Метро в «Пулково», возможно, построят в рамках концессии
Проблема транспортной доступности аэропорта «Пулково» уже много лет ставит в тупик власти Петербурга, которые никак не могут решиться ни на один из предлагаемых проектов в этой сфере. Результатом стала новая инициатива – строительство участка метро в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП).
Оператор аэропорта «Воздушные ворота Северной столицы» заявляет, что действующая система транспортного сообщения «Пулково» наземным транспортом работает на максимуме своих возможностей. И пассажиропоток из года в год растет – по прогнозам, к 2020 году достигнет 20 млн человек (для сравнения: в 2016 году – 16,1 млн). Таким образом, решать вопрос нужно срочно, особенно учитывая необходимость времени на реализацию проекта.
Между тем инициатива строительства аэроэкспресса, около десятка лет бродившая по коридорам Смольного, в прошлом году, казалось бы, наконец, стронулась с места: был объявлен конкурс на строительство железнодорожной ветки между Витебским вокзалом и аэропортом «Пулково» в рамках ГЧП. Но в начале февраля новый глава городского Комитета по инвестициям Роман Голованов подписал распоряжение об отмене тендера – и вопрос вновь повис в воздухе. Мотивацией стала необходимость провести «дополнительную работу по сравнению альтернативных вариантов улучшения транспортного сообщения с аэропортом».
И альтернативный вариант появился. УК «Старт Девелопмент», реализующая проект города-спутника Южный, в рамках которого намечено строительство 4,3 млн кв. м жилья, предложила Смольному в формате концессии построить метро до «Пулково» и своего будущего жилого массива. Предполагается, что может быть возведено 7-8 станций. Объем инвестиций оценивается в 160 млрд рублей. «Метро должно развиваться не только радиально, но и линейно – чтобы в том числе добраться и до «Пулково». Поэтому мы вышли с предложением к Правительству Петербурга о концессии», – отметил совладелец компании «Старт Девелопмент» Захар Смушкин.
Вице-губернатор Петербурга Эдуард Батанов подтвердил получение документов от УК «Старт Девелопмент». Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов, со своей стороны, допустил возможность реализации такого проекта в рамках ГЧП. «Если у частного игрока есть соответствующие средства, он может нанять компании, которые имеют необходимые лицензии, и финансировать строительство метрополитена. Мы всех инвесторов приглашаем для развития нашего метро», – отметил он.
По словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, с юридической точки зрения, никаких принципиальных препятствий для организации строительства и эксплуатации участка метро в рамках ГЧП не существует, более того, это весьма распространенная мировая практика. «Главное, что необходимо в этой ситуации – политическая воля Смольного. К сожалению, пока очень распространена практика смены позиции властей. Принимая во внимание огромные инвестиции, необходимые для реализации подобных проектов, и долгий срок их окупаемости, инвестор увидит необходимость четких гарантий со стороны города», – отмечает он.
По мнению экс-главы Минтранса РФ, генерального директора «Группы ЛСР» Максима Соколова, все зависит от условий концессии: «Бизнес приходит даже в самые «тяжелые» с финансовой точки зрения проекты ГЧП, если государство подставляет плечо – в виде гранта, в виде гарантий минимального дохода или минимального трафика. Есть примеры, когда структурируются проекты, в которых до 85% составляет грант со стороны концедента. Весь вопрос в правильной матрице распределения рисков и наличии долгосрочного финансирования».
Кстати
Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Смольного в ближайшее время объявит тендер на разработку предпроектной документации второго участка будущей Кольцевой линии Петербургского метрополитена. Речь идет об участке между станциями «Лесная-2» и «Ладожская-2». Начальная цена лота определена примерно в 100 млн рублей. Строительство, как пояснили в КРТИ, будут осуществляться по результатам разработки проектной документации. Оптимальный срок начала работ – 2027 год, срок строительства – 7 лет. Напомним, предпроектные работы по первому участку Кольца уже ведутся. Их выполняет Институт «Стройпроект» – и касаются они отрезка между «Горным институтом-2» и «Лесной-2».
Архитекторы не оставили проект без замечаний.
Заказчиком работ выступило ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Сити»; исполнителем – архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Новый жилой комплекс расположится вдоль Фарфоровской улицы, занимая весь квартал от улицы Бабушкина до улицы Седова. По сути, он станет продолжением ЖК «Стрижи в Невском», который Setl City возводит в северной части того же квартала, вдоль Железнодорожного проспекта.
Напомним, строительство и продажи жилья в комфорт-класса ЖК «Стрижи в Невском» стартовали в октябре 2018 года. Проект реализуется в рамках редевелопмента бывшей территории Северо-Западного трубного завода (СЗТЗ). Будет возведен ряд корпусов переменной высотности (10–24 этажа), подземные паркинги на 1279 машино-мест, трехэтажный детсад на 250 мест. Завершение реализации проекта намечено на начало 2022 года (первые два корпуса – начало 2021-го).
Рассматривавшийся Градсоветом проект также предполагает редевелопмент, на этот раз бывших земель пивоваренного завода «Балтика» (ранее принадлежавших пивзаводу «Вена»), приобретенных Setl City в 2018 году. Он задуман и реализован как развитие и продолжение «Стрижей», разработчиком проекта которых также выступало АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры».
