РАД продал имущество Сбербанка в Петербурге и Калининграде
Итоговая стоимость активов превысила 53 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) провел торги по поручению ПАО «Сбербанк». На продажу единым лотом было выставлено имущество кредитной организации в двух российских регионах. В Петербурге продали помещение стрит-ретейла площадью 217 кв. м на первом этаже жилого дома возле станции метро «Чернышевская» (в Басковом переулке, 13–15, лит. А). А в городе Советск Калининградской области – 6-этажное офисное здание площадью 4 тыс. кв. м (на улице Гончарова, 12). В этом бизнес-центре около 500 кв. м на первом этаже арендует сам Сбербанк (договор заключен на 10 лет).
В торгах приняли участие три претендента. Цена продажи в результате аукциона выросла на 30% и составила 53,3 млн рублей против стартовой на уровне 41,1 млн рублей. Имя победителя не раскрывается. Известно лишь, что это физическое лицо. Его связь с крупным бизнесом не прослеживается.
По оценке руководителя отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анны Лапченко, минимальная стоимость объекта в Басковом переулке (если бы он продавался отдельно) могла составить 25-30 млн рублей.
«В настоящий момент встроенные торговые помещения пользуются большим спросом, особенно это касается основных торговых коридоров и тех локаций, которые активно развиваются. Например, сейчас в зоне, ограниченной Литейным проспектом, Кирочной улицей и улицей Восстания, формируется новый ресторанный кластер. По итогам 2018 года, и улица Восстания, наряду с самой ресторанной улицей города – ул. Рубинштейна, лидировала по количеству открывшихся новых заведений общепита. Там срок окупаемости вложений в стрит-ретейл в среднем составляет 8–10 лет. Но таких предложений на рынке немного», – говорит она.
Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE, напротив, считает, что время для инвестиций в стрит-ретейл (особенно если помещение покупается без арендатора) не самое лучшее.
«Законы, по которым стрит-ретейл жил много лет, сегодня меняются, вслед за поведением потребителей. На улицах сильно сократилось количество банковских отделений. Почти полностью исчезли с первых этажей магазины одежды и обуви. Умерли несетевые киоски электроники и сотовой связи, а сетевые сократили количество торговых точек. Даже магазины у дома чувствуют себя не очень стабильно, поскольку многие люди предпочитают делать покупки в супермаркетах, где цены ниже, или вообще в Интернете. Это отражается на ставках – в стрит-ретейле они снижаются. И если у инвестора сегодня есть лишние 10 млн рублей, лучше купить готовый арендный бизнес (там доходность на уровне 6–8%) или положить деньги на депозит. Там он их хотя бы сохранит», – говорит Алексей Фёдоров.
Кстати
В целом ротация на рынке стрит-ретейла на основных торговых улицах Петербурга 2018 году составила 6,3%, подсчитали в JLL. Доля свободных помещений за тот же период уменьшилась на 0,4%, до 7,2%. Самое значительное сокращение было зафиксировано на Большом проспекте Петроградской стороны (на 2%, до 4,3%). На Старо-Невском проспекте доля свободных площадей тоже достигла минимального уровня – 3,3%. В результате доля пустующих площадей на всем Невском проспекте оказалась самой низкой с 2014 года – на уровне 3,3%.
Весь год арендные ставки на основных торговых магистралях Петербурга, по данным JLL, были стабильны. Небольшой их рост эксперты зафиксировали лишь на улице Рубинштейна и на Каменноостровском проспекте.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Доля свободных площадей стрит-ритейла на Невском проспекте достигла минимума
Смольный решил не запрещать субаренду городских помещений
В Петербурге за год открылось 838 новых торговых точек
Канатная дорога, которая должна соединить Васильевский остров со стадионом на Крестовском острове, может быть продлена до «Лахта-центра».
На прошлой неделе в рамках на совещания по подготовке к чемпионату мира по футболу 2018 года председатель Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Ирина Бабюк заявила, что у проекта строительства канатной дороги от Васильевского острова к стадиону на Крестовском острове появился новый инвестор. Им, по словам госпожи Бабюк, выступит «Газпром социнвест», который до конца текущего месяца рассмотрит целесообразность своего участия в проекте.
Проект канатной дороги к чемпионату мира по футболу предполагает строительство сообщения от Васильевского острова к Крестовскому, протяженность надводных участков должна составить 870 и 946 м.
Объем инвестиций в проект оценивается приблизительно в 7,3 млрд рублей. Всего планируется разместить 18 кабин, каждая из которых вмещает 35 человек. Со стороны города требуется сформировать предложения по земельным участкам, пригодным для размещения опор канатной дороги и сопутствующей инфраструктуры, для того чтобы повысить окупаемость проекта. На них можно будет построить рестораны, торговые центры и гаражи.
По заверениям председателя Комитета по инвестициям, инвестор готов полностью профинансировать проект, но предлагает продлить дорогу в Приморский район – до строящегося «Лахта-центра».
Впрочем, в самом «Газпром социнвест» эту информацию не подтвердили. «Компания не является инвестором этого проекта. Проект канатной дороги рассматривался, но решение об участии в нем не было принято», – сообщил представитель «Газпром социнвест».
