Как нам обустроить ЕГРН. Счетная палата раскритиковала работу Росреестра
Сбои в работе Федеральной государственной информационной системы «Единый государственный реестр недвижимости» (ФГИС ЕГРН) в прошлом году доставили немало проблем игрокам рынка. Ситуация обострилась после того, как с критикой работы над созданием системы на Росреестр обрушилась Счетная палата России.
Напомним, в августе 2018 года, когда в соответствии с требованиями Закона № 218-ФЗ проходил переход на электронную регистрацию в рамках созданной Росреестром ФГИС ЕГРН, произошел массовый сбей системы. «Петербург, к счастью, не был в числе первых регионов, перешедших на работу с ФГИС ЕГРН, и тот коллапс, который возник с регистрацией договоров долевого участия, наших компаний не коснулся. Но во многих субъектах РФ это было очень большой проблемой», – вспоминает вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов. По оценкам экспертов, ежедневно срывалась регистрация договоров на сумму до 4 млрд рублей.
Председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов отмечает, что на уровне Управления Росреестра по Петербургу все работает достаточно четко и слаженно. «В нашем регионе представители ведомства решили сделать ставку на развитие информационных технологий еще несколько лет назад. Как результат – на сегодняшний день мы имеем постоянно обновляющиеся программные продукты, что помогает реализовывать гораздо большее количество сделок, нежели в других регионах», – говорит он.
Августовский сбой работы произошел из-за аварии в использовавшемся центре обработки данных (ЦОД) «Ростелекома». Как сообщили «Строительному Еженедельнику» в Росреестре, ведомство извлекло необходимые уроки: «В настоящее время совместно с Минкомсвязью и Минфином подготовлена и согласована целевая архитектура центров обработки данных. Она предусматривает использование двух «горячих» и одного «холодного» ЦОДов». Этот подход исключает повторения событий.
Аварий такого масштаба больше не происходило, и тема стала «затухать», пока Счетная палата не опубликовала свои выводы по ФГИС ЕГРН. Проект, обошедшийся федеральному бюджету в 1,9 млрд рублей, предусматривал плавное переключение на систему к 29 августа 2018 года, однако этого не произошло, сроки полноценного запуска системы были сорваны, заявила заместитель председателя Счетной палаты РФ Вера Чистова.
«Переход на цифровые технологии можно только приветствовать, это нормальная современная практика. Но, конечно, перед тем, как начинать работу по новой схеме, ее необходимо самым тщательным образом протестировать, чтобы не затруднять работу целой отрасли», – отмечает Олег Бритов.
Признавая наличие сбоев, в Росреестре подчеркивают размах ФГИС ЕГРН, которая объединила сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Государственного кадастра недвижимости (суммарно – 300 млн записей). «Сведения из ЕГРН предоставляются банкам, риэлторам, нотариусам, застройщикам, кадастровым инженерам, органам власти для того, чтобы они могли осуществлять свою деятельность. В среднем Росреестр оказывает три услуги в секунду. Адаптация масштабной и сложной в техническом плане системы ЕГРН под условия огромной страны потребовала времени и тонкой настройки на практике», – отмечают в ведомстве.
Там указывают и на взаимосвязь с другими государственными и муниципальными информационными системами – в частности, с ГИС ГМП (Государственной информационной системой о государственных и муниципальных платежах) и СМЭВ (Системой межведомственного электронного взаимодействия). Сбои в них оказывают влияние и на ФГИС ЕГРН. «Также имели место и сбои в предоставлении сведений, связанные с DDoS-атаками. Российское законодательство позволяет получать через сервисы на сайте Росреестра в больших объемах сведения из ЕГРН с большим дисконтом по сравнению с ценой за выписку из реестра. Это привело к появлению теневого рынка перепродажи сведений из ЕГРН. А массовые запросы приводили к сбоям. Росреестр провел ряд технических мероприятий, чтобы ограничить такие атаки. А также совместно с Минэкономразвития подготовил поправки в Закон № 218-ФЗ, предусматривающие запрет на перепродажу третьим лицам сведений ЕГРН, а также установление административной ответственности за совершение таких действий», – сообщили в Росреестре.
«Надеюсь, что разработчики сделали необходимые выводы из тех проблем, которые возникли из-за несовершенства системы, смогли ее должным образом доработать – и теперь ФГИС ЕГРН будет работать бесперебойно», – резюмирует Олег Бритов.
