Как нам обустроить ЕГРН. Счетная палата раскритиковала работу Росреестра
Сбои в работе Федеральной государственной информационной системы «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН) в прошлом году доставили немало проблем игрокам рынка. Ситуация обострилась после того, как с критикой работы над созданием системы на Росреестр обрушилась Счетная палата России.
Напомним, в августе 2018 года, когда в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ проходил переход на электронную регистрацию в рамках созданной Росреестром ФГИС ЕГРН, произошел массовый сбей системы. «Петербург, к счастью, не был в числе первых регионов, перешедших на работу с ФГИС ЕГРН, и тот коллапс, который возник с регистрацией договоров долевого участия, наших компаний не коснулся. Но во многих субъектах РФ это было очень большой проблемой», – вспоминает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. По оценкам экспертов, ежедневно срывалась регистрация договоров на сумму до 4 млрд рублей.
Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что на уровне Управления Росреестра по Петербургу все работает достаточно четко и слаженно. «В нашем регионе представители ведомства решили сделать ставку на развитие информационных технологий еще несколько лет назад. Как результат – на сегодняшний день мы имеем постоянно обновляющиеся программные продукты, что помогает реализовывать гораздо большее количество сделок, нежели в других регионах», – говорит он.
Августовский сбой работы произошел из-за аварии в использовавшемся центре обработки данных (ЦОД) «Ростелекома». Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Росреестре, ведомство извлекло необходимые уроки: «В настоящее время совместно с Минкомсвязью и Минфином подготовлена и согласована целевая архитектура центров обработки данных. Она предусматривает использование двух «горячих» и одного «холодного» ЦОДов». Этот подход исключает повторения событий.
Аварий такого масштаба больше не происходило, и тема стала «затухать», пока Счетная палата не опубликовала свои выводы по ФГИС ЕГРН. Проект, обошедшийся федеральному бюджету в 1,9 млрд рублей, предусматривал плавное переключение на систему к 29 августа 2018 года, однако этого не произошло, сроки полноценного запуска системы были сорваны, заявила заместитель председателя Счетной палаты РФ Вера Чистова.
«Переход на цифровые технологии можно только приветствовать, это нормальная современная практика. Но, конечно, перед тем, как начинать работу по новой схеме, ее необходимо самым тщательным образом протестировать, чтобы не затруднять работу целой отрасли», – отмечает Олег Бритов.
Признавая наличие сбоев, в Росреестре подчеркивают размах ФГИС ЕГРН, которая объединила сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости (суммарно – 300 млн записей). «Сведения из ЕГРН предоставляются банкам, риэлторам, нотариусам, застройщикам, кадастровым инженерам, органам власти для того, чтобы они могли осуществлять свою деятельность. В среднем Росреестр оказывает три услуги в секунду. Адаптация масштабной и сложной в техническом плане системы ЕГРН под условия огромной страны потребовала времени и тонкой настройки на практике», – отмечают в ведомстве.
Там указывают и на взаимосвязь с другими государственными и муниципальными информационными системами – в частности, с ГИС ГМП (Государственной информационной системой о государственных и муниципальных платежах) и СМЭВ (Системой межведомственного электронного взаимодействия). Сбои в них оказывают влияние и на ФГИС ЕГРН. «Также имели место и сбои в предоставлении сведений, связанные с DDoS-атаками. Российское законодательство позволяет получать через сервисы на сайте Росреестра в больших объемах сведения из ЕГРН с большим дисконтом по сравнению с ценой за выписку из реестра. Это привело к появлению теневого рынка перепродажи сведений из ЕГРН. А массовые запросы приводили к сбоям. Росреестр провел ряд технических мероприятий, чтобы ограничить такие атаки. А также совместно с Минэкономразвития подготовил поправки в Закон № 218-ФЗ, предусматривающие запрет на перепродажу третьим лицам сведений ЕГРН, а также установление административной ответственности за совершение таких действий», – сообщили в Росреестре.
«Надеюсь, что разработчики сделали необходимые выводы из тех проблем, которые возникли из-за несовершенства системы, смогли ее должным образом доработать – и теперь ФГИС ЕГРН будет работать бесперебойно», – резюмирует Олег Бритов.
Справка
Создание ФГИС ЕГРН осуществляется в рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)». Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующий процесс перехода на цифровую форму работы, вступил в силу с 1 января 2017 года. Ввод ФГИС ЕГРН со всеми компонентами в эксплуатацию состоялся согласно приказу Росреестра от 28 ноября 2017 года. С этого времени идет планомерное подключение к системе региональных подразделений ведомства. В настоящее время во ФГИС ЕГРН работает 51 субъект РФ. В системе содержится около 300 млн записей о правах и объектах недвижимости.
Городской суд повторно рассмотрел в апелляции дело о строительстве ЖК «Планетоград» на Пулковских высотах. Теперь суд считает, что разрешение на его строительство минувшей весной было отменено незаконно.
