«Невыездной» район
В течение последних 5 лет Приморский район Санкт-Петербурга развивается наиболее интенсивными темпами. Именно здесь жилищное строительство приобрело массовый масштаб впервые с 1980-х гг. К двум сложившимся в районе промзонам добавились еще две – Конная Лахта и Южная Каменка, не считая проектируемой ОЭЗ «Ново-Орловская». Ударные темпы развития района, где сегодня проживает каждый девятый петербуржец, омрачаются лишь одним обстоятельством – отставанием развития транспортной инфраструктуры, в особенности путепроводов. Промедление в развитии дорожно-мостовой инфраструктуры обходится издержками для всех деловых и социальных категорий. И они будут возрастать, пока остро необходимые развязки – не в трех точках, а, по крайней мере в пяти – не дадут вздохнуть «закупоренному» железнодорожными трассами району.
«Ворота» без створок
На одном из последних заседаний Градостроительного Совета рассматривался оригинальный, решенный как ансамбль, замечательно смотрящийся со всех сторон проект застройки треугольника между пр. Испытателей, Богатырским и Коломяжским. При этом вносились предложения по гармонизации ансамбля, дебатировалась высотность застройки, не забыли о парковочных местах и о правильном сочетании внутриквартальных проездов и аллей. И только один вопрос остался за рамками обсуждения – о том, как будущие жители «ворот Приморского района» будут из этого района выбираться.
Вскользь упоминалось, что не сегодня-завтра будет сооружен путепровод по Коломяжскому пр., и уйдет в прошлое столь архаическое явление, как шлагбаум в черте города – у железнодорожной станции «Новая Деревня». Впрочем, днями ранее заместитель главы Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Сергей Кельбах разъяснял, что до окончания реконструкции Приморского пр. об этом мечтать не приходится.
Между тем, жители домов по ул. Савушкина предлагали другое место для путепровода – по Омской ул. Но ансамбль в треугольнике трех проспектов абсолютно исключает эту возможность – как в качестве альтернативы, так и в качестве дополнительной переправы через железнодорожную линию. Поскольку даже при острой потребности в дополнительной транспортной связи изменения в Генплан вносить будет поздно: ось трассы упрется либо в новую застройку, либо в спортивный объект «Газпрома» по пр. Испытателей – единственной нити, связывающей северную часть Приморского района с соседним, Выборгским.
Уже сегодня транспортная пробка на этой трассе по утрам тянется на протяжении почти километра. Пробивка Богатырского пр. в сторону переезда не разрешит проблемы, считает начальник сектора строительства Приморского района Николай Михеев. Он напоминает, что в районе ныне застраивается еще 5 жилых кварталов, так что поток транспорта на восток станет только интенсивнее. Одновременно активно осваиваются возникшие в советский период промзоны, где незавершенные объекты обретают новых владельцев. Так, крупнейший дистибьютор продуктов «Холдинг 78» задумал строительство автопарка в промзоне «Коломяги». Ближайшие логистические мощности холдинга, по словам представителя компании Сергея Анисимова, расположены в промзоне «Парнас». Этой фирме, как и многим другим, необходимо непрерывное сообщение с Выборгским районом.
Элита в проходном дворе
Пока в администрации Приморского района с нетерпением ждут строительства новых путепроводов, простаивающий в «пробках» транспорт ищет обходные пути, что отнюдь не радуют жителей кварталов, где прокладываются полулегальные «автотропы».
В начале августа Комиссия по транспортному комплексу ЗакСа провела специальные слушания, посвященные экологическим проблемам Суздальских озер. Именно по узким улочкам малоэтажной застройки Шувалова, выходящим на Выборгское шоссе, и просачиваются транспорт из соседнего района – если можно применить такой термин к многотонным грузовикам.
Глава комиссии Игорь Риммер настаивал на применении жестких мер к водителям, игнорирующим ограничительные знаки. Однако глава 3 отдела УГИБДД Александр Ионков напомнил, что в функции его ведомства не входит регулирование транспортного потока. По согласованию с представителями администрации было решено организовать одностороннее движение на участке Большой Озерной ул. от шлагбаума на ул. Сегалева, где и «просачиваются» грузовики, до Верхнего озера. Но транзитный поток при этом не пощадит два других озера, сместившись на проходящую между ними Эриванскую ул.
Владелец дома на углу Елизаветинской и Софийской ул., пригласил представителей ГИБДД и района побывать у него в гостях в рассветную пору, когда по улочке между двух озер проносится караван мусоровозов, держащих курс на Новоселки.
Казалось бы, где Новоселки и где Шувалово? Но другого пути у машин «Спецтранса» действительно нет, кроме объезда по Приморскому пр. и Горскому шоссе. И как ни расширяй приморскую трассу, мусоросборщикам БКА и СПЧ до нее еще нужно как-то добраться. По Планерной? Но там путепровод загружен еще больше. Его тоже собираются расширить, но только после ввода Коломяжского.
«Мусорный поток» возник из той же переменчивости планов городских хозяйственных органов. Как напоминает Н.Михеев, в начале 1980-х гг. полигон для утилизации отходов предполагалось устроить почти у самого Юнтоловского разлива, к югу от заказника. Но в период перестройки власти уступили экологам, и там началось жилищное строительство. Уже в наше время неоднократно поднимался вопрос о закрытии полигона в Новоселках, однако уже по иным причинам, в частности, из-за разделения региона на два субъекта федерации, Новоселки так и остались безальтернативным кладбищем городских ТБО.
