Нет мира в «Ванино». Долгострой может остаться без инвестора
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.
На рынке недвижимости новый тренд – застройщики предлагают оценить качество жизни в новостройках. И не просто посетить шоу-рум, а полноценно погрузиться в жилую среду – на время поселившись в квартире.
Кто-то приглашает для этого популярных блогеров, а кто-то даже готов платить зарплату обычным жильцам, за публично транслируемые потребительские впечатления при «тестировании» новых ЖК. Для чего это нужно девелоперам и насколько эффективен такой инструмент маркетинга – «АСН-инфо» разбиралось вместе с экспертами рынка жилой недвижимости Петербурга.
Инструмент продаж
Летом 2016 года популярный видео-блогер Ярослав Андреев по приглашению компании «Северный город» (входит в холдинг RBI) на несколько дней переехал в загородный малоэтажный поселок Mistola Hills во Всеволожском районе Ленобласти..
Весь период «тест-драйва» Ярослав делился впечатлениями с подписчиками своего youtube-канала. Блогер принимал гостей, совершал утренние пробежки, исследовал территорию, устраивал барбекю-вечеринку для друзей и соседей, ходил в гости к реальным жителям поселка и даже воспользовался возможностью посетить семейного врача.
«Mistola Hills – это новый формат недвижимости, предполагающий особый стиль жизни. Это жизнь с городским комфортом, но в то же время на природе, в небольшой загородной сити-вилле. Когда мы построили поселок, мы поняли, что среди горожан пока нет четкого представления о таком стиле жизни, – комментирует директор по маркетингу компании «Северный город» Михаил Гущин. – Мы захотели показать, как можно жить в городской квартире в небольшом доме на природе, когда у тебя вокруг – масса возможностей, инфраструктура. Ежедневные прогулки на свежем воздухе, занятия спортом на открытых спортивных площадках, пикники на природе и дружеское общение с хорошо знакомыми соседями… Для этого нам и пригодился такой «тест-драйв» с блогером».
Не исключают возможности «тест-драйва» квартир в своих жилых комплексах лидерами мнений и в компании LEGENDA. Предложить попользоваться продуктом перед его покупкой – это отличный инструмент стимулирования продаж, особенно когда речь идет о крупном вложении, считает директор по маркетингу компании LEGENDA Всеволод Глазунов: «Если в автомобильной отрасли этот инструмент давно широко используется в формате тест-драйва, то в недвижимости шоу-румы стали появляться только недавно».
В проекте компании – пять действующих шоу-румов на Оптиков, 34, представляющих собой квартиры, полностью готовые для проживания. Объект заселен более года назад, достичь эффекта полного погружения в реальную жизнь дома – вполне возможно. В компании уже обсуждали возможность заселять в демонстрационные квартиры блогеров, медийных личностей, журналистов, экспертов рынка недвижимости, но пока делают выбор в пользу традиционных инструментов продаж.
«Непредвзятое мнение интересно и застройщику, и аудитории публичной персоны. Также немаловажно, чтобы участник такого эксперимента мог интересно, доступно и разносторонне донести информацию до аудитории, – аргументирует господин Глазунов. – Но, с точки зрения стимулирования продаж, эффективнее использовать формат посещения шоу-рума в сопровождении профессионального демонстратора».
В июне идею с тестированием жилья взял на вооружение еще один петербургский застройщик: компания «Элемент-Бетон» запустила тест-драйв квартир в ЖК «Финские кварталы». Суть акции заключается в том, что потенциальному покупателю предлагают «переночевать» в шоу-руме – в однокомнатной квартире площадью 37 кв. м на третьем этаже уже сданного дома. «Приобретение квартиры – это серьезный шаг, который определяет условия жизни на долгие годы вперед, поэтому будущим жителям нужно оценить все достоинства проекта», – комментирует руководитель отдела рекламы «Элемент-Бетон» Ирина Кириллова. Согласно концепции ЖК «Финские кварталы», будущим жильцам предложат испытать на себе «комфорт и экологичность загородной жизни, качество строительства, транспортную доступность и развитую инфраструктуру».
«Аналогичные кампании запускали коллеги по строительному рынку в Москве и Новосибирске, и они пользовались большим успехом у покупателей. Зачастую клиенты бронируют квартиры сразу в нескольких жилых проектах и затем уже выбирают наиболее подходящий, ориентируясь на сроки строительства, стоимость квартир и другие важные факторы», – обосновывает смысл акции госпожа Кириллова.
Жизнь за деньги
Московский девелопер ФСК «Лидер» пошел дальше и предложил не только бесплатно пожить в новом доме комфорт-класса, но и получать за это ежемесячное вознаграждение в размере 80 тыс. рублей. Платные тестировщики понадобились компании для продвижения ЖК «Поколение» на севере Москвы. Цель кампании – «максимально учесть все потребности покупателей», заявили в PR-службе ФСК «Лидер».
