Уйти в Underground. Раз нет денег осваивать, время планировать освоение
За исключением метрополитена подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым. Развитие центра города невозможно без четкого плана освоения подземных территорий, считают эксперты.
Только вниз
Центральный планировочный район Северной столицы, занимая всего 2% от площади мегаполиса, концентрирует в себе около 23% мест приложения труда, - приводит данные Людмила Истомина, эксперт-экономист градостроительства Лаборатории градостроительного планирования им. М.Л. Петровича, «Также, согласно нашим исследованиям, вне зависимости от места проживания горожан, центр остается самой востребованной частью Петербурга, фокусирующей все пассажиропотоки. На него приходится порядка 63% от их общего объема», - говорит она.
При этом, по словам специалиста, транспортная инфраструктура центра – как с точки зрения пропускной способности, так и по парковочным местам, совершенно недостаточна для такой нагрузки. «Решение проблемы, очевидно, лежит в сфере освоения подземного пространства. Это и метро, и подземные паркинги, и тоннели», - заключает Людмила Истомина.
Вместе с тем почти все центральные районы Петербурга находятся под охраной, в т.ч. и ЮНЕСКО. «Превратить их только в музей – совершенно невозможно. Для обеспечения их развития и нормального функционирования альтернативы использованию подземного пространства – нет», - отмечает генеральный директор компании «Геореконструкция» Алексей Шашкин.
Исключительное метро
Между тем, за исключением метрополитена и, разумеется, инженерных коммуникаций, подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым.
Эксперты вспомнили несколько относительно недавних проектов. «Еще в 1990-х был реализован проект под площадью Труда. В подражание московскому ТК «Охотный ряд», было принято решение создать подземный торговый комплекс с кафе и ресторанами. В проект добавили первый для города стеклянный купол в подземном переходе. Но проект «не заработал»: потока потенциальных покупателей не возникло. Возможно, его судьба была бы иной, если бы он реализовывался в связке с Новой Голландией», - вспоминает руководитель архитектурной студии «А.Лен» Сергей Орешкин.
Был интересный проект освоения подземного пространства и под площадью Восстания. «Там, благодаря расположению в зоне высокого пешеходного трафика, а также рядом с метро и Московским вокзалом, шансы на успех были высоки. Но проект так и не был реализован», - отмечает Сергей Орешкин. Аналогичной была судьба Орловского тоннеля под Невой.
По словам Алексея Шашкина, к по-настоящему интересным и удачным «подземным» проектам следует отнести строительство Второй сцены Мариинского театра, а также комплексную реконструкцию Каменноостровского театра. «Современные театры предполагают очень серьезную техническую составляющую, разместить которую где-либо, помимо подземных этажей, невозможно, особенно в случае реконструкции исторического объекта. Был также проект модернизации Московского вокзала с созданием подземного перрона для принятия скоростных поездов из столицы, но он так и не был реализован. В итоге на этом месте появился современный ТЦ «Галерея», - говорит он.
Холдингу «Адамант» удалось реализовать ряд проектов строительства торговых центров в комплексе с наземными вестибюлями станций метро. «Это очень сложный процесс. Причем не столько технологически (необходимые методы работы под землей известны), сколько с точки зрения получения различных согласований и увязки со строительством метро», - говорит генеральный директор ООО «Адамант-проект» Дмитрий Седаков.
«Синхронизация работы с метростроением теоретически дает громадные возможности для освоения подземного пространства, увода туда части коммерческих площадей, а также транспортной инфраструктуры, но этот потенциал почти не используется. Исключениями стали ТРК «Атмосфера», имеющий шесть подземных этажей и интегрированный с вестибюлем метро «Комендантский проспект» и, отчасти, ТК «Континент» (у «Бухарестской»), располагающий двухуровневым подземным паркингом», - отмечает Дмитрий Седаков.
А что «у них?»
