Предпраздничные тезисы А.Вахмистрова
В канун профессионального праздника строителей по традиции принято говорить о достижениях, проблемах и задачах отрасли. 5 августа с таким отчетом в пресс-центре ИА Интерфакс выступил главный строитель города, вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров. Отчет этот трудно разделить на заслуги тех людей, которые сегодня отмечают День строителя на 1300 строительных площадках Петербурга, и тех, которые как А.Вахмистров, с ностальгической улыбкой вспоминают атмосферу праздника в бытовке. Впрочем, как бы то ни было, проблемы и задачи у них все равно общие. И невозможно не согласиться со словами с вице-губернатора о том, что все, что строится сегодня в городе, в конечном счете, строится для петербуржцев.
В I полугодии 2008 г. в Санкт-Петербурге введены в эксплуатацию 544 жилых объекта на 10184 квартиры общей площадью 820,9 тысячи кв. м. В том числе: 107 объектов нового строительства на 9720 квартир (суммарной площадью 701,67 тысячи кв. м); 25 объектов реконструкции на 52 квартиры (13,26 тысячи кв. м); 412 объектов индивидуального строительства (105,96 тысячи кв. м). Кроме того построено более 1,3 млн. кв. м общегражданских объектов, среди которых 67 офисных зданий и бизнес-центров, 41 торговый и 33 производственно-складских объекта, 16 автозаправочных станций, 16 объектов здравоохранения и физической культуры, 6 гостиниц и др.
Как сообщил вице-губернатор, ориентиром в области жилищного строительства для городских властей на 2008 г. является цифра в 2,75 млн. кв. м. «Я никогда раньше не ошибался в прогнозах и думаю, что мы построим даже больше: порядка 2,8 млн. кв. м жилья», - заявил А.Вахмистров. Что же касается коммерческой недвижимости, по прогнозу вице-губернатора к концу 2008 г. объем ее ввода может составить от 2,5 до 3 млн. кв. м. «Цифры говорят сами за себя. Порядка 15 млн. кв. м жилья построено в Петербурге за последние 7 лет. А в целом жилой фонд Петербурга составляет 105 млн. кв. м. То есть за последние 7 лет построено почти 15% всего жилья города. Если говорить о торговых площадях, то из всех существующих на сегодняшний день в городе 3,8 млн. кв. м за последние 7 лет построено 2,8 млн. кв. м», - заметил А.Вахмистров.
Цифры могли бы быть на порядок больше, если бы не проблемы с инженерной подготовкой территорий, считает вице-губернатор. Все еще остается целый ряд зон, сложных с точки зрения энергетического обеспечения. Впрочем, подвижек в этом направлении, по словам А.Вахмитрова, не заметить невозможно. В рамках соглашения «Чубайс — Матвиенко» на 2008 г. запланирован ввод 12 объектов, среди которых 8 объектов реконструкции и 4 новых. Строятся подстанции, в том числе и за счет городского бюджета. В целом, по его словам, «проблема уже не представляется столь критической, как в прошлом».
Новым импульсом для решения проблемы инженерной инфраструктуры послужило комплексное освоение территорий. Противникам комплексной застройки в связи с «московской экспансией» вице-губернатор напомнил, что такие питерские компании как БСК, «Строймонтаж», ЛенСпецСМУ, ЛЭК и ЛСР прочно обосновались на стройплощадках столицы задолго до того, как крупные московские игроки пришли на петербургский рынок. Кроме того, I полугодие 2008 г. ознаменовалась серией торгов по полному пакету – это почти все кварталы Северо-приморской части и ряд кварталов на юго-западе Петербурга. Налаживается работа по выставлению на торги расселенных за счет городского бюджета зданий.
«Конкуренция должна быть, мы не должны резервировать рынок для «своих», а «чужих» не пускать. Это в корне неправильная позиция», - полагает А.Вахмистров. Совсем другое дело, по его мнению, – это работа по выстраиванию различных секторов рынка. «Нам бы хотелось иметь в активе много больших массивов, чтобы был выбор для крупных игроков, и много отдельных пятен для застройщиков поменьше», - отметил он.
Кроме того, городское правительство задумывается и над возможностью привлечения для решения дорогостоящей и долгосрочной проблемы инженерной подготовки территорий и бюджетных средств — в рамках государственно-частного партнерства. Своего рода пилотным проектом ГЧП в этой сфере должен стать договор концессии по строительству южных водопроводных и водоочистных сооружений в пос. Металлострой.
