Предпраздничные тезисы А.Вахмистрова
В канун профессионального праздника строителей по традиции принято говорить о достижениях, проблемах и задачах отрасли. 5 августа с таким отчетом в пресс-центре ИА Интерфакс выступил главный строитель города, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Отчет этот трудно разделить на заслуги тех людей, которые сегодня отмечают День строителя на 1300 строительных площадках Петербурга, и тех, которые как А.Вахмистров, с ностальгической улыбкой вспоминают атмосферу праздника в бытовке. Впрочем, как бы то ни было, проблемы и задачи у них все равно общие. И невозможно не согласиться со словами с вице-губернатора о том, что все, что строится сегодня в городе, в конечном счете, строится для петербуржцев.
В I полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 544 жилых объекта на 10184 квартиры общей площадью 820,9 тысячи кв. м. В том числе: 107 объектов нового строительства на 9720 квартир (суммарной площадью 701,67 тысячи кв. м); 25 объектов реконструкции на 52 квартиры (13,26 тысячи кв. м); 412 объектов индивидуального строительства (105,96 тысячи кв. м). Кроме того построено более 1,3 млн. кв. м общегражданских объектов, среди которых 67 офисных зданий и бизнес-центров, 41 торговый и 33 производственно-складских объекта, 16 автозаправочных станций, 16 объектов здравоохранения и физической культуры, 6 гостиниц и др.
Как сообщил вице-губернатор, ориентиром в области жилищного строительства для городских властей на 2008 г. является цифра в 2,75 млн. кв. м. «Я никогда раньше не ошибался в прогнозах и думаю, что мы построим даже больше: порядка 2,8 млн. кв. м жилья», - заявил А.Вахмистров. Что же касается коммерческой недвижимости, по прогнозу вице-губернатора к концу 2008 г. объем ее ввода может составить от 2,5 до 3 млн. кв. м. «Цифры говорят сами за себя. Порядка 15 млн. кв. м жилья построено в Петербурге за последние 7 лет. А в целом жилой фонд Петербурга составляет 105 млн. кв. м. То есть за последние 7 лет построено почти 15% всего жилья города. Если говорить о торговых площадях, то из всех существующих на сегодняшний день в городе 3,8 млн. кв. м за последние 7 лет построено 2,8 млн. кв. м», - заметил А.Вахмистров.
Цифры могли бы быть на порядок больше, если бы не проблемы с инженерной подготовкой территорий, считает вице-губернатор. Все еще остается целый ряд зон, сложных с точки зрения энергетического обеспечения. Впрочем, подвижек в этом направлении, по словам А.Вахмитрова, не заметить невозможно. В рамках соглашения «Чубайс — Матвиенко» на 2008 г. запланирован ввод 12 объектов, среди которых 8 объектов реконструкции и 4 новых. Строятся подстанции, в том числе и за счет городского бюджета. В целом, по его словам, «проблема уже не представляется столь критической, как в прошлом».
Новым импульсом для решения проблемы инженерной инфраструктуры послужило комплексное освоение территорий. Противникам комплексной застройки в связи с «московской экспансией» вице-губернатор напомнил, что такие питерские компании как БСК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, ЛЭК и ЛСР прочно обосновались на стройплощадках столицы задолго до того, как крупные московские игроки пришли на петербургский рынок. Кроме того, I полугодие 2008 г. ознаменовалась серией торгов по полному пакету – это почти все кварталы Северо-приморской части и ряд кварталов на юго-западе Петербурга. Налаживается работа по выставлению на торги расселенных за счет городского бюджета зданий.
«Конкуренция должна быть, мы не должны резервировать рынок для «своих», а «чужих» не пускать. Это в корне неправильная позиция», - полагает А.Вахмистров. Совсем другое дело, по его мнению, – это работа по выстраиванию различных секторов рынка. «Нам бы хотелось иметь в активе много больших массивов, чтобы был выбор для крупных игроков, и много отдельных пятен для застройщиков поменьше», - отметил он.
Кроме того, городское правительство задумывается и над возможностью привлечения для решения дорогостоящей и долгосрочной проблемы инженерной подготовки территорий и бюджетных средств — в рамках государственно-частного партнерства. Своего рода пилотным проектом ГЧП в этой сфере должен стать договор концессии по строительству южных водопроводных и водоочистных сооружений в пос. Металлострой.
В сентябре 2008 г. должны быть выставлены на торги 5 первых кварталов из программы развития застроенных территорий. Она, помимо открытия новой ниши на рынке генподрядных и делевоперских услуг, по словам вице-губернатора, направлена на ликвидацию ветхого и морально устаревшего жилого фонда и обновление инфраструктуры и решение «квартирного вопроса» для жителей кварталов, вошедших в программу.
