Зона под жилье. РАД продает участок в бывшей промзоне «Охта»
«Пятно» около Большеохтинского кладбища оценено в 800 млн рублей.
30 мая Российский аукционный дом (РАД) проведет торги по продаже 3,94 га на Партизанской улице, 3А, в промзоне «Охта». Со стороны промзоны площадка граничит с участком «Группы ЛСР», а напротив находится Большеохтинское кладбище. Это старая промышленная территория, но по ПЗЗ там разрешена жилищная застройка, а также возведение объектов общественно-делового назначения. По предварительным подсчетам, на участке можно построить около 72,4 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 36,4 тыс. кв. м жилья и 36 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.
«Пятно» принадлежит компании «Норд-ОПТ». Участок оценен собственником в 800 млн рублей. Но он готов предоставить покупателю рассрочку по оплате сделки на 1 год под 9% годовых.
«Это одна из старых промышленных территорий, которые сегодня представляют собой золотой земельный фонд Петербурга. Сопоставимый по площади участок НПО «Буревестник» на Малоохтинском проспекте, 68, в конце прошлого года на торгах был продан под редевелопмент за 1,5 млрд рублей», – сообщили в РАД.
По оценке и. о. руководителя коммерческого департамента РАД Раисы Муратовой, конечная стоимость квартир или апартаментов в этом проекте может составить 120–130 тыс. рублей за 1 кв. м. «Мы уверены, что актив заинтересует девелоперов. При стоимости в 800 млн рублей нагрузка земли на стоимость «квадрата» жилья составит 11–12 тыс. рублей. Это привлекательный показатель для данного района», – комментирует Раиса Муратова.
По мнению директора департамента финансовых рынков и инвестиций ColliersInternationalв Петербурге Анны Сигаловой, стоимость земельного участка в ходе торгов может вырасти на 30–40%. «Только половину территории можно застроить жильем, а другую – объектами коммерческой недвижимости. Самый привлекательный вариант для коммерческой застройки – проект апартаментов или бизнес-центра. Торговая недвижимость в этой локации вряд ли будет востребована, так как поблизости уже представлены гипермаркет «Лента» и ТРК «Охта Молл». Появление последнего существенно оживило район в последние два года и привлекло к нему внимание инвесторов», – говорит она.
«Минусов в этом лоте больше, чем плюсов. Промзона и кладбище – не лучшее соседство. Тем более, что власти планируют расширить санитарные зоны вокруг кладбищ. Полагаю, интерес к лоту будет небольшим», – отмечает коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
А управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина заявила, что цена выглядит соразмерной, если на участке нет серьезных проблем с коммуникациями. «В противном случае цена уменьшится. Если же застройщику будет необходимо обеспечить социальную инфраструктуру в проекте, то дисконт составит 10–15%», – считает она.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос, интересен ли им для покупки участок компании «Норд-ОПТ», находящийся по соседству с их проектом на Охте, сообщили, что на данный момент у них земельный банк сформирован. «Нам есть, что строить и сейчас, и в будущем. Но если на рынке появится привлекательное для нас «пятно», мы будем готовы рассмотреть его приобретение», – сообщили в «Группе ЛСР».
Кстати
На данный момент, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 13 ЖК (без учета очередей) общей площадью 570 тыс. кв. м – в том числе в районе Малой и Большой Охты – 80 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 253 тыс. кв. м жилья (5% от общего предложения в Петербургской агломерации).
Первая очередь делового квартала «Невская ратуша», расположенного рядом со Смольным, заполнена арендаторами на 93%. За последние два месяца в комплексе было арендовано 9,2 тыс. кв. м. В том числе 7 тыс. кв. м заняло Конструкторское бюро высотных и подземных сооружений (КБ «ВиПС»), совладельцем которого является экс-глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
Первая очередь «Невской ратуши» была открыта в марте 2014 года. Она состоит из двух бизнес-центров площадью около 68 тыс. кв. м и здания для городской администрации площадью 106 тыс. кв. м, которое обещают достроить до конца этого года.
