Дачный вопрос. Все виды дачных сообществ должны быть реорганизованы в садоводческие или огородные товарищества
Изменить организационную форму может оказаться сложно из-за проблем с правовым статусом земель.
С января 2019 года вступил в силу 217-ФЗ, регулирующий положения в сфере садоводства и огородничества. В соответствии с ним, все виды дачных сообществ должны быть реорганизованы в садоводческие некоммерческие товарищества, где разрешены жилые постройки, и огородные некоммерческие товарищества, где могут возводиться только хозяйственные строения.
Заместитель председателя Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу Ленобласти Александр Варенов на пресс-конференции для журналистов, посвященной дачной реформе, заметил, что 217-ФЗ – важный отраслевой документ, пришедший на смену закону, который действовал более 20 лет. Однако новый закон пока еще не совершенен, хотя в нем и учтены предложения многих экспертов. «Согласно новому закону, дачным сообществам и ряду других объединений необходимо будет внести изменения в свои учредительные документы. Но уже сейчас понятно, что это невозможно будет сделать за один-два дня», – добавил он.
В частности, могут возникнуть трудности с определением статуса земель, на которых размещены объекты загородной недвижимости. Причина в том, что некоторые правоустанавливающие документы не менялись десятки лет. Также могут «всплыть» неприятные сюрпризы, связанные с границами межевания территории дачного или другого объединения.
Чиновник напомнил, что по новому закону в садоводческих товариществах можно будет прописаться, если дом пригоден для всесезонного проживания. Однако важно, чтобы прилегающая к нему территория инфраструктурно была подготовлена. Остро стоит вопрос о качестве подъездных дорог к садоводству, а также внутренних проездов. «Также есть сложности с дорогами, проходящими через лесные массивы. Их делали сами садоводческие общества, сейчас это земли лесного фонда. Непонятно, кто их должен ремонтировать и обслуживать. Кроме того, в самое ближайшее время садоводства, в связи с «мусорной» реформой, должны в обязательном порядке определиться с оператором вывоза мусора и тарифами. Вопросов и проблем еще много. Будем решать их в оперативном порядке», – резюмировал Александр Варенов.
Ряд сложностей в исполнении 217-ФЗ обнаружила и юрист Юлия Самсонова. По ее словам, строительство в садовом товариществе, в соответствии с новыми правилами, возможно будет только при действии на его территории правил землепользования и застройки, а также утвержденных градостроительных регламентов поселений. «В регионе большинство садоводств находится на землях сельхозназначения. Только в единичных поселениях для данных территорий утверждены ПЗЗ и градрегламент. Экспертное сообщество совместно с Управлением по развитию садоводчества и огородничества Петербурга уже предложило отсрочить на пять лет вступление нормы 217-ФЗ о необходимости ПЗЗ», – сообщила специалист.
Юлия Самсонова добавила, что по новым правилам недостаточно будет размещать уведомление о проведении общего собрания садоводов товарищества «на столбе». Информация о предстоящем мероприятии, если вопросы касаются имущественного характера, должна быть доведена до собственника участка по месту его регистрации. Кроме того, согласно новшествам, отменяются вступительные взносы. Сохраняются только членские и целевые. Они должны стать безналичными и переводиться на расчетный счет садоводческого или огороднического товарищества.
На площадке СРО А «Объединение строителей СПб» прошел круглый стол, посвященный юридическим тонкостям взаимоотношения заказчика и подрядчика. Соорганизатором выступила СРО А «Подземдорстрой». Участники мероприятия обсудили правовые вопросы выполнения договоров строительного подряда, в том числе государственных и муниципальных контрактов.
Первый заместитель генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Борис Лысич обратил внимание представителей строительных компаний на необходимость актуализации знания отраслевого правого законодательства. Он отметил, что юридическая подготовленность специалистов подрядных организаций не только помогает предотвратить возможные проблемы во взаимоотношениях с заказчиком, но и повышает эффективность работы компании.
Схожие мысли высказал и генеральный директор СРО А «Подземдорстрой» Сергей Алпатов: «Надо учиться грамотно работать с заказчиком. Это поможет не попасться на штрафные санкции с его стороны и другие меры воздействия. Для этого необходимо хорошо понимать все тонкости правовых взаимоотношений сторон».
Подробно участникам круглого стола о юридических особенностях взаимодействия подрядчика с заказчиком рассказал адвокат, руководитель проекта «Адвокат строителя» Алексей Люкшин. Он отметил, что само законодательство в строительстве, связанное с выполнением подрядных работ, меняется не очень часто. Однако судебная практика изменчива, что отражается на самом принципе законодательного регулирования строительной отрасли.