Среди объектов бюджетного строительства 2008 г. – недавно достроенные палатный блок и блок вспомогательных служб I очереди онкологической больницы в пос. Песочное; ведутся работы по строительству лучевого корпуса. Завершены работы по строительству Дворца бракосочетаний на ул. Савушкина. Открылся после реконструкции детский загородный центр «Зеркальный».
В целом, до конца 2008 г. за счет средств городского бюджета планируется построить более 500 тысяч кв. м жилья и более 30 объектов различного назначения. Будут введены в эксплуатацию 2 спортивно-оздоровительных комплекса с бассейнами на наб. р. Фонтанка и на пр. Кузнецова. 2 новых жилых дома для одиноких пожилых граждан будут построены в Выборгском и Невском районах. К 1 сентября будут построены 4 новых детских сада в Приморском и Куротном районах, а также отремонтированы 13 школ.
Несмотря на спад в стране ипотечного кредитования, в I полугодии 2008 г. количество взятых в Петербурге кредитов превысило 11 тысяч, а к концу года, их число должно достичь 18 тысяч. В сложившейся ситуации городские пытаются принять меры по поддержке ипотечного кредитования, пересмотреть и усовершенствовать действующие жилищные программы. Примером такой работы может служить, по мнению вице-губернатора, городская программа по предоставлению доплаты гражданам за недостающие квадратные метры. «Население активно пользуется ей, даже больше чем другими программами, ее идея проста и понятна всем», - сказал А.Вахмистров.
Добавить оптимизма к празднику вполне способны те меры городского правительства, которые предпринимаются в части предотвращения появления новых пострадавших в процессе долевого строительства. Год назад в Комитет по строительству поступило большое количество жалоб граждан, обеспокоенных срывом сроков строительства по 6 объектам компании «Жилстройинвест». На сегодняшний день все эти дома построены и введены в эксплуатацию. Еще на 2 проблемных объектах – доме на Ленской ул, застройщиком по которому является ООО «Трансстрой», и достроенном доме ЖСК «Свой Дом» в Пушкине – идет оформление документации для ввода в эксплуатацию. В 9-м квартале Пушкина по трем жилым корпусам (8, 9, 10) право на достройку передано организованным дольщиками ЖСК. В целях оказания помощи дольщикам принято решение о выделении из городского бюджета 146 млн.рублей на строительство инженерных сетей и благоустройство территории. Возобновлено строительство на Ленинском пр, 93. Для выполнения работ по достройке с ТСЖ «Ленинский, 93» заключены договора по генеральному подряду, авторскому и техническому надзору. А Комитетом по строительству проработан вопрос о строительстве внешних инженерных сетей дома за счет городского бюджета. На эти цели будет выделено 32 млн. рублей.
В ближайшее время под эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга начнет действовать Технический совет, призванный контролировать строительство на стадии нулевого цикла, что особенно актуально для развития подземного строительства. Кроме того, разделить ответственность со строителями за работу в историческом центре призвано еще одно государственное учреждение – Центр экспертно-технического сопровождения. Первостепенной его задачей станет контроль над исполнением проектных решений строящихся или реконструируемых объектов, расположенных в объединенной охранной зоне. Возможно, что свою работу новое ГУ начнет уже в сентябре 2008 г.
В то же время Госстройнадзор отмечает массовые нарушения утвержденных им проектов, а также на работу и ввод в эксплуатацию без разрешения. Помимо того, в 2008 г. ему довелось создать немаловажный прецедент, доведя дело (по решению арбитражного суда) до приостановления деятельности застройщика медицинского комплекса на Комендантском пр. С 2 тысяч объектов, проверенных в I полугодии 2008 г., Служба собрала штрафов на сумму более чем 37,7 млн. рублей. А при экспертизе смет городских проектов за тот же период времени – сэкономила для городского бюджета более 3,3 млрд. рублей.
К началу 2009 г., с принятием городского закона о Правилах землепользования и застройки исчезнет необходимость во временных регламентах. Строители избавятся от массы бюрократических препон и субъективного отношения чиновников в ходе согласований, необходимость которых отпадет. ПЗЗ – это новый этап развития Генплана, призванный устранить множество противоречий во взаимоотношениях власти, строителей и горожан и, одновременно, – основательный фундамент для развития градостроения. Следующим таким шагом, по мнению А.Вахмистрова, должна стать разработка законов о стандартах качества в строительстве.
