Нет мира в «Ванино». Долгострой может остаться без инвестора
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.
Международный банк Санкт-Петербурга (МБСП) выставил на продажу парк-отель «Потёмкин» в Пушкине. Актив оценен в 550 млн рублей. Эксперты говорят, что его явно недооценили.
Структуры Международного банка Санкт-Петербурга готовят к продаже парк-отель «Потёмкин» в Пушкине, недалеко от Баболовского парка. Это отель класса «три звезды» на 115 номеров, с бассейном, сауной и спа-комплексом. Его общая площадь – 12 тыс. кв. м. Продают его вместе с участком в 2,5 га, ресторанами и бизнес-центром. Актив оценен в 550 млн рублей. Поиском покупателя занимается компания Elite Club Realty.
«Если участок земли не в аренде, а в собственности и входит в лот, стоимость его адекватна. Может быть торг в пределах 50–70 млн рублей. Отельный сектор – перспективный. Он дает инвесторам в среднем 8–10% годовых. Для классических инвесторов он остается базовым вложением. Поэтому у «Потёмкина» не будет серьезных проблем с привлечением капитала», – говорит управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным Colliers International, номерной фонд отелей ближайшего пригорода Петербурга насчитывает 3,7 тыс. номеров. В основном спрос в отелях загородного формата формируется жителями Петербурга и Ленобласти. Отличительной чертой сегмента является высокий разрыв по загрузке загородных отелей в высокий и низкий сезоны. В 2018 году средний тариф на номер в пригородных отелях в высокий сезон находился на уровне 5150 рублей за номер, в низкий – 3710 рублей (оба тарифа не включают завтрак и НДС).
Заместитель руководителя департамента гостиничного бизнеса компании JLL Маргарита Найштут добавила, что на 2018 год, согласно официальной статистике, гостиничный фонд Петербурга составил 32 348 номеров, включая отели и мини-отели.
Предложение распределено неравномерно: по количеству объектов лидируют мини-отели (54%), тогда как гостиницы занимают первое место по объему номерного фонда (68%). Брендированное предложение формируют 33 гостиницы (9 213 номеров). На 2019 год открытие новых брендированных отелей в городе не запланировано.
Около 60% современного номерного фонда сосредоточено в среднем ценовом сегменте, большая часть которого построена после 2000 года и располагается в центральной части города. Средний ценовой сегмент преобладает и в структуре предложения загородных гостиничных объектов (на него приходится около 70%). А основной спрос здесь формируют корпоративные заказчики и индивидуальные туристы (семьи с детьми).
«Большая часть загородных объектов сосредоточена в Курортном районе, который исторически является популярным и престижным направлением для отдыха среди жителей города. Но отели под международными гостиничными брендами на загородном рынке отсутствуют. Средняя заполняемость таких отелей в высокий сезон составляет 65–75%, в низкий сезон – 30–35%», – говорят в JLL.
«Потенциал развития у рынка загородных отелей остается высоким. Численность населения возрастает, при этом доля отдыхающих, которые по тем или иным причинам не могут позволить себе отдых за рубежном, остается большой. Но высокий уровень инвестиций в крупные и действительно качественные объекты существенно ограничивает их развитие. При этом в течение нескольких следующих лет, при условии отсутствия существенных потрясений в экономике, на рынке могут появиться новые интересные проекты», – заключил руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев.
Жилые комплексы «Созвездие» и «Щегловская усадьба» в Ленобласти вместо их инвестора - фирмы «Навис» может завершить компания «Евроинвест». А застройщик «ГарантЪ» закончит долгострои «Главстройкомплекса ЛО».
Правительство Ленобласти нашло застройщиков для завершения нескольких крупных проблемных проектов в регионе. Об этом рассказал губернатор Ленобласти Александр Дрозденко. Речь идет о жилых комплексах «Созвездие» в Мурино и «Щегловская усадьба» в Щеглово, которыми занимается компания «Навис», а также о проекте «Галактика» в Новом Девяткино и стройках в микрорайоне «Южный», которые никак не может закончить компания «Главстройкомплекс ЛО» бывшего вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды.
