Уйти в Underground. Раз нет денег осваивать, время планировать освоение
За исключением метрополитена подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым. Развитие центра города невозможно без четкого плана освоения подземных территорий, считают эксперты.
Только вниз
Центральный планировочный район Северной столицы, занимая всего 2% от площади мегаполиса, концентрирует в себе около 23% мест приложения труда, - приводит данные Людмила Истомина, эксперт-экономист градостроительства Лаборатории градостроительного планирования им. М.Л. Петровича, «Также, согласно нашим исследованиям, вне зависимости от места проживания горожан, центр остается самой востребованной частью Петербурга, фокусирующей все пассажиропотоки. На него приходится порядка 63% от их общего объема», - говорит она.
При этом, по словам специалиста, транспортная инфраструктура центра – как с точки зрения пропускной способности, так и по парковочным местам, совершенно недостаточна для такой нагрузки. «Решение проблемы, очевидно, лежит в сфере освоения подземного пространства. Это и метро, и подземные паркинги, и тоннели», - заключает Людмила Истомина.
Вместе с тем почти все центральные районы Петербурга находятся под охраной, в т.ч. и ЮНЕСКО. «Превратить их только в музей – совершенно невозможно. Для обеспечения их развития и нормального функционирования альтернативы использованию подземного пространства – нет», - отмечает генеральный директор компании «Геореконструкция» Алексей Шашкин.
Исключительное метро
Между тем, за исключением метрополитена и, разумеется, инженерных коммуникаций, подземное пространство Петербурга остается практически нетронутым.
Эксперты вспомнили несколько относительно недавних проектов. «Еще в 1990-х был реализован проект под площадью Труда. В подражание московскому ТК «Охотный ряд», было принято решение создать подземный торговый комплекс с кафе и ресторанами. В проект добавили первый для города стеклянный купол в подземном переходе. Но проект «не заработал»: потока потенциальных покупателей не возникло. Возможно, его судьба была бы иной, если бы он реализовывался в связке с Новой Голландией», - вспоминает руководитель архитектурной студии «А.Лен» Сергей Орешкин.
Был интересный проект освоения подземного пространства и под площадью Восстания. «Там, благодаря расположению в зоне высокого пешеходного трафика, а также рядом с метро и Московским вокзалом, шансы на успех были высоки. Но проект так и не был реализован», - отмечает Сергей Орешкин. Аналогичной была судьба Орловского тоннеля под Невой.
По словам Алексея Шашкина, к по-настоящему интересным и удачным «подземным» проектам следует отнести строительство Второй сцены Мариинского театра, а также комплексную реконструкцию Каменноостровского театра. «Современные театры предполагают очень серьезную техническую составляющую, разместить которую где-либо, помимо подземных этажей, невозможно, особенно в случае реконструкции исторического объекта. Был также проект модернизации Московского вокзала с созданием подземного перрона для принятия скоростных поездов из столицы, но он так и не был реализован. В итоге на этом месте появился современный ТЦ «Галерея», - говорит он.
Холдингу «Адамант» удалось реализовать ряд проектов строительства торговых центров в комплексе с наземными вестибюлями станций метро. «Это очень сложный процесс. Причем не столько технологически (необходимые методы работы под землей известны), сколько с точки зрения получения различных согласований и увязки со строительством метро», - говорит генеральный директор ООО «Адамант-проект» Дмитрий Седаков.
«Синхронизация работы с метростроением теоретически дает громадные возможности для освоения подземного пространства, увода туда части коммерческих площадей, а также транспортной инфраструктуры, но этот потенциал почти не используется. Исключениями стали ТРК «Атмосфера», имеющий шесть подземных этажей и интегрированный с вестибюлем метро «Комендантский проспект» и, отчасти, ТК «Континент» (у «Бухарестской»), располагающий двухуровневым подземным паркингом», - отмечает Дмитрий Седаков.
А что «у них?»