Наталья Черемных
Два года, как городское правительство во главе с губернатором Валентиной Матвиенко пытается создать в городе «внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры» для участников инвестиционно-строительного рынка. Что удалось сделать, а чего пока нет?От торгов не в восторге
В первую очередь застройщиков беспокоила (и, вероятно, тревожит сейчас) проблема комплексной инженерной подготовки новых территорий под застройку. Строители, понимая, что городу в одиночку с этим вопросом не справиться, предлагали «искать новые формы взаимодействия с бизнесом и монополистами». Сейчас можно констатировать, что к отчетному периоду радикальных, весомых изменений в этой сфере, к сожалению, нет. Как и прежде, присутствуют лишь планы. Лишь в бюджете 2006 года порядка 14 млрд рублей запланировано на общую инженерную подготовку городских территорий под строительство. Что касается «взаимодействия с бизнесом и монополистами», то и это, очевидно, дело будущего. В этой связи необходимо вспомнить два момента. Первый связан с недовольством некоторых строителей тем, что деньги, перечисляемые ими на развитие инфраструктуры, идут не по назначению. На это власти отвечают, что средства расходуются справедливо, согласно соответствующему закону Санкт-Петербурга. Второй момент связан с инициативой все тех же строителей, предложивших городскому правительству при проведении торгов на инженерную подготовку новых территорий требовать от компаний «создания консорциумов с головной организацией», причем предлагалось возвести все это в статус закона. Чиновникам такая инициатива не понравилась. Думается, справедливо.
Особое внимание Валентины Матвиенко строители обратили на совершенствование системы распределения земельных участков. Точнее, бизнесмены ждали «оптимизации процесса предоставления пятен и создания цивилизованного рынка земельных участков».
В итоге на смену ИТК пришли торги по так называемому короткому пакету, от которых застройщики, мягко говоря, не в восторге, а крупные строительные компании попросту их игнорируют, предпочитая покупать пятна для строительства жилья на вторичном рынке земельных ресурсов. И, кстати, на минувшей неделе непродолжительная эпоха коротких пакетов так же, как и ИТК, канула в Лету. Теперь будет два способа предоставления земельных участков – это комплексное освоение территорий и торги по полному пакету. Напомним, что согласно Градостроительному кодексу с 1 октября 2005 года все участки под жилищное строительство должны выставляться на аукцион.
Локомотив забуксовал
Еще одна больная тема, переданная Валентине Матвиенко по наследству, – отношения с монополистами. Строители предложили сесть за стол переговоров, а возглавить процесс «вежливо поручили» госпоже губернатору. За 2 года эту тему прессовали на самых разных уровнях – и в Смольном, и в рамках всевозможных круглых столов и конференций, и в СМИ. Но опять-таки больших позитивных перемен нет до сих пор. За исключением, пожалуй, создания при правительстве Санкт-Петербурга штаба по взаимодействию с монополистами, работа которого в основном сводится к сокращению сроков прохождения документации.
Кроме того, петербургские строители выдвинули и другие предложения, например, по реконструкции территорий и расселения ветхого жилья (причем утверждалось, что проблему можно решить без бюджетных денег и иногородних компаний), по устранению кадрового голода в строительной отрасли и др. И снова приходится повторять, что и по этим направлениям существуют только наметки. Единственное предложение, которое было реализовано моментально и полностью, – это замыкание функций Комитета по строительству, КГА и других профильных комитетов городского правительства на одного из вице-губернаторов. Таким замыкающим стал вице-губернатор Александр Вахмистров.
Что касается остальных проблем, то все они решены с разной долей успеха и, по большому счету, носят половинчатый характер. Впрочем, это можно объяснить как минимум двумя основными причинами: во-первых, Валентина Матвиенко отработала лишь половину губернаторского срока и за это время смогла лишь погрузиться в пучину проблем бизнеса, в том числе строительного комплекса; во-вторых, само бизнес-сообщество недостаточно активно ведет себя на федеральном и региональном уровнях власти -- это показали события вокруг пакета жилищных законов.
Тем не менее все вышеперечисленное не помешало Валентине Матвиенко еще полгода назад заявить, что «в Петербурге для бизнеса созданы внятные, прозрачные, предсказуемые правила игры, равные для всех субъектов рынка. Обеспечен равный доступ к земельным, топливно-энергетическим и иным ресурсам» (?!).
Любопытно, что Петербург принято считать местом, где рождаются передовые экономические реформы страны. А петербургский строительный рынок нередко сравнивают с локомотивом этих реформ. Однако создается ощущение, что этот локомотив, разогнавшись 2 года назад до предельной скорости и превратившись, по сути, в подобие литерного поезда, начал буксовать, в том числе и с подачи федеральной власти и рожденного ею законодательства. И, стало быть, пришло время для серьезного и системного анализа ситуации на строительном рынке и, главное, для обстоятельных оргвыводов.