По словам Александра Дрозденко, проекты «Нависа» согласилась завершить компания «Евроинвест» Андрея Березина и Юрия Васильева. Глава региона пояснил, что в проекте «Созвездие» есть недостроенный детский садик, который правительство готово выкупить. Вырученных от продажи средств хватит для завершения долгостроя, говорит он. Но есть проблема: земля под объектом оформлена на одну фирму, договоры – на другую, деньги шли – на третью. Так что прежде, чем передавать проект на достройку, «Навису» придется привести документы в порядок.
По официальным данным, в ЖК "Созвездие" из трёх корпусов, рассчитанных на 2074 квартиры, осталось достроить только третий корпус на 933 квартиры. Этот проект строят с 2012 года. Первые две очереди сдали в 2015 году с задержкой на год. А третью обещали сдать сначала к концу 2015 года.
В компании «Евроинвест Девелопмент» сообщили, что правительство Ленобласти действительно обратилось к ним с просьбой довести до ввода в эксплуатацию ЖК «Созвездие» компании «Навис». «Но речь пока только об одном проекте. Мы уже провели его строительный аудит. И сейчас проводим юридический. Там есть вопросы, которые пока не сняты. Без этого мы не можем понять алгоритм своих дальнейших действий», - сообщили в «Евроинвест Девелопмент».
Второй проект «Нависа» "Щегловская усадьба", который строят с 2013 года, будет состоять из 16 домов общей площадью 80 тыс. кв.м.. Комплекс занимает участок площадью около 10 га в посёлке Щеглово недалеко от Всеволожска. Задержка по вводу каждого дома – не менее чем год-два. На данный момент строятся четыре последних корпуса. Срок, указанный в продлённом разрешении на строительство, – конец 2018-го. Но выдержать его девелопер, очевидно, не сможет.
Что касается ЖК «Галактика» и проектов в микрорайоне «Южный», то их, по плану правительства Ленобласти, доведет до ума фирма «Гарантъ девелопмент» Дмитрия Альхова. Но ей обещали передать «чистые» объекты – без долгов. Пока, правда, не передали даже документы по развитию проектов (долгам, запасам материалов, свободным квартирам и др.).
ЖК "Олимп" площадью 14,4 тыс. кв.м. в микрорайоне Южный должны были сдать в 2016 году. ЖК "Радужный" там же (первый корпус площадью 12,5 тыс. кв.м., второй корпус площадью 17,5 тыс. кв.м.) — в начале 2017 года. Срок по ЖК «Галактика» был определен также на 2017 год. Работы до сих пор не завершены. Достройки проектов "Главстройкомплекса" ожидают более 1,8 тыс. дольщиков. Сумма обязательств перед ними оценивается в 4 млрд рублей.
Как говорит партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов, основным вопросом для инвестора, осуществляющего достройку, является обеспечение своих финансовых интересов. «Он вкладывает собственные деньги в достройку, а получить их компенсацию может только если все достроит и пройдут продажи. В случае банкротства застройщика все сделки на нерыночных условиях (или без прямого денежного платежа) могут стать предметом оспаривания кредиторами, как недействительные с максимальной глубиной "за три года до даты обращения на банкротство". Таким образом, компания, достраивающая такие объекты, помимо условно социальных обязательств по достройке принимает на себя еще и серьезные имущественные риски, что существующие кредиторы потом признают все сделки по правам такого инвестора на квартиры недействительными и он сам окажется в очереди кредиторов», - говорит Дмитрий Некрестьянов.
Он напомнил, что закон "О банкротстве" предусматривает схему передачи объекта на достройку, но обязательным условием является введение процедуры банкротства застройщика, то есть риски можно минимизировать для инвестора только, если застройщик уже банкрот. А это не менее 6 месяцев с даты старта банкротной процедуры (чаще год и более). «До возбуждения банкротства вхождение инвестора в такие проекты имеет приемлемые риски только в том случае, если существующие долги застройщика перед кредиторами-недольщиками являются незначительными, либо инвестор готов их погасить», - заключил Дмитрий Некрестьянов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Ленобласть договорилась с инвесторами о достройке проблемных ЖК
Долго, но строим. Как в Ленобласти решают проблемы долгостроев
Компания «Навис» выполнит рекомендации Госстройнадзора по ЖК «Созвездие»