Всего же для обеспечения транспортной доступности к будущему стадиону реализуется несколько проектов. Строится транспортная развязка на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр. Ведется работа по продлению Невско-Василеостровской ветки метрополитена до станции «Улица Савушкина», включая станцию «Новокрестовская», расположенную рядом со стадионом. Кроме того, к чемпионату планируется провести капитальную реконструкцию Тучкова моста.
Ведутся работы по продолжению наб. Макарова до Адмиральского проезда и ЗСД со строительством моста через Смоленку. Запланировано также строительство моста через остров Серный. В 2016 году будет открыт центральный участок ЗСД. Для пассажирских перевозок Комитет по транспорту к 2017 году приобретет 65 автобусов повышенной вместимости, будут закуплены новые вагоны метро для Невско-Василеостровской линии.
До 2020 года в Петербурге и Ленобласти запланировано создание 13 линий ЛРТ. Несмотря на уже утвержденные на самом высоком уровне приоритетные и перспективные направления, споры о технической осуществимости и экономической целесообразности линий ЛРТ продолжаются до сих пор. Особый вопрос – риск конкуренции существующей железнодорожной сети и будущих линий легкорельса.
Кирилл Поляков, руководитель Дирекции по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в рамках состоявшейся 19 ноября в Петербурге конференции «Транспортная инфраструктура Санкт-Петербурга и Ленинградской области» сообщил, что из 13 намеченных к реализации линий ЛРТ четыре выделены как приоритетные: «Ладожская – Всеволожск», «Озерки – Парнас – Сертолово», «Купчино – Пулково» и «Рыбацкое – Колпино» (см. таблицу). Отдельным пунктом программы развития ЛРТ в преддверии чемпионата мира 2018 года стоит линия ЛРТ «Пулково – Купчино». Разработанная программа развития ЛРТ была утверждена на последнем заседании Координационного совета с участием министра транспорта РФ Максима Соколова.
По словам Кирилла Полякова, данные направления выбраны не случайно. Они включают основные развивающиеся районы, где идет активное жилое и промышленное строительство, транспортная доступность которых недостаточна.
Глава дирекции также сообщил, что стоимость строительства двух линий ЛРТ – «Озерки – Парнас – Сертолово» и «Ладожская – Всеволожск» – составит более 18 млрд рублей. Предпроектная документация по этим линиям уже разрабатывается и скоро будет готова. По Всеволожской линии – в декабре текущего года, а по Сертоловской – к июню 2015-го. Актуализировать предпроектную документацию линии «Пулково – Купчино» планируют также к декабрю текущего года. «Эти проекты предполагается реализовать на основе ГЧП», – подчеркнул Кирилл Поляков.
По мнению ряда экспертов, нужно очень осторожно рассматривать варианты, где линии ЛРТ подходят к железной дороге. «Сейчас как приоритетная рассматривается линия ЛРТ «Ладожская – Всеволожск», а потом РЖД в этом направлении запустит комфортабельный транспортный продукт пригородного сообщения, как это делается сейчас в Москве. И все поедут спокойно на современной электричке, чем будут пересаживаться на трамвай. Что тогда делать с миллиардами, закопанными в линию ЛРТ?», – задается вопросом Кирилл Чернаков, руководитель проекта «Транспортно-логистический кластер «Северо-Запад».
«Вопросы вызывает и проектируемая линия «Пулково – Купчино», – считает Андрей Горев, профессор СПбГАСУ. – По-моему, предлагаемый проект неудачен. Очень трудно представить себе, зачем нужно пассажирам, прилетевшим в Пулково, отправляться в Купчино. Большинству нужно в центр города. В Купчино, возможно, поедут 10 человек в час. И таких «мелочей» очень много, их нужно учитывать. От них зависит спрос. И учитывать их именно сейчас, на стадии предпроектов, концепций и глобальных решений о землеотводах».
По мнению Станислава Невзорова, председателя совета директоров ИГК «Союз-Инвест», без комплексного системного подхода и создания сценариев развития транспортной системы агломерации Петербурга развивать отдельные виды транспорта, в том числе ЛРТ, невозможно. «Удивительно, что в нашей стране при постановке задачи мы всегда начинаем с чистого листа. Может, стоит обратиться к накопленному опыту петербургских проектировщиков? «Ленгипротранс» разработал комплексную программу развития транспортного узла Петербурга. Там учтены перспективные сценарии развития всех видов рельсового транспорта, в том числе и пригородного сообщения в зонах примыкания инфраструктуры РЖД», – заключил эксперт.
Мнение:
Сергей Иванов, главный инженер проекта разработки генеральной схемы развития железнодорожного узла Петербург – Ленинградская область «Ленгипротранс»:
– У каждого из видов транспорта свои характеристики и параметры. Например, провозная способность, маршрутная скорость. Если разбирать ситуации, где возникает конкуренция между видами транспорта, то следует делать выбор, исходя из возможной реконструкции существующей железнодорожной сети для обеспечения достаточной пропускной способности. Иногда такая реконструкция невозможна по техническим или экономическим причинам. Например, строительство ЛРТ на Сертолово, несомненно, не будет конкурировать с железнодорожными перевозками на Зеленогорско-Выборгском направлении, поскольку обеспечит кратчайшую связь с городом. А, например, связь Всеволожска с городом с помощью ЛРТ очень сомнительна, поскольку существует Ириновское железнодорожное направление. При этом на участке до Мельничного ручья это направление двухпутное, практически не задействованное для транзитных грузовых перевозок и имеющее большие резервы пропускной способности.