Rro et contra: критерии Минстроя о достройке по долевой схеме
Опубликован подготовленный Минстроем проект постановления Правительства РФ, где основными критериями, позволяющими достраивать объект по долевой схеме, названы: уровень строительной готовности – не менее 30%; число заключенных договоров долевого участия на квартиры в объекте – не менее 10%.
Олег Бритов, вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций:
– Сформулированные на сегодняшний день критерии, как мне кажется, вполне адекватны. Они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась. Предлагаемые критерии в целом соответствуют пожеланиям девелоперов.
Таким образом, для застройщиков фактически обеспечивается переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан через эскроу-счета. Мне кажется, что формируется достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius:
– Документ написан очень запутанным языком, длинными фразами, в которых стилистически очень сложно понять, что конкретно имел в виду законодатель, и уловить смысл конкретного пункта в целом. Если же говорить о критериях, то полагаю, что нечеткость и неоднозначность их формулирования дает повод для коррупции, что, несомненно, противоречит интересам строительной отрасли.
В Приложении № 1 вводятся разные пороги степени готовности строительства для определения возможности привлечения денежных средств граждан без использования счетов эскроу:
- не менее 30% в качестве общего основания;
- не менее 15% для проектов развития застроенной территории, комплексного освоения территории (такие проекты предполагают большие финансовые и строительные риски; при этом, если в отношении конкретного жилого дома степень готовности может быть гораздо ниже 15%, а в целом по территории она будет 15%, то дольщики конкретного дома будут поставлены в менее защищенное положение, чем дольщики другого дома на данной территории с гораздо большей степенью готовности);
- не менее 6% для проекта, который осуществляется застройщиком, включенным в перечень системообразующих организаций РФ. (То есть законодатель полагает, что если предприятие системообразующее, оно защищено от банкротства более других. Очень спорное основание.)
Отдельный интересный момент – соглашение, которое должно заключаться между Правительством РФ и высшим органом исполнительной власти субъекта РФ и которым перечень оснований для понижающих коэффициентов к степени готовности, может быть уточнен. Во-первых, непонятно, в какую сторону. Во-вторых, это перечеркивает степень однозначности акта федерального уровня, который планируется принять. То есть в одном субъекте РФ оснований для применения снижающих коэффициентов к степени готовности будет больше, в других меньше? И от чего это должно зависеть? А если застройщик работает в нескольких субъектах РФ – как к нему будут применяться такие основания?
Отдельные вопросы вызывает сама методика определения соответствия проекта строительства критериям. Имеется путаница понятий «фактических понесенных затрат на строительство» и их подмена в конце методики «фактически выполненными работами». Возможны манипуляции с планируемой стоимостью строительства для подстановки в формулу расчета степени готовности проекта строительства. Аналогичная ситуация – с показателями, подставляемыми в формулу в соответствии с готовностью конструктивных элементов.
Принципы суммирования расчетов по этапам строительства и по проекту в целом также не очень ясны для определения степени готовности проекта в целом.
Непонятно, как будет подтверждаться расчет степени готовности, произведенный застройщиком, – поскольку в документе есть только отсылка к нормативным правовым актам субъекта РФ. То есть возможна ситуация, когда в разных субъектах процедура подтверждения будет разная.
Опять же, передача спорных вопросов на откуп некой комиссии, которая пока непонятно как будет формироваться, – это отдельной повод для коррупционной составляющей.
Фёдор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам концерна YIT в России:
– Основным недочетом документа видится п. 5 «методики расчета готовности», который призван урегулировать ситуацию, где в рамках одного разрешения на строительство возводится несколько домов. Хорошо, что этот пункт вообще появился (в более ранних проектах постановления его не было). Но он требует доработки.
В частности, написано, что «степень готовности проекта строительства может быть рассчитана по выбору застройщика суммарно по этапам, если в отношении объектов капитального строительства, поименованных в каждом из этапов, принимаемых к расчету, действует хотя бы один договор участия в долевом строительстве, либо по проекту строительства в целом».
Что значит «суммарно по этапам»? Я читаю это так: я должен включить в расчет все этапы, по которым заключен хоть один ДДУ. Конкретный пример: у меня шесть этапов в одном разрешении, но при этом строятся первые два. А ДДУ сделаны по каждому из шести. Я обязан считать все шесть суммарно? Тогда у меня не набирается 30%. Почему я не могу взять и суммировать первые три из шести, к примеру, где точно есть 30%? И хотя бы эти первые три достроить спокойно? Или я для этого обязан расторгнуть ДДУ по трем остальным? И вообще, зачем обязательно суммарно? Почему нельзя вообще отдельно считать каждый этап? А введенные этапы учитываем? Этого вообще не написано.
