Доля немалая. Банк «ДОМ.РФ» рассчитывает занять заметную часть рынка проектного финансирования
Реформа привлечения средств на нужды жилищного строительства – это не только головная боль для крупных и, особенно, небольших застройщиков; это еще и формирование, а затем многократный рост рынка проектного финансирования. И на немалую его долю претендует банк «ДОМ.РФ» («дочка» АО «ДОМ.РФ», бывшего АИЖК).
Судя по выступлениям представителей банка на специальном семинаре для застройщиков, прошедшем в Санкт-Петербурге, шансы на реализацию этого плана довольно велики. И не только потому, что на его базе по поручению Президента России Владимира Путина создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства, призванный стать центром компетенции при переходе на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Но и в связи с тем, что кредитное учреждение уже разработало и начинает внедрять свои продукты в этой сфере.
Глобальная задача
Заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин напомнил, что все застройщики должны будут перейти на использование эскроу-счетов. «Безусловно, такая схема позволит в будущем предотвратить появление обманутых дольщиков и вывести нас на цивилизованные способы жилищного строительства», - подчеркнул он, но признал, что сам процесс перехода сопряжен с серьезными сложностями.
«По нашей информации, уже сейчас часть застройщиков столкнулись с проблемами при взаимодействии с уполномоченными банками. Основные сложности следующие: отсутствие у большинства банков продукта «проектное финансирование»; длительный срок согласования необходимого пакета документов с банком (6-8 месяцев), высокая процентная ставка целевого кредита (от 12-14% годовых) и высокая стоимость обслуживания эскроу-счета», - отметил он.
С ним согласился заместитель председателя Комитета по строительству Смольного Евгений Барановский, напомнивший, что процесс реформирование системы привлечения средств в жилищное строительство «накладывается» на задачу повышения объемов вводимого жилья, стоящую в рамках нацпроекта.
По словам заместителя председателя правления АО «Банк ДОМ.РФ», управляющего директора АО «ДОМ.РФ» Кирилла Гришанова, процесс перехода на новую схему уже начался, и представляемый им банк в нем активно участвует. Он сообщил, банк «ДОМ.РФ» еще в прошлом году подготовил для застройщиков продукт, в рамках которого готов предоставлять компаниям проектное финансирование.
«После того, как в декабре 2018 года Госдума РФ приняла решение об обязательности перехода на эскроу-счета с 1 июля 2019 года для проектов, продажи и готовность которых ниже обсуждаемых в настоящий момент уровней, интерес к нашему продукту вырос в разы», - рассказал Кирилл Гришанов, уточнив, что в настоящее время в работе находится около 700 заявок на проектное финансирование.
Руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (гарантийные продукты, развитие гарантийного портфеля) Анна Авдокушина напомнила, что банкам с текущего уровня 0,6 трлн рублей предстоит нарастить объем кредитования застройщиков в краткосрочной перспективе (1-2 года) до 4,3 трлн (заместив средства дольщиков), а в среднесрочной (5 лет) – до 6,4 трлн, обеспечив планы федеральных властей по увеличению ввода жилья.
Со своей стороны
Анна Авдокушина подчеркнула возможные сложности, с которыми столкнется банковский сектор, решая поставленные перед ним задачи. «На данный момент риск-вес кредитов застройщикам (коэффициент, который используется, например, для целей расчета норматива достаточности капитала банка) находится в диапазоне 100-265%», - отметила она.
По словам эксперта, для того, чтобы снизить нагрузку на капитал банков, «ДОМ.РФ» разработал такой механизм гарантирования, как поручительство по кредитам застройщиков. «С нашим поручительством риск-вес по кредиту застройщику, например, со 100% снижается до 36%. Это позволит банкам при том же объеме капитала кратно нарастить свой портфель проектного финансирования застройщиков. Разница в объеме потенциального кредитного портфеля застройщикам с поручительством ДОМ.РФ и без него может достигать трех раз. Кроме того, в случае признания застройщика банкротом, «ДОМ.РФ» покрывает 80% основного долга и начисленных, но не уплаченных процентов по кредиту. Таким образом, поручительство должно стать серьезной подмогой при адаптации банковского сектора к работе по новой схеме», - рассказала Анна Авдокушина.