Справка
Создание ФГИС ЕГРН осуществляется в рамках ФЦП «Развитие единой государственной системы регистрации прав и кадастрового учета недвижимости (2014–2020 годы)». Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регулирующий процесс перехода на цифровую форму работы, вступил в силу с 1 января 2017 года. Ввод ФГИС ЕГРН со всеми компонентами в эксплуатацию состоялся согласно приказу Росреестра от 28 ноября 2017 года. С этого времени идет планомерное подключение к системе региональных подразделений ведомства. В настоящее время во ФГИС ЕГРН работает 51 субъект РФ. В системе содержится около 300 млн записей о правах и объектах недвижимости.
2019 год станет годом радикального реформирования строительного комплекса. О том, как его пережить с минимальными для отрасли потерями, говорилось на встрече заместителя председателя Комитета по строительству Смольного Евгения Барановского с ведущими застройщиками Санкт-Петербурга.
Беседа состоялась в Союзе строительных объединений и организаций. В ней приняли участие представители Группы «Эталон», ГК «РосСтройИнвест», ГК «ЦДС», «Строительного треста», компаний «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Главстрой – Санкт-Петербург», Legenda Intelligent Development и других крупных девелоперов. Встреча проходила в формате открытого диалога: представители застройщиков задавали вопросы и озвучивали опасения, а Евгений Барановский старался дать необходимые разъяснения. Он выразил убеждение, что совместными усилиями власть и строительный комплекс города смогут дать достойный ответ на вызовы современности.
Планов громадье
Евгений Барановский напомнил, что в прошлом году в Петербурге был поставлен очередной рекорд по объемам ввода нового жилья – 3,95 млн кв. м. Он добавил также, что у девелоперов имеется хороший задел на перспективу. Службой госстройнадзора и экспертизы застройщикам (45 компаний) выдано разрешений на строительство 19,68 млн кв. м жилья.
«Все вы знаете, что в рамках нацпроекта ставится задача повысить объемы ввода жилья в России к 2024 году до 120 млн кв. м. Доля Петербурга к этому времени должна составить 5,4 млн. Уже на 2019 год из Минстроя нам спустили цифру ввода 3,8 млн «квадратов». Всего до 2024 года от нас ждут сдачи более 31 млн кв. м жилья», – рассказал чиновник.
Он напомнил, что у города имеются свои прогнозные планы, которые существенно ниже федеральных запросов. «По Стратегии-2035, утвержденной законом Петербурга, на 2019 год показатель ввода составляет всего 3,4 млн кв. м. Однако игнорировать планы Правительства РФ мы не можем», – отметил Евгений Барановский.
Поэтому Комитет по строительству запросил крупных застройщиков об их прогнозах по сдаче жилья. «Мы понимаем, что из-за турбулентности в законодательной базе девелоперы за последнее время «набрали» разрешений «на вырост», в надежде получить возможность реализовывать проекты в рамках прежней законодательной базы. Однако последние корректировки закона, предпринятые Госдумой, исключили такую возможность, обязав всех переходить на новые правила с середины этого года. Поэтому нам важно было понимать, намерены ли девелоперы реализовывать полученные разрешения на строительство или по тем или иным причинам отложат запуск проектов», – пояснил чиновник.
По словам Евгения Барановского, судя по ответам, полученным от застройщиков, практически никто не отказывается от своих планов. «По выданным разрешениям на строительство, на 2020 год намечен ввод 4,7 млн кв. м жилья, на 2021-й – 4,2 млн. Таким образом, выполнить задачи, поставленные федеральным центром хоть и сложно, но вполне реально», – резюмировал он.
«Высокая степень готовности»
Застройщиков очень интересуют критерии «высокой степени готовности» объектов, которые, согласно поправкам в 214-ФЗ, принятым Госдумой в декабре, позволяют достраивать их после 1 июля 2019 года, не переходя на систему эскроу-счетов, а продолжая прямое привлечение средств граждан через «долевку».
Евгений Барановский подчеркнул, что критерии эти еще Минстроем не выработаны, их обещают обнародовать в феврале, но точная дата пока не известна. При этом он призвал застройщиков приложить максимум усилий для того, чтобы донести свое мнение по этому вопросу до федеральных властей. «Комитет по строительству организовал сбор предложений от застройщиков на эту тему, суммирует их, формируя консолидированную позицию петербургских строителей для представления ее в Минстрой. На мой взгляд, будет полезно, если крупные девелоперы напрямую будут писать в федеральное ведомство с изложением своих пожеланий», – заявил чиновник, напомнив, что подобная тактика была использована, когда обсуждалась идея увеличения до 6% выплат в Фонд защиты дольщиков – и федеральные власти прислушались к доводам строителей.