Проект предполагает принятие для его применения других актов нижнего уровня. Так, Минстрой должен еще утвердить форму и содержание декларации о готовности проекта строительства (почему бы сразу ее не включить в постановление?), а правила проверки и удостоверения проведенного застройщиком расчета степени физической готовности объекта каждый регион будет утверждать свои, что вряд ли правильно. В первом варианте проекта постановления предлагалось удостоверять проект расчета кадастровому инженеру, что было бы не самым плохим решением. Во втором – Госстройнадзору. А теперь вообще ничего не написали.
Не нравится возможность снижения степени строительной готовности для «системообразующих организаций». Это явное нарушение принципа равной конкуренции и попытка дать преференции отдельным застройщикам. Непонятно, кто такие эти «системообразующие». Здесь явно заложен коррупциогенный фактор. К тому же, не очень понятно, как считать эти преференции.
Очень странная формулировка применяется для снижения степени готовности проектов в рамках КОТ, РЗТ, КРТ и т. п. Но поскольку там теперь предложен коэффициент 0,5, то не имеет значения, как считать, ибо все равно выходит 15%. И все-таки – почему не могли написать просто «15%»?
Не очень понятны и правила расчета понесенных затрат при определении степени понесенных затрат. В частности, непонятно, входят ли в расчет выплаченные подрядчикам авансы или не входят. Об этом ничего не написано – между тем это может быть очень важным, ведь даже по новым нормам, не применимым к застройщикам, строящим проекты по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля, авансы могут доходить до 30% проектной стоимости строительства.
Собрание кредиторов, на котором должна была решиться судьба компании «Тареал», не состоялось. Дольщики проблемного жилого комплекса «Ванино», его инвестор, застройщик и власти Ленинградской области снова надеются на мировое соглашение. Однако не все кредиторы готовы ждать.
ЖК «Ванино» - один из самых сложных долгостроев Ленобласти. Реализацию проекта в 2011 году начала эстонская компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи». ЖК задумывался масштабным: 99 малоэтажных сити-вилл и 145 коттеджей по индивидуальным проектам, а также детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории должны были стать зелеными зонами.
Однако этим планам не суждено было сбыться. У «Тареала» начались проблемы с налогами, и директор компании – Игорь Клещенок – бежал за границу. Первая очередь проекта из 15 малоэтажных домов была сдана с задержкой на полтора года – в марте 2015-го. Однако компания успела продать квартиры в еще 12 домах, которые достроить уже не могла.
Поиски нового застройщика ни к чему не привели, и областные власти убедили «Тасмо Эригрупи», входящую в холдинг «Техномар», вернуться в проект. «Тасмо» стало единственным учредителем «Тареала» и гарантировало направить на завершение проекта 800 млн рублей, коих более чем хватало на достройку домов. Бенефициар «Техномар» Игорь Израэльян пригласил стороннего специалиста Петра Верцинского, который создал и возглавил ООО «ЖК Ванино». Эта компания и возобновила строительные работы.
Первые шесть домов должны были быть завершены до конца 2018 года, а оставшиеся – уже в этом. ООО «ЖК Ванино» работало по графику и успело освоить порядка 500 млн рублей, выделенных «Тасмо». Однако новоселье еще никто не справил.
Часть кредиторов «Тареала», куда входят расторгшие договоры дольщики, требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. Отметим, что процедура наблюдения в отношении «Тареала» открыта давно, однако это не ограничивает работы по завершению объекта, а вот конкурсная процедура остановит стройку окончательно.
«Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Конечно, это не выгодно ни нам, ни дольщикам. Даже если найдутся желающие продолжить стройку, то это будет уже не «Ванино», а совершенно другой проект», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Судьба «Тареала» и ЖК «Ванино» должна была решиться на собрании кредиторов, которое было назначено на 18 января 2019 года. Там все стороны конфликта могли либо прийти к миру, либо к окончательному банкротству «Тареала». Однако все отменилось.
«Собрание кредиторов не состоится по причине болезни управляющего. О месте и времени собрания кредиторов будет сообщено дополнительно», – говорится в официальном сообщении.
Дольщики «Ванино» связывают это с решением Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, который 15 января 2019 года отложил заседание по поводу введения конкурсной процедуры в рамках банкротства «Тареала» на 12 февраля. «С одной стороны, я рад, что собрание кредиторов отложили, ведь там могло быть принято решение о конкурсном производстве. Однако мировое соглашение не подписано, поэтому рано радоваться», – рассказал один из дольщиков «Ванино».