Она рассказала также об особенностях продукта по проектному кредитованию, который предлагает банк «ДОМ.РФ». Основной его отличительной чертой, по словам специалиста, является гибкость.
Конечно, ключевым условием готовности работать с застройщиком для банка является четкое понимание экономики проекта. При этом, в предлагаемом продукте отсутствует обязательная доля денежных вложений застройщика в общем объеме инвестиций в проект. При достаточном запасе прочности проекта, оцениваемом с помощью коэффициента покрытия выплат по долговому обязательству денежным потоком от реализации проекта, достаточно прав на земельный участок и согласованной исходно-разрешительной документации. Кроме того, банк, при выявлении рисков оценивает именно проект, а не бизнес всей группы компаний застройщика, что упрощает работу с некрупными девелоперами.
Ставка по кредиту снижается по мере наполнения эскроу-счетов. Базовая ставка (для примера, 11-13% годовых) зависит от конкретных условий заключенной сделки. Она действует на сумму выбранного кредита сверх покрытия средствами на эскроу-счетах. Специальная ставка (например, 5-7% годовых) распространяется на сумму покрытия эскроу-счетами. Затем каждые 10% превышения суммы эскроу над выборкой снижают ставку примерно на 0,6 п.п. Таким образом при 150-процентном покрытии ставка снижается до 3% годовых, а при 200-процентном – до 0,01%. «Итоговая средняя ставка по проектному кредитованию, таким образом, полностью зависит от того, насколько успешно будет реализовываться жилье в проекте. При адекватных темпах продаж, в результате предлагаемой схемы, она не будет «неподъемной» для девелоперов», - резюмировала Анна Авдокушина.
Сейчас, в связи с переходным периодом, проектное финансирование возможно по двум схемам. Первая из них рассчитана на изначальную работу над проектом по новой схеме финансирования. Причем принятие кредитного решения при наличии всех документов и грамотной работе в личном кабинете застройщика на сайте банка обещают за 20 рабочих дней.
Вторая схема, применимая к уже строящимся и продаваемым объектам, предполагает работу до 1 июля 2019 года без эскроу (старый вариант, с использованием ДДУ), с переходом затем на новую систему с этой даты. В этом случае, для ускорения кредитного решения, действуют упрощенная процедура (до 10 рабочих дней). «Банк и застройщик заранее согласовывают финансовую модель, условия проектного финансирования, заключают кредитно-обеспечительную документацию. До 1 июля продажи можно осуществлять по старой схеме, а затем происходит переход на новую. В итоге у застройщика нет необходимости в последний момент срочно пытаться привлечь проектное финансирование и заключать договор с банком, снимается неопределенность», - уточнила Анна Авдокушина.
Дьявол в деталях
Надо признать, однако, что, как и у других кредитных учреждений, предлагаемый продукт пока проработан, так сказать, для общих условий. Многие частности и нюансы, которые касаются конкретных ситуаций на реальных объектах пока не ясны. Это показала сессия вопросов от представителей застройщиков, пришедших на семинар.
В частности, возник вопрос возможности использования средств проектного кредита на строительство социальных объектов. По словам Анны Авдокушиной, при условии достаточного запаса прочности проекта в целом, параметры продукта банка «ДОМ.РФ» допускают финансирование возведения социальной и инженерной инфраструктуры. Однако, в реальной практике строительного петербургского рынка не редки случаи, когда застройщик в целях обеспечения своего проекта, например, местами в детсаду, по договоренности с городскими властями берет на себя обязательство возвести его не на своей земле, а на городской, по соседству. Возможность такой работы за рамками своего участка не учитывается при проектном финансировании.