Эксперты также приводят многочисленные примеры самого разнообразного эффективного использования подземного пространства в разных странах. Например, это гигантский подземный торговый комплекс PATH в Торонто (Канада), который связывает между собой подземные этажи около 50 небоскребов, включает 6 станций метрополитена, 8 крупных отелей, 20 парковок, 2 супермаркета и железнодорожный терминал. Он располагается на 12 уровнях, общая площадь торговых помещений достигает 371,6 тыс. кв. м.
Это и построенный «с нуля» новый Центральный вокзал Берлина (Германия) – Berlin Hauptbahnhof (введен в 2006 году). Из общей площади сооружения 175 тыс. кв. м, транспортные и распределительные площади (включая 14 путей и станцию метро) составляют всего 21 тыс. кв. м. Остальное – торговые и офисные помещения, кафе и рестораны.
Это и автовокзал Kamppi в Хельсинки (Финляндия) – увязывающий станцию метро, платформу междугороднего и международного сообщения, местные автобусные линии, торговые и общественные пространства. Особенностью проекта стало создание «подземного» пространства не заглублением в землю, а путем поднятия «нулевой отметки» с надстройкой «надземного» этажа.
Это и реконструированный Центральный железнодорожный вокзал Антверпена (Бельгия) – Antwerpen Centraal. Работы включали как реставрацию исторического здания начала ХХ века, признанного памятником архитектуры, так расширение объекта с «уходом» в подземное пространство и организацией связей со станциями Астрид и Диамант антверпенского пре-метро (подземного трамвая).
Это и тоннель Madrid Rio в Мадриде (Испания). Главную транспортную артерию города решили убрать под землю. В проект вошло около 100 новых станций метро, 43 км подземной четырехполосной дороги и парк над ней.
Это и суши-ресторан Sukiyabashi Jiro Honten, находящийся прямо на одной из станций в Токийском метро и имеющий при этом три звезды Мишлен. А также множество других проектов с самым разнообразным функционалом.
Что делать?
Наиболее емко общую позицию экспертов озвучил Алексей Шашкин. «Раз сейчас нет денег для освоения подземного пространства, значит, самое время это освоение планировать, чтобы в будущем оно носило комплексный системный характер», - подчеркнул он.
В качестве примера специалист привел Хельсинки – единственный город в мире, у которого есть четкий план развития подземных территорий. «Мастер-план начали разрабатывать еще в 1972 году. Он включает метро, транспортные туннели, бизнес-центры, торговые комплексы, кинотеатры, спортзалы, паркинги, коммуникации. И хотя задуманное еще далеко от воплощения, за прошедшее время в рамках плана реализовано около 400 проектов», - рассказывает Алексей Шашкин.
По его словам, нужно выстроить иерархию важности выдвигаемых инициатив освоения подземного пространства. «На первом месте должны быть общегородские нужды (например, метро), на втором – проекты условно районного значения, на третьем – частные. Если подземный «генплан» не будет создан, через некоторое время мы обнаружим, что пространство под землей превратилось в подобие средневекового города с его хаотической застройкой, кривыми улочками и тупичками», - говорит эксперт.
Начальник архитектурно-строительного отдела, главный архитектор института «Ленметрогипротранс» Дмитрий Бойцов согласен с этим подходом. «Огромные проблемы со строительством метро, особенно в центре, напрямую связаны с тем, что не было долгосрочного планирования в этой сфере. Сейчас ситуация изменилась к лучшему. Под размещение объектов стратегии Метро-2035 (а это 41 новая станция, на 2 новых линиях и 7 участках продления) зарезервированы необходимые земли», - говорит он.
Алексей Шашкин перечислил ряд практических мер, которые будут способствовать освоению подземного пространства. Помимо создания мастер-плана в этой сфере, по его мнению, необходимо, во-первых, устранить коллизии в действующем законодательстве, в т.ч. в сфере охраны исторических объектов, во-вторых, сформировать 3D-кадастр вместо плоскостного, в-третьих, разобраться с монополистами, которые считают, что на 3 метра от поверхности подземное пространство находится в их исключительной собственности. «Тогда реализация проектов в этой сфере станет возможна, поскольку необходимые технологические ресурсы в нашем распоряжении есть, они апробированы и могут быть эффективно использованы», - заключил эксперт.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
На предновогодней пресс-конференции глава Минстроя РФ Владимир Якушев обозначил проблемные моменты, на которые в 2019 году ведомство обратит пристальное внимание. Среди них переход жилищного строительства на проектное финансирование, решение проблем обманутых дольщиков, рост объемов ввода жилья и своевременное благоустройство застроенных территорий.