Эксперты также приводят многочисленные примеры самого разнообразного эффективного использования подземного пространства в разных странах. Например, это гигантский подземный торговый комплекс PATH в Торонто (Канада), который связывает между собой подземные этажи около 50 небоскребов, включает 6 станций метрополитена, 8 крупных отелей, 20 парковок, 2 супермаркета и железнодорожный терминал. Он располагается на 12 уровнях, общая площадь торговых помещений достигает 371,6 тыс. кв. м.
Это и построенный «с нуля» новый Центральный вокзал Берлина (Германия) – Berlin Hauptbahnhof (введен в 2006 году). Из общей площади сооружения 175 тыс. кв. м, транспортные и распределительные площади (включая 14 путей и станцию метро) составляют всего 21 тыс. кв. м. Остальное – торговые и офисные помещения, кафе и рестораны.
Это и автовокзал Kamppi в Хельсинки (Финляндия) – увязывающий станцию метро, платформу междугороднего и международного сообщения, местные автобусные линии, торговые и общественные пространства. Особенностью проекта стало создание «подземного» пространства не заглублением в землю, а путем поднятия «нулевой отметки» с надстройкой «надземного» этажа.
Это и реконструированный Центральный железнодорожный вокзал Антверпена (Бельгия) – Antwerpen Centraal. Работы включали как реставрацию исторического здания начала ХХ века, признанного памятником архитектуры, так расширение объекта с «уходом» в подземное пространство и организацией связей со станциями Астрид и Диамант антверпенского пре-метро (подземного трамвая).
Это и тоннель Madrid Rio в Мадриде (Испания). Главную транспортную артерию города решили убрать под землю. В проект вошло около 100 новых станций метро, 43 км подземной четырехполосной дороги и парк над ней.
Это и суши-ресторан Sukiyabashi Jiro Honten, находящийся прямо на одной из станций в Токийском метро и имеющий при этом три звезды Мишлен. А также множество других проектов с самым разнообразным функционалом.
Что делать?
Наиболее емко общую позицию экспертов озвучил Алексей Шашкин. «Раз сейчас нет денег для освоения подземного пространства, значит, самое время это освоение планировать, чтобы в будущем оно носило комплексный системный характер», - подчеркнул он.
В качестве примера специалист привел Хельсинки – единственный город в мире, у которого есть четкий план развития подземных территорий. «Мастер-план начали разрабатывать еще в 1972 году. Он включает метро, транспортные туннели, бизнес-центры, торговые комплексы, кинотеатры, спортзалы, паркинги, коммуникации. И хотя задуманное еще далеко от воплощения, за прошедшее время в рамках плана реализовано около 400 проектов», - рассказывает Алексей Шашкин.
По его словам, нужно выстроить иерархию важности выдвигаемых инициатив освоения подземного пространства. «На первом месте должны быть общегородские нужды (например, метро), на втором – проекты условно районного значения, на третьем – частные. Если подземный «генплан» не будет создан, через некоторое время мы обнаружим, что пространство под землей превратилось в подобие средневекового города с его хаотической застройкой, кривыми улочками и тупичками», - говорит эксперт.
Начальник архитектурно-строительного отдела, главный архитектор института «Ленметрогипротранс» Дмитрий Бойцов согласен с этим подходом. «Огромные проблемы со строительством метро, особенно в центре, напрямую связаны с тем, что не было долгосрочного планирования в этой сфере. Сейчас ситуация изменилась к лучшему. Под размещение объектов стратегии Метро-2035 (а это 41 новая станция, на 2 новых линиях и 7 участках продления) зарезервированы необходимые земли», - говорит он.
Алексей Шашкин перечислил ряд практических мер, которые будут способствовать освоению подземного пространства. Помимо создания мастер-плана в этой сфере, по его мнению, необходимо, во-первых, устранить коллизии в действующем законодательстве, в т.ч. в сфере охраны исторических объектов, во-вторых, сформировать 3D-кадастр вместо плоскостного, в-третьих, разобраться с монополистами, которые считают, что на 3 метра от поверхности подземное пространство находится в их исключительной собственности. «Тогда реализация проектов в этой сфере станет возможна, поскольку необходимые технологические ресурсы в нашем распоряжении есть, они апробированы и могут быть эффективно использованы», - заключил эксперт.
