Почему не звонит телефон. Активы «Лентелефонстроя» пустят с молотка
На торги выставлены участки земли и помещения в разных районах Петербурга, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продает пакет имущества обанкротившейся компании «Лентелефонстрой». Эта фирма существовала на рынке более 70 лет. Она занималась строительством объектов связи в регионе. Но в прошлом году из-за долга в размере 1,7 млрд рублей перед банком «Санкт-Петербург» компания обанкротилась. От активов избавляются, чтобы погасить долги.
В общей сложности на аукцион попали 9 объектов недвижимости «Лентелефонстроя». Из них – 7 участков и помещений в Петербурге, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей. Еще два объекта должника находятся в Москве. Аукционы назначены на 29 марта 2019 года.
Самый дорогой актив «Лентелефонстроя» – это имущественный комплекс в Купчино в нежилой зоне Обухово, на пересечении Гаражного проезда и проспекта Девятого Января. Это промышленные здания общей площадью 11 тыс. кв. м и земельные участки площадью почти 3 га. Стартовая стоимость этого лота – 231 млн рублей.
Также продают около 1 га на Тихой улице, рядом с территорией ПАО «Звезда». Начальная цена этого актива – почти 100 млн рублей.
В числе активов – три помещения в доме на Малой Морской, 15, лит. А (цоколь, квартира на 4-м этаже и нежилое помещение на 2-м этаже). Их общая площадь – 1,2 тыс. кв. м, а совокупная стоимость – 71 млн рублей. И наконец, два встроенных помещения на Тележной улице, 3, площадью почти 800 кв. м, стоимость – 56 млн рублей.
По мнению директора департамента инвестиционных проектов Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, по всем объектам «Лентелефонстроя» цена выглядит если не завышенной, то близкой к верхней границе рыночной стоимости. «С учетом того, что торги планируются на повышение, маловероятно, что активы заинтересует классического инвестора», – говорит она.
«Все лоты по-своему интересны. Имущественный комплекс в Купчино – сложный в управлении, но потенциально весьма доходный объект. Существует большой спрос на аренду производственных, складских и офисных помещений, а также открытых площадок в шаговой доступности от метро и рядом с выездом на КАД. Дополнительную стоимость этому объекту придает потенциал будущего редевелопмента», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что быстрее всего покупателя найдут помещения на Малой Морской улице. «Если цоколь и окна второго этажа выходят на улицу, это станет отличным местом для стрит-ритейла и офисов. Следующее по привлекательности – место на Тележной улице, оно подойдет для офисных помещений», – говорит она.
Компания «Строительный трест» выставила на продажу инвестиционный проект торгово-офисного центра в составе жилого квартала NEWПИТЕР в поселке Новоселье. Девелопер намерен продать будущий объект за 380 млн рублей.
Торгово-офисный центр расположится на участке в 3174 кв. м на пересечении Красносельского шоссе и Питерского проспекта. Это будет четырехэтажное здание площадью 4011 кв. м. Под торговую недвижимость выделено 1040 «квадратов» на первых двух этажах комплекса, остальное займут офисы и объекты общественного питания. В стоимость будущего объекта также входит открытая автостоянка на 56 машино-мест. Возле будущего центра появятся зоны отдыха, объединенные в закрытый зелеными насаждениями со стороны Красносельского шоссе бульвар.
Строительство объекта начнется в 2019 году. «На сегодняшний день у нас есть разработанная концепция и эскиз проекта. Строительство будет осуществляться компанией-застройщиком ЖК NEWПИТЕР. При этом покупатель может внести корректировки в проект в рамках разрешенного использования земельного участка. В зависимости от их состава и будет формироваться конечная стоимость торгово-офисного центра», – пояснил директор по продажам «Строительного треста» Сергей Степанов.
Компания в успехе проекта не сомневается: «Торгово-офисный центр будет обладать отличной транспортной доступностью: расстояние до выезда на КАД составляет 300 м, до ЗСД – 13 км, которые можно преодолеть за 9 мин. на автомобиле, до аэропорта «Пулково» можно добраться за 22 мин. Ближайшая станция метро – "Проспект Ветеранов"».
«Сегодня ставки аренды коммерческих помещений в проекте NEWПИТЕР начинаются от 850 рублей за 1 кв. м. Однако у этой территории невероятный инвестиционный потенциал на фоне заселения жилого комплекса и планов по строительству нового ТРК «МЕГА IKEA». По нашим прогнозам, стоимость аренды через год-два здесь может увеличиться на 25–30%», – отметил Сергей Степанов.