«Мы планируем предложить покупателям жилого комплекса «Поколение» новый продукт, который позволит им максимально быстро переехать в новую квартиру и начать жить, а не заниматься ремонтом и покупкой мебели», – комментирует PR-директор ФСК «Лидер» Екатерина Самородова.
Главная задача жильцов-экспериментаторов – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни.
Запрос к кандидатам включал умение снимать и монтировать видео, опыт активного пользования социальными сетями, креативность, отличное чувство юмора и «желание рассказать миру, что квартирный вопрос испортил не всех». Изучив, по их словам, около тысячи резюме, представители девелопера выбрали на должность «специалиста по проживанию» пару молодых москвичей. Молодому человеку и девушке придется несколько месяцев жить фактически в формате реалити-шоу. «Главная их задача – фиксировать свои впечатления на видео и рассказывать в социальных сетях о своей жизни», – говорится в сообщении компании ФСК «Лидер».
Один из крупнейших петербургских девелоперов – «Группа ЛСР» – к модной тенденции, относится осторожно, хотя и не отрицает ее оригинальности. «Продвижение с помощью блогеров или же простых жителей, которые будут делиться своими впечатлениями о жилом комплексе, – вполне свежее решение. У потенциального покупателя может создаться впечатление, что это не навязанная реклама, а некий свежий, близкий и понятный ему взгляд со стороны, – рассуждает директор по работе с инвесторами и связям с общественностью «Группы ЛСР» Юрий Ильин. – Однако любое неверное слово или действие в таком продвижении может стоить застройщику репутации. Ведь чтобы грамотно судить о всех нюансах строительства, деталях того или иного жилого комплекса, нужно быть специалистом в этом деле».
По мнению Михаила Гущина, тест-драйв может быть потенциально интересен покупателям квартир в готовых домах, но при этом надо учитывать, что в комфорт-классе к моменту сдачи дома обычно остаются непроданными всего около 10% квартир. Потенциальные покупатели недвижимости, чтобы узнать о преимуществах и «подводных камнях» жизни в том или ином доме, чаще используют такие традиционные способы, как общение в соцсетях с уже состоявшимися жителями – своими потенциальными соседями – и экскурсии на объект.
«Формат тестового проживания – это пока единичные маркетинговые ходы. Но нужно понимать, что для проживания нужно, как минимум, чтобы дом был сдан и подключен ко всем инженерным сетям, в то время как большинство действующих шоу-румов располагается в строящихся объектах и является своего рода декорацией, а не полноценно функционирующим продуктом, – приводит слабые стороны теста жилья как маркетингового инструмента господин Глазунов.
Мнение
Яна Булмистре, начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Прежде всего, стоит различать два вида тестирования. В первом случае застройщик нанимает на работу людей для тестирования квартиры и платит им за это зарплату. Во втором случае квартира сдается в аренду потенциальным покупателям с последующей возможностью выкупа недвижимости. Первый тип маркетингового хода по тестированию жилья необычен для нашей страны, но в Европе подобные примеры известны уже давно. Нюанс этой должности в Старом Свете заключается в том, что как только на жилье находится покупатель, семья съезжает. Далеко не каждая пара согласится на подобные условия. В России должность «специалиста по проживанию» – интересная опция, и она вполне может стать новым трендом в рекламе и продвижении новостроек. Что касается второго вида тестирования, то застройщики уже сейчас, помимо посещения шоу-рума, предлагают потенциальным покупателям опробовать жизнь в новостройке. Кто-то отводит на это 10 часов, а кто-то предлагает заключить договор аренды (от нескольких месяцев до нескольких лет) с последующим правом выкупа. Уже сейчас плюсы такой опции очевидны – тестирование квартиры в новостройке позволяет клиенту быстрее определиться с покупкой.
Власти Ленобласти решили разработать региональный Закон о защите прав дольщиков. Расходование средств граждан хотят сделать целевым и поэтапным, а для большей надежности – ограничить список банков для получения кредитов на стройку.
О соответствующем законопроекте, разработкой которого в скором времени займутся региональные парламентарии, заявил в минувший вторник губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко на совещании по вопросу завершения строительства проблемных домов.
В новом Законе планируется прописать список уполномоченных банков, где застройщик должен хранить средства на возведение долевого жилья. Деньги дольщиков будут размещены на специальных счетах и будут расходоваться на каждом этапе строительства отдельно: нулевой цикл, фундамент, возведение стен, кровли, отделочные и инженерно-технические работы, благоустройство территории. Таким образом, внесенные деньги станут целевыми.