Московская ГК «ПИК» начала размещение облигационного займа на 14 млрд рублей. Часть привлеченных средств девелопер, скорее всего, направит на развитие проектов в Петербурге. Доля города в общей выручке группы в перспективе должна составить 10%.
На этой неделе на Московской бирже ГК «ПИК» начала размещать по открытой подписке 14 млн облигаций серии БО-П05 номиналом 1 тыс. рублей в рамках реализации программы, зарегистрированной осенью 2016 года. Срок погашения бумаг - через 10 лет после выпуска, но возможно досрочное погашение по требованию владельцев облигаций и по усмотрению компании.
В ГК «ПИК» ситуацию не комментируют. Но, судя по всему, часть привлеченных средств девелопер направит на развитие бизнеса в Петербурге. Сейчас у компании в портфеле два проекта в северной столице, запущенные в 2017 году. Это жилой комплекс на Дальневосточном пр., 15 (площадь жилья – 72 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение проекта намечено на II квартал 2020 года) и комплекс "Орловский парк" (площадью 164 тыс. кв.м. на 1,5 тыс. квартир, завершение этого проекта намечено на II квартал 2021 года). Но вице-президент по региональному развитию компании Александр Лефель в прошлом году заявлял журналистам, что в течение двух лет ГК «ПИК» планирует сформировать в Петербурге земельный банк под строительство 1-1,5 млн кв.м. жилья. А в перспективе доля Петербурга в общей выручке группы составит около 10%. Компания, по его словам, не исключает возможность строительства в регионе ДСК для собственных нужд или покупку одного из местных заводов. "Что касается покупки местных застройщиков с портфелем проектов, то пока такой вариант нам не интересен", - резюмировал Александр Лефель.
Эксперты рынка считают, что размещение ГК «ПИК» может быть успешным, поскольку рынок облигаций, в отличие от рынка акций, менее подвержен геополитическим рискам.
«Время сейчас для экономики непростое. Но есть надежда, что санкционная паника скоро пойдет на спад. Считаю, что шансы у облигаций ГК «ПИК» хорошие. Их целевая аудитория – локальные банки. А они более адекватно, чем частные инвесторы, оценивают риски влияния на котировки различных геополитических событий. Для акций ситуация более сложная – здесь значительней доля иностранных инвесторов, которые существуют в другой системе координат не только ментально, но физически, - из-за чего у них меньше возможностей для маневра и больше риски запрета на переуступку российских активов», - говорит аналитик «БКС» Марат Ибрагимов.
«Не вижу противопоказаний для успешного размещения облигаций. Время сложное, но рабочее. Ликвидность на финансовых рынках большая. Государственные бумаги и облигации крупных федеральных игроков пользуются огромным спросом. Думаю, эмитент получит хороший результат. А все, что касается акций и IPO - мало перспективно из-за страховых рисков и отсутствия настроя у наших финансовых властей делать капитализацию фондового рынка (а это один из ключевых показателей здоровья экономики страны). Все это понимают и даже не пытаются выходить на этот рынок. Думаю, такая ситуация продлится минимум в течение года», - рассуждает гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
«Ужесточение законодательства с фактической отменой «долевки» вынуждает застройщики искать альтернативные источники финансирования. Облигации – один из вариантов. Но если эта возможность закроется, останется только банковское финансирование, которое пока очень дорого обходится девелоперам», - заключил гендиректор СК «Ойкумена» Роман Мирошников.
