Нет мира в «Ванино». Долгострой может остаться без инвестора
Собрание кредиторов проблемного жилого комплекса «Ванино» закончилось неожиданно. По крайней мере, для инвестора проекта и правительства Ленинградской области. Дольщики не поддержали мировое соглашение, зато проголосовали за внешнее управление «Тареалом».
Реализация ЖК «Ванино» началась в 2011 году. Компания «Тареал», на 65% принадлежащая холдингу «Тасмо Эригрупи», планировала возвести 99 малоэтажных сити-вилл, 145 коттеджей, детский сад, спортивный комплекс, теннисный корт, детские площадки, беговые и велодорожки. Причем все постройки занимали бы только 15% из 62 га земли, выделенных под проект. Оставшиеся территории планировалось превратить в зеленые зоны.
Однако у «Тареала» начались финансовые проблемы, стройка забуксовала, а директор компании Игорь Клещенок бежал за границу. Первая очередь проекта, т.е. 15 домов, была сдана с полуторагодовой задержкой – в марте 2015 года. Судьба еще 12 домов, в которых были проданы квартиры, не решена до сих пор.
Счастье близко?
Благодаря активному участию правительства Ленобласти «Тасмо» не только не покинуло проект, но и направило летом 2018 года 800 млн рублей на его завершение. Новым застройщиком проекта стало специально созданное ООО «ЖК Ванино» под руководством приглашенного специалиста Петра Верцинского.
Работы возобновились. Первые шесть домов планировалось завершить до конца прошлого года, а оставшиеся – летом 2019-го. На этом история могла бы и прийти к своему счастливому финалу, однако часть кредиторов «Тареала» требует банкротства компании и компенсации вложенных средств на общую сумму около 50 млн рублей. В отношении горе-застройщика давно открыта процедура наблюдения, однако если начнется конкурсное производство, то, как уверяет инвестор, ЖК «Ванино» вообще никогда не завершится. «Если начнется конкурсное производство, то «Ванино» не будет построено никогда. Имущество «Тареала» придется продавать на торгах за 50% от его стоимости. Это не выгодно ни нам, ни дольщикам», – уверена юрист «Тасмо» Юлия Комиссарова.
Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти должен был рассмотреть вопрос начала конкурсной процедуры 12 февраля, однако заседание отложили до 12 марта 2019 года. Тогда инвестор и дольщики сочли это добрым знаком, ведь казалось, что подписание мирового соглашения – вопрос времени. К тому же, заседание кредиторов намечалось на 22 февраля. Однако все пошло не по плану.
Мир без ЖСК
60% кредиторов проголосовали за введение внешнего управления в отношении «Тареала», а мировое соглашение большинство не поддержало. Все это неприятно удивило как инвестора, так и заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина, который присутствовал на собрании.
«По сути, дольщики обеспечили введение конкурсной процедуры в отношении «Тареала», которая поставит крест на достройке «Ванино». Я вынужден приостановить работы на стадии отделки домов», – пояснил Петр Верцинский.
На данный момент работы заморожены, однако окончательно все решит суд. «Арбитражный управляющий должен будет предложить свой план завершения работ. Каким он будет, мы не знаем, поэтому об участии в завершении проекта говорить не можем», – ответил Петр Верцинский.
Дольщиков же, в свою очередь, удивила реакция руководства ООО «ЖК Ванино», ведь покупатели квартир уверены, что введение внешнего управления – это надежный способ уберечь «Тареал» от конкурсной процедуры. «Мы рассчитывали спокойно заключить мировое соглашение уже во внешнем управлении. Поступок застройщика нас неприятно удивил», – сообщил один из дольщиков Александр Багышов.
