Метро в «Пулково», возможно, построят в рамках концессии
Проблема транспортной доступности аэропорта «Пулково» уже много лет ставит в тупик власти Петербурга, которые никак не могут решиться ни на один из предлагаемых проектов в этой сфере. Результатом стала новая инициатива – строительство участка метро в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).
Оператор аэропорта «Воздушные ворота Северной столицы» заявляет, что действующая система транспортного сообщения «Пулково» наземным транспортом работает на максимуме своих возможностей. И пассажиропоток из года в год растет – по прогнозам, к 2020 году достигнет 20 млн человек (для сравнения: в 2016 году – 16,1 млн). Таким образом, решать вопрос нужно срочно, особенно учитывая необходимость времени на реализацию проекта.
Между тем инициатива строительства аэроэкспресса, около десятка лет бродившая по коридорам Смольного, в прошлом году, казалось бы, наконец, стронулась с места: был объявлен конкурс на строительство железнодорожной ветки между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» в рамках ГЧП. Но в начале февраля новый глава городского Комитета по инвестициям Роман Голованов подписал распоряжение об отмене тендера – и вопрос вновь повис в воздухе. Мотивацией стала необходимость провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом».
И альтернативный вариант появился. УК «Старт Девелопмент», реализующая проект города-спутника Южный, в рамках которого намечено строительство 4,3 млн кв. м жилья, предложила Смольному в формате концессии построить метро до «Пулково» и своего будущего жилого массива. Предполагается, что может быть возведено 7-8 станций. Объем инвестиций оценивается в 160 млрд рублей. «Метро должно развиваться не только радиально, но и линейно – чтобы в том числе добраться и до «Пулково». Поэтому мы вышли с предложением к Правительству Петербурга о концессии», – отметил совладелец компании «Старт Девелопмент» Захар Смушкин.
Вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов подтвердил получение документов от УК «Старт Девелопмент». Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов, со своей стороны, допустил возможность реализации такого проекта в рамках ГЧП. «Если у частного игрока есть соответствующие средства, он может нанять компании, которые имеют необходимые лицензии, и финансировать строительство метрополитена. Мы всех инвесторов приглашаем для развития нашего метро», – отметил он.
По словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, с юридической точки зрения, никаких принципиальных препятствий для организации строительства и эксплуатации участка метро в рамках ГЧП не существует, более того, это весьма распространенная мировая практика. «Главное, что необходимо в этой ситуации – политическая воля Смольного. К сожалению, пока очень распространена практика смены позиции властей. Принимая во внимание огромные инвестиции, необходимые для реализации подобных проектов, и долгий срок их окупаемости, инвестор увидит необходимость четких гарантий со стороны города», – отмечает он.
По мнению экс-главы Минтранса РФ, генерального директора «Группы ЛСР» Максима Соколова, все зависит от условий концессии: «Бизнес приходит даже в самые «тяжелые» с финансовой точки зрения проекты ГЧП, если государство подставляет плечо – в виде гранта, в виде гарантий минимального дохода или минимального трафика. Есть примеры, когда структурируются проекты, в которых до 85% составляет грант со стороны концедента. Весь вопрос в правильной матрице распределения рисков и наличии долгосрочного финансирования».
Кстати
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Смольного в ближайшее время объявит тендер на разработку предпроектной документации второго участка будущей Кольцевой линии Петербургского метрополитена. Речь идет об участке между станциями «Лесная-2» и «Ладожская-2». Начальная цена лота определена примерно в 100 млн рублей. Строительство, как пояснили в КРТИ, будут осуществляться по результатам разработки проектной документации. Оптимальный срок начала работ – 2027 год, срок строительства – 7 лет. Напомним, предпроектные работы по первому участку Кольца уже ведутся. Их выполняет Институт «Стройпроект» – и касаются они отрезка между «Горным институтом-2» и «Лесной-2».
Депутаты Госдумы в третьем чтении приняли поправки в Жилищный кодекс, существенно ограничивающие работу малых средств размещения в жилых домах. Эксперты уверены, что не подпадающие под новые критерии хостелы просто сменят вывеску и продолжат работать.
Главная новация одобренного законопроекта в том, что жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Прежде чем открыть хостел или мини-отель, необходимо будет перевести помещение в нежилой фонд.
В соответствии с действующим законодательством, перевод квартиры в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже дома. Квартиры выше первого этажа могут стать нежилыми только при условии, что помещения под ними также относятся к нежилому фонду.
В документе отмечается, что объект размещения в многоквартирном доме должен быть оснащен системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и т. д. Кроме того, у такой гостиницы должен быть отдельный вход с улицы.
Это полный запрет
Участники рынка гостиничных услуг согласны, что закон, регламентирующий работу объектов размещения в жилищном фонде, нужен, однако мнения о том, каким он должен быть, расходятся.
Коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко назвала законопроект долгожданным: «Название «жилищный фонд» говорит само за себя – эти здания не предназначены для краткосрочного размещения туристов. В проект жилого объекта не заложена инфраструктура, обязательная для обеспечения комфорта постояльцев. Все, от планировок и материалов отделки до звукоизоляции и мест общего пользования, как ни старайся, в жилом доме не может соответствовать международным стандартам гостеприимства».
