РАД продал имущество Сбербанка в Петербурге и Калининграде
Итоговая стоимость активов превысила 53 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) провел торги по поручению ПАО «Сбербанк». На продажу единым лотом было выставлено имущество кредитной организации в двух российских регионах. В Петербурге продали помещение стрит-ретейла площадью 217 кв. м на первом этаже жилого дома возле станции метро «Чернышевская» (в Басковом переулке, 13–15, лит. А). А в городе Советск Калининградской области – 6-этажное офисное здание площадью 4 тыс. кв. м (на улице Гончарова, 12). В этом бизнес-центре около 500 кв. м на первом этаже арендует сам Сбербанк (договор заключен на 10 лет).
В торгах приняли участие три претендента. Цена продажи в результате аукциона выросла на 30% и составила 53,3 млн рублей против стартовой на уровне 41,1 млн рублей. Имя победителя не раскрывается. Известно лишь, что это физическое лицо. Его связь с крупным бизнесом не прослеживается.
По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анны Лапченко, минимальная стоимость объекта в Басковом переулке (если бы он продавался отдельно) могла составить 25-30 млн рублей.
«В настоящий момент встроенные торговые помещения пользуются большим спросом, особенно это касается основных торговых коридоров и тех локаций, которые активно развиваются. Например, сейчас в зоне, ограниченной Литейным проспектом, Кирочной улицей и улицей Восстания, формируется новый ресторанный кластер. По итогам 2018 года, и улица Восстания, наряду с самой ресторанной улицей города – ул. Рубинштейна, лидировала по количеству открывшихся новых заведений общепита. Там срок окупаемости вложений в стрит-ретейл в среднем составляет 8–10 лет. Но таких предложений на рынке немного», – говорит она.
Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, напротив, считает, что время для инвестиций в стрит-ретейл (особенно если помещение покупается без арендатора) не самое лучшее.
«Законы, по которым стрит-ретейл жил много лет, сегодня меняются, вслед за поведением потребителей. На улицах сильно сократилось количество банковских отделений. Почти полностью исчезли с первых этажей магазины одежды и обуви. Умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые сократили количество торговых точек. Даже магазины у дома чувствуют себя не очень стабильно, поскольку многие люди предпочитают делать покупки в супермаркетах, где цены ниже, или вообще в Интернете. Это отражается на ставках – в стрит-ретейле они снижаются. И если у инвестора сегодня есть лишние 10 млн рублей, лучше купить готовый арендный бизнес (там доходность на уровне 6–8%) или положить деньги на депозит. Там он их хотя бы сохранит», – говорит Алексей Фёдоров.
Кстати
В целом ротация на рынке стрит-ретейла на основных торговых улицах Петербурга 2018 году составила 6,3%, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений за тот же период уменьшилась на 0,4%, до 7,2%. Самое значительное сокращение было зафиксировано на Большом проспекте Петроградской стороны (на 2%, до 4,3%). На Старо-Невском проспекте доля свободных площадей тоже достигла минимального уровня – 3,3%. В результате доля пустующих площадей на всем Невском проспекте оказалась самой низкой с 2014 года – на уровне 3,3%.
Весь год арендные ставки на основных торговых магистралях Петербурга, по данным JLL, были стабильны. Небольшой их рост эксперты зафиксировали лишь на улице Рубинштейна и на Каменноостровском проспекте.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Доля свободных площадей стрит-ритейла на Невском проспекте достигла минимума
Смольный решил не запрещать субаренду городских помещений
В Петербурге за год открылось 838 новых торговых точек
Несмотря на советы консультантов создавать бизнес-центры в стиле строгого функционализма – с минимальным числом непрофильных сервисов и услуг, на петербургском рынке становятся успешными и противоположные модели.
По классификации Гильдии управляющих и девелоперов, любой бизнес-центр должен располагать минимальным набором сервисов и услуг: удобным подъездом и транспортным сообщением, паркингом и открытыми точками питания. Для успешного ведения бизнеса этого достаточно – маркетинговая модель бизнес-центра не терпит ничего лишнего. Такой подход, как правило, отстаивают консультанты.
«Существуют даже такая практика, как размещение в бизнес-центрах салонов красоты, фитнес-центров, стоматологических клиник, шоу-румов автомобилей, – перечисляет генеральный директор компании East Real Альберт Харченко. – Если эти сервисы вводятся для того, чтобы повысить набор сервисных услуг для арендаторов, это бессмысленно. Всем спектром бонусов, привнесенных для поддержания лояльности клиентов – даже рекламными стойками, банкоматами и платежными системами, – придется управлять».
«Кроме питания арендаторов ничего не интересует – ни фитнес-центры, ни магазины, – поддерживает президент холдинга «Теорема» Игорь Водопьянов. – Главное – это симпатичные девушки на ресепшене и опрятные охранники – и важно, чтобы эта зона, встречающая арендатора, разительно отличалась от «совка».