Не устроил дольщиков и обновленный текст документа, в котором появился пункт о том, что если «Тареал» не будет выполнять договоренности, прописанные в мировом соглашении в течение трех месяцев, то земельные участки вместе с долгостроем будут переданы жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), который должны будут создать дольщики. «По такому соглашению компания может просто ничего не делать, а потом мы вынуждены будем создавать ЖСК, чтобы остаться один на один с проектом», – пояснил дольщик «Ванино» Юрий Щербаков.
Петр Верцинский отметил, что этот пункт появился по рекомендации правительства Ленобласти: «Это защитит права дольщиков, например, они сохранят права на квартиры даже если в отношении «Тареала» начнется конкурсная процедура».
Петр Верцинский подчеркнул, что дольщикам была представлена гарантия эстонского концерна и денежная гарантия на 800 млн в рамках соглашения с правительствам Ленобласти. Пункт про создание ЖСК стал бы актуальным, если ООО «ЖК Ванино» не достроит дома или денег по гарантии не хватит. В таком случае администрация области завершила бы проект через механизм ЖСК без доплат дольщиков.
«С точки зрения администрации Ленобласти заключение мирового соглашения является единственным вариантом, который гарантирует дольщикам соблюдение существующих условий финансирования и сроков передачи ключей», – сообщили в пресс-службе Михаила Москвина.
Замглавы правительства Ленобласти отметил, что своим решением о внешнем управлении дольщики ввели седьмую сторону, которая фактически сводит на нет заключенное ранее шестистороннее соглашение и серьезно сокращает возможности для помощи. Сейчас в администрации области ждут внешнего управляющего с планом достройки домов.
В свою очередь, дольщики подчеркнули, что не отказываются от мирового соглашения, однако хотят заключить его по закону и на выгодных для всех условиях. «Если сложить все пени и выплаты, то «Тареал» задолжал дольщикам около 800 млн рублей. Однако мы хотим получить квартиры и готовы отказаться от пеней», – добавил Юрий Щербаков.
Вместе с тем, Петр Верцинский сообщил, что намерен заявить в ходе внешнего управления все вложенные «Тасмо» через «ЖК «Ванино» средства - более 600 млн рублей. «Эти деньги должны быть выплачены в первую очередь, при продаже активов сейчас, вырученных денег не хватит даже для достройки домов», — сказал он.
Участники долевого строительства надеются, что ООО «ЖК Ванино» и «Тасмо» не оставят проект.
Всю неделю одной из важнейших информационных тем был конфликт, разгоревшийся между Смольным и Метростроем. Окончательной ясности в ситуации пока нет, а вопрос, кто будет строить метро, остается открытым.
Заявление Комитета по развитию транспортной инфраструктуры (КРТИ) о том, что Смольный расторгает все контракты на строительство объектов метрополитена с ОАО «Метрострой», произвело взрывное впечатление. Хотя и Игорь Албин, в бытность свою вице-губернатором, и вр. и. о. главы города Александр Беглов в последнее время много критиковали главную метростроительную компанию Северной столицы за срыв сроков работ, мало кто ожидал столь резких действий.
По версии Смольного, причиной расторжения стало грубое неисполнение со стороны Метростроя условий государственных контрактов и некачественное планирование выполнения производственных программ, что привело не только к срывам сроков сдачи новых станций, но и к неоднократным задержкам выплат заработной платы. Для решения второй проблемы потребовалось даже вмешательство городской власти. «Правительство Петербурга беспокоит текущая ситуация в отрасли метростроения в целом», – заявил председатель КРТИ Сергей Харлашкин.
В итоге ведомство заявило о намерении привлечь альтернативных подрядчиков для строительства метро. «По проведенному предварительному запросу, такие компании на рынке имеются и готовы к исполнению задач метростроения», – заявили там.
Метрострой в ответ распространил жесткое заявление, в котором утверждалось, что сложившаяся ситуация стала следствием «некомпетентности заказчика, который сделал все для того, чтобы завести ситуацию в тупик. А именно, невыполнение заказчиком своих обязательств на протяжении нескольких лет по всем контрактам: намеренное затягивание приемки и оплаты выполненных работ, применение в одностороннем порядке понижающих коэффициентов практически по всем строкам смет действующих контрактов, непредоставление площадок под строительство и рабочей проектно-сметной документации, без которой невозможно осуществление сдачи выполненных работ, и многое другое».