В сентябре 2008 г. должны быть выставлены на торги 5 первых кварталов из программы развития застроенных территорий. Она, помимо открытия новой ниши на рынке генподрядных и делевоперских услуг, по словам вице-губернатора, направлена на ликвидацию ветхого и морально устаревшего жилого фонда и обновление инфраструктуры и решение «квартирного вопроса» для жителей кварталов, вошедших в программу.
Среди объектов бюджетного строительства 2008 г. – недавно достроенные палатный блок и блок вспомогательных служб I очереди онкологической больницы в пос. Песочное; ведутся работы по строительству лучевого корпуса. Завершены работы по строительству Дворца бракосочетаний на ул. Савушкина. Открылся после реконструкции детский загородный центр «Зеркальный».
В целом, до конца 2008 г. за счет средств городского бюджета планируется построить более 500 тысяч кв. м жилья и более 30 объектов различного назначения. Будут введены в эксплуатацию 2 спортивно-оздоровительных комплекса с бассейнами на наб. р. Фонтанка и на пр. Кузнецова. 2 новых жилых дома для одиноких пожилых граждан будут построены в Выборгском и Невском районах. К 1 сентября будут построены 4 новых детских сада в Приморском и Куротном районах, а также отремонтированы 13 школ.
Несмотря на спад в стране ипотечного кредитования, в I полугодии 2008 г. количество взятых в Петербурге кредитов превысило 11 тысяч, а к концу года, их число должно достичь 18 тысяч. В сложившейся ситуации городские пытаются принять меры по поддержке ипотечного кредитования, пересмотреть и усовершенствовать действующие жилищные программы. Примером такой работы может служить, по мнению вице-губернатора, городская программа по предоставлению доплаты гражданам за недостающие квадратные метры. «Население активно пользуется ей, даже больше чем другими программами, ее идея проста и понятна всем», - сказал А.Вахмистров.
Добавить оптимизма к празднику вполне способны те меры городского правительства, которые предпринимаются в части предотвращения появления новых пострадавших в процессе долевого строительства. Год назад в Комитет по строительству поступило большое количество жалоб граждан, обеспокоенных срывом сроков строительства по 6 объектам компании «Жилстройинвест». На сегодняшний день все эти дома построены и введены в эксплуатацию. Еще на 2 проблемных объектах – доме на Ленской ул, застройщиком по которому является ООО «Трансстрой», и достроенном доме ЖСК «Свой Дом» в Пушкине – идет оформление документации для ввода в эксплуатацию. В 9-м квартале Пушкина по трем жилым корпусам (8, 9, 10) право на достройку передано организованным дольщиками ЖСК. В целях оказания помощи дольщикам принято решение о выделении из городского бюджета 146 млн.рублей на строительство инженерных сетей и благоустройство территории. Возобновлено строительство на Ленинском пр, 93. Для выполнения работ по достройке с ТСЖ «Ленинский, 93» заключены договора по генеральному подряду, авторскому и техническому надзору. А Комитетом по строительству проработан вопрос о строительстве внешних инженерных сетей дома за счет городского бюджета. На эти цели будет выделено 32 млн. рублей.
В ближайшее время под эгидой Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга начнет действовать Технический совет, призванный контролировать строительство на стадии нулевого цикла, что особенно актуально для развития подземного строительства. Кроме того, разделить ответственность со строителями за работу в историческом центре призвано еще одно государственное учреждение – Центр экспертно-технического сопровождения. Первостепенной его задачей станет контроль над исполнением проектных решений строящихся или реконструируемых объектов, расположенных в объединенной охранной зоне. Возможно, что свою работу новое ГУ начнет уже в сентябре 2008 г.
В то же время Госстройнадзор отмечает массовые нарушения утвержденных им проектов, а также на работу и ввод в эксплуатацию без разрешения. Помимо того, в 2008 г. ему довелось создать немаловажный прецедент, доведя дело (по решению арбитражного суда) до приостановления деятельности застройщика медицинского комплекса на Комендантском пр. С 2 тысяч объектов, проверенных в I полугодии 2008 г., Служба собрала штрафов на сумму более чем 37,7 млн. рублей. А при экспертизе смет городских проектов за тот же период времени – сэкономила для городского бюджета более 3,3 млрд. рублей.
