В Петербурге продан пакет недвижимости из городской казны
В Петербурге продан пакет недвижимости из городской казны. Самым дорогим лотом оказалось аварийное здание около ТРК «ПИК». Его приобрел частный инвестор за 138 млн рублей. А общий бюджет торгов превысил 200 млн рублей.
Фонд имущества Петербурга продал на днях целый пакет имущества из программы приватизации. Самым дорогим оказалось аварийное здание на Гороховой, 47, лит. В. Этот 4-этажный дом (3,2 тыс. кв. м, с участком земли площадью 0,15 га) по стартовой цене в 138 млн рублей приобрел бизнесмен Борис Головков. Здание находится непосредственно за ТРК «ПИК», в 100 м от вестибюля станции метро «Сенная площадь», и в результате реконструкции может превратиться в бизнес-центр или гостиницу.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» эксперты говорят, что итоговая цена продажи соответствует локации. «В реконструкцию здания потребуется вложить еще минимум 200 млн рублей. Наиболее экономически целесообразно делать гостиницу. Теоретически инвестор может ускорить окупаемость, если приспособит здание под апартамент-отель и продаст по отдельным юнитам. В этом сценарии он может удвоить свои инвестиции за два года», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
«Объем инвестиций в реконструкцию объекта будет зависеть от его наполнения. Минимальная планка при реконструкции исторического здания в центре Петербурга составляет 80 тыс. рублей на 1 кв. м, верхняя – ограничена только воображением и возможностями инвестора», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По ее словам, логичное и наиболее эффективное решение – создать синергию с исторически сложившимся вокруг торговым кластером. «Здесь будут востребованы и гостиница, и новые креативные пространства, которые могут увеличить существующие торговые потоки. А реконструкция здания в бизнес-центр потребует организации паркинга, без которого такое приспособление будет рискованным», – говорит Евгения Тучкова.
Цифра
9,7 млн рублей – стоимость еще одного здания, проданного Фондом имущества на последних торгах. Это региональный памятник – малоэтажное здание казарм 148-го пехотного Каспийского полка в Петергофе, в переулке Суворовцев. Его продавали как набор из восьми квартир общей площадью 523,6 кв. м. Купил его бизнесмен Антон Родичев, который, по условиям конкурса, должен реконструировать здание в течение трех лет с сохранением жилой функции.
Кстати
Следующие торги по приватизации состоятся в Фонде имущества состоятся 27 марта текущего года. На них, в частности, будут продавать историческое здание площадью 600 тыс. кв. м, с землей (0,1 га), во Фрунзенском районе, в 500 м от станции метро «Волковская».
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фонд имущества Петербурга сдал помещения дома по Камской улице под хостел
Glorax задумался о фуд-холле. Компания купила здание бывшей мастерской вагоностроительного завода у Московских ворот
Казармы лейб-гвардии Павловского полка станут гостиницей
«Ростелеком» с четвертой попытки продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице. Сумма сделки составила 410 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продал здание бывшего Управления городского телефона и телеграфа на Почтамтской улице, 15, лит. Б, недалеко от Исаакиевского собора. В здании, общая площадь которого составляет 7,9 тыс. кв. м, расположены офисы, многофункциональная площадка «Центр деловой культуры» и отель на 22 номера. Купила здание по стартовой цене (за 410 млн рублей) «Фирма Гран».
До последнего времени недвижимость принадлежала ПАО «Ростелеком». Объект пытались продать целый год. Прошлой осенью его выставляли на аукцион впервые - за 682 млн рублей. Но желающих купить актив не нашлось. Тогда продавец снизил цену сначала до 579 млн рублей, потом – до 477 млн рублей. Но результат был нулевой. Закрыть сделку удалось только с четвертого раза.
Эксперты называют итоговую цену справедливой. «Цена адекватная, особенно с учетом масштабных инвестиций в будущую реконструкцию объекта», – говорит директор департамента инвестиционных проектов Colliers International Анна Сигалова. По мнению коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, инвестиции в реконструкцию исторического здания могут достичь 150–200 млн рублей. «В случае нового строительства они были бы в два-три раза меньше», – говорит она.
«Цена, пожалуй, даже низкая. Но объект давно на рынке и является объектом культурного наследия, поэтому работать с ним в целях реконструкции и преобразования сложно. В здании есть атриум и непростые планировочные решения. Что, естественно, сказывается на коммерческих площадях. Думаю, что все эти факторы повлияли на невысокую стоимость», – добавляет управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По ее словам, объект однозначно рассматривают под гостиницу. «Но его большой минус – абсолютное отсутствие парковки. Из-за сложностей со статусом, планировочными решениями и необходимостью реконструкции – инвестиции окупятся не ранее чем через 10 лет», – считает Ольга Шарыгина.