Сейчас власти Приморского района заняты ликвидацией стихийной свалки у переезда на Планерной, где освободится место для новых промышленных и складских объектов. Здесь планируется и обустройство мусоросортировочного комплекса полного цикла. Но даже если представить себе суперсовременный комплекс, не приносящий ни малейшего ущерба ни Лахтинскому разливу, ни Юнтоловскому заказнику, транспортная проблема только усугубляется. И будущим обитателям южных кварталов СПЧ, выставляемых ныне на торги, впору задуматься об этом, равно как и самим участникам торгов.
Пятна отдельно, дороги отдельно?
Депутат городского ЗакСа Терентий Мещеряков заверял жителей малоэтажной застройки Шувалова и Озерков, что от транспортного потока из Приморского района их «на 90%» избавят транспортные развязки на Светлановской пл. и на Поклонной горе.
Выделение средств на строительство развязки на Поклонной горе предусматривалось еще Перечнем приоритетных мероприятий по реконструкции и развитию улично-дорожной сети, утвержденным в феврале 2004 г. Проект включал и строительство эстакады на Поклонногорской ул. с переездом над Выборгской железной дорогой; еще один путепровод планировался у станции «Удельная». Но осенью 2005 г. строительство этих объектов, которых ждали оба района, было отложено.
Сообщая об этом, пресса ссылалась на мнение топ-менеджера ЗАО «ВАД» о том, что Кольцевая дорога решит все проблемы. А директор по развитию ОАО «ПСБ-Инвест» Николай Вечер заверял, что отсрочка строительства развязок мало повлияет на инвестиционную привлекательность района. Ибо «строительство жилья на севере города уже не идет такими темпами, как раньше», а «выделение новых пятен не зависит от строительств дорог». Смыслом этого высказывания хочется поинтересоваться в КГА. Ведь если выделение новых пятен не зависит от строительства дорог, значит, никакого градостроительного планирования в городе не существует.
Откорректированный перечень приоритетных развязок, утвержденный постановлением №1965 в декабре 2005 г., предусматривал ассигнования на путепровод на Поклонной горе в 2008 г. Год наступил, но работы так и не начались. Теперь депутат Т.Мещеряков уверяет, что Поклонногорскую развязку наконец начнут строить в 2009 г., благо проект давно готов. Глава Выборгского района Константин Шмелев называет уже 2010 г.
По словам начальника отдела мониторинга Генплана КГА Александра Мюльберга, градостроители никак не могут непосредственно повлиять на ответственное ведомство - КБДХ. В свою очередь, замглавы КБДХ С.Кельбах поясняет, что от планов строительства путепровода у станции «Удельная» его ведомство вообще отказалось, а в Поклонногорский проект «пришлось внести изменения».
Коррекция проекта закономерна: за 3 года успела застроиться и южная сторона Поклонногорской ул., и тот участок Фермского шоссе, куда должен был выйти путепровод со стороны «Удельной». Теперь уже несомненно, что расширение Поклонногорской и ее вывод в Приморский район – где теперь надо обойти и «Никитинскую усадьбу» - произойдет не иначе, как за счет старой малоэтажной застройки, которая, однако, находится в собственности и обойдется недешево.
Новому главе Выборгского района придется пожинать результаты вереницы решений своих предшественников, равно как и «невмешательство» КГА, разрешившего отвести под застройку южную сторону Поклонногорской ул. По словам Т.Мещерякова, сейчас район проверяет правомерность выделения земельных участков у Верхнего озера: здесь на розданных в 1990-х гг. землях выстроены капитальные здания прямо на инженерной инфраструктуре, перекладка которой необходима для сооружения развязки на Поклонной горе.
Хорошо бы подсчитать, во сколько обошелся простой тут грузового и частного транспорта за 4 года, сколько выхлопа обогатило близлежащие «живописные виды», и как это сказалось на цене и статусе недвижимости. И еще: насколько возрастет общая стоимость строительства развязки на Поклонной вместе с путепроводом через железную дорогу и расширением трассы, с учетом всех обстоятельств?
Как считает глава Ассоциации предприятий дорожного комплекса Санкт-Петербурга Юрий Агафонов, дальнейшая экономия на развитии транспортной инфраструктуры Приморского района недопустима – в особенности с учетом стремительной автомобилизации, обгоняющей расчет транспортных нагрузок. По его мнению, никакой район нельзя считать благоустроенным, если не решена проблема транспортного доступа.
В поисках «отдушины»
Для Приморского района затягивание строительства восточных путепроводов – еще большая головная боль. Быстрых подвижек не ожидается и на юге: если реконструкция развязки на Планерной входит в ближайшие планы КБДХ, то путепровод-дублер на Туристской ул. начнет строиться только в 2014 г.
На картах Генплана все выглядит оптимистично. Помимо названных проектов, предполагается организовать транспортную связь с Выборгским районом по продолжению Суздальского пр. По словам представителей ЗАО «Озерки», застраивающего комплекс «Новая Скандинавия», этот вопрос городские чиновники с компанией обсуждали. Речь шла о том, чтобы новый переезд был построен за счет самого ЗАО «Озерки» и ЗАО «ЮИТ Лентек», развивающей собственный проект по другую сторону железной дороги.
Привлечение бизнеса к развитию транспортной инфраструктуры – разумная идея, однако в том случае, если бизнес сам в этом заинтересован. Между тем вся прелесть «Новой Скандинавии» состояла в тишине и покое живописного места у озера. Для «ЮИТ-Лентек» путепровод более актуален – тем более что компания намерена участвовать и в развитии промзоны «Ново-Орловская», которую и будет обслуживать новая трасса. Однако строительство самой промзоны пока тормозится, о чем говорит только что утвержденное Смольным перераспределение лимитов финасирования на инженерную инфраструктуру. Освобожденные средства решено «бросить», в частности, на обеспечение новых участков для автопрома. Один из них – территория будущего завода Hyundai в Каменке – в нескольких километрах к северу от Шувалова.
