущих проектах себестоимость приближается к этому уровню. Так что, продавать квартиры в ноль или себе в убыток никто не захочет», - говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК ЦДС.
«Строительная себестоимость находится в пределах 70-90 тыс. рублей за «квадрат». Прибавьте к этому еще нагрузку на каждый метр, которую дает покупка земли. И станет ясно, что средние затраты строителя на 1 кв.м. нового жилья находятся в диапазоне 80-110 тыс. рублей на 1 кв.м.», — говорит генеральный директор ГК «Легенда» Василий Селиванов.
Среди компаний, которые традиционно участвуют в конкурсе (но на этот раз на торги не пошли), - компания «Дальпитерстрой». «У нас есть квартиры по этой цене в Шушарах. Цена низкая. Но поскольку закупка оптовая, мы на нее обычно соглашаемся. В этот раз на торги не пошли, поскольку у нас не оказалось квартир нужного городу метража. Но готовимся принять участие в других торгах. Главное, чтобы наше предложение совпало с запросом мегаполиса», — говорит генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров.
Проект строительства жилого комплекса бизнес-класса на месте общежитий на ул. Жака Дюкло, 7, был рассмотрен на заседании Градостроительного совета Санкт-Петербурга.
Владельцем участка и стоящих на нем зданий является ФГБУН «Физико-технический институт им. А. Ф. Иоффе». Это учреждение и выступило в качестве заказчика проекта. Общежития в настоящее время расселяются на средства неназванного инвестора. После этого здания предполагается снести. А на их месте возвести жилье – отчасти для института, отчасти – для инвестора.
Общая площадь участка под застройку – 4,5 тыс. кв. м. Он располагается в непосредственной близости от Ольгинского пруда и парка Сосновка, на которые будет открываться вид из окон. Участок находится в зоне Т3Ж2, предназначенной для застройки жильем средней и повышенной этажности.
По замыслу проектировщика (ООО «Лявданский и Герасимов. Архитектурная мастерская»), жилой комплекс будет состоять из двух корпусов – «точки» и двухсекционного. Общая площадь зданий составит 17,6 тыс. кв. м, жилья – 9,1 тыс. кв. м. На подземном и первом этажах разместится паркинг на 127 машино-мест. Помимо этого, 17 мест расположится на открытых парковках. Также на первом этаже запланированы коммерческие помещения.
По словам главного архитектора проекта Владлена Лявданского, предусматривается озеленение территории в соответствие с нормативами. Вопрос обеспечения местами в объектах социальной инфраструктуры решен путем передачи институтом двух ведомственных детсадов на баланс района.
Проект вызвал диаметрально противоположные отзывы членов Градсовета. По мнению одних, проект гармонично вписан ландшафт и окружающую застройку. «Двуцветное решение фасадов – тема, использовавшаяся архитекторами, работавшими над зданиями в этой локации начиная с середины XIX века и до позднесоветского периода. Представленный проект перекликается с этими традициями», – отметил Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука». Само архитектурное решение называли интересным, динамичным и удачно «посаженным» на местность.
Другие подвергли проект серьезной критике – и за архитектурно-градостроительные решения, и за предложенную квартирографию. «Есть такое ощущение, что на создание проекта влияло слишком большое число случайных факторов, требований и пожеланий, и все их разработчики постарались учесть. В результате пришлось чуть-чуть «подвинуться» там, чуть-чуть – тут, и в итоге целостного гармоничного проекта не получилось», – говорит руководитель ООО «Студия 44» Никита Явейн.
Однако в итоге проект все-таки был в целом одобрен – с предписанием при доработке учесть сделанные замечания.