Предпраздничные тезисы А.Вахмистрова
В канун профессионального праздника строителей по традиции принято говорить о достижениях, проблемах и задачах отрасли. 5 августа с таким отчетом в пресс-центре ИА Интерфакс выступил главный строитель города, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Отчет этот трудно разделить на заслуги тех людей, которые сегодня отмечают День строителя на 1300 строительных площадках Петербурга, и тех, которые как А.Вахмистров, с ностальгической улыбкой вспоминают атмосферу праздника в бытовке. Впрочем, как бы то ни было, проблемы и задачи у них все равно общие. И невозможно не согласиться со словами с вице-губернатора о том, что все, что строится сегодня в городе, в конечном счете, строится для петербуржцев.
В I полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 544 жилых объекта на 10184 квартиры общей площадью 820,9 тысячи кв. м. В том числе: 107 объектов нового строительства на 9720 квартир (суммарной площадью 701,67 тысячи кв. м); 25 объектов реконструкции на 52 квартиры (13,26 тысячи кв. м); 412 объектов индивидуального строительства (105,96 тысячи кв. м). Кроме того построено более 1,3 млн. кв. м общегражданских объектов, среди которых 67 офисных зданий и бизнес-центров, 41 торговый и 33 производственно-складских объекта, 16 автозаправочных станций, 16 объектов здравоохранения и физической культуры, 6 гостиниц и др.
Как сообщил вице-губернатор, ориентиром в области жилищного строительства для городских властей на 2008 г. является цифра в 2,75 млн. кв. м. «Я никогда раньше не ошибался в прогнозах и думаю, что мы построим даже больше: порядка 2,8 млн. кв. м жилья», - заявил А.Вахмистров. Что же касается коммерческой недвижимости, по прогнозу вице-губернатора к концу 2008 г. объем ее ввода может составить от 2,5 до 3 млн. кв. м. «Цифры говорят сами за себя. Порядка 15 млн. кв. м жилья построено в Петербурге за последние 7 лет. А в целом жилой фонд Петербурга составляет 105 млн. кв. м. То есть за последние 7 лет построено почти 15% всего жилья города. Если говорить о торговых площадях, то из всех существующих на сегодняшний день в городе 3,8 млн. кв. м за последние 7 лет построено 2,8 млн. кв. м», - заметил А.Вахмистров.
Цифры могли бы быть на порядок больше, если бы не проблемы с инженерной подготовкой территорий, считает вице-губернатор. Все еще остается целый ряд зон, сложных с точки зрения энергетического обеспечения. Впрочем, подвижек в этом направлении, по словам А.Вахмитрова, не заметить невозможно. В рамках соглашения «Чубайс — Матвиенко» на 2008 г. запланирован ввод 12 объектов, среди которых 8 объектов реконструкции и 4 новых. Строятся подстанции, в том числе и за счет городского бюджета. В целом, по его словам, «проблема уже не представляется столь критической, как в прошлом».
Новым импульсом для решения проблемы инженерной инфраструктуры послужило комплексное освоение территорий. Противникам комплексной застройки в связи с «московской экспансией» вице-губернатор напомнил, что такие питерские компании как БСК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, ЛЭК и ЛСР прочно обосновались на стройплощадках столицы задолго до того, как крупные московские игроки пришли на петербургский рынок. Кроме того, I полугодие 2008 г. ознаменовалась серией торгов по полному пакету – это почти все кварталы Северо-приморской части и ряд кварталов на юго-западе Петербурга. Налаживается работа по выставлению на торги расселенных за счет городского бюджета зданий.
«Конкуренция должна быть, мы не должны резервировать рынок для «своих», а «чужих» не пускать. Это в корне неправильная позиция», - полагает А.Вахмистров. Совсем другое дело, по его мнению, – это работа по выстраиванию различных секторов рынка. «Нам бы хотелось иметь в активе много больших массивов, чтобы был выбор для крупных игроков, и много отдельных пятен для застройщиков поменьше», - отметил он.
Кроме того, городское правительство задумывается и над возможностью привлечения для решения дорогостоящей и долгосрочной проблемы инженерной подготовки территорий и бюджетных средств — в рамках государственно-частного партнерства. Своего рода пилотным проектом ГЧП в этой сфере должен стать договор концессии по строительству южных водопроводных и водоочистных сооружений в пос. Металлострой.