В частности, по словам эксперта, несколько раз изменилась позиция высших судов (Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ) в вопросе, связанном с оплатой дополнительных работ, выполненных подрядчиком вне контракта. До 2014 года подрядчик достаточно легко мог взыскать сумму за проведенные работы (в случае нежелания заказчика их оплачивать) через суд, как неосновательное обогащение. Затем основной стала ориентация на решение Высшего Арбитражного Суда о недопустимости оплаты дополнительных работ по госконтракту без проведения соответствующих конкурсных процедур. С 2017-го вновь все поменялось. Согласно позиции Верховного Суда РФ, оплата дополнительных работ в судебном порядке вновь стала возможной, если подрядчик докажет, что без их выполнения нельзя было завершить объект. Это наиболее яркий пример изменения судебной практики без изменения самого законодательства.
Алексей Люкшин также сообщил, что с 1 июля 2019 года будет применяться утвержденный 10 октября 2018 года Минюстом РФ типовой контракт на строительство или реконструкцию объектов, который, в первую очередь, будет использоваться при выполнении работ по госзаказу. По мнению специалиста, спорным в типовом контракте можно считать положение о том, что обязательства подрядчика считаются выполненными при получении заказчиком от органа госстройнадзора заключения о соответствии. Тем самым условия выполнения контракта ставятся в зависимость от действия или бездействия третьих лиц, что может негативно отразиться на документальном оформлении срока завершения работ.
Руководитель проекта «Адвокат строителя» также рассказал об особенностях судебной практики, связанной с нереальными сроками исполнения государственного контракта, просрочкой выполнения работ, а также ответил на многочисленные вопросы представителей строительных компаний. Всем участникам мероприятия он дал универсальный совет, связанный с защитой прав подрядчика: «Подрядная организация должна вести обязательную переписку с заказчиком. В ее рамках можно корректно обратить внимание на неисполнение каких-то обязательств со стороны заказчика, при которых подрядчик не может выполнить свою часть работ. Данная переписка, в том числе электронная и односторонняя, в случае спора будет обязательно рассматриваться судом».
Начальник отдела контроля СРО А «Подземдорстрой» Инна Лосева рассказала о проблемах, возникающих при контроле со стороны СРО договоров строительного подряда. Из-за актуальности темы было принято решение уделить ей отдельный семинар с привлечением практикующих юристов.
За три дня в конгрессно-выставочном комплексе «Экспофорум» состоялось 60 семинаров, круглых столов и консультаций.
На Ярмарке встретились представители 280 компаний, а число посетителей достигло 30 тыс. человек. «Строительный Еженедельник» выступил информационным партнером мероприятия.
Большим интересом посетителей пользовались мероприятия, где обсуждались инвестиции в апартаменты и другие виды недвижимости. Этим вопросам было посвящено почти два десятка семинаров, презентаций и круглых столов.
«Строительный Еженедельник» организовал круглый стол «Апартаменты как вариант пенсионной стратегии». Эксперты, участвовавшие в дискуссии, рассказали, какие именно проекты во всем многообразии предложений рынка должен выбрать инвестор, чтобы иметь гарантированный и беспроблемный доход. Подробные итоги круглого стола будут опубликованы в одном из следующих номеров «Строительного Еженедельника».
Впервые на Ярмарке недвижимости работало пространство «Дизайн и интерьер», где состоялась серия семинаров по обустройству дома. На экспозиции «Строим загородный дом» был представлен этот самый дом в реальную величину. Профессионалы обсуждали новые материалы и самые передовые технологии домостроения.
В четырех залах шли семинары для покупателей недвижимости. Эксперты рассказывали о трендах рынка, наиболее интересных жилищных проектах и ипотечных предложениях, а также объясняли, как правильно провести сделку по купле-продаже недвижимости. Девелоперы предлагали щедрые скидки и акции при покупке жилья.
Открыла же деловую программу Ярмарки конференция «Синергия развития Санкт-Петербурга и Ленинградской области». Первый заместитель председателя городского Комитета по градостроительству и архитектуры Павел Соколов представил концепцию совместного градостроительного развития двух регионов на период до 2030 года с перспективой до 2050 года. Документ предусматривает создание единой агломерации площадью 83,9 тыс. кв. м., куда войдут Петербург и наиболее застраиваемые районы области.
Несмотря на то, что город займет только 16% площади агломерации, там будут проживать 87% населения, т. е. 5,22 млн человек. Для минимизации маятниковой миграции предлагается оптимизировать размещение мест труда, а также активно развивать транспортную и социальную инфраструктуру. При этом зоны агломерации предлагается развивать по-разному. На севере будет сделан упор на развитие туристической инфраструктуры и рекреационных зон. На юго-западе планируется активно развивать сельское хозяйство, а на юго-востоке – промышленный комплекс. Важным шагом станет уравнивание градостроительных норм регионов. Например, на данный момент в Петербурге необходимо строить 120 мест в детских садах на тысячу человек, а в области – 90.
Кстати
Следующая, весенняя Ярмарка недвижимости состоится 29–31 марта 2019 года.
Фотоотчет с мероприятия смотрите на новостном портале «АСН-инфо» (www.asninfo.ru) https://m.asninfo.ru/events/photo-reports/228-yarmarka-nedvizhimosti-2018-2