Доля немалая. Банк «ДОМ.РФ» рассчитывает занять заметную часть рынка проектного финансирования
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Долгое время Россия отставала от развитых стран в применении BIM-технологий. Однако в последние годы и в нашей стране они получили активное развитие. С нынешним положением России в «гонке BIM-вооружений» пытается разобраться «Строительный Еженедельник».
По оценке экспертов, мнение о том, что по развитию BIM-технологий Россия критически отстает от других стран, сегодня уже устарело. «Нельзя сказать, что сейчас Россия находится в явных аутсайдерах в какой-то из сфер применения BIM. На наш взгляд, динамика распространения цифровых технологий в строительной отрасли примерно равномерна по всему миру»,ф – отмечает руководитель отдела BIM-проектирования AECOM (Россия) Андрей Кумсков.
При этом специалисты отмечают, что внедрение BIM-технологий на российском рынке происходит неравномерно. В каких-то вопросах мы вполне конкурентоспособны на международном уровне, а где-то сохраняются недоработки.
Отстаем
Опрошенные эксперты единодушно отмечают бурное развитие в последние годы практик информационного моделирования в строительстве в России. Однако есть сферы, в которых наблюдается досадное отставание. «Говоря о BIM в широком смысле, как о решениях, которые охватывают все рабочие процессы, нужно признать, что многие проектные компании уже добились определенных успехов. Что касается практики строительства и ЖКХ, мы еще в самом начале пути. С одной стороны, сотрудники в этих сферах пока не готовы работать с информационными моделями, и нет понимания, как использовать их наполнение. C другой – инвесторы на данном этапе не заинтересованы вкладывать значительные средства в перестройку рабочих процессов на основе BIM», – признает начальник отдела информационного моделирования Института территориального развития Павел Семенцов.
«Многие специалисты все равно продолжают работать с давно изученными и понятными программными комплексами. Происходит это потому, что в процессе внедрения BIM не всегда есть время на эксперименты с новыми программами, а сроки выпуска проектной документации всегда сжаты. Также надо грамотно распределить затраты на приобретение лицензированного программного обеспечения», – добавляет генеральный директор ООО «Институт современных строительных технологий» Антон Савельев.
Руководитель BIM-мастерской Проектного института № 1 Александр Никитин отмечает серьезное отставание в сфере нормативов и самой технологии взаимодействия субъектов рынка. «Так или иначе, развитие BIM-моделирования упирается в проблему отсталости нормативной базы, а по некоторым вопросам – ее полного отсутствия. Кроме того, сейчас постепенно приходит понимание, что стадия «Проект», соответствующая требованиям нынешнего законодательства, – устарела, необходимо рассмотреть увеличение ее детализации, хотя бы по части инженерного обеспечения», – говорит он.
Андрей Кумсков также считает, что стоит обратить внимание на формирование собственных нормативов, регламентирующих BIM. «В России сейчас уделяется много внимания разработке соответствующих стандартов в области цифровизации проектирования, строительства и эксплуатации, даже больше, чем в некоторых европейских странах. Тем не менее, в настоящее время наши стандарты не могут похвастаться той зрелостью, которой мы достигли в практическом применении BIM», – говорит он.
Определенную роль играют даже политические факторы. «В тех сферах, где российские компании имеют доступ к новейшим технологиям, уровень их использования достаточно высокий – и мне кажется, ничуть не ниже уровня западных стран. Однако в сферах, где применяются, например, специализированные сервисы, к которым мы не имеем доступа по разным причинам, уровень развития, безусловно, низкий или нулевой. Например, BIM 360. Сервис сам по себе недорогой, при этом удобный для всех участников стройки, но по причине санкций не получает до сих пор взрывного распространения. Это является одним из факторов медленного выхода BIM на стройку», – рассказывает заместитель директора по развитию нового бизнеса «ПСС Грайтек» Павел Балобанов.
В целом эксперты выражают надежду, что и в этих вопросах ситуация в России улучшится. «На мой взгляд, к этому может подтолкнуть реализация комплексных проектов по развитию территорий с применением передовых технологий, таких, как "умный город"», – отмечает Павел Семенцов.