Андрей Теплоухов
Государство в лице руководителя Росстроя Сергея Круглика наконец-то призналось, за счет чего оно намерено реанимировать строительную отрасль и приблизить россиян к мечте о собственной квартире. Этому должен способствовать «серьезный уровень государственной финансовой поддержки». Однако помощь придет не сразу, не всем и в разных объемах.Всем сестрам по серьгам
Оптимистические ожидания чиновников связаны главным образом с реализацией программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Как заметил во время состоявшегося на минувшей неделе в Петербурге Первого съезда строителей Северо-Запада Сергей Круглик, данная программа – это «система мер, которая должна переориентировать все усилия государства, общества, каждого человека на решение этой задачи». Кое-что со своей стороны государство уже сделало, например, сформировало в прошлом году законодательную базу из 25 законов, плюс еще один закон о концессиях, который вышел в августе текущего года. Теперь, по словам главы Росстроя, дело за выработкой соответствующих нормативных актов для претворения «жилищных» законов в жизнь – всего таких актов должно быть 214.
Но главное в этом вопросе, конечно же, деньги, и, пожалуй, впервые государство решилось залезть в свои закрома. Впрочем, это неудивительно, ибо Президент РФ Владимир Путин назвал жилищное строительство наряду с образованием, здравоохранением и сельским хозяйством приоритетным национальным проектом. «На этих вещах необходимо сосредоточить и финансовые, и административные ресурсы», – подчеркнул недавно президент страны.
По словам Сергея Круглика, в федеральном бюджете 2006 года на обеспечение жильем определенных категорий граждан (бюджетников, военнослужащих, чернобыльцев и т.д.) предусмотрено не 200 млн рублей, как раньше, а 3 млрд 200 млн рублей. «С одной стороны, это поддержка спроса на реализацию государственных полномочий перед теми гражданами, перед которыми несет ответственность именно федеральный бюджет, – пояснил руководитель Росстроя. – С другой стороны, это оказание помощи рынку в формировании предложения. Мы постараемся сформировать экономическую заинтересованность всех участников этого вопроса».
Кроме того, в федеральном бюджете следующего года заложены средства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования и на помощь в инженерной подготовке новых территорий под застройку.
Надо активно работать
Тем не менее строители, одобряя предстоящие бюджетные вливания в отрасль, считают, что государство слишком поторопилось с принятием пакета «жилищных» законов, вследствие чего некоторые из них, в частности закон о долевом строительстве, способны принести рынку больше вреда, нежели пользы. Жилищный пакет, как сказал вице-президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Юрий Кожуховский, «свалился как снег на голову». На это г-н Круглик ответил, что законы разрабатывались и принимались не спонтанно, а очень долго, например, над Жилищным кодексом трудились почти 10 лет. А чтобы на голову строителей таким же образом не свалились нормативные акты и техрегламенты, им (строителям), по мнению Круглика, нужно принимать самое активное участие в их разработке. В отношении поправок к закону о дольщиках глава Росстроя намекнул, что эта тема должна быть закрыта уже осенью, правда, он не уточнил, в каком виде.
Между тем думается, что за счет одних только средств федерального бюджета (пока еще, кстати, виртуальных) и законодательства нынешних проблем строительной отрасли полноценно не решить. Во-первых, средств недостаточно. Возможно, поэтому, как сообщил Юрий Кожуховский, предложения Ассоциации «по привлечению в инвестиционно-строительный комплекс части средств стабилизационного фонда, пенсионного фонда, фондов страховых организаций направлены на рассмотрение в Правительство России и администрацию Президента РФ». Во-вторых, жилищное законодательство, как говорят сами федеральные чиновники, необходимо корректировать, шлифовать. В-третьих, российские реалии таковы, что по пути в регионы федеральные бюджетные средства могут усохнуть, к тому же в субъекты Федерации они поступят лишь в следующем году. Но и на местах еще только предстоит наладить работу с тем, чтобы грамотно, эффективно распорядиться деньгами… Одним словом, как правильно заметил один из участников съезда, проблемы если и не решили, то хотя бы наметили пути их решения. Еще лучше к настоящему моменту подходят слова великого русского полководца Александра Суворова: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги, а по ним ходить». Пока власть перешла лишь один, пусть и самый глубокий, овраг. Впереди новые препятствия, и надо активно готовиться к их преодолению.
Андрей Теплоухов