Эксперты, опрошенные газетой «Строительный Еженедельник», считают, что предложение «Строительного треста» интересно, однако ажиотажный спрос на данной стадии реализации проекта возможен только при дисконте.
По оценке руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге Сергея Владимирова, стоимость коммерческого объекта в данной локации к моменту завершения проекта не превысит 60 тыс. рублей за «квадрат». Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев считает, что озвученная «Строительным трестом» сумма вполне адекватна: «Рыночная стоимость готового центра будет сопоставима с запрашиваемой ценой в 380 млн рублей. Даже при условии роста ставок аренды и спроса на коммерческие помещения в ближайшие пару лет. Однако для покупателя на такой ранней стадии реализации проекта должен быть предоставлен существенный дисконт. Как правило, «переплачивать» готовы только конечные пользователи, крайне заинтересованные в конкретной локации или проекте».
Сергей Владимиров полагает, что подобный объект будет интересен частным инвесторам, работающим на рынке стрит-ритейла: «Но такие игроки заинтересованы в ставках доходности на уровне 12% и выше. Даже при росте заявленной «Строительным трестом» ставки на 30% доходность объекта составит не более 7%».
При этом эксперты отметили, что тренд на продажу еще не готовых коммерческих объектов набирает обороты. «Продажа объекта по такой схеме – это фактически сделка built-to-suit. Такие сделки получили распространение преимущественно на рынке складской недвижимости. Мы ожидаем появления таких проектов и на офисном рынке – ввиду отсутствия предложения свободных зданий большой площади под аренду и наличия неудовлетворенного спроса со стороны арендаторов», – полагает Андрей Косарев.
О закрытии сделки сообщил ее брокер – компания Rusland SP. Речь идет о продаже земельного участка промышленного назначения площадью 1,5 га, с постройками площадью 8,3 тыс. кв. м. Участок находится по адресу Лиговский проспект, 262. Это территория бывшего Зеркального завода.
«Покупатель планирует использовать часть площадей для собственных нужд (под расширение производства), а оставшуюся часть помещений он будет сдавать в аренду», – сообщили в Rusland SP. По данным СМИ, ЗАО «Ленпродмаш» занимается производством машин и оборудования для выпуска пищевых продуктов, напитков и табачных изделий. Получить комментарии в компании не удалось. Не исключено, что актив куплен с прицелом на дальнейшее развитие территории под новые функции.
«Для редевелопмента этой территории потребуется внести изменения в Генплан Петербурга, ближайший пересмотр которого состоится в 2021 году. Но в перспективе собственник сможет продать участок под жилищную застройку или коммерческие нужды», – поясняет руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук.
Сейчас, по оценке коммерческого директора Docklands development Екатерины Запорожченко, земельный участок стоит 70–80 млн рублей. А после перевода под жилье его цена вырастет в три-четыре раза, полагает она. Директор департамента инвестиционных услуг Colliers International Анна Сигалова оценивает нынешнюю стоимость участка в 200 млн рублей, а вероятное удорожание в случае перевода под жилье – в два-три раза. «Там в перспективе можно построить 30 тыс. кв. м, вложив 2 млрд рублей», – говорит она.
Перевод под жилье эксперты считают наиболее вероятным сценарием развития событий, поскольку участок находится в зоне активного редевелопмента. Только компания Glorax Development за последний год купила на Лиговском проспекте под редевелопмент участки общей площадью 25 га. Самый большой из них – 18 га компании «ТрансКонтейнер» (структура РЖД) — обошелся москвичам в 1,1 млрд рублей. В результате консолидации активов Glorax получил в собственность землю, где в течение 10 лет собирается реализовать проект Ligovsky City. В нем будет более 700 тыс. кв. м недвижимости – жилые кварталы, общественно-деловая застройка и социальная инфраструктура. Инвестиции в развитие этого района составят 40 млрд рублей. Это будет самый масштабный редевелопмент центральной части города за последние годы. В дальнейшем территорию редевелопмента планируют расширить до 100 га.
Кстати
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», пока в районе Лиговки сосредоточено 20% строящегося нового жилья в Центральном районе – это около 86 тыс. кв. м. «А в продажу в районе Лиговки предлагается около 51 тыс. кв. м жилья. Средняя стоимость «квадрата» массового сегмента при стопроцентной оплате составляет 122,7 тыс. рублей, в классе «бизнес» – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м. На территории близ Лиговского проспекта возводятся дома бизнес-класса, где средняя цена сопоставима со средней ценой в целом по району – 179,3 тыс. рублей за 1 кв. м», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.