Rro et contra: критерии Минстроя о достройке по долевой схеме
Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.
Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.
В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:
- не менее 30% в качестве общего основания;
- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);
- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)
Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?
Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.
Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.
Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.
Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.
В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».
Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.
Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.
Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.
Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?
Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.
Сделка будет закрыта до конца года. Ее сумма составит 171 млн евро. Это на 10 млн евро ниже стоимости объекта, озвученной в начале этого года.
О том, что финский концерн Stockmann и чешский холдинг PPF Real Estate договорились о сделке по ТК «Невский центр» в Петербурге финская сторона сообщила в официальном релизе. Объявленная сумма сделки – 171 млн евро. После уплаты налогов у продавца останется 139 млн евро. Для сравнения, строительство торгового центра стоило 185 млн евро. На 1 января 2018 года он оценивался в 181 млн евро.
В ближайшее время сделку должна одобрить Федеральная антимонопольная служба. Если решение будет положительным, завершить ее стороны планируют к концу года.
ТК «Невский центр» - последний актив Stockmann Group в России. Другие универмаги (всего их было 6 - 5 в Москве и 1 в Екатеринбурге) ретейлер продал в 2016 году компании Reviva Holdings Ltd. «Невский центр» тоже был в продаже. Сначала в 2012 году (но финская компания изменила планы, поскольку рентабельность комплекса после частичной смены арендаторов улучшилась), а потом в ноябре 2016 года. Но покупателя найти не удавалось. На него претендовали несколько компаний, в числе которых называли московскую O1 Group, Morgan Stanley, Hines. Ближе всех к заключению договора подошел Morgan Stanley. Но минувшим летом он отказался от сделки из-за нового витка санкций в отношении России.
Об интересе чешского PPF Real Estate к «Невскому центру» тоже было известно на рынке. Но переговоры с ним не афишировались. PPF Real Estate - это часть чешской инвестиционной компании PPF Group, созданной в 1991 году. Бизнес подконтролен чешскому предпринимателю Петру Келлнеру. Стоимость всех активов PPF в Европе превышает 38 млрд евро. В числе проектов группы в России – московские бизнес-центр «Метрополис», бизнес-парк Comcity и складской комплекс «Южные врата». У неё также есть активы в Московской области, Рязани и Астрахани. В этом году холдинг заявил, что продолжит развитие на российском рынке. В частности, на одной из панелей форума PROEstate директор PPF Real Estate Russia Никола Обайдин заявил, что компания ищет новые объекты для вложений в России и сейчас находится в переговорах по нескольким активам. При этом он посетовал, что качественного продукта на рынке мало, а цена на него не так интересна, как несколько лет назад.
Эксперты говорят, что итоговая цена, за которую куплен «Невский центр», находится в рамках рынка. «В ней нет ни дисконта, ни премии за локацию», - уверен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров. По его словам, объект находится в отличном состоянии.
«PPF является профильным инвестором, поэтому вряд ли его подход будет сильно отличаться от предыдущего владельца. Возможна замена некоторых арендаторов, в том числе, очевидно, якорного - супермаркета «Стокманн». Но в целом существующая концепция является оптимальной и не нуждается в серьёзных изменениях», - говорит Алексей Федоров.
Станислав Бибик, партнер Colliers International (эксклюзивный консультант сделки) заявил, что сделка между PPF Real Estate и Stockmann станет одной из крупнейших и знаковых в новейшей истории рынка коммерческой недвижимости России. «Подписание соглашения о продаже – это результат длительного и конкурентного процесса, в котором принимали участие как российские, так и иностранные компании, поэтому итоговая цена продажи является рыночной. Что касается самого актива, то это один из лучших объектов торговой недвижимости в стране с отличной локацией и набором арендаторов с высоким трафиком, а многолетний опыт нового владельца позволит улучшить операционные показатели объекта», - уверен Станислав Бибик.
