Доля немалая. Банк «ДОМ.РФ» рассчитывает занять заметную часть рынка проектного финансирования
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
Представители строительных СРО Северо-Запада на Окружной конференции обсудили подготовку к XVI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций и предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ.
18 сентября 2018 года в Санкт-Петербурге состоялась Окружная конференция членов Ассоциации «Национальное объединение строителей» по Северо-Западному федеральному округу (кроме Санкт-Петербурга). В ней приняли участие представители 11 из 13 саморегулируемых организаций в сфере строительства в СЗФО.
На конференции также присутствовали Первый Заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ Герман Хасханов, финансовый директор НОСТРОЙ Светлана Кузнецова, директор Правового департамента НОСТРОЙ Виктория Панарина и директор Административно-организационного департамента НОСТРОЙ Валерий Ревинский. Вел мероприятие координатор НОСТРОЙ по СЗФО Никита Загускин.
Основная часть обсуждаемых вопросов на Окружной конференции была посвящена подготовке к XVI Всероссийскому съезду саморегулируемых организаций. Он состоится 26 ноября 2018 года в Москве. Герман Хасханов отметил, что СРО Северо-Запада всегда принимают активное участие в подготовке к съезду и в его работе, и поблагодарил СРО округа за инициативы, направленные на дальнейшее развитие саморегулирования в сфере строительства.
Работая по приоритетам
О Приоритетных направлениях деятельности Ассоциации «Национальное объединение строителей» на 2019 год, которые будут утверждаться на XVI Всероссийском съезде СРО, подробно рассказала Виктория Панарина. Она сообщила, что приоритетные направления следующего года будут разделены на четыре целевых блока. Первый из них предполагает защиту интересов СРО и их членов, а также потребителей строительной продукции. Второе направление – представление интересов СРО, профессионального строительного сообщества в органах государственной власти, органах местного самоуправления. Третье нацелено на содействие повышению безопасности и качества строительства. Четвертое направление касается повышения эффективности саморегулирования в отрасли. В частности, одна из его позиций предполагает формирование единого информационного пространства «НОСТРОЙ – СРО – члены СРО – органы государственной власти».
Представители СРО СЗФО положительно оценили Приоритетные направления деятельности НОСТРОЙ на 2019 год. Также ими было решено направить в Аппарат НОСТРОЙ предложения директора Ассоциации «СРО СКВ» Анны Леоновой по данному вопросу.
Светлана Кузнецова представила на Окружной конференции промежуточный финансовый отчет о деятельности Национального объединения строителей в 2018 году. В соответствии с ним, по итогам года по доходной части дополнительно предполагается получить на 115 млн рублей больше, чем изначально планировалось (619,1 млн рублей). Это связано с тем, что растет количество компаний – членов СРО.
Светлана Кузнецова также рассказала о предварительной смете расходов НОСТРОЙ на 2019 год. По ее словам, они не будут включать в себя дополнительный целевой сбор на развитие Национального реестра специалистов (НРС). Предполагается, что доходы НОСТРОЙ в 2019 году составят 677,2 млн рублей, расходы 576,9 млн рублей. В том числе, сметой будет увеличено финансирование судебно-претензионной работы, заложены денежные средства на организацию хранения архивных дел членов СРО, лишившихся статуса саморегуляторов. Также федеральные округа получат дополнительно по 1 млн рублей на проведение конкурса профессионального мастерства «Строймастер» по двум новым номинациям. «Смета соответствует Приоритетным направлениям НОСТРОЙ на 2019 год. Она составлена с учетом имевшегося дефицита примерно в 140 млн рублей. В то же время переходящий остаток составил 240 млн рублей. Образовавшиеся свободные средства мы планируем потратить в 2019 году», – отметила Светлана Кузнецова.
Соответствуя стандартам
На конференции представители Аппарата НОСТРОЙ рассказали о вносимых поправках в Положение о формах, размерах и порядке уплаты отчислений СРО. Как пояснила Виктория Панарина, в большей степени они носят пояснительный характер к действующему Положению. Из нового – порядок оплаты взносов новыми саморегулируемыми организациями. Так, согласно представленной поправке, если сведения о новой СРО были внесены в государственный реестр до 15 числа второго месяца квартала, то размер ежегодного членского взноса за квартал исчисляется в полном объеме, если после – берется половина.
Также членам СРО Северо-Запада был представлен проект изменений в Устав Ассоциации «Национальное объединение строителей» и Регламент Всероссийского съезда СРО. Эти изменения направлены на исполнение предписания Минстроя России и требования Градостроительного кодекса РФ. Представители СРО приняли к сведению информацию о планируемых корректировках и частично их утвердили. По отдельным новым поправкам было решено от исполнительной дирекции получить дополнительные разъяснения и направить в НОСТРОЙ свои предложения по данному вопросу.