Строительной технике для реализации проекта Hyundai придется следовать по тому же маршруту, что и мусоровозам – по Выборгскому, а затем по Горскому шоссе. Инвесторам ждать накладно, а на Приморском шоссе в период строительства развязки на Планерной просторнее не станет. Притом здесь технике придется разъезжаться со строителями многочисленных проектов Конной Лахты. Когда строился узкий переезд над КАД по некогда тихой окраинной дороге от Горского шоссе на Ольгино, эти обстоятельства не принимались в расчет.
На картах Генплана отображены два новых выезда к участкам строительства новых автозаводов с юга, минуя главную выездную трассу Выборгского района. Один из них – по той же Планерной в противоположном направлении. Маловероятно, что поток транспорта по этой трассе порадует жителей местной элитной застройки, посетителей будущего зоопарка, не говоря уже об экологах. Задуман также выезд по продолжению Комендантского пр., но и здесь Генплан предусматривает многоэтажную застройку – впрочем, на постпроектный период, то есть после 2015 г. По этой трассе к тому же переезда через КАД с выходом на Горское шоссе не запланировано. Путепроводы, как напоминает А.Мюльберг, повышают стоимость новых автодорог в несколько раз.
Что делать? Руководитель 1-й мастерской НИПЦ Генплана Борис Николащенко предлагает единственное решение, позволяющее не менять Генплан и в то же время сэкономить на путепроводах. Если продолжить существующую автодорогу вдоль западной стороны железнодорожных путей Выборгского направления от ул. Сегалева на север, то она пройдет под планируемым путепроводом на Суздальском и беспрепятственно выйдет к развязке на КАД. Продолжив эту мысль, можно предложить и вывод этой трассы, точно таким же способом минуя КАД, непосредственно на Горское шоссе, для чего – по крайней мере сегодня – нет никаких препятствий. Впрочем, принимая во внимание планы дальнейшего промышленного развития района, этой «отдушины» будет явно недостаточно.
Начиная с головы
Об остроте транспортной проблемы Приморского района свидетельствует и то, что на слушаниях по проекту Правил землепользования и застройки в Выборгском районе два часа из четырех выступали возмущенные жители Озерков, Шувалова и Парголова, предлагавшие даже вовсе отказаться от промышленных проектов в Конной Лахте и Каменке, поскольку они перегружают Выборгское шоссе.
Характерно, что организаторы слушаний разошлись во мнениях, называя городское ведомство, ответственное за разрешения проблемы. А.Мюльберг напомнил, что планирование строительства путепроводов определяет КБДХ. А заместитель главы районной КЗЗ Игорь Мясников ссылается на Концепцию развития транспортно-логистической инфраструктуры, разработанную Комитетом по транспортно-транзитной политике.
Между тем еще одно ведомство – Комитет по инвестициям и стратегическим проектам – принимает делегацию из Японии с участием представители компаний, специализирующихся в строительстве дорог и мостов. На вопрос о возможном участии японских фирм в проектах развития инфраструктуры в рамках государственно-частного партнерства, глава информационного управления КИСП Марина Дунаева ограничивается фактом участия компании Mitsui в конкурсе на строительство «Надземного экспресса». В Петербурге форма государственно-частного партнерства почему-то распространяется только на самые масштабные и дорогостоящие проекты. Между тем в Ленобласти разрабатываются проекты ГЧП по строительству мостовых сооружений куда меньшего значения, чем путепроводы, необходимые для обеспечения стратегических инвестпроектов.
ГЧП в Европе являются обычным способом решения проблем городского хозяйства. Привлечение японских компаний, коллеги которых настроены на развитие не только автопроизводства, но и логистики, помогло бы сэкономить средства на развязки, учитывая японский опыт сбережения энергоресурсов и рециклинга материалов. Недостает только единства стратегии города в «комплексных вопросах», как именует транспортную проблему Приморского района заместитель главы КГА Виктор Полищук.
Между тем В.Матвиенко возлагает сегодня особую ответственность на Градостроительный совет. Привлечение к его работе культурно-артистической общественности, как показала практика, эффекта не принесло. Зато тем дальше, чем отчетливее обнаруживается зияющее отсутствие абсолютно необходимого действующего лица – господина Транспортного потока, которому при каждом споре, сдерживая амбиции и творческий полет, должны уступать господин Капитал и госпожа Эстетика. Иначе самые привлекательные треугольники с полукруглыми ансамблями на деле окажутся бермудскими.
Константин Черемных
Выполнение приоритетного национального проекта «Доступное жилье», без преувеличения, стал делом чести как федеральной власти, так и сильнейших российских регионов. Здоровые амбиции Санкт-Петербурга мотивируют его власти к изысканию новых способов наращивания строительства жилья как в коммерческом, так и в бюджетном секторах. За последние 3 года город привлек значительное число новых инвесторов на рынок жилья. Им поможет развернуться расширение площадей для жилищного строительства, чему способствуют как изменения, внесенные в Генплан, так и только что утвержденная Законодательным Собранием программа развития застроенных территорий. Еще большие возможности даст планируемая передача регионам неэффективно используемых федеральных земель. Однако для реализации инвестиционных проектов частным корпорациям требуется время, а вводить жилье нужно уже сегодня. В итоге город, не дожидаясь частных инвесторов, старается повысить предложение на рынке жилья за счет бюджетных средств.
Сделать недоступное доступным
Что такое «доступное жилье», объяснил в своем докладе на семинаре для профессионалов в сфере недвижимости, проходившем в рамках «Жилпроекта», зампред петербургского Комитета по строительству Алексей Кайдалов. Доступное – значит приобретаемое по оптимальным рыночным ценам, определяемым сбалансированностью предложения и спроса на рынке жилья.