Догнали
«Те проектные организации, которые уже внедрили BIM-технологии, могут составить хорошую конкуренцию иностранным коллегам», – считает Антон Савельев. «Кроме того, в строительстве и эксплуатации есть отдельные передовые решения, например, по мониторингу инженерных систем, несущих конструкций, антитеррористической защищенности. В уникальных объектах, например, в Олимпийском парке в Сочи, «Москва-Сити», «Лахта Центре», также применяются продвинутые системы мониторинга на основе датчиков и программного обеспечения отечественного производства», – добавляет Павел Семенцов.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов отмечает, что в России появились застройщики, которые достигли прогресса во внедрении BIM-технологий, опередив по некоторым параметрам даже коллег из Финляндии и Швеции. «Правда, иногда при высокой детализации сама цифровая модель и проект остаются лишь на уровне документации. При этом в Европе менее проработанные проекты активнее используются в продажах, для расчета затрат на строительство и эксплуатацию. Правительство РФ заявило о своем намерении обязать всех участников рынка использовать BIM-моделирование в проектировании и стройке уже к 2020 году. Тем не менее, пока еще остается много пробелов в этой части. Технически в Петербурге готовы к использованию 3D-информационной модели, но нужно действовать поступательно: стараться со временем сделать это привычкой», – заключает он.
«Российская школа проектирования и компетенции, накопленные при реализации технологии информационного моделирования, а также соотношение стоимости привлечения российских и западных проектировщиков создают конкурентное преимущество для привлечения наших специалистов к выполнению иностранных проектов. AECOM имеет успешный опыт выполнения проектов международной командой, когда проектировщики из разных стран работают одновременно над одним проектом», – отмечает Андрей Кумсков.
Перегоняем?
Не все эксперты считают, что есть BIM-проблематика, в которой россияне смогли в чем-то превзойти своих зарубежных коллег. «Среди проектных организаций применение BIM достаточно распространено, есть компании, которые могут составить конкуренцию на международном поле. Но, на мой взгляд, прорывных решений в российском BIM пока не найдено, хотя отрасль активно развивается и это дает определенные надежды в будущем», – отмечает Павел Семенцов.
Однако некоторые настроены более оптимистично. «Традиционно вне конкуренции у нас – программирование. Визуализации, связанные с BIM, создаются на высоком уровне и, на мой взгляд, являются лучшими в Европе. В России также создаются большие комплексные проекты высокой детализации. К тому же использование цифровой модели здания у нас обходится дешевле, чем за границей. Поэтому российские компании активно выходят на иностранные рынки: выстраивают цифровую модель строительства, снимают объекты с помощью дронов, отслеживают ход работ и пр.», – говорит Александр Свинолобов. По его словам, у Bonava есть ряд проектов, которые превосходят европейские и имеют в сводной модели более 1,2 млн детальных объектов высокого качества.
«Благодаря детальной проработке рабочей документации и строгим требованиям к оформлению, наши проектировщики до глубоких деталей осваивают программы, в которых работают, изобретают нестандартные приемы работы. Интерес и вовлеченность российских проектировщиков в сферу автоматизации выделяют наши проектные команды на фоне иностранных коллег», – добавляет Андрей Кумсков.
Мнения
Павел Семенцов, начальник отдела информационного моделирования Института территориального развития:
– В нашем институте принято стратегическое решение о переводе всех выполняемых проектов в BIM. Руководство организации очень серьезно подходит к данному вопросу, понимая, что это залог конкурентоспособности в долгосрочной перспективе. Поэтому мы занимаемся не только поддержкой текущих проектов, мы создали и постоянно совершенствуем корпоративный стандарт работы с BIM-моделями, а также планомерно дорабатываем и кастомизируем под наши нужды программное обеспечение, создавая единое рабочее пространство для эффективного взаимодействия всей проектной команды.
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Самое большое наше достижение этого года – налаживание прямой связи BIM со сметной программой Sigma. Таким образом, обеспечена двунаправленная связь проектирования и затрат на строительство. Сейчас мы также занимаемся внедрением этой связи в процесс закупок.
Андрей Кумсков, руководитель отдела BIM-проектирования AECOM (Россия):
– Одно из самых значимых достижений последнего времени – готовность российского BIM выйти на стройку, переместиться из проектных офисов на стройплощадку. За годы бурного роста в сфере проектирования компании накопили колоссальный опыт, который создает надежный фундамент для дальнейшего роста. Мне кажется, стройка быстрее, чем проектирование, примет BIM – и через два-три года мы получим много положительных примеров реализации BIM на стройке.
