Доля немалая. Банк «ДОМ.РФ» рассчитывает занять заметную часть рынка проектного финансирования
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Российский аукционный дом (РАД) готовит к торгам два дома на Миллионной улице. В одном из них в начале XX века жила Анна Ахматова. Актив оценен в 55 млн долларов. Эксперты говорят, что цена адекватна, а сами дома идеально подходят для гостиничного проекта.
Два дома на Миллионной улице в Петербурге выставят на торги РАД в начале 2019 года. Это дом № 5 площадью 11,6 тыс. кв. м и дом № 6 площадью 14,4 тыс. кв. м. Активы продает один частный собственник. Они оценены в 55 млн долларов. Эксперты считают, что цена адекватна.
«Мы делали концепцию приспособления этих объектов под новые функции. Согласно рыночной и экономической целесообразности, там возможны следующие варианты. Здание на Миллионной, 5, идеально подходит под высококлассную гостиницу. Также были покупатели, которые рассматривали его под бизнес-центр класса «А». Это федеральный памятник, у объекта сложная структура, поэтому создание там жилья или апартаментов маловероятно. А здание на Миллионной улице, 6, с достаточно универсальными планировками и меньшим количеством охранных ограничений, может, пройдя через редевелопмент, превратиться в бизнес-центр, апартаменты или гостиницу», – говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
«Место уникальное, прежде всего благодаря высокой концентрации памятников архитектуры и достопримечательностей – в шаговой доступности Эрмитаж, Спас-на-Крови, Мраморный дворец, Летний сад. Максимальный возврат инвестиций обеспечит реализация проекта апартаментов на продажу. Но практически любая другая функция в этой локации также будет хорошо востребована. История дома № 5 по Миллионной улице, связанная с именем Анны Ахматовой, может стать изюминкой проекта, дополнительным мотивом остановиться именно в этом здании для иностранных и российских туристов-ценителей русской литературы. Исторический флёр гостиницы – то, что любят путешественники во всех точках мира, и один из ключевых инструментов в руках искусных маркетологов», – говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
По данным Colliers International, сегодня в Петербурге представлено 22 отеля категории «пять звезд», это 3,2 тыс. номеров. Люксовые гостиницы сосредоточены преимущественно в Адмиралтейском и Центральном районах – 17 отелей на 2,7 тыс. номеров. А в сегменте элитных апарт-отелей основной объем, находящийся в экспозиции, сформирован комплексами в Петроградском районе – шесть апарт-отелей на 433 апартамента совокупно. Еще два элитных комплекса находятся в Адмиралтейском районе города («Голландия» и «Монферран»).
«Для отеля класса люкс в здании на Миллионной, 5, прямую конкуренцию по локации могут составить «Kempinski Мойка 22», «Гранд Отель Европа», Taleon Imperial и, в перспективе, Jumeraih на Невском проспекте, 7–9. Также может ощущаться конкуренция со стороны отелей, расположенных в зоне Исаакиевской площади (So/Sofitel, Four Seasons, «Астория», «Англетер», Lotte, Domina)», – говорит Евгения Тучкова.
«Здания на Миллионной улице действительно могут привлечь потенциальных покупателей, желающих инвестировать в гостиничную недвижимость, благодаря премиальной локации в центре города, а также и достаточному объему площадей для размещения полноформатного гостиничного проекта сегмента люкс или высокого ценового. Мы не сомневаемся, что большинство международных гостиничных сетей будут заинтересованы в управлении подобным объектом», – заключила заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут.
Кстати
Фондом имущества Петербурга совместно с городским Комитетом имущественных отношений готовит к торгам особняк Челищева, расположенный по адресу Вознесенский проспект, дом 36, лит. А (предполагается продать право аренды с обязательством по восстановлению здания).
Победивший на торгах инвестор должен уплачивать рыночную арендную плату, определенную по результатам аукциона, на период проектирования и проведения работ по приспособлению объекта под гостиничную функцию. По окончании работ, после ввода объекта в эксплуатацию, арендатор получает право на минимальную арендную плату, в размере 1 рубль за 1 кв. м общей площади объекта в год.