Новым проектом предусмотрено строительство ряда корпусов (торцом выходящих на Фарфоровскую улицу), с постепенно возрастающей со стороны улицы Бабушкина высотностью: начиная с 10-этажных зданий высотой 33 м до отдельно стоящей 75-метровой доминанты на пересечении с улицей Седова. Общая площадь жилья должна составить около 82 тыс. кв. м. Парковки расположатся в подземных этажах, а также в отдельно стоящем трехэтажном паркинге. В проект входит также детский сад на 170 мест (отметим, что, по данным властей Невского района, в этой локации существует профицит мест в школах, поэтому Setl City попросили запроектировать только детсады, которые застройщик готов возвести за свой счет).
По словам Михаила Кондиайна, заместителя генерального директора АБ «Земцов, Кондиайн и партнеры», здание пивзавода «Вена», построенное в конце XIX века, находящееся на территории проекта, будет сохранено, хотя перспективы его современного использования пока не определены. По его словам, под краснокирпичную архитектуру исторического объекта будут стилизованы первые этажи жилых корпусов нового проекта. «Это создаст стилистическую перекличку новой и старой застройки», – отметил архитектор.
Он отметил, что авторский коллектив, работая над проектом, ставил задачу создания комфортной комплексной застройки. «Квартал представляет собой гармоничное целое, с расположенными внутри озелененной территории аллеями и зонами отдыха. Детсад также спроектирован в глубине квартала, на удалении от транспортных магистралей, что обеспечит безопасность детей», – говорит Михаил Кондиайн.
По мнению рецензента – Сергея Бобылёва, генерального директора Архитектурной мастерской С. Ю. Бобылёва – обсуждаемый проект представляет собой крепкую, достойную работу. «Реализация нового комплекса в духе уже согласованного проекта жилищной застройки, продолжением которой должна стать рассматриваемая концепция, представляется логичной и убедительной», – отметил он.
Специалист поддержал также строительство доминанты на углу Фарфоровской и Седова (для чего требуется отклонение от условной предельной высоты застройки). «Во-первых, поблизости уже существуют объекты сопоставимой высотности. А во-вторых, реализованная концепция постепенного повышения высоты зданий вдоль Фарфоровской улицы, «просит» завершения четким акцентом», – считает Сергей Бобылёв. При этом он порекомендовал подумать над архитектурой доминанты, сделать ее более выразительной, возможно, отойти от стилистической привязки к другим зданиям комплекса.
Наличие высотки в проекте особых возражений у членов Градсовета не вызвало. Тем не менее, архитекторы не оставили проект без замечаний. Они касались как общих принципов подхода к редевелопменту территорий «серого пояса», так и непосредственно обсуждаемого проекта: озеленения, плотности застройки и др.
Основная критика коснулась квартирографии проекта, главную роль в которой играют студии. «Представленный проект в наибольшей степени решает задачу размещения максимального количества квадратных метров на ограниченной территории», – отметил председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев, посетовав на появление очередного «потенциального гетто».
Результаты голосования членов Градсовета будут официально объявлены только через неделю, однако, по словам источника, проект в целом получил одобрение, с рекомендацией учесть сделанные архитекторами замечания.
Актив оценен в 176,4 млн рублей. Покупатели будут играть на понижение. Минимальная возможная цена продажи – 97 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) выставил на торги здание ликвидируемого «Инвест-Экобанка» на ул. Красного Курсанта, 25В, в шаговой доступности от станции метро «Чкаловская». Продажа готовится по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Это трехэтажное здание площадью 9,5 тыс. кв. м, с фасадом на Пионерскую улицу, – часть комплекса чулочно-трикотажной фабрики «В. П. Керстен» (в советское время ее переименовали в «Красное Знамя») и является объектом культурного наследия. Сегодня большая часть построек этой фабрики отреставрирована. Здесь созданы бизнес-центры Red Cadet, «Пионер», «Тусар», также работает магазин навигационных и геодезических систем.
Продажа организована через публичное предложение цены на электронной площадке lot-online.ru. Аукцион начался 6 февраля с отметки 176,4 млн рублей и продлится до 25 мая 2019 года. Минимальная цена продажи – 97 млн рублей.
«Оптимальная стоимость этого лота – 11–12 тыс. рублей за 1 кв. м, то есть всего около 114-115 млн рублей. От инвестора потребуются в будущем существенные вложения в реконструкцию. Здание прекрасно подойдет под какую-то творческую функцию: например, креативное пространство или киностудию. А большая площадь бывших производственных помещений позволит создать и пространство для спортивных активностей – роллердром или батутный центр. Объектом может заинтересоваться классический инвестор, который готов к долгой окупаемости и будет счастлив обладать недвижимостью на Петроградской стороне. Но проект необходимо развивать комплексно, выкупив остальные постройки, так как невозможно создать качественный объект недвижимости с видом на полуразрушенные цеха», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости компании Rusland SP Сергей Фёдоров считает, что здание, с учетом складывающейся вокруг жилой и административно-деловой застройки, интересно как будущий офисный центр. «Девелоперского потенциала там нет, поэтому нужно рассматривать его рыночную стоимость в текущем состоянии, с возможностью увеличения арендного потока за счет инвестиций в ремонт и инфраструктуру здания. Думаю, адекватна цена на уровне 120 млн рублей за все здание. А средняя ставка аренды офисов для этого места – 1,2–1,3 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, включая НДС и КУ», – говорит он.
Кстати
РАД продает и здание бизнес-центра «Тусар» (ул. Красного Курсанта, 25, лит. Н) на той же территории. Его площадь – 5 тыс. кв. м, а участка под ним – 0,27 га. Недвижимость принадлежит ЗАО «Акционерный коммерческий банк «Тусар», который, как и «Инвест-Экобанк», потерял лицензию в 2015 году.