Критерии названы, но вопросы остались. Застройщики обсуждают условия достройки объектов по старым правилам
Несколько месяцев застройщики России с нетерпением ждали опубликования Минстроем критериев «высокой степени готовности», позволяющих (согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре) достраивать объекты после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку». И вот – свершилось.
Опубликован подготовленный Минстроем проект соответствующего постановления Правительства РФ. В соответствии с ним, основные критерии предлагается установить следующие: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия (ДДУ) на квартиры в объекте – не менее 10%.
Переходный период
В целом отношение экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», к озвученным Минстроем критериям можно охарактеризовать как сдержанно-позитивное.
«Всегда плохо, когда ранее установленные правила игры меняются. Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка. При этом девелопер учитывает все затраты, которые его ожидают, исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием. Как следствие, появляются долгострои и, наконец, обманутые дольщики. Поэтому инициатива хоть каким-то образом дать возможность достроить дома по ранее озвученным правилам – это хорошо», – подчеркивает заместитель генерального директора АО «Строительный трест» Беслан Берсиров.
Вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов считает сформулированные критерии «вполне адекватными». «Фактически они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Таким образом, застройщикам фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли», – отмечает эксперт.
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин указывает на важность создания переходного периода. «Особенно для проектов в высокой степени готовности. Это позволит их застройщикам продолжать работу в привычном режиме и не тратить время на переговоры с банками», – говорит он. «Реализация постановления позволит добросовестным застройщикам в нормальном режиме достроить начатые дома и исполнить свои обязательства перед дольщиками без срыва сроков и авралов. И это позволит сгладить негативные последствия реформы. Надеемся, что к 1 июля Государственная Дума не перекроет это постановление каким-нибудь новым необдуманным законом», – добавляет вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России Фёдор Цуринов.
Слышащий Минстрой
Эксперты отмечают также важность того, что в Минстрое учли позицию строительного сообщества. «Отрадно, что Минстрой услышал застройщиков – и объявленные параметры устраивают большинство. Осталось их только узаконить», – отмечает Беслан Берсиров.
О том же говорит Олег Бритов: «Можно констатировать, что на уровне Минстроя голос строительного комплекса страны был услышан. Об этом, собственно, и свидетельствуют предлагаемые критерии готовности, которые в целом соответствуют пожеланиям девелоперов, присланным из разных регионов. Конечно, не все пожелания строителей были удовлетворены, но разумный компромисс, «золотая середина», на мой взгляд, найдены. А значит, отрасль не уйдет в стагнацию и сможет эффективно решать стоящие перед ней задачи».
А вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов считает, что мотивацией решения Минстроя стало понимание, что в противном случае отрасли грозит коллапс: «Был издан закон о переходе на эскроу, и отрасль ускорилась с получением разрешительной документации. Это абсолютно нормально для бизнеса – желание создать задел на переходный период. Потом законодатели решили, что такой задел – это очень плохо, и надо с 1 июля 2019 года перевести на эскроу все проекты, включая уже стартовавшие. Затем пришло осознание того, что банки станут «узким горлом» для перевода уже строящихся и финансируемых банками проектов, в силу огромного количества строек. А главное – стало очевидным, что остановятся проекты, которые строятся без кредитов и которые не смогут получить банковское финансирование вообще. То есть вместо решения одной проблемы регионы получат другую – замороженные стройки».
Но есть «но»
При этом эксперты считают, что к документу есть вопросы, которые необходимо учесть. Так, Беслан Берсиров считает, что Минстрою нужно задуматься о проектах небольших застройщиков. «Как быть с теми застройщиками, которые не смогут соответствовать критериям? Удастся ли им привлечь проектное финансирование, чтобы завершить дом? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики», – говорит он.
«В проекте говорится о 10% заключенных договоров (процент от площади реализуемых жилых и коммерческих помещений). На мой взгляд, этот показатель следовало бы варьировать в зависимости от размеров дома – чем больше квартир в доме, тем меньше требуемый процент», – считает Николай Гражданкин.
Фёдор Цуринов негативно оценивает возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». «Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же не очень понятно, как считать эти преференции», – полагает он.
«Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом (я имею в виду Приложение № 1). Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли», – считает партнер, руководитель практики «Недвижимость и строи-тельство» юридической компании Borenius Майя Петрова.