Активно на Окружной конференции обсуждались предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ. Виктория Панарина сообщила, что на данный момент подготовлен проект поправок от НОСТРОЙ. Он сейчас проходит согласование в Минюсте. Представленные в проекте корректировки направлены на совершенствование ведения НРС, в том числе оптимизацию квалификационных требований к специалистам в области строительства. Также поправки касаются налогообложения саморегулируемых организаций, размещения средств компенсационных фондов, механизма перехода из одной СРО в другую и т. д. Представители СРО Северо-Запада приняли решение свои дополнительные предложения по изменениям Градкодекса направить в Национальное объединение строителей.
В рамках ротации
На прошедшем мероприятии были также утверждены в рамках ротации кадров новые представители в органах НОСТРОЙ от СЗФО. В состав Совета Ассоциации «Национальное объединение строителей» от Северо-Запада вошли координатор НОСТРОЙ по СЗФО и член совета Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Никита Загускин и директор Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Виктор Суворов. В состав Ревизионной комиссии НОСТРОЙ вошел Исполнительный директор Ассоциации СРО «ОСК» Евгений Конкка, в Экспертный Совет НОСТРОЙ – представитель Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Павел Макаров.
Также был определен состав представителей СЗФО в рабочие органы XVI Всероссийского съезда СРО. В Мандатную комиссию вошел заместитель генерального директора Ассоциации строителей «Строители железнодорожных комплексов» Сергей Афанасьев, в Счетную – директор ассоциации «СРО «ДОС» Владимир Груздев, в Редакционную – директор Ассоциации «Псковский строительный комплекс» Виктор Суворов.
Мнение
Никита Загускин, координатор НОСТРОЙ по СЗФО:
– В результате проведенной реформы в большинстве субъектов СЗФО сегодня функционирует от одной до трех СРО, в которых состоят все строительные компании, действующие на территории региона. Это позволяет саморегулируемым организациям более эффективно и плотно взаимодействовать со строителями. В частности, в настоящий момент планируется усилить совместную работу СРО и их членов по вопросам обеспечения требований безопасности охраны труда на строительных объектах.
Ключевым этапом освоения BIM-технологии является обучение специалистов.
По оценке экспертов, BIM-технологии становятся все востребованнее на проектном и строительном рынке. Однако далеко не все отраслевые организации готовы сейчас использовать их полностью. Для перехода на «цифру» требуется время и желание специалистов учиться новому.
По словам заместителя генерального директора ООО «ПСС ГРАЙТЕК» Бориса Воробьева, сегодня все больше проектных и строительных компаний внедряют технологию информационного моделирования в строительстве. Растет и уровень зрелости технологии BIM: от простых процессов 3D-координации проекта и извлечения объемов фирмы переходят к более сложным формам использования BIM, которых всего насчитывается около 15. «Однако сегодня обучение основам BIM – удел самих инженеров и проектировщиков или их компаний, так как в курсах обучения строительных вузов тема информационного моделирования пока не является ведущей. Поэтому на рынке труда есть заметный дефицит кадров, имеющих навыки работы с применением технологии BIM», – считает он.
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «СИЛКО» Елена Силантьева отмечает, что на этапе внедрения технологии информационного моделирования компаниям понадобится больше сотрудников. В том числе при переходе на BIM, возможно, придется привлекать и специалистов со стороны. «Проектировщиков, которые уже на практике применяют BIM-технологии, мало, поэтому еще один немаловажный ресурс, которым придется запастись, – время. Оно понадобится на обучение сотрудников, на поиск готовых специалистов и на оптимизацию программного обеспечения. К примеру, программа Autodesk Revit содержит очень много надстроек для архитекторов и очень мало инструментов для проектировщиков. Приходится самим додумывать, прописывать плагины, привлекать для этих целей программистов», – рассказывает специалист.
Руководитель BIM-Мастерской «Проектный институт No. 1» Александр Никитин считает, что пока драйверами внедрения BIM являются проектировщики. Однако далеко не все из них имеют глубокие знания в этой сфере. «Многие замещают понятие информационного моделирования 3D-проектированием. Культура обмена и управления информацией почти нулевая. Заказчики и вовсе пока не понимают, что новые технологии им дают. Тем не менее, интерес у девелоперов к ним растет. Застройщики считают свои деньги и осознают все преимущества, что может дать BIM», – полагает эксперт.