Между тем, эксперты по недвижимости признают, что на сегодняшний день говорить о сбалансированности спроса и предложения преждевременно. В начале 2008 г. на рынке наблюдалась такая нервозность, что некоторые аналитики предрекали рецидив лета 2006 г., когда резкий дефицит предложения взвинтил цены на квартиры в 2 раза.
К счастью, к началу апреля рынок несколько успокоился. Хотя в I квартале 2008 г. рост цен в различных сегментах рынка достиг 17-21%, в дальнейшем, по мнению главного аналитика группы компаний «Бюллетень недвижимости» Сергея Бобашева, он замедлится, и составит за год не более 40-50% – разумеется, если не произойдет ничего экстраординарного. Подобные оценки высказывают президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко и полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов в Санкт-Петербурге Павел Созинов.
Впрочем, по словам В.Семененко, о снижении цен на жилье в абсолютном выражении в условиях общей инфляции говорить не приходится: снизится только темп роста цен в связи с сокращением спекулятивной составляющей спроса.
Между тем, для обеспечения доступности жилья для относительно широких категорий населения необходимо существенно повысить предложение на рынке. Инвесторов привлекают выводом на рынок новой земли под застройку. В 2008 г. город выставит на аукционы порядка 986 га территорий для комплексного освоения. Кроме того, в соответствии с последними решениями федерального правительства о переводе земель, планируется освоение под жилищное строительство неиспользуемых территорий военных городков на площади около 4000 га.
Однако от начала освоения до ввода жилья в строй проходит обычно не менее двух лет, а резерв жилья требуется сегодня. Значительное же увеличение предложения жилья на рынке привело бы к ценовой конкуренции и, как следствие, могло бы понизить цены.
Ждать ли милости от инвесторов?
Особенно остро недостаток предложения ощущается при реализации городской программы расселения коммунальных квартир. Согласно расчетам П.Созинова, для продвижения этой программы предложение на рынке недвижимости, в особенности малометражной, должно возрасти как минимум вдвое. Кроме того, инвесторы должны быть обеспечены более твердыми гарантиями осуществления сделок.
Столкнувшись с проблемой привлечения инвесторов в коммуналки, городские власти, возможно, наиболее отчетливо осознали, что без участия городского бюджета процесс улучшения жилищных условий для этой категории горожан не сдвинется с места.
«Мы публикуем списки ваших квартир, пропагандируем их, но если они не заинтересуют инвесторов, то это не вина Горжилобмена. Вы же понимаете, что самые привлекательные для инвесторов коммунальные квартиры давно расселены. Поэтому государство и начинает оказывать вам помощь», - разъясняла в своем выступлении для потребителей на семинаре «Жилищный проект» замдиректора Горжилобмена Любовь Рубцова.
Именно проблема коммуналок побудила город в конце 2007 г. инициировать региональную программу жилищных сертификатов. Это фактически признал вице-губернатор Александр Вахмистров, прибывший на пресс-конференцию Ассоциации риэлторов, чтобы сообщить о запуске программы в этом месяце.
Неожиданность сезона
На фоне внедрения городских программ – в частности, программы развития застроенных территорий – эксперты отмечают благоприятную тенденцию роста предложения на вторичном рынке. Если летом 2006 г. (в период упоминавшегося периода «взлета цен») предложение на вторичном рынке не превышало 6 тысяч квартир, то сейчас оно достигло 11-12 тысяч и не снижается, несмотря на приближение летнего сезона.
В то же время неожиданностью для экспертов стал одновременный рост спроса в низкоценовом секторе вторичного рынка. Если динамика роста этого сегмента (существенно влияющая на ценообразование на рынке жилья в целом) колебалась по итогам I квартала 2008 г. на уровне 15-20%, то рост цен на комнаты в коммунальных квартирах, по данным С.Бобашева, составил 22%. Цена на комнату в среднем достигла 1,7 млн. рублей. Не менее стремительно, по словам заместителя руководителя проекта «Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» Анны Гармаш, росла и стоимость аренды комнат, составив в среднем 20 тысяч рублей в месяц.
Столь неожиданная смена предпочтений покупателей не может объясняться лишь программой расселения коммунальных квартир. Высказывалось предположение о том, что комнаты активно скупают мигранты. Однако, по словам А.Гармаш, признаков роста спроса на рынке аренды, который гораздо больше интересует мигрантов, не наблюдается. Спрос на аренду жилья остается на прежнем уровне. Особенно высокой (50%) популярностью пользуются однокомнатные квартиры.
По данным руководителя отдела развития и продвижения компании Praktis Consulting Brokerage Сергея Федорова, рынок гостиничной недвижимости, начавший развиваться с большим опозданием, едва-едва начал демонстрировать линейный рост объемов – и только благодаря активной политике, проводимой городским комитетом по инвестициям. Но рассчитывать на спад цены временного пристанища не приходится: в начале 2008 г. спрос на гостиничные номера втрое превышал предложение, а в 2009 г., по мнению С.Федорова, он будет еще больше.
Ипотека не поможет
Более 50% строящегося жилья, по словам начальника отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ-24 Татьяны Хоботовой, приобретается с участием ипотеки. В то же время, после ипотечного кризиса в США, и наши банки сильно призадумались над увеличением объемов этого вида кредитования. При том, что по данным руководителя отдела продаж ипотечных продуктов филиала «Санкт-Петербургский» АКБ «Альфа-Банк» Андрея Янушонаса, доля просроченных кредитов не превышает 1%, банки повысили свои требования к заемщикам за счет введения первоначального взноса. По словам эксперта, в Петербурге рост объема ипотечных кредитов в I квартале 2008 г. (в то время как стоимость жилья выросла на 20%) составил всего лишь 17%.