Президент Гильдии малых средств размещения Яна Бабина напомнила, что в Петербурге с 2011 года действует запрет на перевод помещений в многоквартирных домах в нежилой фонд. Впрочем, даже если этим запретом пренебречь, то очень многим объектам будет сложно соответствовать требованиям: «Невозможно организовать отдельный вход для хостела, например, на пятом этаже и перевести в нежилой фонд», – пояснила Яна Бабина.
Эксперт уверена, что пострадают в первую очередь цивилизованные представители малого бизнеса, прошедшие обязательную классификацию и подтвердившие тем самым качество своих услуг. Одна из авторов законопроекта, депутат Госдумы Галина Хованская, неоднократно заявляла, что занимается этим вопросом из-за многочисленных жалоб людей, которым не повезло жить с малыми объектами размещения в одном подъезде. «Большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются, и проконтролировать эту ситуацию практически невозможно, потому что войти в жилое помещение нельзя, это конституционная норма», – пояснила парламентарий.
Яна Бабина отметила, что жалуются именно на незаконные объекты размещения: «Их новый закон не остановит, они как работали нелегально, так и продолжат работать. Зато добросовестным предпринимателям придется либо уходить с рынка, либо искать себе новую нишу». Она упомянула, что сейчас отрасль обсуждает создание так называемого туристского жилья, которое может послужить новой практикой для отрасли.
Заместитель Генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент» Владимир Фёдоров, который участвует в реализации апарт-отеля в рамках проекта «Status by Salut!», также считает, что объекты размещения из жилых домов никуда не денутся: «Правильно, что требования ужесточаются, рынок должен быть цивилизованным. Но хостелы – это огромный и востребованный сегмент рынка. Если объекты размещения в домах полностью запретят, то они просто реинкарнируют в то, с чего когда-то начинали – в коммуналки, комнаты которых все равно будут сдаваться посуточно».
Помимо всего прочего, напомнил Владимир Фёдоров, владельцы малых гостиничных объектов выполняли важные социальные задачи – расселяли коммуналки, обеспечивали рабочие места, привлекали туристов недорогими услугами. «Безусловно, были и такие отрицательные факторы, как активация нелегального бизнеса, криминализация подобных объектов. Эти проблемы надо решать, но не запретом, по сути, целой отрасли», – уверен он.
Выиграют «апарты»
Эксперты сошлись во мнении, что если гостиничные объекты в жилых домах перестанут функционировать, то их клиенты, скорее всего, пойдут в «апарты». «Произойдет перераспределение спроса. И у апарт-отелей здесь больше преимуществ за счет конкурентной цены и высокого уровня комфорта. Остальную часть поделят между собой классические отели трех и менее звезд, находящиеся на расстоянии нескольких станций метро от центра», – полагает Екатерина Запорожченко.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Запретить нельзя оставить
Госдума в весеннюю сессию рассмотрит законопроект о статусе апартаментов
Урегулировать «апарты». Будущее сегмента зависит от законодателей
Продавец – структура печально известного холдинга «СУ-155». Актив оценен в 70 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на продажу усадьбу Орловых-Денисовых в Петербурге. Этот старинный особняк, построенный в XIX веке по проекту архитектора А. М. Горностаева, расположен в Коломягах, на Главной улице, 32. 200 лет назад нем жили граф Алексей Никитин и его дочь, фрейлина Елизавета Орлова-Денисова.
Площадь усадьбы – 1,4 тыс. кв. м. Продается она с усадебным парком (площадью почти 2 га), который оформлен в долгосрочную аренду. И здание, и участок являются объектами культурного наследия. Поэтому их новому собственнику придется согласовывать все работы с КГИОП.
Сейчас имуществом владеет ООО «Балтикстрой» – «дочка» печально известного столичного холдинга «СУ-155». Компания купила это здание под реставрацию на торгах Фонда имущества в 2011 году за 40 млн рублей. Но реставрацию так и не провела.
В РАД считают, что особняк можно превратить в общественно-деловой комплекс или социальный объект, например, частный детский сад, медицинский центр или досуговый комплекс. Стартовая цена актива – 70 млн рублей.
«Если у бизнеса есть выбор – брать памятники в аренду у города или покупать в собственность, – он всегда выберет собственность. Восстановить памятник зачастую гораздо дороже, чем построить новый объект «с нуля». Риски очевидны, а экономические выгоды – не очень. Поэтому лучше, чтобы это был твой объект. Но, думаю, дача в Коломягах станет для кого-то проектом больше для души, чем для денег. Приятно же сказать: у меня есть старинная усадьба. Но больших прибылей там точно ждать не стоит», – считает Сергей Фёдоров из Rusland SP.
«Наш опыт работы с историческими памятниками в Петербурге (в частности, восстановление дачи Дурново, которую мы недавно сдали) научил нас обходить такие проекты стороной. Требования по реставрации таковы, что экономической целесообразности в работе просто не остается. Проект дачи у нас получился красивый, но очень затратный. Все-таки заниматься одним объектом 7 лет – это слишком. Тоже сейчас ищем покупателя. Но не спешим – важно отдать в хорошие руки и за достойные деньги», – говорит глава NAIBecar Александр Шарапов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Усадьбу Орловых-Денисовых предлагают спасти путем выкупа у владельцев
Тихий отдых на продажу. На Каменном острове готовят к продаже два здания