К началу 2009 г., с принятием городского закона о Правилах землепользования и застройки исчезнет необходимость во временных регламентах. Строители избавятся от массы бюрократических препон и субъективного отношения чиновников в ходе согласований, необходимость которых отпадет. ПЗЗ – это новый этап развития Генплана, призванный устранить множество противоречий во взаимоотношениях власти, строителей и горожан и, одновременно, – основательный фундамент для развития градостроения. Следующим таким шагом, по мнению А.Вахмистрова, должна стать разработка законов о стандартах качества в строительстве.
Наталья Черемных
В Петербурге установлена рекордная цена продажи отдельно стоящего здания. Корпорация «Строймонтаж» на торгах Фонда имущества в минувшую пятницу приобрела бывший жилой дом на набережной Робеспьера, 32, литера А за 1 млрд 70 млн рублей. Первоначально заявленная цена была превышена более чем в 2,5 раза. Здание уже не представляет исторической ценности и будет снесено либо реконструировано в течение 42 месяцев.
В аукционе 28 сентября принимало участие шесть претендентов на здание в историческом центре, но активная борьба развернулась только межу двумя из них – компанией «Возрождение Санкт-Петербурга» и корпорацией «Строймонтаж», которая и вышла победителем. Любопытная деталь: новое приобретение корпорации находится напротив еще одного принадлежащего ей объекта – жилого комплекса «Монблан». «Мы не могли позволить, чтобы торги выиграла другая компания, ведь на другом берегу Невы – наш элитный жилой дом «Монблан», – прокомментировал результаты аукциона заместитель директора по развитию ЗАО «Строймонтаж» Алексей Бражниченко.
По мнению директора по маркетингу ЗАО «Строймонтаж» Ильи Логинова, интерес многих застройщиков к торгам вызван тем, что лот на набережной Робеспьера – один из последних участков в центре Петербурга, которые когда-либо могут быть выставлены на продажу. При этом само здание можно снести и на его месте построить дом по проекту застройщика без многочисленных обременений.
Характеристики объекта
Площадь здания – 6095,1 кв. метров. Площадь земельного участка – 1349 кв. метров. Начальная цена – 420 млн рублей. Здание находится на территории исторического центра Санкт-Петербурга в зоне жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки. Покупатель обязан снести здание и построить новое, либо реконструировать существующее здание в течение 42 месяцев. Объект расположен в Объединенной охранной зоне центральных районов, но памятником не является. Все строительные и ремонтные работы необходимо согласовывать с КГИОП.
Год постройки здания – 1953. Дом у Литейного моста с видом на Неву и крейсер «Аврора» был построен для работников КГБ. Возможно, для того, чтобы им не надо было долго добираться на работу – Литейный пр., 4. В 1987 году здание признано аварийным, в 2004 – аварийным с угрозой обвала. Расселение дома проходило силами районной администрации и сопровождалось скандалами и судами. Многие жители не хотели покидать свои квартиры. Основной причиной конфликта была заниженная, по мнению жильцов, оценка аварийного жилья, не соответствующая его рыночной стоимости с учетом видовых характеристик.
Прогнозы оправдались
Накануне проведения аукциона мы попросили ряд ведущих экспертов в сфере недвижимости сделать прогнозы относительно будущего объекта на набережной Робеспьера.
Директор департамента маркетинга и развития Корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон тогда высказал мнение, что наиболее рациональное использование участка – строительство элитного жилого комплекса. Учитывая местоположение объекта, здесь можно построить элитное жилье категории «элита А», то есть стоимость квадратного метра может составить от тыс. за 1 кв. метр, в видовых квартирах – тыс. за 1 «квадрат».
«С учетом того, что объект находится на набережной, строительство гостиницы или ресторана будет нецелесообразно, так как участок небольшой, а без парковки оба объекта не будут востребованы, – полагает Михаил Бимон. – Строительство бизнес-центра требует определенных условий, в том числе наличия парковки. Поэтому возведение БЦ также сопряжено с рядом нюансов. Что касается наличия парковочных мест для жильцов элитного комплекса, то этот вопрос возможно решить с помощью строительства подземного паркинга».
Руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости Михаил Васильев согласен с коллегой: «Думаю, что по данному адресу целесообразней всего было бы возведение жилого дома». Месторасположение в «золотом треугольнике», неподалеку от Смольного, рядом с Таврическим садом, возможность строительства видовых квартир с панорамой на воду позволит позиционировать его как элитный дом. Вероятно, спрос на квартиры по этому адресу будет высоким. Стоимость квадратного метра будет сопоставима с рыночной ценой на квартиры в этом районе. Сейчас она составляет 250–300 тыс. руб. за 1 кв. метр».