Другой большой вопрос – реализация проектов комплексного освоения, когда получено разрешение на строительство на весь проект из нескольких этапов на едином участке с общим кадастровым номером. Не ясна возможность раскрытия счетов эскроу после окончания этапа без кадастрового обособления участка, которое, в соответствие с правилами землепользования и застройки, влечет за собой необходимость получения нового пакета разрешительной документации.
Есть неясности со спецификой налогообложения жилищного строительства, практикой перехода с одной схемы на другую, оценкой строительно-монтажных работ и еще рядом вопросов, на которые специалисты банка «ДОМ.РФ» не всегда могли ответить. Тем более, что часть из них, скорее, нужно адресовать законодателям.
Кстати
На ранее неэффективно использовавшихся федеральных землях, введенных в оборот АО «ДОМ.РФ» (ранее – АИЖК), уже построено и введено в эксплуатацию 8 млн кв. м жилья, сообщил Денис Кучмин руководитель направления АО «ДОМ.РФ» (земельные отношения, продвижение и предоставление земельных участков).
По его словам, «ДОМ.РФ» с начала работы по этому направлению, вовлек в оборот 16,7 тыс. га земель. В настоящее время портфель участков составляет 10,8 тыс. га. Готовится 176 аукционов по этим наделам. «На сегодняшний день реализуется 132 проекта жилищного строительства на землях, которые были вовлечены в оборот АО «ДОМ.РФ» и переданы через систему аукционов застройщикам», - рассказал Денис Кучмин.
В преддверии Съезда Национального объединения строителей, как и любого масштабного отраслевого мероприятия, принято подводить итоги, анализировать текущую ситуацию и строить планы на будущее, а также исправлять ошибки и перенимать положительный опыт у коллег. Строительным СРО Северо-Запада есть что рассказать.
Регионализация
Одной из обсуждаемых тем в сообществе является регионализация, в условиях которой строительные СРО работают уже второй год. Мнения разные. Кто-то вообще не заметил перехода, так как изначально являлся региональной СРО. Кому-то новый принцип пошел на пользу, освободив малый бизнес, выполняющий реконструкцию и ремонт (на сумму до 3 млн рублей), от членства в СРО, очистив рынок от фирм-однодневок и упорядочив систему взаимодействия саморегулируемых организаций со своими членами.
«Благодаря тому, что компании – члены СРО находятся в одном регионе, все они имеют возможность приехать в СРО на совещание, лично обсудить вопросы, возникающие в ходе плановых проверок, – разъясняет свою позицию директор Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области» Владимир Чмырёв. – Да и представители саморегулируемой организации в любое время могут выехать на строительную площадку».
Градкодекс и другие
Другая важная тема – изменения законодательства, и в частности, корректировки 214-ФЗ, который косвенно затрагивает интересы и саморегулируемых организаций.
«Введение новой редакции закона, на мой взгляд, в ближайшей перспективе повлечет рост себестоимости жилищного строительства, – выражает опасения исполнительный директор СРО «Стройбизнесинвест» Александр Шилов. – Большинство застройщиков, реализующих проекты в настоящее время, уже ведут строительство с привлечением дольщиков и, соответственно, не могут заключить ни одного договора без взносов в компфонд. В свою очередь, увеличение взносов в компенсационный фонд до 6% приведет к дополнительным издержкам, а следовательно, к увеличению стоимости строительства, цены квадратного метра».
Также строительное сообщество сохраняет надежду на то, что через Минстрой голос профессионалов будет услышан в Правительстве – и действующие нормативы будут скорректированы.
«Новеллы в законодательстве назрели давно, – говорит директор АС «СРО «СКВ» Анна Леонова. – Но страна у нас большая, и судить об объемах строительства и количестве недостроев по более благоприятным и финансово обеспеченным районам, а точнее, городам, нельзя. Требования закона мы выполнили, а как работать дальше с банками и эскроу-счетами, пока не ясно. Надеемся, что Минстрой при разработке этого механизма учтет мнения профессионального сообщества».