Один из бизнес-центров первой очереди (площадью 40 тыс. кв. м) уже арендовали с правом выкупа структуры банка ВТБ. А помещения во втором здании площадью 28 тыс. кв. м с лета 2012 года предлагаются арендаторам на свободном рынке. Но до последнего времени комплекс обживался медленно. На момент открытия первой очереди «Невской ратуши» в ней было арендовано только 25% площадей. А минувшей зимой заполняемость достигла 33%.
Эксперты говорили, что основная причина медленного заполнения проекта – в экономическом кризисе и общем спаде деловой активности в городе. «Кроме того, запрашиваемые собственником арендные ставки были на 20-30% выше рынка. Сейчас он скорректировал предложение, что оживило арендную кампанию», – говорит директор отдела продаж УК Docklands Екатерина Запорожченко. Директор по продажам «Невской ратуши» Юлия Серебрякова утверждает, что ставки при этом не снижались. «Они составляют 1500-1800 рублей за 1 кв. м в месяц в зависимости от состояния помещения на старте. Но реализация проекта под ключ под требования будущего арендатора проходит без включения наших затрат в стоимость аренды», – отметила она.
Две большие сделки
В результате за последние два месяца проект смог привлечь двух крупных арендаторов, что обеспечило ему заполняемость на уровне 93%. В мае 1,5 тыс. кв. м в «Невской ратуше» арендовал российский производитель лекарств – компания «Герофарм». Комментируя эту сделку, ее представитель заявлял, что в «Невской ратуше» разместится штаб-квартира фирмы. «Мы искали помещение в новом здании с открытыми планировками и хорошими видовыми характеристиками», – пояснили в «Герофарме».
А на прошлой неделе девелопер «Невской ратуши», компания «ВТБ Девелопмент», заявил о заключении договора аренды на 7 тыс. кв. м с КБ «ВиПС». Ведущая российская проектная компания, четверть которой принадлежит экс-главе Комитета по строительству Вячеславу Семененко, заняла четыре этажа «Невской ратуши». «До сих пор подразделения КБ располагались в нескольких бизнес-центрах. Мы решили их объединить для оптимизации рабочего процесса. Новый офис помимо очевидного удобства для функционирования бизнеса будет работать на престиж компании, подчеркивая масштаб и успешность деятельности. По нашим подсчетам, в результате переезда эффективность бизнес-процессов увеличится на треть», – говорит управляющий партнер ОАО «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко. Переезд намечен на начало осени. Сейчас, по словам Юлии Серебряковой, идет отделка офисных пространств под ключ.
Проект с историей
Проект «Невская ратуша» стартовал в 2007 году. Он задумывался как символ прозрачности городской власти. Его доминанта – прозрачная резиденция администрации Смольный-2, где под одной крышей будут собраны комитеты администрации, разбросанные сегодня по всему городу. Инициатором проекта выступила компания «ВТБ-Девелопмент», которую в тот момент возглавлял сын экс-губернатора Петербурга Сергей Матвиенко.
По условиям соглашения, которое заключили Смольный и инвестор проекта – ОАО «Банк ВТБ», девелопер должен построить на 6,1 га в Дегтярном пер. административно-деловой квартал из девяти зданий общей площадью 370 тыс. кв. м. А город обязался выкупить по себестоимости 106 тыс. кв. м в здании для размещения там администрации. Ожидалось, что первый транш из казны Петербурга в размере 2 млрд рублей за помещения для чиновников девелопер получит в текущем году. Но при корректировке бюджета эта статья из расходной части исключена. Тем не менее переезд комитетов Смольного в новое здание намечен на конец текущего года.
Полностью проект завершится в 2018 году. Его общая стоимость – 32 млрд рублей, из которых уже вложено более 10 млрд рублей. Для строительства второй очереди «Невской ратуши» (еще три бизнес-центра и гостиница) девелопер в настоящее время ищет соинвестора.
Смольный пытается вовлечь в оборот два пятна в Петродворцовом районе общей площадью около 40 га. Отчаявшись продать участки на торгах, власти хотят нарезать землю и раздать многодетным семьям под индивидуальное строительство. Но благое дело тормозит полное отсутствие инженерной подготовки этих участков.