«Трудности, которые ждут покупателя, связаны с плотностью застройки вокруг дома на наб. Робеспьера, 32, – отмечает Михаил Васильев. – То есть как сносить, так и строить придется на небольшом участке, который окружен домами, в том числе охраняемыми памятниками архитектуры. Также в этом микрорайоне существует проблема создания инфраструктуры, достойной дома элит-класса».
«Плюсом этого здания, которое практически автоматом поднимает цену процентов на 20, является вид на Неву. При этом в центре осталось мало зданий с подобными характеристиками, полностью расселенных и очищенных юридически», – уверен председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости Андрей Тетыш.
«В ходе торгов цена может вырасти в два раза. Теоретически она может вырасти и больше, потому что сложно оценить затраты на ремонтные работы», – предположил накануне торгов руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property Spb Игорь Лучков. По его мнению, в ходе реализации инвестиционного проекта площадь нового объекта не должна сильно измениться, потому что необходимо вписаться в общий архитектурный стиль набережной. Здесь есть возможность встроить мансарду и провести оптимизацию площадей. «Думаю, что площадь может увеличиться на 15–20 процентов, – предположил эксперт. – Любой объект будет достаточно хорошо смотреться. Единственный минус – сложность с точки зрения транспортной логистики – рядом мост и автомобильные развязки, поэтому нет места для парковки. Стоимость квартиры будет в пределах –10 тыс. за 1 кв. метр. Если говорить о коммерческой недвижимости, то это может быть бизнес-центр класса «А» или «В+», гостиница класса не ниже четырех «звезд».
Эксперты отметили, что могут возникнуть трудности с размещением подземной парковки, так как этот объект располагается на набережной.
Планы определены
Согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга, функциональное назначение участка, пока еще занимаемого расселенным домом, – жилая застройка с включением объектов общественно-деловой застройки. Объект расположен в объединенной охранной зоне центральных районов Санкт-Петербурга, однако памятником архитектуры он не является. Но несмотря на это наружные строительные и ремонтные работы будет необходимо согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга.
Как сообщили в корпорации «Строймонтаж», уже принято решение о строительстве на этом месте 6–8-этажного элитного жилого дома с подземным паркингом. Территория вокруг дома будет благоустроена, предусмотрен просторный внутренний двор. Окружение дома однородное, рядом проектируется бизнес-центр класса А. Пока еще неизвестны его архитектурные особенности, но в корпорации твердо заверяют, что новый дом будет гармонировать с окружающей застройкой.
Дмитрий Малышев
Первая перехватывающая парковка в Санкт-Петербурге начнет действовать уже с 1 октября 2007 года у станции метро «Ладожская». Парковка, рассчитанная на 288 машин, будет работать с 6.00 до 23.00 по рабочим дням. Стоимость парковочного места составит от 42 до 80 рублей в день.«Это первый, но очень важный шаг в улучшении транспортной ситуации в центре города, – заявил исполняющий обязанности первого заместителя председателя Комитета по транспорту администрации Санкт-Петербурга Станислав Попов. – Тем более что с закрытием 1 октября на реконструкцию северной набережной Обводного канала возрастут транспортные потоки от станции метро «Новочеркасская» и на мосту Александра Невского в сторону центральной части». Таким образом, открывающаяся перехватывающая парковка позволит в некоторой степени решить проблему пробок и предоставит петербургским автомобилистам альтернативный вариант для того, чтобы они не стояли в многочасовых пробках, а быстро могли добраться до места назначения.
На первом этапе пока еще не в полной мере решены вопросы с выделенными полосами движения для наземного общественного транспорта, автомобилисты будут пользоваться только услугами метрополитена. Поэтому не случайно для пилотного проекта выбрана действующая стоянка, принадлежащая ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей», находящаяся в трех минутах ходьбы от метро «Ладожская». По словам заместителя главного инженера ГУП «Петербургский метрополитен» Игоря Выборнова, станция метро «Ладожская» изначально реконструировалась под вокзал, однако значительного наплыва пассажиров эксперты так и не получили. Здесь имеется все для приема дополнительного числа горожан: просторный вестибюль, 13 турникетов, четыре эскалатора.