Информацию о победе в повторной апелляции обнародовал партнер юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, представлявший в суде сторону девелопера «Планетограда» – компании Setl City. По его словам, заседание длилось 4 часа и закончилось победой застройщика. «Вернуть к жизни разрешение на строительство после проигрыша первой и второй судебной инстанции, выигрыша кассации и повторной апелляции – это круто», – написал Дмитрий Некрестьянов с соцсетях. От других комментариев он отказался.
А в Setl City лишь коротко заявили, что удовлетворены возвращением данного дела из эмоциональной плоскости в правовую.
Напомним, что речь идет о проекте развития территории площадью в 240 га на Пулковских высотах, которой уже несколько лет владеет израильская компания «Моргал Инвестментс». В 2015 году в проект в качестве партнера вошла компания SetlCity, заявив, что построит к 2030 году на 167 га четыре малоэтажных квартала, где будет 1,4 млн кв. м жилья и сопутствующая инфраструктура. Стоимость проекта тогда оценивалась в 116 млрд рублей. Проект планировки территории «Планетограда» был подписан губернатором Петербурга в конце 2014 года. Первая очередь стартовала летом 2015 года. Но началась дискуссия о том, что строительство жилья около Пулковской обсерватории может помешать астрономическим наблюдениям. Спор перешел в судебную плоскость и продолжается почти два года.
Сначала Куйбышевский районный суд, куда обратились градозащитники, выступающие против жилищной застройки, постановил, что разрешение на строительство девелопер получил незаконно. В марте этого года данное решение поддержал городской суд Петербурга. Реализация проекта была приостановлена, и девелопер, который уже почти построил первую очередь нового жилого квартала, был вынужден вернуть деньги более чем 600 дольщикам, успевшим купить там жилье. Застройщик обратился в коллегию городского суда, и она решила вернуть дело на повторное рассмотрение в апелляцию. Но это, судя по всему, не конец. Оппоненты проекта обещают продолжить борьбу.
Но пока они проигрывают. Попытка оспорить утвержденный Правительством Петербурга проект планировки территории кварталов вокруг обсерватории также оказалась неудачной. В мае апелляционная коллегия Верховного суда подтвердила его законность.
«Законность выдачи разрешения на строительство является следствием вопроса оценки правомерности утверждения городским правительством проекта планировки территории. Верховный суд в апелляционном определении от 23 мая 2018 года указал, что нарушения процедуры принятия проекта планировки территории, на которые ссылались заявители в суде, не являются существенными и не могли привести к нарушению прав горожан и нормального использования объекта культурного наследия – Пулковской обсерватории. Вынесенное решение городского суда после его предыдущей отмены определением Верховного суда представляется логичным», – рассуждает управляющий партнер Адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Румянцев Лигал» Осип Румянцев.
Кстати
На днях также стало известно, что руководство РАН передало в отделение физических наук РАН план переноса наблюдений из Петербурга в другие регионы РФ, с более благоприятными астроклиматическими условиями. И хотя это решение никак не связано с судебным противостоянием в Петербурге, но оно также подтверждает, что строительство жилого комплекса работе обсерватории помешать не должно.
Практику отдельных российских регионов по успешному решению проблем обманутых дольщиков могут задействовать на федеральном уровне.
Российские регионы по-разному решают проблемы обманутых дольщиков. Это связано со множеством факторов. В том числе с различными финансовыми возможностями субъектов Федерации, количеством имеющихся в них долгостроев. Между тем практику решения проблем обманутых дольщиков отдельных регионов положительно оценивают в Минстрое РФ и готовы прорабатывать механизм ее внедрения повсеместно.
Берите землю
Одним из немногочисленных регионов РФ, полностью решивших проблемы обманутых дольщиков, считается Тюменская область. С 2005 года по май 2018-го ею руководил действующий министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев. Еще в 2010 году в регионе было 72 проблемных объекта, а к сентябрю этого – не осталось ни одного. Из «дорожной карты» весной и летом были исключены три последних долгостроя.
Ранее в регионе задействовались различные механизмы достройки объектов. Среди таковых: организационная поддержка застройщика, передача его объекта новому подрядчику, выделение средств на завершение строительства из областного бюджета. В прошлом году в Тюмени была утверждена единая целевая программа защиты обманутых дольщиков. В соответствии с ней, инвестору в аренду предоставляется региональная земля за минимальную плату. Там он строит свой жилой объект, в который вселяются, в частности, и дольщики долгостроев.
В Ростовской области в этом году был принят схожий закон, который позволяет органам власти предоставить застройщику землю для строительства жилых домов без торгов. Главное условие получения участка – предоставление 5% возводимой жилой площади обманутым дольщикам.
В ряде российских регионов для решения проблем с долгостроями используют федеральную землю. В прошлом году Татарстан, Саратовская, Самарская и Пензенская области договорились с АИЖК (ныне – ДОМ.РФ) о передаче им земельных участков, находящихся в собственности РФ. Казань и Саратов получили 1,21 и 1,14 га непосредственно внутри городов. Самара и Пенза – по 42,6 и 52,3 га, но в удаленных пригородах. Регионы по условиям партнерства могут продать или сдать в аренду данные участки под строительство жилья, с условием, что оно должно помочь решить вопрос с обманутыми дольщиками.