На состоявшемся во вторник заседании правительства были признаны утратившими силу несколько постановлений от 2008 года о проведении торгов под комплексное освоение территорий в Петродворцовом районе. Два постановления касались участка общей площадью в 18,4 га на северо-западе города в районе Петергофского ручья по адресу Санкт-Петербургский проспект, участок 1, рассказал глава Комитета по строительству Михаил Демиденко.
Из них около 9,4 га земли предназначались под жилищное строительство. Решение о проведении торгов было принято до кризиса 2008 года, сам аукцион проводился уже в разгар кризиса, и желающих приобрести землю не нашлось. Еще одним отягчающим фактором стало частичное вхождение пятна (3,4 га) в охранную зону мемориала «Зеленый пояс Славы». Стоимость лота составляла более 70 млн рублей. В итоге, как рассказал господин Демиденко, по предложению районной администрации, мемориальная часть будет отмежевана от участка, перезонируется в Р2. Возможность индивидуального жилищного строительства на 15 га сохраняется. Еще один нереализованный лот - 24,4 га на юге, в районе Луговой улицы, который Фонд имущества Санкт-Петербурга в 2008 году пытался продать сначала за 151 млн рублей, а потом за 82,9 млн рублей.
Согласно Генплану участки предназначены под малоэтажное строительство. Как рассказал Михаил Демиденко, при подготовке поправок в Генплан была попытка изменить их назначение на 3ЖД – зону средне и многоэтажного жилого строительства, однако комиссия не утвердила эту поправку.
Члены правительства во главе с градоначальником Георгием Полтавченко пытались на ходу выдумать как вовлечь простаивающие земли в оборот. Губернатор предложил выделить оба пятна, общей площадью около 40 га под ИЖС для многодетных семей. Такая программа действует во всех регионах, в Петербурге же она работает не особенно эффективно. Однако как рассказал господин Демиденко, участки представляют собой чистое поле – никаких коммуникаций там нет. Выгонять льготников на пахоту власти не решились и договорились рассмотреть возможность каких-либо форм государственно-частного партнерства. Например, инвестор получит часть земли, а в обмен на это подведет к участку канализацию и свет.
По словам экспертов, если участки действительно будут предложены бизнесу, они могут заинтересовать инвесторов. «Спрос на такую землю сохраняется. Но нужно отметить, что в данной локации возможно возведение коттеджей в сегменте не выше бизнес-класса, и только в том случае, если речь идет о территории, близкой к заливу. На территории в районе Луговой улицы возможно строительство коттеджного поселка в сегменте масс-маркет, максимум комфорт-класса. Для девелопмента элитной загородной недвижимости направление Петродворцового района и в целом южное направление не слишком популярно, спрос на коттеджи в сегменте элит сосредоточен сегодня преимущественно в северном направлении», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге.
Отдадут эти земли многодетным семьям или нет – зависит от волевого решения правительства города. Интерес же коммерческих застройщиков к этим участкам будет сильно зависеть от локации и окружения, высказывает свою точку зрения Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК «Теорема». «Окружение Санкт-Петербургского шоссе сильно разнится на протяженности магистрали – по соседству может оказаться и коттеджный поселок, и поле для гольфа, и старый фонд ветхих и заброшенных домов», - заметила эксперт.
По ее словам, Санкт-Петербургское шоссе подразумевает застройку класса комфорт, бизнес и даже элит. А 40 га для этого формата – довольно большой объем. В общем потребуется не менее 200-250 млн рублей для создания и подключения полноценной базовой инженерии. «Я сомневаюсь, что сейчас для многодетных семей будут выделены такие деньги. На этой площади можно будет разместить примерно 250 участков. Получается, что на каждую семью, кроме выделения земли, городу нужно будет потратить еще почти по 1 миллиону», - подсчитала эксперт.
Кроме того, так как участки находятся в черте Петербурга, предполагается, что это будут места постоянного проживания, а, значит, в соответствие с действующим законодательством, необходимо обеспечить жильцов социальной инфраструктурой – причем не досуговой, а именно детским садом, школой, поликлиникой. «В сложившихся экономических условиях предположить, что город сможет выделить такое финансирование – как минимум, утопично», - заключила госпожа Агеева.