Нет мира в «Ванино». Долгострой может остаться без инвестора
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.
В Северо-Западной дирекции по строительству, реконструкции и реставрации Министерства культуры РФ (СЗД) сменился директор. С 1 октября этот пост занимает бывший глава «Роскапстроя» Николай Циганов.
Хозяйство Николаю Циганову досталось обширное и непростое. Дирекция была создана в феврале 2003 года по инициативе Министерства культуры РФ и исполняет функции заказчика при реконструкции и реставрации памятников истории и культуры региона. Ежегодный бюджет, которым она распоряжается, составляет 8–10 млрд рублей.
До последнего времени в ведении дирекции были по большей части лишь объекты в Петербурге. Но два года назад к ним добавились памятники культуры в Северо-Западном округе – в общей сложности их 77.
Сегодня СЗД курирует работы по строительству, реконструкции и реставрации в Ленинградской, Вологодской, Псковской, Новгородской, Калининградской, Архангельской областях, в Республике Карелии.
Самые крупные ее проекты – реконструкция здания Консерватории и строительство здания для Театра Европы Льва Додина, реконструкция Консерватории в Петрозаводске, строительство второй очереди Российской национальной библиотеки в Петербурге и Музея мирового океана в Калининграде, а также создание инженерных сетей для музея-заповедника Кижи.
Не все проекты складываются легко. У СЗД много текущих судебных разбирательств. В частности, в октябре этого года возобновился судебный процесс по поводу разрыва СЗД контракта на строительство новой сцены МДТ с компанией «СтройСоюз СВ». Также в начале октября Главное следственное управление Следственного комитета РФ по Петербургу возбудило уголовное дело о злоупотреблениях полномочиями со стороны «неизвестных лиц» при реконструкции БДТ. Речь идет о некачественном ремонте по контрактам, заключенным в 2011– 2014 годах.
Участники рынка говорят, что назначение нового главы СЗД вряд ли что-то серьезно изменит в текущей работе дирекции. «Конечно, новая метла всегда метет по-новому. И мы помним, какие серьезные кадровые перестановки были в дирекции при последней смене руководства – тогда штат обновился на 80%. Но на данный момент все процессы в работе СЗД кажутся отлаженными: выстроена вертикаль взаимодействия и с Минкультом, и с подрядчиками, многие проблемы, тянувшиеся из прошлого, решены», – говорит один из собеседников «Строительного Еженедельника».
«Справится ли человек из «Роскапстроя» с судебным наследием СЗД? Тем более, человек московский, который мало известен в Петербурге и мало что понимает в местном рынке… Скорее всего, его взяли на какие-то конкретные задачи, связанные со строительством. Возможно, СЗД расширит фронт работ в этой области. И там компетенции нового руководителя дирекции будут востребованы», – добавляет другой собеседник газеты.
Бывшая глава СЗД Наталья Волынская, руководившая ведомством с сентября 2016 года (назначена – с мая 2017-го), теперь возглавит ФГУП «Росгосэкспертиза». Это подведомственное Министерству культуры предприятие, которое занимается реализацией Федеральной адресной инвестиционной программы и Федеральных целевых программ, а также проводит экспертизу смет на реставрацию объектов по всей стране.
В беседе со «Строительным Еженедельником» Наталья Волынская свое назначение подтвердила, но подчеркнула, что пока «исполняет обязанности» руководителя этой структуры. «У меня много идей на новом месте. Но руководство пока окончательно не приняло все мои предложения. Мы их обсуждаем. Моя главная роль на новом месте – дальнейшее продвижение реставрационной реформы и создание ведомственной экспертизы федерального уровня», – заявила она.
Под удар попадут многочисленные алкомаркеты, которые активно заселяют первые этажи новостроек региона.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко предложил органам местного самоуправления и жителям региона самостоятельно определять на каком расстоянии от жилых домов и образовательных учреждений можно торговать алкоголем. Но минимальный «радиус трезвости» в регионе определен в 50 метров. Кроме того, алкомаркеты скоро перестанут торговать своей продукцией в розлив в ночные часы. Соответствующие изменения в областной закон, должны в ближайшее время рассмотреть депутаты Законодательного собрания.
«В последние годы магазины розничной продажи алкоголя стали также торговать своей продукцией по ночам, маскируясь под общепит. От местных жителей поступает много жалоб по этому поводу. Решать эту проблему необходимо комплексно. Уверен, что подготовленные законодательные инициативы будут поддержаны как на региональном, так и на федеральном уровне. Тем более, что следующий год в Ленобласти пройдет под девизом здорового образа жизни», — пояснил инициативу Александр Дрозденко.
Эксперты говорят, что идея, по сути, хорошая. Но все зависит от того, как ее будут реализовывать на местах.
«Вопрос о «радиусе трезвости» возникает постоянно. Его то увеличивают, то уменьшают. И единого мнения о его размере нет. В соседнем Петербурге, например, в зависимости от муниципалитета радиус может быть и 15, и 30, и 50 метров. Причем требования закона о «радиусе трезвости» бизнес постоянно нарушает. И часто не может поступить иначе. Допустим, открывается детская студия в доме, и теоретически соседний магазин, где торгуют спиртным, должен лишаться лицензии. Но обычно этого не происходит. Все условно», - говорит эксперт алкогольного рынка Максим Черниговский.
«Кроме алкомаркетов от этой инициативы могут пострадать и обычные продуктовые магазины, в которых алкопродукция обеспечивает до 30%-40% от выручки. В целом же доля продуктовых магазинов в стритритейле достигает 25%. Поэтому проблемы у владельцев помещений будут существенные. Скорее всего, ставки из-за этого снизятся на 10-15%», - считает коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.
Эксперты считают, что все эти меры, которые власти анонсируют как заботу о здоровье нации, на самом деле, просто популизм. «Установка «радиуса трезвости» не может решить проблему алкоголизации нашего народа. У нас одно из самых жестких законодательств в области обращения с алкоголем. Но при этом один из самых высоких показателей алкогольной зависимости среди подростков и один из самых больших в мире рынков контрафактного спиртного — на душу населения приходится 6-7 литров разных суррогатов при потреблении 20 литров нормальной водки в год. А почему? Потому что, запрещая что-то на легальном рынке, мы провоцируем развитие серых схем», - говорит Максим Черниговский.
«Подобные инициативы вызывают раздражение у работающих жителей, так как в ряде случаев просто лишают их возможности купить алкоголь для праздника в удобное время. При этом они никаким образом не сдерживают возможности приобретения спиртного алко-зависимыми людьми. Вопрос не в том, как ограничить, а в том, как контролировать. Даже сейчас иногда не действует запрет на продажу алкоголя в 50-метровой зоне от образовательных учреждений, хотя это проверить легко. Если же запретить продажу в 50-метровой зоне от жилых домов в течение всего дня (хотя об этом не идет речь полноценно), тогда не останется ничего, кроме отдельно стоящих гипермаркетов или ларьков вдоль автодорог», - отмечает руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
Напомним, что сейчас «радиус трезвости» в каждом регионе устанавливают его власти. Он может колебаться от 10 до 300 метров. Но в основном за основу берут максимальное расстояние. И нередко при этом в регионах возникают коррупционные истории. Но этой осенью Минпромторг РФ предложил правительству уменьшить «радиус трезвости» до максимальных 50 метров для школ и детских садов. А для медицинских учреждений, спортивных и культурных объектов предлагают сделать радиус от 20 до 50 метров.