Властям самого западного региона пришлось договариваться с Министерством обороны РФ. Военное ведомство после длительных переговоров согласилось в этом году отдать под застройку свой участок земли в 10,5 га на Артиллерийской улице в Калининграде. Рядом с ним находятся несколько долгостроев. Предполагается, что их завершением займется региональный фонд «Жилищное и социальное строительство». Он выберет подрядчика, который должен завершить строительство в течение трех лет и взамен получит право возвести на данном участке свой проект.
…или деньги
Некоторые регионы проблему обманутых дольщиков пытаются решить с помощью денежных средств. В частности, власти Москвы в 2019–2029 годах на поддержку обманутых дольщиков из городского бюджета намерены выделить 12,7 млрд рублей. Эти средства пойдут на завершение строительства трех самых проблемных объектов. Это ЖК «Царицыно», ЖК «Терлецкий парк», ЖК «Академ-Палас». Квартиры в них успели приобрести более 6 тыс. человек. В настоящее время уже проводится экспертиза и прорабатывается технико-экономическое обоснование завершения строительства. Не исключено, что после этого необходимая для достройки сумма вырастет.
Интересный вариант помощи дольщикам нашли в Подмосковье с ЖК «Лебединое озеро». В начале этого года чиновники региона и новый девелопер, сменивший обанкротившегося, пришли к выводу, что достраивать дома жилого комплекса нецелесообразно из-за высокой стоимости. Власти приняли решение выделить из областного бюджета компенсации дольщикам в сумме их вложений. Объем первого транша, который начал выплачиваться в октябре этого года, составляет 230 млн рублей. Правда, многие дольщики недовольны решением, так как за пять лет цены на недвижимость существенно выросли.
В ноябре 2018 года депутаты Законодательного собрания Приморского края приняли законопроект о выплатах компенсаций обманутым дольщикам за счет краевого бюджета. На такую помощь смогут рассчитывать приморцы, включенные в краевой реестр пострадавших участников и соинвесторов. Общий объем компенсаций составляет 83 млн рублей.
Свою схему работы с проблемными дольщиками начали обкатывать в Перми. Местные чиновники предложили дольщикам одного из проблемного ЖК создать ЖСК и взять кредит в областном АИЖК. Эти денежные средства должны пойти на завершение строительства при участии нового девелопера. Власти региона готовы выделить членам ЖСК средства на погашение этого кредита из расчета 33 кв. м на человека. Для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого. Предполагается, что итоговая сумма доплат дольщика на достройку объекта будет незначительной. Пермские чиновники отметили, что такая схема достройки объектов является новаторской для всей России.
В Ленинградской области с 2019 года также хотят использовать новую схему достройки проблемных объектов. Региональные власти намерены забирать проблемные объекты у застройщиков и передавать их ЛенОблАИЖ, которое будет оператором завершения работ. Забираться долгострои будут в «чистом виде», при наличии технической документации, земельного участка, других активов и без кредиторской и дебиторской задолженности. Как отмечают власти региона, эта схема достройки проблемных объектов – более короткая чем используемая сейчас и предполагающая банкротство застройщика, а затем создание ЖСК. Правда, она будет применяться в самом крайнем случае, если на проблемный объект не нашлось девелопера, готового достроить его без участия ЛенОблАИЖК. Для узаконивания такой схемы достройки жилья власти Ленобласти обратились в Минстрой РФ для корректировки федерального законодательства. Инициатива региона уже получила предварительное одобрение. Предполагается, что аналогичная процедура работы с долгостроями будет использоваться и после банкротства застройщика.
Мнение
Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:
– Для решения проблемы обманутых дольщиков сразу во всех регионах – универсального рецепта нет. Для каждого субъекта РФ они будут различаться хотя бы потому, что бюджет одних регионов позволяет выделять соответствующее финансирование, а в бюджете других в принципе нет денег, в том числе и на достройку объектов. Именно потому, что решения для каждого региона свои, искать универсальный рецепт достройки проблемных объектов с помощью общих директив на федеральном уровне не имеет смысла, но успешный опыт субъектов РФ может обобщаться и тиражироваться.
Наиболее эффективными способами борьбы с существующими недостроями, скорее всего, можно назвать предоставление застройщикам участков (т. е. возможности заработать, взамен завершив проблемные объекты), а также передачу недостроев другим застройщикам. Нужно отметить, что работа по завершению объекта новым застройщиком связана со множеством рисков, и достройка часто выходит дороже, чем новое строительство. В таких случаях успешное окончание строительства более вероятно, если новому застройщику удастся покрыть затраты на достройку с помощью продажи оставшихся квартир либо если ему будет предложено соответствующее дофинансирование.