Rro et contra: критерии Минстроя о достройке по долевой схеме
Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.
Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.
В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:
- не менее 30% в качестве общего основания;
- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);
- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)
Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?
Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.
Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.
Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.
Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.
В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».
Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.
Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.
Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.
Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?
Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.
Власти Ленобласти намерены создать большие зеленые зоны в Кудрово и Мурино, на части земель, предназначенных под жилое и коммерческое строительство.
В правительстве Ленинградской области прошел очередной общественный Совет новостроек. Один из вопросов Совета был посвящен благоустройству и увеличению площадей зеленых насаждений в быстро растущих поселениях Всеволожского района.
О проектах масштабного озеленения Кудрово и Мурино рассказал на Совете руководитель архитектурного бюро «Матвеев и К» Игорь Матвеев. Он отметил, что в настоящее время в этих поселениях наблюдается дефицит зеленых насаждений. Представленные им проекты разработаны на основе обращений местных жителей и вероятнее всего, войдут в актуализированные генеральные планы поселений.
Кудрово должно стать более зеленым за счет лесопарковой зоны у реки Оккервиль. Согласно проекту, ее полностью благоустроят и добавят большой кусок леса, который находится за КАД. Под трассой будет сделан специальный переход. «Общая площадь зеленой зоны составит около 120 га. Это будет полноценный парк для жителей Кудрово. Проблема с зелеными зонами для ближайших поселений отпадет», - полагает Игорь Матвеев.
В Мурино ситуация несколько иная. Там нет крупных лесных массивов, плотную застройку окружают поля и пустыри. Зеленую зону планируется обустроить в юго-восточной части Мурино, на землях зарезервированных под общественно- деловую застройку. Как отметил на Совете новостроек губернатор Ленобласти Александр Дрозденко, с застройщиками этой территории уже достигнута предварительная договоренность, что они «подвинутся».
Вторую зеленую зону предполагается создать на границе Западного Мурино и Бугров. В настоящее время там имеется участок в 35 га, где предполагалось строительство жилых домов. Власти Ленобласти готовы перевести данный участок в рекреационную зону. Кроме того, планируется объединить систему бульваров и зелёных зон в новостройках.
По словам Игоря Матвеева, после более точного территориального формирования зеленых зон и утверждения их в генпланах, они перейдут на баланс муниципальных образований. «При таких объемах зеленых площадей местные администрации должны иметь лесохозяйственные службы. Конечно, необходимо под это формировать дополнительный бюджет», - отмечает он.
Александр Дрозденко также заявил, что будет требовать от федеральных властей переноса мусоросжигательного предприятия с территории Нового Девяткино.
Несмотря на сравнительно небольшую мощность завода, его деятельность признана неэкологичной. Организацию уже штрафовали за выявленные нарушения в работе. На неприятный запах регулярно жалуются местные жители.
«К сожалению, мы не можем сами перенести или закрыть завод. Это прерогатива федеральных органов, выдавших предприятию лицензию на деятельность», - отметил губернатор. Тем не менее, добавил он, Ленобласть будет требовать переноса предприятия из поселения, в том числе в судебном порядке», - подчеркнул глава региона.
Кстати
Власти Ленобласти в 2019 году намерены выделить дополнительные 120 млн рублей на благоустройство Бугров, Мурино, Девяткино и Кудрово. Предоставление средств будет заложено в мартовских изменениях регионального бюджета. Деньги пойдут на решение проблем отдельным проблемных точек новых поселений Всеволожского района.
20 декабря 2018 года в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате прошла Окружная конференция членов Национального объединения строителей по Северо-Западному федеральному округу (кроме г. Санкт-Петербург) под председательством координатора НОСТРОЙ по СЗФО Никиты Загускина.
В конференции приняли участие представители 9 саморегулируемых организаций строительной отрасли из 13 СРО, зарегистрированных в округе. В состав президиума вошли Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ Валентин Власов, начальник отдела национального реестра специалистов Департамента национального реестра специалистов и профессионального образования Элина Дадашева, а также член Совета НОСТРОЙ Антон Мороз.