Отметим, что за мировое соглашение выступают не только дольщики проекта. «Комитет Гостройнадзора готов поддержать указанное соглашение, в случае официального согласования всех его условий сторонами, подписания и утверждения в рамках судебного производства в установленном законодательством РФ порядке», – сообщили в пресс-службе областного Госстройнадзора.
Пойти на мировую готовы и в ООО «ЖК Ванино». «Начало конкурсной процедуры – самый неблагоприятный сценарий для дольщиков проекта, т.к. строительные работы придется остановить на неопределенный срок», – отметил Петр Верцинский.
Против начала конкурсного производства выступили и в «Тасмо Эригрупи». «Мы профинансировали проект, строительство активизировалось, и люди уже могли бы получить ключи от квартир. Однако кредиторы, по сути, тянут компанию на дно, оказывая медвежью услугу подавляющему большинству дольщиков. Там работ осталось на четыре месяца, все дома могли бы быть построены в оговоренные в июне 2017 года сроки», – прокомментировала ситуацию юрист инвестора Юлия Комиссарова.
Трагедии с человеческими жертвами, произошедшие одна за другой в разных частях страны – Магнитогорске (Челябинская область) и Шахтах (Ростовская область), – вновь всколыхнули «извечные русские вопросы»: «Кто виноват?» и «Что делать?». Предложения по второму пункту содержатся во многочисленных законодательных инициативах.
В опрошенных «Строительным Еженедельником» ведомствах и компаниях, в компетенции которых находится газовая проблематика, корень проблемы видят прежде всего в несознательности граждан.
Кто виноват?
В компании «ПетербургГаз» выделяют три основные причины аварий. «Чаще всего «газовые ЧП» в жилых домах происходят из-за нарушения правил пользования газом в быту или из-за самовольной перепланировки газифицированных помещений, которая приводит к нарушению работы вентиляционных каналов и дымоходов. Кроме того, некоторые собственники загромождают газопроводы и запорные устройства мебелью, зашивают их в гипрочные короба, замуровывают в стены. Это ограничивает обслуживание и затрудняет ремонтные работы. Третья причина – горе-специалисты, которые не обучены надлежащим образом, но, тем не менее, берутся выполнять газоопасные работы, или сами жители, которые своими силами пытаются подключить или починить газовые приборы. Сотрудникам «ПетербургГаза» приходится устранять печальные последствия таких «любительских подключений». При выполнении плановых действий по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования сотрудники ГРО «ПетербургГаз» регулярно выявляют самовольное переустройство квартирных сетей газопотребления и установку газоиспользующего оборудования (в первую очередь водонагревательных колонок) без проекта. И даже без отвода продуктов сгорания в вентиляционные каналы», – говорят в компании.
В Комитете государственного жилищного надзора и контроля Ленобласти видят риск возникновения чрезвычайных происшествий в отсутствии контроля за техническим состоянием газового оборудования в квартирах и непринятии мер по его ремонту: «Это происходит из-за недостаточной сознательности и ответственности жителей по заключению договоров на обслуживание внутриквартирного газового оборудования, нежелания жителей пускать газовые службы в жилые помещения. Жители вправе заключить договоры с любой организацией, имеющей соответствующую лицензию». В реестре, который ведет Комитет, сегодня 15 организаций. «Также на ситуацию влияет отсутствие правового механизма, который бы обязывал собственников жилья неукоснительно выполнять требование Жилищного кодекса в части заключения договора на внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО) и обеспечения беспрепятственного доступа в квартиру. Однако на сегодняшний день, обязанность установлена, а вот ответственность – нет», – добавили в ведомстве.
Там отметили также, что представители комитета регулярно осуществляют проверки состояния газового оборудования в жилых домах региона. «В 2018 году проведено 359 внеплановых проверок, по результатам которых нарушений не выявлено», – говорится в ответе.
Что делать?
Однако ни федеральные ведомства, ни законодатели, видимо, не рассчитывают в обозримом будущем как-то повлиять на сознательность граждан. Поэтому произошедшие катастрофы породили ряд инициатив, призванных предотвратить ЧП – главным образом, путем задействования технических средств.
Минстрой РФ вернулся к инициативе установить в многоквартирных домах специальные газоанализаторы, которая была внесена в Правительство РФ еще около года назад, но не получила одобрения других федеральных ведомств.