По данным Colliers International, cегмент торговой недвижимости занимает лидирующую позицию (36%) в объеме инвестиционных сделок второй год подряд. «В 2017 году ключевой сделкой здесь стала покупка компанией MALLTECH ТРК «Лето» за $173 млн. А основное число инвестиционных сделок закрывалось в ценовом диапазоне до $25 млн – на такие сделки пришлось более 80% от общего количества сделок. В то же время 2017 год отметился несколькими сделками свыше $50 млн, что последний раз мы наблюдали в 2014 году. Крупнейшей сделкой на рынке стала упомянутая покупка ТРК «Лето», - заключили в Colliers International.
Всего, по итогам первого полугодия 2018 года в Петербурге представлено 118 действующих классических и специализированных торговых центров. Средний уровень вакантности в торговых центрах города достиг 4,2% – своего минимального значения за пять лет, подсчитали в Colliers International.
Справка
«Невский Центр» открылся Петербурге в 2010 году. Его общая площадь – 91 тыс. кв.м. (а арендная – около 45 тыс. кв.м). В здании – 9 этажей. Два верхних этажа занимают офисы класса «А» площадью около 5 тыс. кв.м., а под зданиями находится трехуровневый паркинг на 550 автомобилей. Всего в ТЦ более 80 магазинов, фуд-корт, видовой ресторан холдинга Ginza и фитнес-центр. Якорный арендатор - универмаг «Стокманн» (принадлежит Reviva Holdings Limited). Целевая аудитория ТЦ – покупатели в возрасте 25-55 лет с уровнем дохода выше среднего. Универмаг охватывает примерно 80% населения Петербурга (более 4 млн человек).
Техническая ошибка в документации не помешает правительству Ленинградской области выкупить здание у строительного концерна «ИПС» и разместить там первую в Буграх государственную амбулаторию.
Речь идет о здании площадью около 300 кв. м. на улице Школьная. Ранее генеральный директор «ИПС» Виктор Локтионов пообещал губернатору Ленобласти Александру Дрозденко продать это здание области под амбулаторию. Сделка должна быть закрыта до конца 2018 года. Область готова выкупить объект за 19 млн рублей.
Несмотря на согласие двух сторон сделка затянулась. Виктор Локтионов сообщил, что в документах обнаружилась ошибка по размерам и границам участка, на котором расположено здание. Кроме того, владелец соседнего участка уверен, что его собственность хотят сократить на четыре сотки. Чиновники единогласно заявили, что проблему легко устранить, но нужно согласование собственника. Виктор Локтионов признал, что документы можно поправить примерно за неделю. «Мы надеемся, что этот вопрос будет улажен к 23 октября, и мы с можем начать процедуру выкупа объекта», – четко обозначил срок заместитель председателя правительства Ленобласти Михаил Москвин.
В правительстве уверены, что истинная причина затягивания сделки - в нежелании продавать здание, ведь область выкупает его через 44-ФЗ, т.е. не по самой выгодной для владельца цене. «Тот, кто хочет – ищет возможности, а тот, кто не хочет – причины», – уверен Михаил Москвин. В свою очередь, Виктор Локтионов настаивает, что готов к сделке, поскольку обещал губернатору продать здание.
Если здание будет выкуплено до конца года текущего года, амбулатория начнет работу уже весной 2019 года. Кроме того, до конца года компания «ЮэСДжи Девелопмент» безвозмездно передаст правительству земельный участок неподалеку от будущей амбулатории. Там будет построена уже полноценная государственная поликлиника. Проектирование объекта начнется в 2019 году, и, если все пойдет по плану, учреждение заработает через два года.
Добавим, «ИПС» на протяжении почти 15 лет активно застраивает Бугры жильем. «Появление инфраструктурных объектов выгодно, в первую очередь, самим застройщикам. Для того, чтобы люди покупали там жилье, надо заниматься развитием территории, и заботится о том, чтобы там предоставлялись бесплатные медицинские услуги», – отметил Михаил Москвин.