«Такой механизм использовался при расселении ветхих и аварийных домов. Если у застройщика возникнут проблемы, то средства дольщиков сохранятся. Деньги не уйдут на другие проекты компании и не будут выведены из строительства», – пояснил Александр Дрозденко.
С новыми силами
Встречали участников совещания дольщики с плакатами, призывающими помочь достроить проблемные объекты. Некоторых из них на совещании ждали хорошие новости – для их долгостроев нашли инвесторов.
Речь идет о 15-этажном доме на 182 квартиры в Новом Девяткино. Строительство начал в 2008 году ЖСК «НовоДевяткино». Через пару лет после начала работ стройка «встала». В сентябре прошлого года был привлечен новый застройщик – ООО «Фирма «Сигма». Однако в начале 2017 года компания прекратила работы, и власти Ленобласти снова начали искать инвестора. По словам заместителя председателя Правительства Ленобласти Михаила Москвина, им может стать один из крупнейших застройщиков Петербурга и Ленобласти – Setl City. «Дом почти готов. Сейчас мы ведем переговоры с руководством Setl City для завершения работ на объекте, для того, чтобы ввести его в эксплуатацию. До конца года вопрос будет решен», – прокомментировал Михаил Москвин.
Еще один долгострой, для спасения которого нашли инвестора, – объект на улице Красных Военлётов в Гатчине – 17-этажный дом на 135 квартир. Реализовывать проект начала ИСК «ЖилСоцСтрой» в 2009 году, однако хватило ее только на девять этажей. В 2011 году дольщики создали ЖСК «Взлётстрой». Проектом интересовались несколько инвесторов, но до строительства дело не доходило – смущала низкая рентабельность. Сегодня власти нашли потенциального инвестора – ГК «КВС», которая возводит жилые районы в Сертолово и Янино.
В поиске банка
У ЖК «Силы Природы» в Мурино, для которого хоть и найден новый инвестор – компания «РР-Сити», – перспективы строительства пока туманны. Начинал проект «О2 Девелопмент», квартиры в жилом комплексе уже несколько лет ждут более 2,5 тыс. человек. По словам руководителя проекта по достройке объекта «РР-Сити» Александра Леонова, этот объект – один из сложнейших в Ленобласти. На его достройку требуется 800 млн рублей. Сумма внушительная, и застройщик вместе с Правительством Ленобласти договорился с «Балтинвестбанком» о выдаче кредита. «Но обязательства со стороны банка не были выполнены. Он выставил завышенные требования по залогу. Сейчас мы ведем переговоры с двумя другими банками. Надеюсь, в течение недели мы найдем нового партнера. Объект не убыточный, там есть еще земля для застройки. Это позволит получить рентабельность», – успокоил дольщиков губернатор.
Напомним, согласно разработанной в июне текущего года «дорожной карте» строительства ЖК «Силы Природы», плановый срок ввода в эксплуатацию первого корпуса – 31 октября 2017 года, второго – 25 декабря 2017 года, третьего – 30 сентября 2018 года, четвертого – 30 июля 2019 года.
Дольщики против
Рассматривая ситуацию с ЖК «Ванино» в Ломоносовском районе, власти столкнулись с нестандартной проблемой – дольщики не рады новому инвестору. В мае Правительство Ленобласти подписало соглашение с эстонской компанией Technomar & Adrem о завершении строительства жилого комплекса. Компания является соучредителем предыдущего застройщика – ООО «Тареал». Сейчас оно находится на грани банкротства. Для завершения работ на объекте создана новая организация – ООО «ЖК Ванино», которое также входит в холдинг Technomar & Adrem.
В итоге дольщики теперь должны переписать на него свои договоры, но делать это хотят не все. Боятся, что через пару лет останутся ни с чем, и не желают связываться со структурой прежнего застройщика, настаивая на его банкротстве.
Губернатор сообщил, что если застройщиков не устраивает эта схема завершения объекта, то пусть они предложат свою. «Хотите уйти в банкротство – уходите. Тем не менее, эстонская сторона выставила под свои гарантии финансирование в размере 800 млн рублей. Вам шашечки нужны или ехать? Такое ощущение, что мы вас уговариваем достроить ваши квадратные метры», – сказал Александр Дрозденко.
Он также добавил, что сначала инвестор построит проблемные дома и только потом возведет объекты на продажу. «Среди сторон, подписавших соглашение, три – стороны власти. Какие вам гарантии еще нужны?» – удивилась помощник депутата Госдумы РФ Валерия Пенькова, много лет занимающаяся проблемными объектами.
Представитель инвестора заверил, что в ближайшее время стройка оживет – на площадку завозят стройматериалы.
Материал подготовлен по заказу Комитета по печати и связям с общественностью Ленинградской области.