Павел Балобанов, заместитель директора по развитию нового бизнеса «ПСС Грайтек»:
–Мы стали одними их первых в стране, кто начал расширять функционал BIM 360 и уж точно первые, кто был вовлечен в большой международный проект по интеграции этого сервиса с внутренними приложениями заказчика-девелопера и переводу более 10 офисов нашего клиента в разных странах мирах на его использование.
Также мы расширили свою образовательную функцию и учредили конкурс BIM Challenge для студентов, с целью знакомства молодого поколения с BIМ на практике. Конкурс проходит полтора месяца и на данный момент разделен на 3 части, в каждой из которой команды студентов могут себя почувствовать в роли заказчика, генппроектировщика и генподрядчика. Первый такой конкурс завершился в Политехническом университете Петербурга 13 ноября. Следующий планируется провести в НГАСУ в феврале 2019 года. Приглашаем все университеты к этому движению!
По данным Центробанка РФ, почти треть всех «серых» финансовых услуг в России приходится на строительную сферу. Сами строители говорят, что это похоже на правду.
Центробанк РФ впервые обнародовал данные о ситуации с «серыми» финансовыми схемами в разных отраслях экономики. По сведениям регулятора, самый большой объем теневых финансовых услуг (30% от общего объема) в первом полугодии этого года пришелся на строительную сферу, еще 20% – на оптово-розничную торговлю стройматериалами и промтоварами, и 13% на продажу товаров народного потребления.
Основные «серые» операции в сфере строительства – обналичивание денежных средств и их вывод за рубеж по фиктивным основаниям. Это позволяет уйти от уплаты налогов, легализовать доходы, полученные преступным путем, а также – скрыть факты коррупции, говорят в ЦБ. «Серая» наличность, по данным регулятора, используется для расчетов с нанятыми в обход трудового законодательства рабочими-мигрантами, а также для взяток многочисленным контролерам и чиновникам.
Участники рынка с оценками ЦБ не спорят, но пытаются по-своему объяснить негативную статистику регулятора. «Почему такие печальные цифры по стройке? Потому что в этой сфере есть еще какие-то живые деньги, а не просто заемный капитал. Но ситуация уже существенно изменилась благодаря усилению контроля за расходами застройщиков, введению спецсчетов, а также использованию программных продуктов в налоговой. Они позволяют сверять сразу всю цепочку операций по расчетам контрагентов. Некоторые меры контроля в настоящее время очевидно излишни (например, в рамках Закона № 115-ФЗ даже добросовестные компании сталкиваются с необоснованными отказами в проведении ряда операций). Но будем надеяться, что это временные перекосы», – говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Помните, три года назад преступники расстреляли омоновцев, перевозивших «черный нал» на строительные площадки в Мурино? Но тогда проблема «черного нала» в стройке для Центробанка была явно «неочевидной». Почему же сейчас Центробанк обозначил эту проблему? Произошли тектонические изменения в деле борьбы глобальных и национальных элит за право эмитировать деньги ЦБ. В стране переизбрали президента, переназначили глав Центробанка и Правительства, поменяли губернаторский корпус, зачистили банковскую систему и ушли от схемы долевого строительства через изменение законодательства. Теперь у Центробанка появились законные и технологические ресурсы взять стройку под контроль, чего раньше не было. И выставить на всеобщее обозрение проблему, победив которую, ЦБ заработает политические очки в битве элит», – говорит коммерческий директор архитектурного бюро «Тикканен» Вячеслав Засухин.
«На сегодняшний день организован серьезный контроль со стороны государственных органов за строительной сферой. Налоговые органы осуществляют полный сквозной контроль практически всех цепочек платежей. Если в какой-то момент в цепочке возникает недобросовестный участник, она вся подвергается встречной проверке. И это известно уже всем. Тем более, значительный вес сейчас приобрела репутация. Игры с незаконными финансовыми инструментами могут стоить для строительной компании очень и очень дорого. Поэтому серьезные игроки рынка в рамках своей деятельности тщательно следят за чистотой юридических и финансовых процессов», – заключил заместитель генерального директора компании «МASTER Девелопмент» Владимир Антонов.