В сентябре 2008 г. должны быть выставлены на торги 5 первых кварталов из программы развития застроенных территорий. Она, помимо открытия новой ниши на рынке генподрядных и делевоперских услуг, по словам вице-губернатора, направлена на ликвидацию ветхого и морально устаревшего жилого фонда и обновление инфраструктуры и решение «квартирного вопроса» для жителей кварталов, вошедших в программу.
Среди объектов бюджетного строительства 2008 г. – недавно достроенные палатный блок и блок вспомогательных служб I очереди онкологической больницы в пос. Песочное; ведутся работы по строительству лучевого корпуса. Завершены работы по строительству Дворца бракосочетаний на ул. Савушкина. Открылся после реконструкции детский загородный центр «Зеркальный».
В целом, до конца 2008 г. за счет средств городского бюджета планируется построить более 500 тысяч кв. м жилья и более 30 объектов различного назначения. Будут введены в эксплуатацию 2 спортивно-оздоровительных комплекса с бассейнами на наб. р. Фонтанка и на пр. Кузнецова. 2 новых жилых дома для одиноких пожилых граждан будут построены в Выборгском и Невском районах. К 1 сентября будут построены 4 новых детских сада в Приморском и Куротном районах, а также отремонтированы 13 школ.
Несмотря на спад в стране ипотечного кредитования, в I полугодии 2008 г. количество взятых в Петербурге кредитов превысило 11 тысяч, а к концу года, их число должно достичь 18 тысяч. В сложившейся ситуации городские пытаются принять меры по поддержке ипотечного кредитования, пересмотреть и усовершенствовать действующие жилищные программы. Примером такой работы может служить, по мнению вице-губернатора, городская программа по предоставлению доплаты гражданам за недостающие квадратные метры. «Население активно пользуется ей, даже больше чем другими программами, ее идея проста и понятна всем», - сказал А.Вахмистров.
Добавить оптимизма к празднику вполне способны те меры городского правительства, которые предпринимаются в части предотвращения появления новых пострадавших в процессе долевого строительства. Год назад в Комитет по строительству поступило большое количество жалоб граждан, обеспокоенных срывом сроков строительства по 6 объектам компании «Жилстройинвест». На сегодняшний день все эти дома построены и введены в эксплуатацию. Еще на 2 проблемных объектах – доме на Ленской ул, застройщиком по которому является ООО «Трансстрой», и достроенном доме ЖСК «Свой Дом» в Пушкине – идет оформление документации для ввода в эксплуатацию. В 9-м квартале Пушкина по трем жилым корпусам (8, 9, 10) право на достройку передано организованным дольщиками ЖСК. В целях оказания помощи дольщикам принято решение о выделении из городского бюджета 146 млн.рублей на строительство инженерных сетей и благоустройство территории. Возобновлено строительство на Ленинском пр, 93. Для выполнения работ по достройке с ТСЖ «Ленинский, 93» заключены договора по генеральному подряду, авторскому и техническому надзору. А Комитетом по строительству проработан вопрос о строительстве внешних инженерных сетей дома за счет городского бюджета. На эти цели будет выделено 32 млн. рублей.
В ближайшее время под эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга начнет действовать Технический совет, призванный контролировать строительство на стадии нулевого цикла, что особенно актуально для развития подземного строительства. Кроме того, разделить ответственность со строителями за работу в историческом центре призвано еще одно государственное учреждение – Центр экспертно-технического сопровождения. Первостепенной его задачей станет контроль над исполнением проектных решений строящихся или реконструируемых объектов, расположенных в объединенной охранной зоне. Возможно, что свою работу новое ГУ начнет уже в сентябре 2008 г.
В то же время Госстройнадзор отмечает массовые нарушения утвержденных им проектов, а также на работу и ввод в эксплуатацию без разрешения. Помимо того, в 2008 г. ему довелось создать немаловажный прецедент, доведя дело (по решению арбитражного суда) до приостановления деятельности застройщика медицинского комплекса на Комендантском пр. С 2 тысяч объектов, проверенных в I полугодии 2008 г., Служба собрала штрафов на сумму более чем 37,7 млн. рублей. А при экспертизе смет городских проектов за тот же период времени – сэкономила для городского бюджета более 3,3 млрд. рублей.