По версии Метростроя, компания не раз указывала на эти нарушения заказчику, но в ответ получала претензии и судебные иски; и в итоге сама вынуждена обратиться за защитой своих интересов в суд. Еще в начале января текущего года один иск на сумму 1,18 млрд рублей компания подала на Комитет по строительству, другой – на СПб ГКУ «Дирекция транспортного строительства» в объеме 849 млн рублей.
«Заказчик не осознает всех последствий, к которым неизбежно приведет расторжение контрактов. В частности, нависнет угроза безопасности уже существующих подземных выработок и сооружений, расположенных на поверхности в зоне ведения подземных работ», – говорится в заявлении Метростроя.
Ситуация вызвала озабоченность в самых разных кругах. Депутат ЗакС Марина Шишкина направила обращение Александру Беглову, в котором спрашивала, «сможет ли город после разрыва сотрудничества с ОАО «Метрострой» выполнить взятые на себя ранее обязательства». «Сейчас положение очень непростое. Надеемся, что будет принято взвешенное решение, которое позволит продолжить развитие метро в нашем городе и сохранить уникальный коллектив метростроевцев», – со своей стороны, отметил вице-президент Российского Союза строителей в СЗФО, исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Олег Бритов.
С юридической стороны вопроса, вероятнее всего, спор будет лежать в плоскости доказывания Метростроем факта неисполнения заказчиком встречных обязанностей по договору подряда, что, исходя из позиции подрядчика, и послужило причиной задержки сроков сдачи работ, считает руководитель практики «Разрешение споров» юридической компании Borenius Анна Заброцкая. «К таким обязанностям заказчика относятся, например, обязанность предоставить имущество, необходимое для выполнения подрядчиком работ (проектная документация, материалы, помещение, строительная площадка) или обязанность по уплате аванса. В этом случае закон дает право подрядчику приостановить исполнение или отказаться от договора подряда и потребовать возмещения убытков. Метрострой также может попытаться понудить заказчика через суд к исполнению его обязанностей, препятствующих подрядчику продолжать выполнение работ», - говорит она.
По словам юриста, на практике с ненадлежащим содействием заказчика связано очень много споров. «Государственные заказчики, к сожалению, часто придерживаются позиции, что подрядчик должен самостоятельно обеспечить вообще все на проекте. Распространенной тактикой является сознательный саботаж со стороны заказчика с последующим расторжением договора по мотиву его ненадлежащего исполнения подрядчиком. Хотя нормальное выполнение подряда невозможно без постоянного взаимодействия с заказчиком, и закон обязывает к такому взаимодействию», - подчеркивает Анна Заброцкая.
Некоторые СМИ попытались найти компании, которые потенциально могли бы завершить строительство объектов Метростроя, однако интересантов обнаружить не удалось, несмотря на утверждение КРТИ.
В конце недели стало известно, что Смольный приостановил процесс расторжения контракта с Метростроем по строительству Красносельско-Калининской ветки метро. «Но если отставание от производственной программы достигнет критических пределов, как по Фрунзенскому радиусу и по Лахтинско-Правобережной линии, то контракт также будет расторгнут», – заявили в КРТИ.
Однако не похоже, чтобы конфликт пошел на убыль. В КРТИ сообщили, что в кратчайшие сроки будут заключены договоры на консервацию и охрану строящихся станций метрополитена, с которых уйдет Метрострой.