Вне правил
Тем не менее, как показывает практика, проекты, идущие вразрез с незамысловатыми правилами консультантов, также становятся успешными. Примером могут послужить бизнес-центры самой «Теоремы» – это одни из первых объектов класса А, расположенные вне центральной части Петербурга – на пересечении Пискаревского и Полюстровского пр., рядом с Полюстровским садом. На стартовом этапе проекта эксперты высказывали сомнения в окупаемости модели. Сейчас, по словам Игоря Водопьянова, арендные ставки в трех объектах, расположенных в глубине участка, превышают 1 тыс. рублей за 1 кв. м, а в бизнес-центре «Бенуа», выходящем на Пискаревский пр., – 1400 рублей за 1 кв. м.
Еще дальше и в буквальном, и в переносном смысле пошла компания «Технополис Санкт-Петербург». Несмотря на то что бизнес-центр «Технополис Пулково» площадью 23 тыс. кв. м класса B+ находится вблизи аэропорта на Пулковском шоссе, его заполняемость на первый же год работы достигла 100%.
«Помимо базовых потребностей арендодатель должен предоставлять дополнительные сервисы, услуги, удобства», – считает директор по продажам и маркетингу компании «Технополис Санкт-Петербург» Елена Афиногенова.
Кроме полной отделки помещений, хорошо продуманной системы коммуникаций и возможностей легко осуществлять перепланировку пространств, предоставляемых объектами такого класса, бизнес-центр предлагает арендаторам кроссовые и серверные комнаты, переговорные и конференц-залы, возможность оформления кухонных зон, почтовые, типографские услуги, услуги кейтеринга и даже душевые для велосипедистов.
Кроме рациональных доводов на арендатора воздействуют и эмоциональные. Девелопер должен создавать выдающееся предложение на рынке, уверена управляющая БЦ «Ново-Исаакиевский» Ирина Рудухина. Тщательно отреставрированный особняк XVIII века на ул. Якубовича площадью всего 2,5 тыс. кв. м также полностью сдан. Арендная ставка в нем – 1600 рублей за 1 кв. м плюс НДС.
«С двумя арендаторами мы заключили договоры только благодаря каменным вставкам в ступенях, – рассказывает Ирина Рудухина. – Рассказывая во время экскурсии по бизнес-центру о том, как бережно мы подходили к реставрации здания, стараясь сохранить максимум исторических деталей, я обратила внимание потенциальных арендаторов на каменные вставки в ступенях исторических лестниц. Это произвело впечатление».
В бизнес-центре, созданном по типу «домашнего бизнеса», отсутствует лифт и парковка для автотранспорта, но зато арендаторы всегда могут связаться с собственником напрямую, а во время обеда взять велосипед в бесплатном прокате с набором предварительно разработанных маршрутов. Кроме того, в бизнес-центре отмечаются и все традиционные праздники – арендодатель устраивает сюрпризы и дарит подарки, а для всех желающих в выходные проводятся экскурсии. Проводимые мероприятия, по словам госпожи Рудухиной, обходятся в 10-20 тыс. рублей в месяц плюс зарплата нанятого на эти цели маркетолога.
«Наши мероприятия – это не инструмент продаж, мы работаем на создание имиджа, – говорит Ирина Рудухина. – Наша цель – популяризовать историю здания для того, чтобы на момент продажи он стоил гораздо больше. Пока что это одно из сотен исторических зданий в центре». Проект БЦ «Ново-Исаакиевский» – типичный для Петербурга, считает генеральный директор Maris Properties в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. Небольшие отреставрированные особняки в центре Петербурга, в которых царят камерная атмосфера и чуткое отношение к клиентам, находят своего арендатора, относящегося к рабочему месту как к дому. Хотя, как правило, такой подход больше впечатляет иностранные компании, считают эксперты.
Инвестиционный подход
«Сейчас существует противоположная тенденция – появляется все больше проектов, рассчитанных на инвестиционный подход – построили, заполнили и продали, – говорит Борис Мошенский. – В них просчитано все до мелочей и прилагаются максимальные усилия, чтобы сделать объект окупаемым с наибольшей быстротой». При этом, по словам господина Мошенского, в ближайшие 2-4 года на рынок Петербурга могут войти западные институциональные инвестфонды. Тогда такой тип проектов получит еще более широкое распространение.
Мнение
Игорь Водопьянов, президент холдинга «Теорема»: – Без учета затрат на приобретение земли и проведение коммуникаций выплаты по кредиту на строительство бизнес-центра будут либо достигать размера 16-17% годовых либо длиться около 10 лет. Поэтому перспектив дальнейшего бурного развития этой сферы я не вижу. Этим смогут заниматься или западные компании, у которых есть доступ к дешевым инвестициям, или те, кто не видит другой возможности вложить куда-то крупные деньги.