Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
«Пятно» около Большеохтинского кладбища оценено в 800 млн рублей.
30 мая Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже 3,94 га на Партизанской улице, 3А, в промзоне «Охта». Со стороны промзоны площадка граничит с участком «Группы ЛСР», а напротив находится Большеохтинское кладбище. Это старая промышленная территория, но по ПЗЗ там разрешена жилищная застройка, а также возведение объектов общественно-делового назначения. По предварительным подсчетам, на участке можно построить около 72,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 36,4 тыс. кв. м жилья и 36 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
«Пятно» принадлежит компании «Норд-ОПТ». Участок оценен собственником в 800 млн рублей. Но он готов предоставить покупателю рассрочку по оплате сделки на 1 год под 9% годовых.
«Это одна из старых промышленных территорий, которые сегодня представляют собой золотой земельный фонд Петербурга. Сопоставимый по площади участок НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, 68, в конце прошлого года на торгах был продан под редевелопмент за 1,5 млрд рублей», – сообщили в РАД.
По оценке и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, конечная стоимость квартир или апартаментов в этом проекте может составить 120–130 тыс. рублей за 1 кв. м. «Мы уверены, что актив заинтересует девелоперов. При стоимости в 800 млн рублей нагрузка земли на стоимость «квадрата» жилья составит 11–12 тыс. рублей. Это привлекательный показатель для данного района», – комментирует Раиса Муратова.
По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций ColliersInternationalв Петербурге Анны Сигаловой, стоимость земельного участка в ходе торгов может вырасти на 30–40%. «Только половину территории можно застроить жильем, а другую – объектами коммерческой недвижимости. Самый привлекательный вариант для коммерческой застройки – проект апартаментов или бизнес-центра. Торговая недвижимость в этой локации вряд ли будет востребована, так как поблизости уже представлены гипермаркет «Лента» и ТРК «Охта Молл». Появление последнего существенно оживило район в последние два года и привлекло к нему внимание инвесторов», – говорит она.
«Минусов в этом лоте больше, чем плюсов. Промзона и кладбище – не лучшее соседство. Тем более, что власти планируют расширить санитарные зоны вокруг кладбищ. Полагаю, интерес к лоту будет небольшим», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
А управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила, что цена выглядит соразмерной, если на участке нет серьезных проблем с коммуникациями. «В противном случае цена уменьшится. Если же застройщику будет необходимо обеспечить социальную инфраструктуру в проекте, то дисконт составит 10–15%», – считает она.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос, интересен ли им для покупки участок компании «Норд-ОПТ», находящийся по соседству с их проектом на Охте, сообщили, что на данный момент у них земельный банк сформирован. «Нам есть, что строить и сейчас, и в будущем. Но если на рынке появится привлекательное для нас «пятно», мы будем готовы рассмотреть его приобретение», – сообщили в «Группе ЛСР».
Кстати
На данный момент, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 ЖК (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м – в том числе в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв. м жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации).
Несмотря на стабильное обеспечение реставрационных компаний госзаказами, отрасль финансируется недостаточно, а условия проведения конкурсов ведут к деградации профессии, уверены участники рынка.
В реставрационной отрасли Петербурга занято примерно 12 тыс. специалистов, а лицензии на осуществление реставрационной деятельности в городе имеют около 400 компаний, подсчитывает председатель совета Союза реставраторов Петербурга Нина Шангина. «Однако в реальности реставрационными работами занимаются далеко не все из них, – говорит госпожа Шангина. – В союзе сегодня состоят 40 организаций, и это ведущие компании отрасли».
Основными игроками рынка, по мнению остальных участников, являются компании «Балтстрой», «Строительная культура» и «ИНТАРСИЯ».
На 99% рынок реставрации держится на выполнении государственных контрактов. И эта доля не сокращается. «Частные компании занимаются реставрацией только в том случае, если она выступает в качестве обременения к инвестиционному проекту, – говорит исполнительный директор РК «ИНТАРСИЯ» Сергей Кудрин. – Такие заказы – это единичные случаи и составляют не более 1% от всего объема».
Впрочем, госзаказами отрасль реставрации обеспечивается стабильно. В прошлом году на эти цели в бюджете КГИОП было заложено 2,5 млрд рублей. В этом – чуть меньше, 2,1 млрд рублей. Из них 1,2 млрд будут направлены на реставрацию крыш и фасадов зданий-памятников, около четверти всех средств – 560 млн рублей – пойдут на реставрацию «религиозных» сооружений. В том числе планируется отремонтировать Соборную мечеть, Троицкий и Благовещенский соборы, Александро-Невскую лавру, римско-католическую церковь Нотр-Дам де Франс. Оставшиеся 25% бюджета комитета планируется потратить на ремонт интерьеров.
О финансировании отрасли из федерального бюджета на этот год пока неизвестно. Однако ежегодно Москва выделяет на это существенные средства. Так, на реставрацию консерватории имени Н.А. Римского-Корсакова в ближайшие два года будет выделено 2,2 млрд рублей, Казанского собора – 1,9 млрд рублей, а на реконструкцию бывших зданий Академии тыла и транспорта для СПбГУ – свыше 4,4 млрд рублей.
Однако несмотря на стабильность финансирования реставрационных работ и значительный по сравнению с другими российскими городами объем выделяемых средств, реставраторы считают, что этого не хватает. «Существующего уровня финансирования недостаточно для развития реставрационного рынка, – считает Сергей Кудрин. – Его росту может способствовать только принятие полноценных долгосрочных программ, которые будут касаться не отдельного вида работ, а комплексного подхода к реставрации архитектурных ансамблей».
Чтобы привлечь в отрасль частные инвестиции, год назад Союз реставраторов выступал с инициативой ввести в практику работу по схеме государственно-частного партнерства для реставрации и воссоздания объектов культурного наследия. Идея заключалась в передаче памятников, нуждающихся в реставрации или воссоздании, в аренду частным инвесторам на льготных условиях при соблюдении охранных обязательств. Однако это предложение так и не было воплощено на практике. В Петербурге нет городских проектов, реализующихся с участием бизнеса или церкви, рассказали в пресс-службе КГИОП.
Существенные претензии реставраторов вызывает и процедура проведения конкурсов. «Реставрационный рынок слишком коррупционен, борьба идет нечестно, – заявляет директор ООО «Деметра» Андрей Чубатюк. – Фактически он распределен между двумя-тремя компаниями. Тогда как многие другие компании с хорошим опытом и историей искусственно задвинуты на второй план».
Это преувеличенная оценка, говорит заместитель директора по научной работе ОАО «НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. Однако соглашается, что процедуру проведения конкурсов надо пересмотреть. «Конкурсная комиссия ориентируется только на дешевизну и скорость работ, но и то, и другое остро противопоказано реставрации. При проведении тендера необходимо руководствоваться критериями мастерства реставраторов и следования научной методике», – говорит господин Мильчик.
При этом смена приоритетов при проведении реставрации с качества и соответствия материалов и технологий подлинно историческим на дешевизну и скорость работ ведет к деградации школы, считает большинство участников рынка. И оценки будущего отрасли расходятся лишь в зависимости от предположений, удастся ли городу эту тенденцию перебороть.