Свое выступление Владимир Якушев начал с цифр. По словам министра, именно они всегда показывают, где ведомство недоработало, а где добилось высоких результатов. При этом разговор он начал именно с недочетов, над исправлением которых придется активно работать в следующем году.
Вызов №1: объем ввода жилья
На 1 декабря 2018 года в России введено 58,2 млн кв. м жилья. Минстрой ожидает, что до конца года показатель поднимется до 75 млн кв. м. Цифры не высокие –на 3,7% ниже в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. По словам Владимира Якушева, они являются следствием торможения в отрасли 2014-2015 годах, потому что сейчас в эксплуатацию вводятся именно те объекты, которые начинали строить в то время.
Министр напомнил, что тогда застройщики откладывали запуск новых проектов. Ситуация усугублялась значительным ростом ипотечных ставок до 18%.
Данные объема ввода это подтверждают. Например, за 11 месяцев 2018 года в стране ввели 31,1 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Это на 11,2% меньше, чем за аналогичный период 2017 года.
Вызов №2: «ипотечный пузырь»
Если показатели ввода жилья оставляют желать лучшего, то в части ипотечного кредитования совсем иная картина – в 2018 году побит исторический рекорд.
Ставки достигли исторического минимума – 9,55% годовых в среднем. И многие этим воспользовались. За 10 месяцев 2018 года банки выдали 1,17 млн ипотечных кредита, что на 44,4% выше показателей того же периода прошлого года.
По данным Минстроя, 52% заемщиков взяли ипотеку на покупку строящегося жилья. Остальные обратились купили уже готовое на вторичном рынке.
Владимир Якушев выразил уверенность, что бояться «ипотечного пузыря» и его последствий сейчас не стоит. На сегодняшний день такой угрозы нет. В то же время Минстрой отказался от новых мер господдержки в части субсидирования ипотечных ставок, о которых говорилось еще месяц назад. Новая программа помощи заемщикам разработана, но пока отложена в «долгий ящик». «Если мы увидим, что спрос падает, то сразу зайдем с нашим предложением в Минфин. Пока рынок ипотечного кредитования в этом не особо нуждается», - заявил министр.
Вызов №3: обманутые дольщики
Несмотря на все усилия государства, количество домов, признанных проблемными, не уменьшается, а наоборот – продолжает расти. По данным на 1 октября 2018 года в реестре Минфина значится 1352 проблемных дома и 96845 пострадавших дольщиков. Владимир Якушев не исключает, что в скором времени количество долгостроев, а, следовательно, и обманутых дольщиков, увеличится.
К ним могут добавиться те, кто признан таковыми на уровне госкорпорации ДОМ.РФ. В их реестре 2006 домов. Как заявил глава Минстроя, регионы уже подтвердили, что 1881 дом из списка госкорпорации являются проблемными. По остальным 125 еще идет дискуссия. Уточненный список проблемных объектов появится уже после Нового года.
Кроме того, сегодня не понятно, что делать с теми, кто вложил деньги в покупку апартаментов, но так и не получил их. С одной стороны, они пострадали от действий застройщиков и должны рассчитывать на помощь государства. С другой – их не могут включить в реестр обманутых дольщиков, так как апартаменты не являются жильем. Решения по этому пока вопросу нет – дискуссия продолжается.
Вызов №4: благоустройство и комфортная среда
Сегодня в России уже невозможно строить жилье без соответствующей инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и дорог. Этот вопрос будет в фокусе внимания и в следующем году.
В бюджете на 2019 год заложено финансирование на строительство 131 объекта инфраструктуры в 42 регионах страны. При этом государство больше внимания постарается уделить дорогам на территориях нового освоения. Об этом говорят цифры: в 2019 году регионы получат финансирование на возведение 61 объекта дорожного строительства. Это почти на 65% больше, чем в 2018 году.
