Нет мира в «Ванино». Долгострой может остаться без инвестора
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.
Компания Setl City приступила к застройке территории предприятия «Пигмент». На его месте появится ЖК «Pulse на набережной». Инвестиции в проект, по оценке экспертов, могут превысить 30 млрд рублей.
Компания Setl City, входящая в холдинг Setl Group, начала строительство ЖК «Pulse на набережной» на бывшем участке завода «Пигмент», севернее Архивной улицы в Невском районе Петербурга.
Проект будет реализован в пять очередей. Первая из них (три корпуса высотой 14-15 этажей и детсад с бассейном в северной части квартала) должна быть сдана в конце 2020 года. А общая площадь жилья в ЖК «Pulse на набережной» составит около 350 тыс. кв. м при максимальной высоте застройки в 25 этажей (такую высоту будут иметь три жилые доминанты в центре квартала). Там же построят школу, четыре детсада и подземные паркинги.
«Мы взяли на себя обязательства по сохранению двух объектов культурного наследия на участке. Это старое здание Киновиевского ультрамаринового завода с дымовой трубой, а также особняк Веге. В ближайшее время мы выберем подрядчика работ по сохранению этих объектов наследия и направим проект в КГИОП. Работы начнутся до конца этого года», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Setl City.
Инвестиции в проект не раскрываются. По оценке коммерческого директора ГК Docklands development Екатерины Запорожченко, для реализации проекта такого масштаба потребуется 29–32 млрд рублей.
Напомним, что участки завода «Пигмент» (два «пятна» площадью 22,5 и 3,2 га) перешли в собственность Setl Group в начале этого года. За это компания, по экспертным оценкам, заплатила около 3 млрд рублей. Завершить развитие территории девелопер планирует за 5 лет.
На всем протяжении Октябрьской набережной возводится почти 2 млн кв. м жилья. А в Невском районе, где осуществляется проект, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», сейчас реализуется 15 жилых комплексов совокупной площадью 768 тыс. кв. м (в том числе 53% приходится на Октябрьскую набережную), из них в продаже находятся 309 тыс. кв. м (6% в объеме предложения в целом по агломерации). На Октябрьской набережной – более 200 тыс. кв. м.
«Все объекты в Невском районе относятся к сегменту «масс-маркет». Средняя стоимость «квадрата» при стопроцентной оплате в этом районе составляет 102,1 тыс. рублей за 1 кв. м, что соответствует среднему городскому уровню цен», – говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, район обладает хорошо развитой социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой, особенно его правобережная часть. «Сегодня интенсивное жилищное строительство в районе ведется на территориях, ранее принадлежавших промышленным предприятиям. Именно проекты редевелопмента будут самыми перспективными в этой локации в течение ближайших лет», – уверена эксперт.
С ней согласен директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев: «Редевелопмент промышленных площадок позволяет повысить общий уровень этого района, что приводит к росту спроса на жилье в уже строящихся жилых комплексах. Интерес покупателей к проектам в этом месте остается стабильно высоким. Недаром проект на Октябрьской является лидером продаж среди объектов нашей компании».
В развитии микроэнергетики и возобновляемых источников энергии (ВИЭ) сделан еще один шаг: в начале ноября текущего года в Государственную Думу внесен законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электроэнергетике» в части развития микрогенерации».
Суть новеллы законодательства в том, что владельцы объектов по производству электроэнергии мощностью до 15 кВт смогут продавать по среднеоптовой цене излишки выработанной энергии генерирующим компаниям на розничных рынках.
Законопроект разъясняет само понятие «объект микроэнергетики» и критерии, по которым различные объекты, вырабатывающие энергию, смогут быть к ним причисленными. Таких критериев два: мощность до 15 кВт и назначение вырабатываемой энергии – для обеспечения собственных бытовых или производственных нужд.
Стоит подчеркнуть, что источник выработки энергии – возобновляемый или не возобновляемый – критерием не является.
При редакции законопроекта рассматривалось два направления решения вопроса сбыта выработанной на объектах микрогенерации энергии. Первый – продажа, второй – взаимозачет.
С точки зрения владельцев объектов микроэнергетики, второй вариант выглядел более эффективным для стимуляции развития данного способа генерации, да и законодательно регулировать сальдирование было бы проще, так как при использовании взаимозачета требуется лишь один счетчик, показывающий разницу между объемами взятой и поставленной в сеть электроэнергии.
Но предлагаемый норматив утверждает первый вариант, то есть продажу.
В целях создания правовых механизмов для развития микрогенерации Минэнерго вырабатывает предложения по льготному присоединению объектов микроэнергетики к сетям генерирующих компаний и механизм данного присоединения.
Сейчас можно определенно сказать лишь о том, что объекты микроэнергетики, подключенные к общей сети, смогут работать без дорогостоящих систем накопления энергии, что значительно снизит срок их окупаемости по сравнению с полностью автономными системами энергоснабжения.
К слову, по мнению профессионалов, отдельные безаккумуляторные системы, соединенные с сетью, характеризуются большей производительностью и меньшими эксплуатационными расходами.
С практической точки зрения, нововведения пригодятся не только частным домовладельцам, но и девелоперам, и управляющим компаниям.
«Закон определяет норму мощности, но оставляет варианты по количеству объектов микроэнергетики, которые могут находиться в собственности одного лица: сколько угодно, – комментирует управляющий партнер MITSAN Consulting Дмитрий Желнин. – Собственниками же могут быть и физические, и юридические лица. Поэтому если в строящемся, к примеру, коттеджном поселке у каждого объекта стоит свой энергоисточник мощностью до 15 кВт, то оформив на каждый из них договор присоединения, поставив отдельный прибор учета, девелопер или управляющая компания смогут присоединиться к сетям на льготных условиях. Далее подобные договоры после продажи коттеджа можно переоформить уже на физические лица без повторной оплаты присоединения».
Еще один важный момент, также предусмотренный законопроектом: продажа излишков, выработанных объектами микрогенерации, согласно нормативу, не будет считаться предпринимательской деятельностью. То есть налогом сделка облагаться не должна.
Однако на обсуждении сейчас находится встречный проект «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», подготовленный Министерством финансов РФ, предусматривающий вместо полной и безусловной отмены налогообложения физических лиц ограничение сделки по сумме (не более 30 тыс. рублей) и по сроку действия – не более 5 лет.
Также остаются пока нерешенными вопросы, касающиеся механизма расчета оплаты за мощность, – как и в каком размере будет учитываться коэффициент использования установленной мощности.
Кроме этого необходимо законодательно определить порядок оформления отношений между владельцами объектов микрогенерации и энергосбытовыми компаниями на розничных рынках.
Поэтому принятие законопроекта предполагает разработку ряда подзаконных актов, которые будут регулировать и эти вопросы.
Кстати
Этот и другие вопросы будут обсуждаться в рамках деловой программы юбилейного – XV – Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век. Инженерные методы снижения энергопотребления», который состоится 14 ноября 2018 года в гостинице «Park Inn Прибалтийская».