В своем выступлении Валентин Власов подвел итоги работы СРО СЗФО.
«Из 13 саморегулируемых организаций средства компенсационных фондов на специальных счетах в полном объеме разместили 10 СРО. Прогресс виден, но еще есть над чем работать», – резюмировал Первый заместитель Исполнительного директора НОСТРОЙ.
Он также напомнил присутствующим, что НОСТРОЙ запустил в работу сервис, позволяющий каждой саморегулируемой организации осуществить проверку наличия специалистов НРС у своих членов и выявить дублирование представляемых сведений у членов всех СРО. В СЗФО на сегодняшний день к сервису подключились девять СРО.
По состоянию на 19 декабря 2018 года в Национальный реестр специалистов в области строительства внесена информация о 10 964 специалистах от СЗФО, при этом общее количество компаний в стройкомплексе округа составляет 3 957 строительных организаций.
По предварительным подсчетам бо́льшая часть строительных компаний подтвердила наличие как минимум двух специалистов по организации строительства (без учета строительных компаний с большим необходимым количеством специалистов). При этом процент наличия специалистов, внесенных в НРС, у членов СРО округа составляет от 48% до 100%. Среди лидеров Валентин Власов назвал Ассоциацию «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины».
Координатор НОСТРОЙ по СЗФО Никита Загускин представил отчет о координационной работе за 2018 год, которая включала в себя, в том числе, проведение конкурсов профессионального мастерства на территории округа, образовательных мероприятий, информационное обеспечение деятельности координатора, а также работу по совершенствованию системы саморегулирования.
«Нами были проведены несколько семинаров, касающихся деятельности саморегулируемых организаций, перспектив решения споров в третейских судах, соблюдения требований охране труда в строительстве для представителей СРО и строительных компаний», – отметил Никита Загускин.
Кроме того, он рассказал о поездке представителей Комитета НОСТРОЙ по страхованию, охране труда и финансовым инструментам строительного рынка в Финляндию в Парк безопасности, где в виде инсталляций представлены ситуации нарушения техники безопасности и требований охраны труда. Ожидается, что в 2019 году будет положено начало работы по реализации данного проекта на территории СЗФО. Никита Загускин предложил представителям СРО принять участие в поиске площадки для Парка безопасности на территории СЗФО и софинансировании данного проекта.
Далее участники Окружной конференции утвердили план координационной деятельности НОСТРОЙ по СЗФО и смету на его реализацию на 2019 год. В рамках рассмотрения этого вопроса директор Ассоциации «СРО «Строительный Комплекс Вологодчины» Анна Леонова предложила на странице координатора на сайте НОСТРОЙ размещать новости, отражающие деятельность каждой саморегулируемой организации округа. Никита Загускин и участники Окружной конференции поддержали данное предложение.
Элина Дадашева в своем выступлении обратила внимание собравшихся на первоочередные вопросы по формированию и ведению Национального реестра специалистов и остановилась на спорных моментах, возникающих при взаимодействии сотрудников возглавляемого ею отдела и представителей саморегулируемых организаций при подаче документов. Она отметила, что специалисты отдела до сих пор принимают порядка 200 обращений в день.
В рамках рассмотрения заключительного вопроса повестки дня Анна Леонова предложила в следующем году провести окружной этап Национального конкурса профессионального мастерства «Строймастер» на территории Вологодской области.
Кроме того, участники Окружной конференции единогласно утвердили кандидатуры, представленные к наградам Национального объединения строителей.
По окончании конференции Валентин Власов, Никита Загускин и Антон Мороз поздравили всех участников от имени НОСТРОЙ с наступающим Новым годом и Рождеством. Антон Мороз дополнительно передал руководителям СРО СЗФО слова поздравлений от строительных и проектно-изыскательских саморегулируемых организаций Санкт-Петербурга, а также от имени СПб ТПП, которая принимала в своих стенах участников мероприятия.