Высказал свою позицию и вр. и. о. губернатора Александр Беглов. «Уверен, что строить метро в городе должна петербургская компания, которой владеет город и которая будет отвечать за развитие нашего метро. Все остальные – акционерные и другие общества – может быть, и хорошо, но они показали свою неэффективность», – заявил он. Ранее вице-губернатор Игорь Албин говорил, что Петербург собирается увеличить свою долю в Метрострое. «Докапитализация поможет оздоровить ситуацию в компании. По-моему, это справедливо», – подчеркивал он.
Однако вопрос, кто будет строить метро, если не Метрострой, остается открытым.
Градостроительный совет Санкт-Петербурга рассмотрел эскиз застройки в составе проекта планировки территории, ограниченной Волхонским, Пулковским (Киевским), Рехколовским шоссе и границей с Ленобластью. Он вызвал критику.
Заказчиком выступило ООО «Корпорация «Развитие», разработчиком – ООО «СТУДИО-АММ». «Эскиз застройки необходим для того, чтобы можно было разработать проект планировки этой территории, чем занимается Институт территориального развития», – сообщил руководитель ООО «СТУДИО-АММ» Юрий Митюрев.
По его словам, общая площадь земель составляет 71 га, но поскольку значительную их часть занимает линия электропередачи, под застройку отводится лишь 35,7 га. Более того, участок относится к функциональной зоне Д (общественно-деловая застройка) – соответственно, жилье не может занимать более 50% территории. Поэтому разработчик заложил в проект много зеленых насаждений, в том числе озеленение на площади 60 тыс. кв. м и ЗНОП – 47,24 тыс. кв. м.
Юрий Митюрев особо отметил, что у проекта «Планетоград», который Setl Group реализует к северу от этой территории, возникли проблемы, поскольку он попадал в зону влияния Пулковской обсерватории. «Участок нашего проекта в эту зону не входит, и никакие ограничения на него не распространяются», – подчеркнул он.
В рамках проекта планируется возвести 21 четырехэтажный жилой корпус (высотой 12 м), относящийся к эконом-классу. По словам Юрия Митюрева, девелопер предполагает использовать для строительства недорогую финскую панельную технологию. Общая площадь жилья в проекте составит 221,6 тыс. кв. м. Квартал рассчитан почти на 8 тыс. жителей. Также проектом предусмотрено возведение рядом с жилыми корпусами четырехэтажных паркингов суммарно на 2768 машино-мест, школы на 1100 учеников, двух детсадов на 240 мест каждый, трех торговых объектов суммарно на 13 тыс. кв. м, а также спортивного манежа. Кроме того, намечено создание внутриквартального парка со спортивной площадкой и зоной развлечений. Сквозь территорию комплекса предлагается проложить улицу с разворотным кольцом для общественного транспорта.
Рецензент – Анатолий Столярчук, генеральный директор ООО «Архитектурная мастерская Столярчука – отметил, что работа выполнена на хорошем профессиональном уровне. «Ясная, легко читаемая планировочная структура жилого квартала. Низкая плотность населения. Заказчик не пытался «выжать» из участка все, что возможно по нормативам. Мне понравилось членение территории на три компактных жилых зоны, разделенных зелеными насаждениями», – отметил он.
Однако члены Градсовета высказали ряд критических замечаний. Большая часть из них касалась обеспечения транспортной доступности и вопросов формирования улично-дорожной сети. Выдвигались различные, порой взаимоисключающие предложения – от создания вокруг квартала кольцевого движения до достижения договоренности с Ленобластью (с которой граничит участок) о строительстве дополнительной транспортной магистрали на ее территории. Также предлагалось уменьшить число паркингов, не пользующихся спросом у покупателей, в пользу наземных парковок, которые можно расположить под линией электропередачи, по соглашению с энергетиками.
«В целом планировочное решение, на мой взгляд, можно поддержать. Но, конечно, необходимо доработать проект, с учетом сделанных участниками заседания замечаний. В первую очередь – относительно организации въездов на территорию формируемого жилого квартала и его улично-дорожной сети», – подвел итог дискуссии председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев.