Доля немалая. Банк «ДОМ.РФ» рассчитывает занять заметную часть рынка проектного финансирования
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Строительная отрасль РФ переживает очередную эпоху законодательных перемен. Для того, чтобы игроки рынка могли быстрее адаптироваться к новым условиям, Kомитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области собрал предпринимателей на семинар и рассказал о типичных ошибках, которые те совершают. Причем не всегда намеренно.
«Получить разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию без правильно оформленной документации нельзя», – заявил председатель областного Госстройнадзора Денис Горбунов. Вместе с тем ведомство с завидной регулярностью получает неправильно оформленные документы.
Сначала думаем, потом пишем
Как рассказал начальник отдела надзора за строительством зданий и сооружений Госстройнадзора Валентин Борушко, за последний год ведомство зафиксировало множество случаев, когда информация в положительном заключении экспертизы значительно отличается от сведений в проектной документации. Причем большинство противоречий касалось наиболее важных показателей, влияющих на надежность и безопасность капстроений. «Застройщики часто указывают взаимоисключающие абсолютные отметки «нуля», неправильно указывают отметки подошвы фундаментов, расчетное значение веса снегового покрова зачастую не соответствует району строительства, величина защитного слоя арматуры на разрезах и сечениях конструкций опять же не соответствует заявленной и т. д. Бывали случаи, когда количество планируемых этажей не совпадает в различных разделах заключения экспертизы», – рассказал чиновник.
Приводя примеры особо выдающихся ошибок, г-н Борушко вспомнил, как одна компания указала, что дом не предназначен для проживания маломобильных групп населения (к которым помимо инвалидов закон относит беременных женщин, пожилых граждан, людей с детскими колясками и т. д.). «При этом застройщик не указал, каким образом будет осуществляться соблюдение запрета на проживание в доме маломобильных граждан. Даже если среди покупателей квартир таковых не окажется, то где гарантия, что маломобильные граждане не будут приходить к кому-нибудь в гости?» – задался вопросом чиновник, добавив, что нарушение технических регламентов, норм и правил, направленных на создание безбарьерной среды, также не редкость.
Застройщики часто пренебрегают расчетами на прогрессирующее разрушение конструкций объекта и их элементов, а также неправильно оценивают количество требуемой инфраструктуры.
В ходе проверки качества строительно-монтажных работ часто выясняется, что застройщики изменили технические характеристики и параметры стройматериалов (например, класс бетона) и не обеспечили несущие конструкции огнезащитным покрытием.
Г-н Борушко напомнил, что по новым требованиям застройщик после окончания работ обязан представить в орган госнадзора перечень всей исполнительной документации, составленной при строительстве или реконструкции капобъекта. Кроме того, Ленобласть окончательно перешла на местную систему координат МСК-47. «Это значит, что документы для внесения сведений в ЕГРН, подготовленные по результатам выполнения кадастровых и землеустроительных работ, необходимо представлять в МСК-47», – пояснил он.
Пожарная опасность
По данным Госстройнадзора, на стройплощадках в Ленобласти ежегодно фиксируется минимум один пожар. Как сообщил консультант сектора пожарного надзора ведомства Михаил Крутиков, причиной возгорания могут стать неосторожное обращение с огнем, проведение огневых работ, хранение строительных материалов в не предназначенных для этого местах и многое другое.
Для того, чтобы избежать форс-мажорных ситуаций, чиновник призывает внимательно относиться к соблюдению пожарной безопасности. В частности, места для курения должны определяться строго в соответствии с разделом утвержденной проектной документации «Проект организации строительства»; строительные бытовки необходимо оборудовать сигнализацией, строительный городок – противопожарным инвентарем и первичными средствами пожаротушения, а места для проведения огневых работ – огнетушителями.
Также необходимо следить за состоянием пожарной техники и систем противопожарной защиты, однако многие застройщики об этом забывают. «Зачастую в представленных актах испытаний отсутствует информация об используемом методе испытаний. Часто в актах обследования систем приточно-вытяжной противодымной вентиляции и внутреннего водопровода имеется информация с одинаковыми показателями на всех точках измерений. Это наводит на мысль, что испытания проводились не в полном объеме или вообще не проводились, а коэффициенты взяты из проектной или нормативной документации», – отметил г-н Крутиков.
За строительный мусор ответят строители
2018 год областной Госстройнадзор намерен посвятить вопросам санитарии и экологии, однако далеко не все предприниматели понимают всю серьезность вопроса.
Как рассказал ведущий специалист сектора экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности Госстройнадзора Олег Кругликов, в области растет количество незаконных свалок и мест для сжигания мусора. На «серых» полигонах часто отсутствуют очистные сооружения дождевых стоков. Если же строительство идет возле водоемов, то мусор нередко попадает в воду. Кроме того, в последнее время сложилась практика бесконтрольной утилизации строительных отходов под видом производства работ по вертикальной планировке и рекультивации земельных участков.