В прошлые годы государство уделяло больше внимания строительству школ и детских садов. Для сравнения: если в 2018 году бюджет финансировал возведение 92 образовательных объектов, то в 2019-м цифра снизится до 68.
Кроме того, для сельских территорий Минстрой разработает проект нового типового объекта. Он будет представлять собой многофункциональный центр, в состав которого войдут ФАП, ясли на 10-15 малышей и учреждение начального образования. Решение об этом принято только на этой неделе, поэтому трудно сказать, где именно будут строить подобные объекты.
Также в 2019 году продолжит действовать госпрограмма «Комфортная городская среда» в привычном виде. По ней пойдут деньги на благоустройство дворовых территорий и обустройство больших общественных пространств. А вот с 2020 года госпрограмму могут пересмотреть. По словам Владимира Якушева, больший эффект от вложения средств видно при реализации масштабных проектов: парков, скверов и общественных зон. Поэтому не исключено, что в будущем работы во дворах выведут из программы. Решение будут принимать в конце 2019 года.
Вызов №5: цены на строящееся жилье
С 1 июля 2019 года отрасль переходит на проектное финансирование. По разным оценкам экспертов, это может привести к росту цены квадратного метра в новостройках на 10-15%.
Владимир Якушев отметил, что риск действительно есть. Все будет зависеть от того, как пройдет подготовительный переходный этап. «Сейчас будет сложный период, - подчеркнул он. – Будем отслеживать острые моменты и оперативно реагировать».
Рост цен на строящееся жилье может случиться в тех проектах, где квартиры будут продавать медленно. Дело в том, что процентная ставка банка при проектном финансировании не фиксированная. Чем быстрее застройщик будет продавать квартиры в проекте, тем ниже будет стоимость кредитования. Поэтому максимальную нагрузку получат те застройщики, жилье в проектах которых будет пользоваться недостаточным спросом.
В то же время больше будет зависеть от банковского сектора. Центробанк сейчас работает над тем, чтобы подключить банки к работе над проектным финансированием. Первых результатов в Минстрое ожидают после 1 января 2019 года.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚
Прошлый год стал рекордным по вводу в эксплуатацию в Санкт-Петербурге проблемных объектов. В 2018 году достижения в этой сфере будут явно скромнее. Тем не менее, очевидно, что постепенно проблема долгостроев в городе решается – и есть надежда, что, как и обещали в Смольном, в 2019 году она станет частью истории.
Темп потерян
Рекорд прошлого года по сдаче долгостроев в этом повторить не удастся. Напомним, по итогам 2017 года в Северной столице в эксплуатацию было введено 33 многоквартирных дома на 10 602 квартиры общей жилой площадью свыше 540,8 тыс. кв. м. Это примерно в 7,5 раз больше, чем годом ранее (4 проблемных корпуса на 1487 квартир общей площадью 71,8 тыс. кв. м). Интересно, что долгострои составили примерно 15% от общего объема сдачи жилья 2017 года, таким образом, по сути, обеспечив превышение прошлогодних результатов суммарного ввода над цифрами 2016 года.
В итоге, по данным Комитета по строительству Смольного, по состоянию на 1 января 2018 года в Петербурге оставалось 39 проблемных жилых домов на 12 568 квартир, общей площадью свыше 570,4 тыс. кв. м. И большую часть власти города хотели сдать уже в этом году, однако реализовать это в полной мере не получилось.
Сохранить «ударные темпы» в этом году не удалось. По состоянию на 18 декабря 2018 года было введено в эксплуатацию 8 жилых домов (3064 квартиры общей площадью порядка 150,1 тыс. кв. м).
Так, в июне в Приморском районе «сдались» три корпуса (2, 3 и 6) ЖК «Новая Каменка», строительство которого начинал «РосСтрой», петербургская «дочка» ГК «СУ-155». В августе в Пушкинском районе введен в эксплуатацию 6-этажный ЖК «Пушкин-Хаус», который ООО «Васт Дизайн» должно было сдать еще в 2016 году. Тогда же ввели корпуса 6Б и 6В ЖК «Ленинский парк», печально известного долгостроя ГК «Город» на территории Красносельского района.