Здание на Вознесенском проспекте, 36, является памятником регионального значения – «Дом Ф. Н. Челищева (М. В. Кольбе)» постройки середины XVIII века. Четырехэтажный каменный особняк с атриумом площадью 7,3 тыс. кв. м расположен на участке площадью 3,5 тыс. кв. м.
Группа компаний «РосСтройИнвест» начала строительство клубного дома в центре Москвы. Инвестиции в проект составят 8 млрд рублей. Другие застройщики Петербурга тоже активно осваивают рынок столицы, считая его рынком больших возможностей.
Как рассказал председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, первый московский проект девелопер реализует на Звенигородском шоссе, 11. По этому адресу раньше располагался «Хлебозавод № 16», входивший в холдинг «Объединенные кондитеры» группы «Гута» известного бизнесмена Юрия Гущина. Но в 2014 году предприятие было закрыто, и последние годы корпуса на участке площадью 0,6 га использовались под склады.
Участок был куплен в 2017 году. Памятников архитектуры на участке нет. Старые промышленные корпуса девелопер снес. И уже получил разрешение местных властей на строительство элитного жилого комплекса высотой 75 м (19 этажей). Проект разработан архитектурным бюро «Меганом» под руководством Юрия Григоряна. «Общая площадь жилья в здании составит 18,3 тыс. кв. м. Квартиры будут большие, с видами на «Москва-Сити» и Дом Правительства РФ», – сообщил Игорь Креславский.
Продажи откроются в I квартале 2019 года. Средняя цена составит от 650 тыс. рублей за 1 кв. м. Ожидается, что стройка продлится три года и потребует около 8 млрд рублей инвестиций.
Останавливаться на первом проекте «РосСтройИнвест» не планирует. «Для нас выход в Москву – диверсификация портфеля и новые возможности. Мы открыли там филиал и ищем участки под новые стройки. Это перспективный рынок со своими правилами игры и трудностями. В спросе на жилье мы уверены», – говорит Игорь Креславский.
Эксперты отмечают высокий потенциал дебютного проекта «РосСтройИнвеста» в Москве. «"Пятен" под застройку в центре столицы почти не осталось. А спрос на жилье там всегда высок. Близость к метро (рядом находится станция «Улица 1905 года») в данном случае на продажах не отразится. Потенциальные покупатели элитного жилья метро не пользуются, а некоторые даже рассматривают близость к нему как угрозу приватности своего жилья», – говорит исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Бережной.
В Москве уже много лет работают другие петербургские девелоперы – «Группа ЛСР» и Группа «Эталон». Они стабильно демонстрируют рост объемов продаж в этом регионе.
«Мы вышли на рынок Московского региона в 2006 году. Сегодня для нас это не менее важный регион, чем Петербург. В нашем столичном портфеле – 11 проектов общей реализуемой площадью 2,5 млн кв. м. И примерно половина площадей уже проданы. В Москве есть огромные возможности для развития девелоперского бизнеса: сформирован платежеспособный спрос, есть хорошие участки, и емкость рынка там выше, чем в Петербурге», – говорит генеральный директор Группы «Эталон» Дмитрий Кашинский.
«Мы работаем на московском рынке с 2001 года и уже находимся в тройке лидеров по объемам строящегося жилья. Здесь мы возводим почти 800 тыс. кв. м недвижимости. И намерены укреплять свои позиции на московском рынке, запуская новые проекты в различных сегментах недвижимости. Экспансия для любой крупной – компании вполне закономерный ход событий. Тем более, в столицу – крупнейший экономический и финансовый центр в стране», – сообщили в пресс-службе «Группы ЛСР».
Открыт офис в Москве и у Setl City. Через него компания продает жилье в своих петербургских проектах. И присматривается к обстановке, хотя строить в столице Setl City пока не начала. «Безусловно, Москва – это рынок возможностей. Это самый крупный рынок недвижимости в стране. Выход на этот рынок застройщика из Петербурга – это, с одной стороны, престиж, а с другой – диверсификация бизнеса», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.