Со схожим предложением выступили депутаты Госдумы РФ Сергей Миронов, Галина Хованская, Олег Нилов, Михаил Емельянов, Ирина Гусева (затем к инициативе присоединилось еще около десятка думцев). В пояснительной записке к подготовленному ими законопроекту отмечается, что в настоящее время на рынке инновационных технологий разработана продукция, которая используется в системах дистанционного аварийного отключения газовых потребителей.
«Данная автоматизированная система позволяет не только оповестить о высокой концентрации бытового газа в квартире аварийно-диспетчерскую службу, но и автоматически перекрыть подачу газа к газовому оборудованию, открыть аварийные вентиляционные люки или включить дополнительную вентиляцию. Таким образом, происходит предотвращение взрыва бытового газа, и аварийно-диспетчерская служба может своевременно принять меры, направленные на устранение причины, послужившей образованию высокой концентрации бытового газа, что в результате может спасти жизни множества людей», – отмечается там.
Монтаж оборудования предполагается осуществлять в рамках региональных программ капитального ремонта. А поскольку, как следует из пояснительной записки, «дополнительная финансовая нагрузка по установке автоматизированной системы контроля за обеспечением газовой безопасности для большинства наших граждан является непосильным бременем», работы предлагается финансировать из Фондов капитального ремонта.
При этом, согласно парадоксальному мнению главы Комитета Госдумы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, установка автоматизированных систем контроля за счет Фондов капремонта не потребует увеличения взносов с граждан (многие эксперты, впрочем, в этом сомневаются). Она же говорит о необходимости все новостройки и дома, прошедшие капремонт, оснащать газовыми плитами, оборудованными термоэлектрической системой «газ-контроль». Данная система заблокирует поступление газа, если пламя конфорки погаснет.
Кроме того, законодатели хотят ужесточить требования по обслуживанию внутридомового газового оборудования. В феврале текущего года Госдума РФ должна рассмотреть во втором чтении законопроект, обязывающий управляющие организации заключать договоры на обслуживание газового оборудования в многоквартирном доме. «Сейчас это все отдано на откуп жителям, а они зачастую эти вопросы не отслеживают и заключают договоры, не располагая необходимыми сведениями о требованиях к таким организациям. Это позволит избежать, как минимум, вопиющих случаев утечки газа в подвалах и других технических помещениях», – говорит заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Он также поддерживает установку систем раннего оповещения об утечке газа и приводит в пример индивидуальные жилые дома на газовом отоплении, где обязательное требование – установка электромагнитного клапана по перекрытию системы подачи газа при превышении уровня топлива в котельной. Аналогичные системы можно интегрировать и в оборудование, размещенное в квартирах. «Необходимо в строящихся домах, в которых предусмотрено использование газа, ставить такие системы», – считает депутат.
За чей счет банкет?
Этого вопроса в числе «извечных русских», как известно, нет. Но сложно оспорить его актуальность.
Не случайно им задался президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. «В стране более 65,9 млн квартир общей площадью 3,49 млн кв. м. Городской жилищный фонд оборудован газовыми плитами на 68,7%. Это примерно 44 млн квартир. Стоимость электромагнитного клапана-отсекателя – примерно 1,5 тыс. рублей. Простой газовый анализатор для дома с минимальным набором функций может стоить порядка 2–3 тыс. рублей. Средние по возможностям устройства оцениваются уже в 5–7 тыс. Многофункциональные индикаторы с высокотехнологичными датчиками могут стоить 15–20 тыс. рублей. Вот и считайте! А некоторые еще «умные счетчики» на газовые плиты ставить хотят», – обрисовывает он ситуацию.
Понятно, что точный бюджет реализации появившихся законодательных инициатив назвать сейчас не сможет никто. Но, по примерным «прикидкам» экспертов, он может достигать триллиона рублей.
А это затраты серьезные даже в общефедеральном масштабе. Неслучайно поэтому предлагается обсудить существующие предложения на самом высоком уровне. К решению вопроса подключается Совет Федерации. На одно из его ближайших заседаний планируется пригласить вице-премьера Виталия Мутко, курирующего в Правительстве РФ жилищную сферу.
Справка:
Самые крупные «газовые аварий» за последние несколько лет
ЧП в Волгограде 20 декабря 2015 года – погибло 5 человек
ЧП в Ярославле 16 февраля 2016 года – погибло 7 человек
ЧП в Ижевске 9 ноября 2017 года – погибло 7 человек
ЧП в в Магнитогорске 31 декабря 2018 года – погибло 39 человек
ЧП в Шахтах 14 января 2019 года – погибло 4 человека.