Предновогодний спурт
Традиционно максимальный объем ввода – как своевременного, так и проблемных объектов – приходится на последний месяц года. И нынешний декабрь не стал исключением.
12 декабря 2018 года Служба госстройнадзора Петербурга выдала разрешение на ввод в эксплуатацию корпуса 9А ЖК «Прибалтийский» на 1197 квартир общей площадью 45,4 тыс. кв. м (строительство комплекса в свое время также начинала ГК «Город»). Инвестором при завершении работ выступал Банк «Санкт-Петербург», техзаказчиком – ООО «Управление строительными проектами», генподрядчиком – АО «Монолитстрой», застройщиком – ООО «Орбита».
На следующий день разрешение ведомства на ввод в эксплуатацию получил жилой долгострой СК «Дальпитерстрой» по адресу: Вишерская ул., д. 1, стр. 1, в Шушарах (Пушкинский район). Проблемный дом общей жилой площадью 17,3 тыс. кв. м на 342 квартиры изначально планировалось сдать еще в IV квартале 2015 года. Завершение строительства сумел осуществить сам девелопер.
Но это еще не все. «До конца 2018 года планируется ввод в эксплуатацию 7 многоквартирных домов общей жилой площадью 71 тыс. кв. м на 1627 квартир», – сообщили «Строительному Еженедельнику» в Комитете по строительству. Это еще один дом СК «Дальпитерстрой» в Шушарах, корпуса 4 и 5 ЖК «Новая Каменка», три корпуса (5А, 7Б и 7В) ЖК «Ленинский парк», а также долгострой в пос. Ленсоветовский в Шушарах. На этих объектах в настоящее время проводятся итоговые проверки Службы госстройнадзора, устраняются замечания инспекторов, формируются пакеты документов для ввода в эксплуатацию.
Таким образом, всего по итогам 2018 года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию 15 многоквартирных жилых домов на 4691 квартиры общей площадью свыше 221,1 тыс. кв. м.
Последний бой?
При этом надо признать, что не все планы властей по вводу проблемных объектов в 2018 году удалось реализовать. Сдача части долгостроев перенесена на 2019-й. Среди них такие объекты, как ЖК «Водолей-2» в Сестрорецке (его намечалось ввести в октябре 2018 года; теперь сроки перенесены на апрель 2019-го), ЖК «Капитал Классик» в Колпино, ЖК «Ижора Парк» в Металлострое и ряд других.
Тем не менее, власти города заявляют о намерении до конца 2019 года окончательно решить проблему долгостроев в Петербурге. Во всяком случае, в Комитете по строительству сообщили о планах завершить строительство и ввести в эксплуатацию в будущем году 24 дома на 7877 квартир общей жилой площадью 349,3 тыс. кв. м. А это все здания, которые на данный момент числятся в городском перечне проблемных объектов.
Однако есть еще одна сложность, которая заключается в текущей ситуации на первичном рынке жилья в Петербурге. Очевидно, что ряд застройщиков находится в достаточно сложном финансовом положении, сообщается об остановке или крайне низких темпах работ по целому ряду объектов. А по мнению многих экспертов, законодательные новации могут пошатнуть хрупкое равновесие и тех девелоперов, которые пока «идут в графике» по своим проектам – есть опасность, что решение вопроса долгостроев может отложиться из-за попадания в «проблемные списки» новых объектов и новых дольщиков.
Мнение
Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский:
– Строительное сообщество Петербурга отзывчиво относится к проблемам отрасли, а к вопросу обманутых дольщиков – особенно. У нас немало примеров, когда застройщик, причем не обязательно крупный, способствует завершению того или иного долгостроя.
- ВКонтакте
- Telegram
- РњРѕР№ Р В Р’В Р РЋРЎв„ўР В Р’В Р РЋРІР‚ВВВВВВВВРЎР‚