Станислав Попов отметил, что в городе автомобилисты оставляют свой транспорт на магистралях, обочинах дорог, рискуя не найти их на месте по окончании рабочего дня. Между тем перехватывающая парковка будет охраняемой, а плата за нее составит от 42 до 80 рублей. Однако чиновник добавил: «В данном случае будет использоваться дифференцированная шкала, которая позволит отсечь граждан, которые захотят воспользоваться парковкой как стоянкой». Каждому водителю, приезжающему на парковку, выдадут проездной билет на основе БСК, на котором оформлено 3 поездки со сроком окончания в течение одних суток. БСК следует вернуть по возвращении на парковку. Она выдается автомобилистам без залоговой стоимости, однако при утере карточки залоговая стоимость ее должна быть возмещена. Водитель, использовавший 2-3 поездки на метрополитене, заплатит за стоянку всего 42 рубля. За одну поездку тариф составит 60 рублей. Если водитель этим правом не воспользуется в течение дня вообще, тариф за транспорт будет максимальным – 80 рублей. «Но граждане должны понимать, что данная парковка будет использоваться только по назначению. Не исключено ее использование в ночное время в коммерческих целях», – резюмировал Станислав Попов.
Пока парковка будет работать в тестовом режиме, важно, чтобы горожане поняли значимость этого нововведения для города и привыкли к нему, необходимо проверить работоспособность системы. Поэтому ГУП «Организатор перевозок» для этих целей организовал работу справочно-информационной службы по телефону: 576-55-55, куда с 8.00 до 20.00 можно будет сообщать свои пожелания и замечания по улучшению работы перехватывающих парковок. На неделю ранее, с 26 сентября, на сайте www.omjp.ru все заинтересованные могут узнать подробнее о работе перехватывающей парковки. До 1 октября ГУ«Дирекция по организации дорожного движения» должна установить соответствующие знаки, чтобы автомобилисты могли без проблем подъехать к парковке у метро «Ладожская».
Выделенные полосы
«В идеале такие парковки должны размещаться в районе кольцевой автомобильной дороги, на подъездах к городу, – говорит Станислав Попов, – однако пока в городе не до конца выполнен комплекс мер по улучшению работы улично-дорожной сети, строить их спешно и в большом количестве бессмысленно. У нас есть примерно 40–50 адресов, находящихся в разработке, и они в ближайшем будущем будут реализованы. Но для этого необходимо использовать наземный общественный транспорт, ведь возможности метрополитена тоже небезграничны». В этой связи до конца года в городе планируется организовать выделенные полосы для приоритетного движения общественного транспорта. В частности, на Петроградской стороне это будут Большая Пушкарская улица и Большой проспект. С 1 ноября на Лиговском проспекте от Разъезжей улицы до Свечного переулка общественный транспорт будет иметь свою выделенную полосу. «Полоса позволит в несколько раз сократить время езды, и водители, у которых есть личный транспорт, поймут, что на общественном транспорте передвигаться по городу быстрее», – сказал он и добавил: «Комитет по транспорту собирается пустить по этой линии новые трамваи и автобусы, которые комфортнее предыдущих моделей». Однако чиновник отметил, что выделенные полосы не связаны с перехватывающими парковками: «Они необходимы для нормализации работы общественного транспорта». Тем не менее руководитель проектов группы компаний «Техно» Сергей Миньков заметил, что без выделенных полос система перехватывающих парковок работать не сможет. «Заложенные в проекте 42 парковки, – продолжил он, – учитывались, исходя из потребностей города. Ведь основное назначение перехватывающих парковок – предоставить сервис для тех, кто работает в городе с утра до вечера.
Между тем соотношение жителей центральной части города составляет 200 тысяч на 2 млн работающих. Поэтому целесообразнее строить многоярусные парковки, в которых может находиться от полутора до двух тысяч автомобилей». Поскольку строительство парковок стоит немалых денег, чиновники подумывают о привлечении инвесторов, которые будут определять стоимость строительства, исходя из проектных решений.
Напомним, что на заседании правительства Санкт-Петербурга в конце августа губернатор города Валентина Матвиенко поручила профильным комитетам в течение двух месяцев разработать и до конца года утвердить конкретный план действий по каждому из пунктов программы улучшения организации дорожного движения. Внедрение перехватывающих парковок позволяет говорить о качественно новом этапе организации дорожного движения.
Марианна Рахман