Кстати
Минстрой России предлагает создать межведомственную комиссию для решения спорных вопросов при определении соответствия объекта критериям, позволяющим достраивать его по долевой схеме. Об этом заявил замглавы ведомства Никита Стасишин.
«Если возникнет ситуация, когда застройщик оценит готовность в 30%, а уполномоченные органы – в 29%, то ситуацию нужно будет разбирать в «ручном режиме». Для таких случаев мы предлагаем создать комиссию при Минстрое, которая сможет такие спорные моменты регулировать. Это важно», – отметил он.
Мнение
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– В целом, документ не самый плохой, и основные критерии точно учитывают реалии рынка – причем интересы не только отрасли, но и дольщиков. Всем очевидно, что просто переводить все текущие проекты на финансирование через эскроу-счета с 1 июля 2019 года – это безумие. Ведь не все застройщики смогут получить быстро средства на достройку. А если финансирование остановится, то встанет и стройка, дом не сдадут вовремя, и тогда с застройщика начнут «драть» штрафы. В итоге дом не достроится, компания – обанкротится, а все дольщики пополнят число «обманутых», и таких будет целая армия. В Минстрое это понимают. Поэтому сформулированные критерии в 30% готовности и 10% заключенных ДДУ в долевом строительстве – это весьма разумный компромисс.
Город меняет правила закупки квартир для сирот. Теперь бывшие детдомовцы смогут занимать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома.
Депутаты петербургского Заксобрания приняли в первом чтении законопроект, который усложнит закупку городом квартир для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Согласно документу, для бывших детдомовцев город будет закупать не более 25% квартир в одном корпусе многоквартирного дома. Закон должен вступить в силу 1 февраля 2019 года.
Инициаторы этой идеи, депутаты Денис Четырбок и Михаил Погорелов, считают, что таким образом удастся предотвратить возникновение «социальных гетто» в новостройках. По их данным, воспитанники детских домов, получая квартиры, нередко живут все вместе на одной жилплощади, а остальные помещения сдают. Другие жители таких домов жалуются на асоциальное поведение льготников. В частности, подобные инциденты были зафиксированы в проекте «Новая Охта», который в Красногвардейском районе строит «Группа ЛСР».
В прошлом году Смольный закупил 645 квартир для сирот, в том числе, 498 у «Группы ЛСР». Остальное закупали у компании «Дальпитерстрой» в Ленсоветовском. В этом году будут куплены еще 200 квартир на 1,2 млрд рублей. Итоги очередного конкурса подведут 21 января текущего года.
Но большинство участников рынка в массовых закупках жилья не участвуют из-за низкой цены, которую предлагает город. Ее определяет Минрегион. И на этот год для Петербурга она составляет всего 69,5 тысяч рублей за 1 кв.м. При этом власти закупают для госнужд жилье или в сданных домах, или в корпусах высокой степени готовности. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», самые скромные рыночные цены на такую недвижимость (в районах Шушар, Ручьев, в Ленсоветовском) на первичном рынке города составляют 75-80 тыс. рублей за 1 кв.м.
По этой причине, традиционно в торгах участвуют только упомянутые девелоперы «Группа ЛСР» и «Дальпитерстрой», у которых много готового жилья, и потому цена оптовой закупки их устраивает.
В пресс-службе «Группы ЛСР» на вопрос о том, как изменения в законодательстве могут повлиять на активность компании на торгах, не ответили, сославшись на то, что закон еще не принят. «Если эти изменения будут приняты, то мы, как законопослушная компания, будем работать в рамках правового поля. Условия конкурса определяет город. А мы лишь принимаем решение участвовать в том или ином конкурсе или нет», - пояснили в «Группе ЛСР».
Совладелец «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров завил, что компания будет и дальше участвовать в таких торгах и обладает необходимым запасом квартир, нужных городу. «Но, на мой взгляд, можно было бы и побольше процент жилья для сирот сделать - 30-40% от общего количества квартир в доме», - отметил он.
Кстати
Всего в 2018-2019 годах город планирует купить жилье для детей-сирот, очередников и льготников на сумму 9 млрд рублей. Для сравнения, в 2017 году город закупил квартиры на 6 млрд рублей. А всего с 2008 года город купил для госнужд почти 10 тыс. квартир на сумму более 22 млрд рублей. Согласно плану, до 2020 года очередь из нуждающихся в улучшении жилищных условий петербуржцев планируют сократить на 60%.