Власть и строители
Для донесения своей позиции до вышестоящих инстанций члены и руководители саморегулируемых организаций выстраивают отношения с региональными административными и властными структурами.
«Наша СРО была учреждена Управлением капитального строительства Новгородской области и региональным оператором фонда Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – рассказывает Александр Шилов. – Поэтому с момента создания мы участвуем, в том числе, в комплексном решении задач строительной отрасли области, работаем над созданием механизма консультаций с организованными представителями интересов профессионального сообщества для повышения прозрачности отношений государства и бизнеса, сокращения бюрократических барьеров».
Хорошие рабочие отношения с местными СРО и у Правительства Ленинградской области. Как отмечают руководители саморегулируемых организаций, в этом большая заслуга губернатора области Александра Дрозденко и заместителя председателя областного Правительства Михаила Москвина.
«Руководство области уделяет должное внимание взаимодействию с профессиональным сообществом, активно содействует в решении возникающих проблем, – отмечает Владимир Чмырёв. – Помимо деловых мероприятий, мы встречаемся на совещаниях по вопросам строительства при Правительстве Ленинградской области, на конкурсах профмастерства».
Постоянно поддерживают взаимосвязь с региональными и муниципальными властями и в Вологодском районе.
«Руководители нашей СРО – руководитель Совета Петр Кудрявцев, заместитель председателя Совета СРО Владимир Корытин – входят в составы экспертных советов при Правительстве области, рабочей группы по решению проблемных вопросов стройкомплекса при первом заместителе губернатора, а также рабочих групп областной Администрации, – перечисляет Анна Леонова. – Я, как директор СРО, вхожу в состав Координационного совета по охране труда при Правительстве Вологодской области, в состав Череповецкого Градостроительного и Архитектурного советов, возглавляю Комиссию по развитию города и муниципальной собственности при Череповецкой городской Думе».
Достижения
Строительным СРО Северо-Запада есть чем гордиться – своими кадрами, участием в реализации масштабных федеральных и региональных проектов.
«Сейчас члены нашей СРО ведут строительство детских садов, в общем на 1 тыс. мест, – рассказывает Анна Леонова. – Также они принимают участие в реализации проекта автодороги «Вожега – Ерцево» на участке «Вожега – Михеевская» в Вожегодском районе Вологодской области, выполняют работы по капитальному ремонту тракта водоподачи из Кубенского водохранилища в целях увеличения водности водохранилища на реке Вологда и возводят ряд других значимых для региона объектов различного функционального назначения».
«Мы активно вовлечены в строительство крупных, значимых объектов, – с гордостью говорит Владимир Чмырёв. – Например, участвуем в крупных проектах для нефтегазовой и энергетической отраслей, таких, как строительство магистрального газопровода «Сила Сибири». В поселке Горелово был возведен комплекс мирового уровня, на основе которого планируется создать крупнейший энергетический центр НИОКР. Также члены Ассоциации занимаются строительством портовых сооружений в Усть-Луге, Выборге, арктическом порту Сабетта, принимали участие в возведении ЛАЭС-2. Ряд крупных застройщиков Ленобласти возводит масштабные комплексные объекты жилищного строительства в нашем и соседних регионах».
Мнение
Никита Загускин, координатор НОСТРОЙ по СЗФО:
– Сегодня одним из основных вопросов, волнующих строителей, являются объемы заказов. Это связано с тем, что объем инвестиций, которые хозяйствующие субъекты направляют на развитие производственных баз и строительство, уже многие годы остается на одном и том же уровне, а в каких-то отдельных отраслях снижается. То же самое можно сказать о региональных бюджетах. В связи с этим работы для строителей зачастую не хватает.