Кстати
«Ростелеком» – одна из самых крупных в России телекоммуникационных компаний. В ее собственности более 9 млн кв. м недвижимости (20 тыс. объектов) оценочной стоимостью около 1 млрд долларов. Вопрос об оптимизации портфеля недвижимости руководство «Ростелекома» поднимало еще в 2008 году. Но до конкретики дело не дошло. Помешал экономический кризис. К идее привести в порядок недвижимость «Ростелеком» вернулся только в 2015 году. И начал со столичных активов. От реализации непрофильной недвижимости в столице «Ростелеком» к концу 2017 года получил более 20 млрд рублей. На Северо-Западе «Ростелеком» также оптимизирует портфель недвижимости. Участники рынка рассказали, что «Ростелеком» готовит к продаже пакет имущества, где около 100 объектов недвижимости в Петербурге и Ленобласти.
Кое-что «Ростелеком» уже продал. Во-первых, это участок корпорации площадью 0.4 га на Малодетскосельском пр., 40. Его купила под жилье компания «Еврострой». Сделку оценили в 150 млн рублей. Потом РАД продал шесть помещений «Ростелекома» общей площадью более 900 кв.м. на Почтамтской ул., 15, лит. А. Победителем аукциона стало ООО «Северо-Западный фонд недвижимости», которое заплатило за лот 40,6 млн рублей. А минувшим летом помещения «Ростелекома» площадью 6 тыс. кв.м. на Большой Морской ул., 28/13 (их оценивали в 500 млн рублей) купила компания «Приморское объединение» и будет делать там торговый центр. К продаже также готовится здание на Большой Морской ул., 22–26, принадлежащее «Ростелекому».
Проект в партнерстве реализуют собственник земли «Первая мебельная фабрика» и девелоперская компания AAG.
На днях КГИОП одобрил архитектурную концепцию внешнего облика будущего комплекса на наб. Черной речки, 1. Участком земли площадью 0,65 га на пересечении с Выборгской набережной более 10 лет владеет глава «Первой мебельной фабрики» Александр Шестаков. Изначально территория была предназначена под строительство общественно-деловых объектов. Сейчас на этом месте расположен автосервис. Но собственник внес поправки в ПЗЗ так, чтобы там можно было строить жилье. Корректировкой документа занималась компания «А-Invest», входящая в холдинг AAG Александра Завьялова. Эта же компания, судя по всему, выступит соинвестором и застройщиком проекта. На участке будет построен жилой комплекс бизнес-класса со встроенными помещениями и паркингом. Общая площадь объекта – 18 тыс. кв.м. Стороны проект не комментируют.
По оценке директора департамента инвестиционных проектов Colliers International Анны Сигаловой, инвестиции в проект составят около 1,5 млрд рублей. Но управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что вложений потребуется больше – минимум 3 млрд рублей. «Бизнес-класс требует благоустройства территорий, а, значит, ограничивает объем жилых площадей и повышает их стоимость», - поясняет она.
При этом, стоимость квадратного метра в этом проекте, по ее прогнозу, будет около 300 тыс. рублей за 1 кв.м. «Участок окружен, в основном, деловой застройкой и тяготеет к району станции метро «Лесная». Локация не элитная. Но есть вид на воду», - говорит Ольга Шарыгина.
Эксперты говорят, что проект на Черной речке столкнется с довольно высокой локальной конкуренцией. На соседнем участке (наб. Черной речки, 3) будет жилой комплекс «Группы ЛСР» площадью 45 тыс. кв.м, где будет 25 тыс. кв.м. жилья (450 квартир), встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 200 машин, а также детский сад на 70 мест. Разрешение на стройку получено в декабре 2017 года. Близкие к компании источники утверждают, что жилой комплекс, на который получено разрешение, – лишь часть нового проекта, задуманного девелопером на земле ранее принадлежавшей футбольному стадиону «Луч» завода «Компрессор».
C другой стороны набережной, Setl City недавно завершил строительство жилого комплекса Riverside. А по соседству на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, ГК «ЦДС» строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв.м. (свыше 4500 квартир).
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", объем рынка Приморского района оценивается в 1,48 млн кв.м. жилья (35,8 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 645,1 тыс. кв.м. жилья (15,6 тыс. квартир).
По итогам 2017 года в районе было реализовано 482,3 тыс. кв.м. (11,7 тыс. сделок). Район стал лидером города по этому показателю. На его долю пришлось 17% продаж в городе. В этом году ситуация аналогичная. По итогам 1 полугодия 2018 года на Приморский район пришлось также 17% городских продаж жилья.
"Средняя цена предложения по району в классе масс-маркет составляет 101,5 тыс. рублей за 1 кв.м. при 100% оплате, что сопоставимо среднему показателю цены по городу в классе. В классе бизнес показатель средней цены составляет 177,1 тыс. рублей за 1 кв.м. (на 5% выше среднего городского уровня)", — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.