Александр Никитин добавляет, что внедрение BIM окажет влияние на внутренние бизнес-процессы компаний, а персоналу придется перестроиться под них. С этой позицией согласны и другие игроки рынка. Причем, считают они, в связи с оптимизацией работы сотрудников проектных организаций не обязательно ждет сокращение.
Борис Воробьев считает, что внедрение технологии BIM действительно может способствовать оптимизации численности персонала, но это не такой простой процесс, который можно описать прямой зависимостью. Также, по его словам, надо учесть такой фактор, как зрелость технологии BIM в организации: чем ниже этот уровень, тем меньше шансов изменить численность штатных работников.
Елена Силантьева полагает, что в перспективе, благодаря технологиям BIM, над проектом сможет трудиться меньшее число конструкторов. «Но важно понимать, что информационное моделирование открывает возможности для проектов более масштабного строительства. Прогресс идет во все стороны: не только в том, что мы сможем быстрее проектировать, но и в том, что проектировать приходится больше, лучше, сложнее. Поскольку проекты достаточно крупные и мы все больше проектируем не отдельные дома, а кварталы, и даже несколько кварталов одномоментно, то рассчитывать на уменьшение кадров в конструкторских отделах не приходится. А вот уровень профессионализма кадров должен пойти в рост», – уверена она.
Кстати
Autodesk предложила строительной отрасли первую версию шаблона BIM-стандарта для проектирования промышленных объектов. Сегодня он не имеет аналогов в России. Разработчики отмечают, что промышленные объекты являются более сложными по сравнению с гражданскими и имеют ряд специфических отличий. Это, в свою очередь, ведет к использованию многоплатформенных решений и в результате – отсутствию интероперабельности внутри организации между различными решениями, используемыми при проектировании и строительстве таких объектов. Наличие нового шаблона BIM-стандарта призвано решить эту проблему.
Мнение:
Александр Лапыгин, заместитель генерального директора по проектированию ГИП «РОСЭКО-Стройпроект»:
– Сегодня новые технологии, в том числе и BIM, внедряются очень неравномерно. Разумеется, в центральных регионах России процент их проникновения в отрасль гораздо выше, чем на периферии: например, крупные девелоперские компании Москвы и Петербурга уже все знают о том, что это такое, некоторые используют эти технологии уже несколько лет, а те, кто узнал о них недавно, – по крайней мере, уже планируют их применение в ближайших проектах. При этом позволить себе использование информационного моделирования сейчас могут только те проектные и строительные компании, которые «крепко стоят на ногах» и имеют достаточно средств на обновление техники, покупку лицензионного ПО и оплату труда высококвалифицированных специалистов, работающих в BIM. Рынок труда в этой сфере пока далеко не так широк, как в сфере проектирования вообще, поэтому и оплата труда таких специалистов оказывается выше среднерыночной. К тому же это, как правило, молодые люди, которые уже имеют отличные от более старшего поколения проектировщиков ценности. Они выбирают свою работу осознанно, знают себе цену и могут не согласиться работать на тех условиях, которые им «по умолчанию» предлагает работодатель. Так, среди проектировщиков становятся всё более популярны «свободный график» и удаленная работа. Современные технологии проектирования позволяют работать совместно из любой точки мира, используя вместе с BIM облачные технологии хранения данных, – и интересующиеся современными технологиями специалисты, конечно, стремятся использовать эти преимущества.
Андрей Михайлов, управляющий партнер архитектурного бюро «Крупный план»:
– Пять лет назад, когда мы начали внедрять BIM у себя в бюро, эта технология была уникальной. Тогда лишь единицы видели за этим будущее. Сегодня BIM-проектирование находится на острие развития. Ситуация среди застройщиков – существенно хуже. Активное внедрение началось, по моему мнению, всего год-полтора назад, большинство девелоперов сейчас только в начале пути: реализуют первые проекты с использованием единой цифровой информационной модели здания. Что касается строительства и подрядных организаций, то тут ситуация, на мой взгляд, самая сложная: таких специалистов и компетенций сейчас у них практически нет. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что комплексная модель здания теряется на стройке, не используется весь потенциал, работа происходит по старинке, «с листа».
На начальном этапе перехода от плоского черчения к новым средствам единой информационной модели здания скорость проектирования существенно замедляется: люди осваивают новое, учатся, ошибаются. Эффективность проектирования падает. Далее, когда процессы налажены, технологии отработаны, проектирование выполняется с близкой к исходной эффективностью. Очевидны преимущества BIM в автоматизации рутинных процессов, уменьшении количества ошибок за счет этого, возможности проанализировать большое количество вариантов, ускорении корректировок и изменений.