К началу 2009 г., с принятием городского закона о Правилах землепользования и застройки исчезнет необходимость во временных регламентах. Строители избавятся от массы бюрократических препон и субъективного отношения чиновников в ходе согласований, необходимость которых отпадет. ПЗЗ – это новый этап развития Генплана, призванный устранить множество противоречий во взаимоотношениях власти, строителей и горожан и, одновременно, – основательный фундамент для развития градостроения. Следующим таким шагом, по мнению А.Вахмистрова, должна стать разработка законов о стандартах качества в строительстве.
Наталья Черемных
Власти Петербурга намерены переуступить инвесторам свою головную боль по возведению инфраструктуры, необходимой для строительства нового жилья. Уже сейчас понятно, что потенциальных покупателей поставят в весьма жесткие юридические рамки. Идеология
Что получает от введения таких правил игры на строительно-инвестиционном рынке город, понятно. А вот что может получить инвестор-застройщик, пока не очень ясно. С одной стороны, в регламенте будет записано, что победитель торгов на право комплексного освоения территории получает исключительное право возводить на этой территории свои объекты. С другой стороны, концепция инвестора по развитию той или иной территории не всегда может совпадать с регламентацией генплана. Есть и еще одна, судя по всему, самая уязвимая, сторона вопроса – деньги.
Инвестору предлагается следующая схема: возьми территорию (например, квартал), реши все вопросы с арендаторами и собственниками, разработай на этот участок градостроительную документацию, построй инженерную инфраструктуру. И только после этого тебе будет предоставлено эксклюзивное право на застройку территории. Понятно, что на такие масштабные и затратные проекты с отсроченной окупаемостью смогут пойти лишь немногие крупные фирмы. Хотя в дальнейшем, выполнив все условия, которые выставляет инвестору город, ему, похоже, ничто не будет мешать проводить свой собственный аукцион на право застройки небольших участков среди более мелких фирм...
Пока еще документ не прошел и первого чтения среди специалистов профильных комитетов правительства Санкт-Петербурга. Надо думать, что комитеты внесут в него свои коррективы. Так, например, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли уже предложил существенное добавление: обременять инвестора не только строительством инженерной, но и социальной инфраструктуры. При этом комитет волнует, как новая схема будет увязана со статьями городского бюджета. Председатель Комитета по строительству склоняется к тому мнению, что «часть обязательств по строительству инженерной инфраструктуры может взять на себя и город».
Техническая сторона
Планируется, что Комитет по строительству подготовит документацию, необходимую для проведения торгов, будет выступать от имени Санкт-Петербурга стороной по договору и вместе с КГА определит территории, нуждающиеся в комплексном освоении под жилье. КУГИ выступит организатором проведения аукциона. Предмет торгов пока формулируется следующим образом: «право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства путем подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования».
Победитель торгов получит исключительное право «приобрести в собственность или аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельные участки, предназначенные для жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенными видами использования, в границах ранее предоставленного земельного участка, после подтверждения Комитетом по строительству исполнения условий договора».
Цена выкупа устанавливается в соответствии с рыночной оценкой за единицу площади. Начальная цена торгов – рыночная оценка, а размер арендной платы будет взиматься в соответствии с методикой, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14 сентября 2004 года (№1561).
Обеспечительные меры суровы. В случае невыполнения обязательств победитель торгов «безвозмездно передает в собственность Санкт-Петербурга результаты произведенных работ». Установлены и максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания – в соответствии с нормативами, но не более полутора лет. Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории и строительству объектов инженерной инфраструктуры устанавливаются в соответствии с нормативами по заключению Комитета по строительству. По окончании работ эти объекты должны быть переданы в собственность города.
Регламент должен определять порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти и учреждений в процессе подготовки документации для проведения торгов. Уполномоченным учреждением является ГУ «Управление инвестиций». Это ведомство направляет в КГА запрос о принципиальной возможности и градостроительных условиях комплексного освоения земельного участка. Далее запрашиваются Комитет по земельным ресурсам и землеустройству, КУГИ, КГИОП, администрации района, органы местного самоуправления, КЭиИО. Завершает этот путь определение оценки начальной цены права на заключение договора аренды и цены выкупа земельных участков.