Рост объемов ипотечного кредитования будет снижаться, считает С.Бобашев. Он уже снизился, подтверждает руководитель ипотечного центра банка Delta Credit Дмитрий Драгун. По его словам всего 19 банков «не в сильной степени отреагировали на кризис ликвидности и кризис американского рынка ипотечного кредитования и не снизили темпов выдачи ипотечных кредитов».
Глава Санкт-Петербургского агентства ипотечного кредитования Владислав Назаров воздерживается от прогнозов. Он не может исключить новых неприятных неожиданностей в мировой финансовой системе, которые могут обострить кризис ликвидности. В.Назаров допускает, что банки-кредиторы уже к лету могут повысить процентную ставку с 12 до 16%. Единственное, что он может предсказать определенно, - это изменение состава игроков ипотечного рынка.
Рост ипотеки в 2007 г. считают одним из факторов роста цен на недвижимость в первом квартале нынешнего года. Намечающийся спад ипотечного кредитования, в свою очередь, вносит свой вклад в снижение спекулятивного ажиотажа и успокаивает рынок. Между тем, значительная доля граждан, рассчитывавших на улучшение жилищных условий за счет ипотеки, теперь больше надеются на новые программы субсидирования, разработанные городскими властями.
Миллиарды на тушение дефицита
Согласно данным, предоставленным Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, в период с 2007 по 2011 г. из городского бюджета будет выделено в общей сложности 6 млрд. рублей в качестве субсидий тем гражданам, которые смогут использовать для увеличения своей жилплощади ипотечные кредиты, собственные накопления и закладные на имеющееся жилье.
Одновременно в ближайшие два года планируется потратить 3 млрд. рублей по программе «Молодежи – доступное жилье». А на субсидии бюджетникам в 2006-2011 гг. решено направить около 8 млрд. рублей. На оплату жилищных сертификатов, номинал которых пропорционален недостающей до социальной нормы площади жилья, с апреля 2008 г. по 2011 г. будет выделено 9 млрд. рублей. В общей сложности объем бюджетных субсидий составит почти 26 млрд. рублей.
Политика субсидирования рассчитана на активизацию инвестиций населения в жилую недвижимость. Согласно расчетам Смольного, субсидии простимулируют 30 тысяч граждан, на которых они ориентированы, вложить в приобретение жилья еще около 47 млрд. рублей.
Если к этим цифрам добавить те 25 млрд. рублей, которые потребуются в 2008-2011 гг. для того, чтобы расселить 56,6 тысяч жителей коммуналок, получится, что горожане при более чем существенной поддержке властей за 4 ближайших года должны увеличить капитализацию рынка недвижимости едва ли не на 100 млрд. рублей.
Таким образом, город, привлекая также средства федерального бюджета, выводит на рынок недвижимости огромные средства. Озвученные чиновниками цифры финансирования жилищных программ до 2011 г. способны произвести на рынок как минимум политическое впечатление.
Реальность переходного периода
Уверенность властей в оживлении рынка основана на опыте последних 8 лет. Согласно данным А.Кайдалова, за этот период участие госпрограмм обеспечило улучшение жилищных условий каждой седьмой семьи. Прирост новой недвижимости, как недавно рассказал вице-губернатор А.Вахмистров, составил как раз одну седьмую. Учитывая, что субсидии коснулись меньшинства покупателей недвижимости, сопоставление эти двух цифр свидетельствуют о значительном сокращении перенаселенности жилой площади.
Однако, несмотря на диверсифицированные меры субсидирования, динамика продаж на рынке недвижимости тормозится недостаточной покупательной способностью населения. Рост доходов петербуржцев не поспевает за ростом цен, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. По мнению некоторых аналитиков, обещанного к 2011 г. ежегодного ввода не менее 3 млн. кв.м., недостаточно. Уничтожение почвы для ажиотажного спроса они связывают с ситуацией, когда на рынок поступало бы по 1 кв. м новой площади на каждого жителя в год, то есть порядка 5 млн.кв. м в год в целом.
Город готов пойти дальше и увеличить свое участие в построенном за 10 лет жилье до одной пятой. Впрочем, по официальным данным, городской Комитет по строительству и так является крупнейшим застройщиком: по объемам жилья, введенного в 2007 г., его доля близка к одной пятой. Считать такую ситуацию рыночной трудно. Чтобы планомерное увеличение доли бюджетного строительства не стало критическим фактором ценообразования, требуются и другие меры, помимо субсидий. К моменту, когда объем бюджетного жилья достигнет 1 млн. кв. м в год, необходимо, чтобы частный капитал «дышал в затылок» городской администрации. Для этого нужна конкуренция между крупными застройщиками – «миллионщиками».
Два самых крупных проекта комплексного освоения от ООО «Главстрой – Петербург» - «Северная Долина» и «Конная Лахта» - рассчитаны на ежегодный ввод порядка 600 тысяч кв. м. жилья. Эта цифра превышает план городского Комитета по строительству жилья на 2008 г., составляющий 588 тысяч кв. м.
Впрочем, «Главстрой» только приступает к реализации своих проектов. Первыми из числа «миллионщиков», по расчетам города, должны были стать проекты «Балтроса» и «Балтийской жемчужины». Между тем, ввод I очереди «Балтийской жемчужины» осуществится с опозданием на полгода от первоначально заявленных сроков. Таким образом, в 2008 г. по объему вводимого жилья ни один из частных застройщиков опять не сумеет догнать Комитет по строительству.