Как отметил Евгений Барановский, сейчас идет активная дискуссия по определению критериев. По его мнению, значение будут иметь три базовых момента: процент заключенных договоров на квартиры в возводимом объекте, уровень строительной готовности и наличие проектного финансирования. «По первым двум пунктам звучат самые разные предложения из регионов – от 20% до 50%. Причем четких методик оценки пока не существует. На мой взгляд, при строительной готовности на уровне 40% и заключенных договорах долевого участия в объеме 20% вполне можно оставить старую схему реализации проекта. Вообще, не очень ясно, как переходить на эскроу-счета, если значительная часть квартир уже продана в рамках «долевки». Это серьезная проблема, и для банков тоже», – отметил замглавы Комитета по строительству.
Он выразил надежду на то, что позиция Минстроя не будет очень жесткой и обеспечит плавный переход на новую систему. «Ситуация такова: застройщики по всей стране «набрали» разрешений на строительство вплоть до 2035 года. Зная об этом, законодатели приняли решение о введении критерия готовности, чтобы вновь запускаемые проекты девелоперы не пытались строить через «долевку», а все-таки внедряли схемы эскроу-счетов», – полагает Евгений Барановский, выразивший также надежду на то, что удастся убедить законодателей в целесообразности поэтапного раскрытия этих счетов для застройщиков.
Непоколебимая «социалка»
Представители строительных компаний выразили обеспокоенность увеличением требований по созданию социальной инфраструктуры. По их мнению, на фоне законодательных изменений они еще сильнее осложняют жизнь девелоперам.
Евгений Барановский согласился, что постоянное изменение законов держит отрасль в состоянии постоянного стресса. «Доходит до того, что принятая норма закона еще не обеспечена Минстроем подзаконными актами, нормативной базой, не наработана практика правоприменения, а уже утверждается другой закон, который ее отменяет и вводит что-нибудь другое. Но надо понимать, что повлиять на это мы не в силах. Закон есть закон, и его надо выполнять», – подчеркнул чиновник.
Он также сообщил, что в вопросах строительства социальной инфраструктуры позиция властей не меняется. «Надо помнить, что создание комфортной среды проживания граждан – это неотъемлемая часть нацпроекта по жилью. Это федеральная установка. Вр. и. о. губернатора Петербурга Александр Беглов также неоднократно подчеркивал, что ввод нового жилья без обеспечения его «социалкой» – недопустим», – отметил Евгений Барановский.
При этом он отметил, что Смольный не намерен полностью оставить эту проблему девелоперам: «Необходимы совместные усилия. Там, где имеются планы по строительству социальных объектов в рамках Адресной инвестиционной программы, город будет строить их за счет бюджета. Но в тех локациях, где средств казны не хватает, а застройщики планируют массовое жилищное строительство, они должны взять заботу о «социалке» на себя».
Чиновник добавил, что вопросы о некотором смещении ввода социальных объектов относительно жилья, чтобы снизить единовременную финансовую нагрузку на застройщика, вполне могут обсуждаться. «Мы все понимаем, что заселение квартир – это не быстрый процесс, а до того, как это произойдет, «социалка» еще не нужна. Поэтому определенный сдвиг по времени ее ввода возможен при достижении соответствующего соглашения между девелоперами, строительным ведомством и районными администрациями», – заключил Евгений Барановский.
Также в ходе встречи были затронуты проблемы, связанные с получением заключений о соответствии, некорректной работой сайта дом.рф, вводом долгостроев, вопросами проверки финансовой устойчивости застройщиков, и многие другие.
Всю неделю одной из важнейших информационных тем был конфликт, разгоревшийся между Смольным и Метростроем. Окончательной ясности в ситуации пока нет, а вопрос, кто будет строить метро, остается открытым.
Заявление Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) о том, что Смольный расторгает все контракты на строительство объектов метрополитена с ОАО «Метрострой», произвело взрывное впечатление. Хотя и Игорь Албин, в бытность свою вице-губернатором, и вр. и. о. главы города Александр Беглов в последнее время много критиковали главную метростроительную компанию Северной столицы за срыв сроков работ, мало кто ожидал столь резких действий.
По версии Смольного, причиной расторжения стало грубое неисполнение со стороны Метростроя условий государственных контрактов и некачественное планирование выполнения производственных программ, что привело не только к срывам сроков сдачи новых станций, но и к неоднократным задержкам выплат заработной платы. Для решения второй проблемы потребовалось даже вмешательство городской власти. «Правительство Петербурга беспокоит текущая ситуация в отрасли метростроения в целом», – заявил председатель КРТИ Сергей Харлашкин.