Арбитражный суд Петербурга отказался удовлетворить иск инвестора проекта «Театр песни» о предоставлении участка для работы в устье реки Смоленки. В истории, которая длилась 10 лет, поставлена точка.
Суд полностью отказал в удовлетворении иска ООО «Театр песни». Компания пыталась судиться со Смольным за участок под проект на Новосмоленской набережной. Но проиграла. Битва за проект, которая длилась 10 лет, завершилась не в пользу инвестора.
Идея строительства театра песни принадлежала главе холдинга PMI Евгению Финкельштейну, который привлек в проект Аллу Пугачеву и Кристину Орбакайте (изначально они на двоих контролировали 49% долей в ООО «Театр песни Аллы Пугачевой», на которое была оформлена земля под стройку). Участок площадью 3 га в устье реки Смоленки город предоставил компании в 2008 году на инвестиционных условиях. Строительство должно было стартовать в 2010 году и завершиться в 2015 году. Британское архитектурное бюро Populous LLC и петербургская мастерская А-Лен разработали проект, в котором театр бы представлен в форме бриллианта (правда, архитектурная общественность тут же окрестила его «мешком с картошкой» и «булыжником» - прим. «Строительного Еженедельника»). Это был многофункциональный комплекс общей площадью 190 тыс. кв.м., из которых 17,2 тыс. кв.м. должна была занять сцена - самая большая концертная площадка в России. Там же планировали разместить бизнес–центр, выставочные залы и гостиницу. После завершения строительства инвесторы планировали выйти на самоокупаемость в течение 10 лет. При этом оборот центра уже в первый год после открытия, по расчетам инвесторов, составил бы 10 млрд рублей. Через три года после открытия корпорация собиралась выйти на показатель в 300 мероприятий в год.
Инвестор вложил в проект 100 млн рублей. Но строительство так и не началось. На проект посыпались иски. Сначала у общественности были претензии к цене участка. Но прокуратура сочла разрешение, выданное инвестору, законным. Потом появились вопросы к высотности будущего комплекса. Но градсовет проект все-таки одобрил с условием, что инвестор его понизит. А потом возникли претензии к проекту из-за его несоответствия Правилам землепользования и застройки. Выяснилось, что по участку должна пройти дорога и часть пятна предназначена под морскую набережную. Суд поддержал претензии истцов, признав нарушение Генплана. Чтобы соблюсти требование Генплана Евгений Финкельштей даже согласился построить под театром тоннель для автомобилей. Но и это не помогло. В 2014 году Смольный отменил постановление о строительстве. Инвестор требовал возмещения убытков. И после серии судов стороны заключили мировое соглашение, согласно которому Комитет по инвестициям должен был продлить сроки реализации проекта. В 2016 году семья Аллы Пугачевой покинула проект.
«Мы хотели сделать проект для города, ведь в Петербурге есть потребность в новом концертном зале, новых выставочных площадях. Проект, созданный на частные деньги, должен был приносить городу прибыль. Мы исправно платили аренду, получили все необходимые согласования, но нам не дали работать», - так комментировал ситуацию Евгений Финкельштейн после очередного проигрыша в суде.
«Учитывая то, что спорный участок в декабре внесен законом Петербурга в перечень зеленых насаждений общего пользования, битву о предоставлении земли под строительство театра стоит считать завершенной. Но остались неразрешенными вопросы убытков по результатам этой инвестиционно-судебной эпопеи. И мне кажется, что в этом направлении у инвестора еще есть возможности восстановить свои имущественные интересы», - говорит партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Кстати
В конце декабря прошлого года стало известно, что архитектурная компания Lifequality Evolution Андрея Литвинова предложила петербургским властям создать на том самом участке в устье Смоленки террасный парк. На его территории хотят возвести заглубленное здание для библиотеки русского авангарда и офиса архитектурного бюро. Его максимальная высота составит 18 метров, а общая площадь - около 3 тыс. кв.м. Архитектор готов вложить в проект не менее 500 млн рублей собственных средств. Он рассчитывает, что Смольный поддержит инициативу и предоставит землю без торгов, «учитывая важную социальную и общественную миссию» проекта.