Пока что ни один из крупных игроков в обозримом будущем не будет готов выставить на рынок «миллион квадратов» в год, констатирует С.Бобашев. По мнению аналитика, ставки «миллионщиков» смогут сыграть на понижение цен на рынке лишь через 2-3 года. А если еще точнее – в тот период, когда квартиры из районов комплексной застройки поступят на рынок «вторички». До тех пор решающую роль в стимулировании роста предложения на рынке жилья, очевидно, будет играть городской бюджет.
Наталья Черемных, Константин Черемных
Примерно месяц назад на рассмотрение Законодательного собрания Ленинградской области был представлен проект Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ. Масштаб преобразований, который авторы этого документа выводят на уровень федерального законодательства, слишком серьезен, чтобы оставить эту инициативу без внимания. Хотя бы по той причине, что предлагаемый авторами проекта механизм «большого скачка» в строительстве доступного жилья основан на создании специальной монопольной структуры, которая возьмет на себя эту задачу во всероссийском масштабе вместе с распределением колоссального объема бюджетных средств, оставаясь притом в непонятных отношениях как с государством, так и с потребителями.
Как удесятерить рынок?
Аксиома о том, что новое есть хорошо забытое старое, сомнению не подлежит. Столь же устоялось и другое наблюдение – о том, что мировая цивилизация развивается по спирали, и выходя на новый виток, возвращается к прежним представлениям, но уже на более высоком уровне возможностей.
На резком повороте начала 90-х за бортом российского государственного корабля оказались государственные обязательства по социальным программам, в частности программа «Жилище-2000». Впрочем, даже если бы поворот задержался на несколько лет, масштабная госпрограмма не смогла бы воплотиться в реальность: при том масштабе внутренних и внешних обязательств, которые руководство страны раздавало направо и налево, «маниловский» проект был неизбежно обречен на провал.
Если авторы советской программы «Жилище-2000» преувеличивали возможности административно-распределительной системы, то утвержденная в отчетном
Пробуксовку программы отчасти объясняли ее недостаточной ориентированностью на рост объемов жилищного строительства. С целью его стимулирования и был задуман приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», которому федеральные власти уделяют, пожалуй, наибольшее внимание.
Результаты внедрения проекта сегодня реальны и бесспорны, однако детали статистики его исполнения обнаруживают, что те препятствия, которые возникли на пути программы «Жилище», преодолеть не удается. Сложившийся рынок жилья ориентирован только на высокодоходные группы населения, а ныне применяемые механизмы адресной поддержки (жилищные субсидии), как и ипотечное жилищное кредитование, лишь «разгоняют» спрос, что при дисбалансе спроса и предложение взвинчивает цены.
По данным Министерства регионального развития России, лишь 19% граждан нашей страны располагают достаточными финансовыми средствами для приобретения жилья. Ассоциация строителей России (АСР) называет более скромную цифру - 15%.
По мнению авторского коллектива Концепции социальной жилищной политики и социального жилья в РФ, возглавляемого президентом АСР Николаем Кошманом, достижение баланса между спросом и предложением, на котором прекратился бы неадекватный рост цен, возможно при десятикратном увеличении ввода жилья. Но чтобы обеспечить подобный скачок, требуются не только правовые механизмы и инициативы, но также квалифицированные кадры, качественные материалы и, разумеется, масштабные инвестиции.
Концепция, проект которой ныне распространяется для обсуждения в законодательных собраниях российских регионов, согласно авторской заявке, призвана активизировать преобразования в рамках проекта «Доступное жилье» посредством обеспечения устойчивого развития рыночных институтов и одновременно – «путем усиления социальных аспектов в жилищной сфере путем развития форм и механизмов государственной поддержки во всех сегментах рынка жилья». Ввиду масштаба и комплексности стоящих задач авторы считают необходимым создание министерства жилищной политики в составе Правительства РФ.
Расчет на государственный бюджет вполне естественно проистекает из оценки масштаба золотовалютных резервов. Есть своя логика и в расчете на мощь централизованного государственного управления, благо образцы масштабного и эффективного строительства в последние годы демонстрирует не увядающий Запад, а пробудившийся Восток с традиционным для него сильным государственным управлением. В стремительно развивающихся Китае и Арабских Эмиратах воля государства довлеет над рыночной стихией.
С думой о гармонии
Сегодня уровень обеспеченности населения жильем в России вдвое ниже европейского. По данным соцопросов, своими жилищными условиями не удовлетворены три из пяти российских семей. Это неудивительно: согласно по данным АСР, на начало прошлого года 36% жилищного фонда России имели износ от 31 до 65%, то есть требовали капитального ремонта или реконструкции. При этом возможности по осуществлению необходимых программ реновации ветхого и аварийного жилья есть далеко не у всех регионов.
Исходя из этих обстоятельств, авторы Концепции РФ утверждают, что стране необходима стратегия массового строительства жилья для всех категорий граждан. Эта стратегия, по их словам, должна основываться на потребностях гармоничного социально-экономического развития как субъектов Федерации, так и всей страны – что означает в том числе «рациональное размещение производственных мощностей и мобильность рабочей силы, в том числе иммиграционных потоков».
При этом авторы оговариваются, что успех сформулированной задачи зависит от доверия населения к предпринятой жилищной политике. Иначе говоря, трудовой ресурс, привлеченный перспективами работы на Крайнем Севере, должен поверить государству, что оно, например, при расчете пенсии не отнимет у него льготы по начислению стажа.
Фактически будь российское население столь же мобильным, как, к примеру, американское, по многим субъектам Федерации уже просто гулял бы ветер. Именно недостаточная мобильность создала предпосылки для сегодняшнего возрождения удаленных и экономически малоэффективных регионов, где снова строятся дома и возводятся производства.