Всем, кому должен, прощаю
Фактически в ходе предстоящих аукционов город намерен продать право выполнить те обязательства, которые взяли на себя власти. Напомним, что сразу после вступления в свою должность Валентины Матвиенко власти резко увеличили размер отчислений на инфраструктуру. Увеличение этих платежей обосновывалось именно будущими расходами на создание инфраструктуры. Тогда строители восприняли новые траты стоически. Общая тональность их комментариев сводилась к фразе «Пусть берут, лишь бы инфраструктуру построили». И вот теперь оказывается, что власти не намерены расходовать уже полученные деньги и перекладывают обязательства на плечи инвесторов.
И это при том, что инфраструктуру необходимо создавать в ближайшее время. Так, например, исследование ООО «Балтрос» показывает, что в средней перспективе (до 2015 года) для нормального развития Петербурга потребуется возвести жилье площадью не менее 30 млн кв. метров. Имеющиеся же разработанные площадки позволяют построить лишь 4-4,5 млн кв. метров жилья. При темпах возведения жилья в объеме порядка 2 млн кв. метров в год этот ресурс будет исчерпан уже в 2007 году. Таким образом, если планы города по продаже с аукциона собственных обязательств вдруг сорвутся, то перед строительным комплексом города встанет реальная перспектива острого недостатка новых площадей для развития.
Григорий Песков, Ирина Барчук
Месяц назад вышло постановление федерального Правительства о присвоении Петергофу статуса наукограда Российской Федерации. Новый статус дает большие возможности для дальнейшего развития. Для этого из федерального бюджета выделяются значительные средства.
Присвоение статуса наукограда Петергофу ожидалось уже более 6 лет. В апреле 1999 года был опубликован указ о том, что на присвоение такого статуса может претендовать лишь то муниципальное образование, на территории которого валовой доход научных предприятий составляет более половины или же количество научных работников – более четверти всех работающих. Уже тогда было ясно, что Петергоф соответствует всем этим требованиям.
В конце августа администрация Петергофа планирует окончательно определиться с теми предложениями, которые нужно будет включить в программу. Кроме формирования программы, в данное время рассматриваются вопросы создания двух организаций, без которых развитие науки в Петергофе просто немыслимо. Это наблюдательный совет и исполнительный орган.
По словам главы Петродворцового района, наблюдательный совет будет оценивать те предложения, которые поступят для включения в программу. «Скажем, это будет совещательный орган при губернаторе Санкт-Петербурга, в который войдут представители научных кругов, муниципальных образований и структур городской администрации», – предполагает Валентин Шевченко. Далее наблюдательный совет будет отслеживать непосредственно саму реализацию проектов.
Исполнительный орган в качестве государственного учреждения представит предполагаемая дирекция программы развития наукограда. Это та организация, которая будет отвечать за реализацию всех проектов наукограда.
Власти Петергофа с большим оптимизмом смотрят на дальнейшее развитие науки и города в целом. Во многом потому, что, кроме вливаний из федерального бюджета, вероятны еще и средства инвесторов, которых официально пока нет. Но чиновникам предполагаемые имена наверняка известны. В первую очередь речь идет о тех фирмах, в интересах которых будут проводиться научные исследования. Валентин Шевченко в этом плане настроен довольно прагматично: «Наша задача – организовать стык между учеными и менеджерами частных фирм. Вот тогда мы подтянем негосударственные деньги».
Технопарк из двух домов
Строительство технопарка – одна из основных тем, которая рассматривается в рамках реализации программы наукограда. По существу, это строительство нового здания предполагаемого бизнес-центра. Его возведение планируется на территории университета в Петергофе. В то время, когда принималось решение о переводе университета из Санкт-Петербурга в Петергоф, для этих целей была отведена достаточно большая площадь. По словам Валентина Шевченко, сегодня здесь действуют четыре факультета СПбГУ и восемь НИИ. На свободной части зарезервированной территории предполагается строительство технопарка. В технопарк войдут три научных центра: информационных технологий, нанотехнологий и биотехнологий.
Вместе с тем к Петергофу все больший интерес стали проявлять инвесторы. Напомним, что в 2001 году в администрацию Петродворцового района поступили всего три инвестиционные заявки, а в прошлом году их число возросло до 179, и многие из них связаны с туристическим бизнесом.
Марина Голокова