Справка:
ГК «ПИК» - крупнейший публичный застройщик России. Компанией на 74,6% владеет президент и председатель правления группы Сергей Гордеев. За прошлый год ГК «ПИК» продала 1,84 млн кв.м. недвижимости на 189 млрд рублей (рост по сравнению с предыдущим годом в «квадратах» составил 93,6%, а в деньгах – 116,4%). Чистая прибыль группы по МСФО за 2017 год снизилась в 6 раз до 3,2 млрд рублей. А выручка выросла в три раза до 175,1 млрд рублей. В земельном банке компании участки под строительство 12,5 млн кв.м. жилья.
Компания AAG купила под новый девелоперский проект участок земли на Магнитогорской улице. Там девелопер построит жилой комплекс, инвестиции в который эксперты оценивают в 3,5 млрд рублей.
Компания AAG закрыла сделку по покупке у компании «МНК» 0,76 га на ул. Магнитогорской, 11, лит. В. Сумма сделки не раскрывается. По оценке экспертов АРИН, она могла достичь 0,8 млрд рублей. На участке находятся склады, которые не имеют статуса культурной ценности и будут снесены. На их месте AAG построит жилой комплекс бизнес-класса в стилистике «кирпичного экспрессионизма». Проект будет реализован в две очереди.
До 2021 года девелопер планирует застроить часть территории, прилегающей к реке Охте. Здесь построят не менее 30 тыс. кв. м недвижимости, в том числе 15 тыс. кв. м жилья и 2,5 тыс. кв. м коммерческих встроек. Под зданием будет обустроен подземный паркинг. Вторая очередь комплекса появится в глубине квартала. Но ее параметры девелопер пока не озвучивает. «В апреле мы приступили к инженерным изысканиям на участке и разрабатываем концепцию проекта. До конца этого года выйдем на строительную площадку. И планируем развить территорию за три года», – пояснил генеральный директор компании AAG Александр Завьялов.
По оценке Екатерины Запорожченко из Docklandsdevelopment, на участке AAG можно построить до 45 тыс. кв. м недвижимости. «Инвестиции в проект заявленного класса составят 3-4 млрд рублей», – считает она.
Холдинг AAGдо сих пор в Красногвардейском районе жилье не строил. Эксперты говорят, что у дебюта есть риски, главный из которых – серьезные соседи-конкуренты.
«Освоение этой территории Охты девелоперами идет уже несколько лет. Здесь достаточно актуальных проектов. Один из них – ЖК «Магнифика» (на 140 тыс. кв. м жилья) шведского девелопера Bonava, строящийся на участке, прилегающем к купленному AAG «пятну». Но это соседство – скорее плюс для AAG, поскольку шведы щепетильно реализуют свой флагманский проект и все их наработки, в частности, в плане инфраструктуры, окажутся в распоряжении соседа. Опять же плюс – соседство с рекой Охтой, которую когда-нибудь тоже приведут в порядок. В частности, в проекте Bonava предусмотрено строительство набережной», – говорит управляющий директор центра развития недвижимости NAIBecar Ольга Шарыгина.
А среди минусов участка она выделила его удаленность от метро и риски из-за окружающей территории. «Там «промка», которая никуда не денется. Людям придется смотреть на всю эту разруху – во всяком случае, какое-то время. А после завершения всех жилых проектов, которые заявлены в этом районе, могут возникнуть проблемы с загруженностью улично-дорожной сети», – говорит Ольга Шарыгина.
Сейчас, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Красногвардейском районе возводится 12 жилых комплексов (без учета очередей) общей площадью 537,9 тыс. кв. м. В том числе в районе станций метро «Ладожская» и «Новочеркасская» (МО «Малая и Большая Охта») – 101,2 тыс. кв. м. В продаже в районе находится 213,2 тыс. кв. м жилья (4% от общего предложения в Петербургской агломерации). В том числе в районе «Ладожской» и «Новочеркасской» – 46,8 тыс. кв. м.
«Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 86,4 тыс. рублей, что на 12,1% ниже среднего городского уровня. В районе Охты жилье стоит дороже – в среднем 124,4 тыс. рублей за 1 кв. м, поскольку здесь возводится в основном жилье уровня «комфорт плюс» и бизнес-класса», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.