В итоге ведомство заявило о намерении привлечь альтернативных подрядчиков для строительства метро. «По проведенному предварительному запросу, такие компании на рынке имеются и готовы к исполнению задач метростроения», – заявили там.
Метрострой в ответ распространил жесткое заявление, в котором утверждалось, что сложившаяся ситуация стала следствием «некомпетентности заказчика, который сделал все для того, чтобы завести ситуацию в тупик. А именно, невыполнение заказчиком своих обязательств на протяжении нескольких лет по всем контрактам: намеренное затягивание приемки и оплаты выполненных работ, применение в одностороннем порядке понижающих коэффициентов практически по всем строкам смет действующих контрактов, непредоставление площадок под строительство и рабочей проектно-сметной документации, без которой невозможно осуществление сдачи выполненных работ, и многое другое».
По версии Метростроя, компания не раз указывала на эти нарушения заказчику, но в ответ получала претензии и судебные иски; и в итоге сама вынуждена обратиться за защитой своих интересов в суд. Еще в начале января текущего года один иск на сумму 1,18 млрд рублей компания подала на Комитет по строительству, другой – на СПб ГКУ «Дирекция транспортного строительства» в объеме 849 млн рублей.
«Заказчик не осознает всех последствий, к которым неизбежно приведет расторжение контрактов. В частности, нависнет угроза безопасности уже существующих подземных выработок и сооружений, расположенных на поверхности в зоне ведения подземных работ», – говорится в заявлении Метростроя.
Ситуация вызвала озабоченность в самых разных кругах. Депутат ЗакС Марина Шишкина направила обращение Александру Беглову, в котором спрашивала, «сможет ли город после разрыва сотрудничества с ОАО «Метрострой» выполнить взятые на себя ранее обязательства». «Сейчас положение очень непростое. Надеемся, что будет принято взвешенное решение, которое позволит продолжить развитие метро в нашем городе и сохранить уникальный коллектив метростроевцев», – со своей стороны, отметил вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С юридической стороны вопроса, вероятнее всего, спор будет лежать в плоскости доказывания Метростроем факта неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору подряда, что, исходя из позиции подрядчика, и послужило причиной задержки сроков сдачи работ, считает руководитель практики «Разрешение споров» юридической компании Borenius Анна Заброцкая. «К таким обязанностям заказчика относятся, например, обязанность предоставить имущество, необходимое для выполнения подрядчиком работ (проектная документация, материалы, помещение, строительная площадка) или обязанность по уплате аванса. В этом случае закон дает право подрядчику приостановить исполнение или отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков. Метрострой также может попытаться понудить заказчика через суд к исполнению его обязанностей, препятствующих подрядчику продолжать выполнение работ», - говорит она.
По словам юриста, на практике с ненадлежащим содействием заказчика связано очень много споров. «Государственные заказчики, к сожалению, часто придерживаются позиции, что подрядчик должен самостоятельно обеспечить вообще все на проекте. Распространенной тактикой является сознательный саботаж со стороны заказчика с последующим расторжением договора по мотиву его ненадлежащего исполнения подрядчиком. Хотя нормальное выполнение подряда невозможно без постоянного взаимодействия с заказчиком, и закон обязывает к такому взаимодействию», - подчеркивает Анна Заброцкая.
Некоторые СМИ попытались найти компании, которые потенциально могли бы завершить строительство объектов Метростроя, однако интересантов обнаружить не удалось, несмотря на утверждение КРТИ.
В конце недели стало известно, что Смольный приостановил процесс расторжения контракта с Метростроем по строительству Красносельско-Калининской ветки метро. «Но если отставание от производственной программы достигнет критических пределов, как по Фрунзенскому радиусу и по Лахтинско-Правобережной линии, то контракт также будет расторгнут», – заявили в КРТИ.
Однако не похоже, чтобы конфликт пошел на убыль. В КРТИ сообщили, что в кратчайшие сроки будут заключены договоры на консервацию и охрану строящихся станций метрополитена, с которых уйдет Метрострой.
Высказал свою позицию и вр. и. о. губернатора Александр Беглов. «Уверен, что строить метро в городе должна петербургская компания, которой владеет город и которая будет отвечать за развитие нашего метро. Все остальные – акционерные и другие общества – может быть, и хорошо, но они показали свою неэффективность», – заявил он. Ранее вице-губернатор Игорь Албин говорил, что Петербург собирается увеличить свою долю в Метрострое. «Докапитализация поможет оздоровить ситуацию в компании. По-моему, это справедливо», – подчеркивал он.
Однако вопрос, кто будет строить метро, если не Метрострой, остается открытым.