Размещение или утилизация строительных отходов на землях сельскохозяйственного назначения категорически запрещены, однако есть компании, которые этим запретом пренебрегают.
«Никто кроме вас строительный мусор не производит, поэтому и спрашивают с вас. Так что призываю всех очень серьезно подходить к вопросу вывоза мусора», – обратился Денис Горбунов к представителям стройотрасли.
Руководство Госстройнадзора подчеркивает, что всегда готово прийти на помощь предпринимателям, у которых сложности с оформлением документов или просто есть вопросы. «Вы всегда можете обратиться за консультацией по телефону или прийти к нам во вторник (у нас приемный день). Разберемся вместе», – подчеркнул Денис Горбунов 
Они регламентируют дальнейшую работу застройщиков через эскроу-счета. Единый счёт в уполномоченном банке придется открывать под каждое разрешение на строительство. Нормы закона касаются и проектов, стартовавших до 1 июля 2018 года.
Поправки в ФЗ-214, принятые Госдумой РФ сегодня, серьёзно ужесточают требования к застройщикам. Им отныне будет запрещено привлекать в стройку средства граждан через жилищные сертификаты и различные кооперативы, за исключением текущих строек и тех случаев, когда ЖСК создавались для завершения проблемных объектов с дольщиками и возведения жилья на муниципальных землях для льготных категорий граждан.
Вопреки ожиданиям, строительным компаниям все-таки разрешили работать по нескольким разрешениям на строительство, но для каждого разрешения застройщику придется открывать отдельный счёт в уполномоченном банке.
Правила работы через эскроу-счета, вообще, прописаны в поправках очень детально. Суть сводится к тому, что с 1 июля 2019 года строители смогут привлекать деньги дольщиков только через эти счета. Вклады на них будет в обязательном порядке страховать АСВ (на сумму до 10 млн рублей). При этом застройщики, которые будут работать через эскроу-счета не должны будут делать отчисления в Фонд защиты прав дольщиков, на них не будет распространяться требование закона о резервировании под проект собственных средств в размере 10% от его общей стоимости и требование о наличии опыта работы в жилищном строительстве не менее 3-х лет. Кроме того, участок под объектом, который возводит компания, работающая через эскроу-счета, не будет находиться в залоге у дольщиков.
Неожиданностью для многих стало то, что через единый счёт в уполномоченном банке придется работать всем компаниям, даже тем, кто получил разрешение на строительство домов до вступления поправок в ФЗ-214 в силу (до 1 июля 2018 года). Кроме того, деятельность всех застройщиков будет контролировать Фонд защиты прав дольщиков. По его требованию Росреестр будет останавливать регистрацию договоров долевого участия во всех стройках России. Вести дела о банкротстве всех застройщиков будут управляющие, аккредитованные Фондом. Тот же Фонд будет участвовать в завершении проблемных строек через «имущественный взнос РФ и иных публично-правовых образований».
Эксперты и участники рынка обеспокоены появлением поправок и теми недостатками, которые остались в законе. «Мне как юристу грустно видеть, что поправки, вызванные плохой юридической техникой из-за спешки в прошлый раз, в этот раз также приняты в спешке и, создали много новых проблем. Отрасль большого размера (по деньгам, по количеству участвующих лиц и т.п.) не должна быть заложником сиюминутных решений. В ее развитии должна быть стратегия и последовательные и выверенные шаги», – переживает партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его словам, дополнительные ограничения закона и возникшие из-за этого затраты, которые не получится в первое время учесть в цене продажи квартир, дестабилизируют финансовое положение нормальных застройщиков. «В итоге круг замкнется на дольщиках. Кроме того, поправки окажут существенное влияние на рынок и разделят проекты на "до" и "после", так как у них будет разная экономика и себестоимость стройки», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Строители тоже к грядущим изменениям в работе относятся настороженно. «Отмена долевого строительства, с одной стороны, позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Но, с другой стороны, это вытеснит с рынка небольшие строительные компании, ослабит конкуренцию, увеличит стоимость квадратного метра, а также ужесточит требования к застройщикам со стороны банков. Снизить негативные последствия от нововведений может доступная ипотека. Низкая ставка сбалансирует рынок и позволит поддержать покупательский интерес к рынку первичной недвижимости на том же уровне, который был во время долевого строительства», - говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.
«Если смотреть глобально, то отказ от долевого строительства - это шаг к более цивилизованному рынку. Но дальше начинаются вопросы. Главный из них - это состояние российской экономики и покупательской способности в частности. Понятно, что строительство при отмене « долевки » станет дороже, хотя бы потому, что будет финансироваться полностью за счет банковского кредитования. О конкретных цифрах подорожания квартир можно рассуждать, но то, что оно произойдет - факт. Насколько эта плата за риск целесообразна - каждый покупатель должен ответить для себя сам», - добавляет Дмитрий Михалев из «СПб Реновация».