Беспокойство строительных организаций также вызвано изменениями законодательства в сфере жилищного строительства. В результате перехода на банковское сопровождение, а затем на финансирование строительных проектов путем банковского кредитования банки должны будут выдавать в год порядка 1–2 трлн рублей кредитов. При этом банки по своим внутренним инструкциям относят строительство, как правило, к максимальной степени риска. Это, на мой взгляд, может вызвать определенные трудности.
Фонд социальных обязательств застройщиков в Петербурге должен заработать с 1 января 2019 года. Однако пока нет четких правил, как он должен функционировать. В частности, не определена сумма отчислений в фонд для застройщиков.
На прошлой неделе в Смольном прошло совещание по вопросу участия застройщиков в создании объектов городской социальной инфраструктуры. На совещании вице-губернатор Санкт-Петербурга Игорь Албин сообщил, что Фонд социальных обязательств (он же Фонд социального участия), вероятнее всего, заработает с 1 января 2019 года.
Напомним, о создании Фонда социальных обязательств для застройщиков начали говорить в конце прошлого года. Хотя эта инициатива звучала и ранее. Этот фонд должен аккумулировать и расходовать средства девелоперов для строительства объектов социальной инфраструктуры в Петербурге. Сумма взносов в него стала предметом споров. Изначально в общую «кубышку» чиновники хотели брать с застройщиков по 11 тыс. рублей с каждого квадратного метра возводимого жилья. Позже городские власти понизили планку до 6 тыс. рублей, но окончательно сумму взноса так и не утвердили.
Каковым будет «налог на соцобъекты», Смольный не смог сказать и на последнем заседании. Игорь Албин отметил, что за последние годы в городе существенно выросли объемы ввода жилья, чего не сказать об объемах ввода социальных объектов. «Чтобы эту ситуацию изменить, мы пошли по пути консультаций и предложили создать Фонд социальных обязательств. Понимаем, что в полном объеме переложить на вас ответственность по созданию «социалки» нельзя – это обрушит рынок. С другой стороны, хотели бы видеть ваше полноценное участие в формировании комфортной городской среды», – обратился к строителям вице-губернатор.
Директор СПб ГБУ «Управление строительными проектами» Арам Гукасян сообщил, что в настоящее время в действующий Реестр инвестиционных обязательств застройщиков включена 61 строительная компания, с общим объемом заявленного строительства жилья – 23,1 млн кв. м. В денежном выражении нормативная потребность в соцобъектах для такого объема жилищного фонда составляет 252 млрд рублей. Фактически за девелоперами зафиксировано обязательств на 123 млрд рублей, или 49% от нормативной потребности, в том числе на безвозмездной основе – 67 млрд рублей.
Представители профессионального сообщества, присутствовавшие на совещании, отметили, что схему деятельности фонда необходимо сделать более понятной и прозрачной. Было предложено более четко зафиксировать обязательства, которые возлагаются на застройщиков, и дифференцировать их в зависимости от территории ведения строительства.
Предполагается, что все точки над i будут расставлены уже в ближайшие дни на совещании с участием вр. и. о. губернатора Петербурга Александра Беглова. Вероятнее всего, тогда и будет определена сумма отчислений в Фонд социальных обязательств. Также власти Петербурга готовы выслушать другие предложения бизнеса о том, как быстро увеличить объемы социнфраструктуры.
Мнение:
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– На эту ситуацию нужно обязательно смотреть с точки зрения потребителя, для которого любые выплаты непременно будут заложены в цену квадратного метра. Как говорится, мы бы рады отчислять в городской бюджет и бОльшие суммы, если бы это позволяла платежеспособность населения. Но она на сегодняшний день такова, что даже планомерное снижение ставок по кредитам не приводит к взрывному росту продаж. Я бы предложила администрации обязательно принять во внимание эти важнейшие соображения и действовать чрезвычайно аккуратно. Можно заложить механизм пересмотра ставки отчислений в Фонд социальных обязательств, если это позволит рыночная ситуация. Законопослушное строительное сообщество Петербурга работает прозрачно и ответственно, оно обязательно будет делать шаги в сторону улучшения социального вопроса.