Чтобы «развернуть» поток трудовых ресурсов с запада на восток, одного лишь строительства жилья в точках структурной гармонии недостаточно. В сегодняшних условиях уместно применять термин «мобильность» к вахтовому методу работы и соответственно, к временному жилью. А условия для получения жилья в собственность людям необходимы по месту их постоянного обитания, для которого этим местам – в первую очередь областным центрам – надо бы придумать адекватное применение во внутреннем разделении труда, ибо иначе случае местный инвестиционный ресурс реконструкции не успеет сформироваться до того, как местные «хрущевки» начнут массово обрушиваться. Однако в Концепции не прописаны роль и место региональных властей в масштабной реформе.
Один надзор на всех
«Реальные экономические факторы, действующие в направлении снижения цен и даже их стабилизации, сегодня отсутствуют», - считают авторы программы. В то же время они убеждены в том, что попытки административного регулирования цен на свободном рынке жилья нецелесообразны. Здесь вполне уместно было бы упомянуть об употребляемом во всем мире рычаге воздействия на монополистов, в частности, на рынке стройматериалов. Однако этот вопрос остается на заднем плане.
О монополиях авторы упоминают в другой связи, причем весьма эмоционально: «Следует прекратить практику оплаты естественным монополиям непрозрачных так называемых тарифов за подключение, а также практику, когда созданные на средства застройщиков энергетические мощности бесплатно передаются РАО ЕЭС». Это положение в предполагаемой Стратегии, надо полагать, разовьется в ценные инициативы. Вот только РАО ЕЭС к этому времени уже прекратит существование.
Авторы документа столь же сурово клеймят правовые и административные барьеры при предоставлении земельных участков и разрешений на строительство. Возникновение этих трудностей они объясняют «уходом государства из жилищно-коммунальной сферы», хотя барьеры создаются как раз государственными ведомствами.
Предложения по упрощению разрешительных процедур сочетаются у авторов с идеей создания универсального надзорного ведомства. Надзирать новый орган призван, однако, не за коррупционерами, а за всеми участниками строительного рынка, включая сферы производства стройматериалов, инженерных изысканий, архитектурного проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Авторы предлагают, опираясь на государство как источник финансирования, внедрить постепенную передачу всего государственного и муниципального фонда социального жилья некоммерческим жилищным фондам социального назначения.
Самим же государственным структурам авторы предлагают другую задачу, а именно – устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных организациях снижения себестоимости социального жилья. Таким образом, принцип ценообразования в коммерческом и социальном секторах станет принципиально различным.
В начале 90-х гг. сосуществование регулируемых и коммерческих цен приводило к массовому растаскиванию «социальных» фондов, что погубило не только программу «Жилище-2000». Хочется надеяться, что современными строители самых дорогих сегментов жилья не овладеет искушение теневого заимствования стройматериалов, распространяемых по регулируемым ценам, для собственных нужд. Можно даже определенно сказать, что такого не будет – по той простой причине, что две параллельно существующих сферы строительства, одна –с саморегулированием и полной рыночной свободой, другая – в жестких рамках государственно-общественного надзора, разделятся китайской стеной качества стройматериалов и услуг по принципу «возьми, боже, что мне негоже». В этом убеждает отмечаемый ныне приток некачественных стройматериалов в страну. Помогут ли здесь универсальные контролеры, равно компетентные в СНИПах и кадастрах, или мы вернемся назад не на 15 лет, а к тому времени, когда строились ныне отслужившие срок «хрущевки»?
Фонд по поглощению льгот
Весьма уместна постановка вопроса о стимулировании создания социального жилья предприятиями с целью привлечения трудовых ресурсов. Как следует из текста Концепции, государство создало бы в подобном случае преференции для такого бизнеса, признанного социально ответственным. Хорошо бы все же оговорить, о каких местностях идет речь – о Заполярье или о Санкт-Петербурге, и почему бы предприятиям, заинтересованным в кадрах, не предоставлять их работникам в собственность? Во всяком случае, именно так намерена поступить работающая в Ленобласти всего только год финская компания Nokian Tyres. Между прочим, развитие этого сектора недвижимости – в том числе и в кооперативной форме – могло бы оказать влияние на уровень цен на недвижимость в регионах.
Как в этом, так и в других параграфах Концепции авторы настаивают на расширении содержания термина «социальное жилье», равно как и понятия «нуждающийся» – ибо таковым, как аргументированно обосновывается, может считаться любой гражданин, который не в состоянии приобрести жилплощадь (то есть 81% населения). От этого расширительного толкования авторы муниципальным жилищным фондам социального использования, которые «должны формироваться из средств федерального и регионального бюджетов, предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот, прямого местного финансирования, предоставления бесплатных или по сниженными ценам земельных участков с коммунальной инфраструктурой, внебюджетных источников». Особенно загадочным в этом перечислении представляется сочетание слов «внебюджетный» и «должны».
«Гражданам, материальное положение которых не позволяет им оплачивать наем и коммунальные услуги, жилье должно предоставляться на условиях безвозмездного пользования», – указывают при этом авторы. Осталось лишь понять, каким образом сообщить это филантропическое пожелание частным жилищным фондам социального использования, равно как и вышеназванным внебюджетным инвесторам.
Своя рука - владыка
Нельзя не оценить внимания авторов Концепции к проблеме производства стройматериалов и состоянию производственных мощностей этой сферы. Упоминается о налоговых льготах, которые государство должно предоставить ученым, разрабатывающим новые строительные материалы. Столь же уместно упоминание о возрождении системы профессионального образования в строительстве – которым в Санкт-Петербурге, впрочем, первым решил заняться как раз коммерческий строительный сектор на переходе к саморегулированию.
Впрочем, главная кадровая задача, которую авторы Концепции ставят перед государством, состоит в другом. Ведь речь идет не только об установлении федеральных стандартов социального жилья (следует перечисление на полстраницы), но и о последующей проверке конкретных граждан на соответствие этим стандартам. Выяснение реального уровня доходов россиян потребует недюжинного кадрового ресурса.
В отделении зерен от плевел, разумеется, есть смысл. Так, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Вячеслав Семененко убежден в том, что очереди на улучшении жилищных условий надо «инвентаризировать», благо многие претенденты уже давно улучшили свое положение иными способами. Но одно дело «прочесать» список из нескольких тысяч жителей одного субъекта Федерации, а совсем другое – 81% российского населения.
Парадокс, однако, состоит в том, что механизм реализации Концепции, предложенный авторами, вовсе не предполагает заинтересованности некоммерческих управленцев социального жилья в «очистке» рядов претендентов. Ведь если, в соответствии с Концепцией, участки под социальные дома будут предоставляться им безвозмездно, да еще с инфраструктурой, к чему им сокращать ряды претендентов?
Генеральный заказчик-инвестор социального жилья, согласно Концепции, - единая структура, именуемая Федеральной жилищной корпорацией и имеющее (желательно) подразделения во всех муниципалитетах. Это же новое ведомство занимается и распределением бюджетных средств, поступающих ему от Федерации и от ее субъектов напрямую, конкурсным подбором девелоперов и, наконец, управлением социальными домами – эту функцию владеющие этими домами муниципалитеты должны (опять должны!) передать местным подразделением ФЖК.
В итоге тем властям субъектов Федерации не достается вовсе никакой роли во внедрении программ строительства жилья, и даже регулированием цен будут заниматься не они, а вновь образованное министерство. Оно же, по мысли авторов, не обделит своим вниманием и частный сектор, ибо предполагается, что регулирование цен в социальном секторе «окажет влияние» и на коммерческие цены. Механизм этого влияния, призванного развернуть конъюнктуру цен с началом массового строительства не вверх, а вниз, авторами не описан.
Сам же единый заказчик социального жилья, сосредотачивающий в своих руках необъятную власть, судя по предложенному проекту, никакому надзору и контролю не подлежит – ни государственному, ни общественному.
Депутат Госдумы РФ Оксана Дмитриева, страстно отстаивающая методы повышения доступности жилья, считает Концепцию недоработанной. По ее мнению, для ее внедрения необходимо, по крайней мере, детально прописать функции и полномочия Федеральной жилищной корпорации. Более резко высказывается председатель петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова. В задуманной схеме создания искусственной монополии она усматривает «обычное желание москвичей создать очередную структуру, чтобы там получать хорошие деньги».
О двух видах творчества
Руководитель петербургской ассоциации собственников жилья не верит в добросовестность авторов Концепции вовсе не из предубеждения к москвичам. Прежде всего ее не убеждает цифра в 81% населения, которые призвана «окормлять» новая монополия. Практика создания ТСЖ из состава граждан, где состоятельные и бедные собственники жилья постоянно оказываются в конфликтных ситуациях, говорит о том, что многие из бедных фактически имеют вполне состоятельных родных, которым до них просто недосуг. Однако если завести речь о возможном переселении бедного собственника в социальный дом, как родня тут же «материализуется». Из этого наблюдения следует как минимум один вывод: для определения соответствия граждан федеральным социальным стандартам не обязательно нанимать армию проверяющих чиновников.
Предложения предоставлять земли строительным компаниям для возведения социального жилья (в особенности на территориях, не пользующихся высоким спросом), предлагалось не однажды. В Петербурге такого мнения придерживаются и некоторые топ-менеджеры – в частности, гендиректор ОАО «Концерн «Росстрой» Анатолий Дворецкий. Однако во главу угла они ставят снижение налогов в производстве стройматериалов, равно как и временное снижение пошлин на их импорт. Такие формы государственного воздействия на рынок стройматериалов петербургские строители наблюдали в Китае. Где, кстати, государственные и частные заказчики жилья, равно как и банки-кредиторы, не пользуются монопольными возможностями, а конкурируют на разумно регулируемом рынке с ясными и малозатратными формами контроля (который, в частности, состоит в персонификации ответственности за качество строительных работ).
Что касается административных способов воздействия на рынок в нашей стране, то подобный опыт интенсивно накапливается субъектами Федерации, имеющими возможности для внедрения и совершенствования целевых программ строительства жилья. В Санкт-Петербурге развитие ипотеки было дополнено программой «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», а программа расселения коммунальных квартир – внедрением жилищных сертификатов пропорционально разнице между занимаемым жильем и социальной нормой. Примечательно, что для практического применения программ субсидирования не понадобилось создания специальных ведомств: к разъяснительной работе подключились игроки рынка, а разумно составленные схемы предоставления субсидий исключили необходимость их «нецелевого» использования.
Как заметил на днях, посетив Петербург, член Совета Федерации адмирал Вячеслав Попов, на местах взгляды на управление хозяйством более разумны, чем в федеральном центре. Формулирование национального проекта «Доступное жилье» на федеральном уровне одновременно становится стимулом как для творчества на местах с последующим обменом опытом (об эффективности которого уже недавно говорили петербургские проектировщики), так и для изобретения заманчивых рецептов повсеместного улучшения в федеральных кабинетах. Однако именно к таким рецептам применимо другое известное всероссийское наблюдение: хочется, как лучше, а получается, как всегда.
Константин Черемных