Почему не звонит телефон. Активы «Лентелефонстроя» пустят с молотка
На торги выставлены участки земли и помещения в разных районах Петербурга, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продает пакет имущества обанкротившейся компании «Лентелефонстрой». Эта фирма существовала на рынке более 70 лет. Она занималась строительством объектов связи в регионе. Но в прошлом году из-за долга в размере 1,7 млрд рублей перед банком «Санкт-Петербург» компания обанкротилась. От активов избавляются, чтобы погасить долги.
В общей сложности на аукцион попали 9 объектов недвижимости «Лентелефонстроя». Из них – 7 участков и помещений в Петербурге, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей. Еще два объекта должника находятся в Москве. Аукционы назначены на 29 марта 2019 года.
Самый дорогой актив «Лентелефонстроя» – это имущественный комплекс в Купчино в нежилой зоне Обухово, на пересечении Гаражного проезда и проспекта Девятого Января. Это промышленные здания общей площадью 11 тыс. кв. м и земельные участки площадью почти 3 га. Стартовая стоимость этого лота – 231 млн рублей.
Также продают около 1 га на Тихой улице, рядом с территорией ПАО «Звезда». Начальная цена этого актива – почти 100 млн рублей.
В числе активов – три помещения в доме на Малой Морской, 15, лит. А (цоколь, квартира на 4-м этаже и нежилое помещение на 2-м этаже). Их общая площадь – 1,2 тыс. кв. м, а совокупная стоимость – 71 млн рублей. И наконец, два встроенных помещения на Тележной улице, 3, площадью почти 800 кв. м, стоимость – 56 млн рублей.
По мнению директора департамента инвестиционных проектов Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, по всем объектам «Лентелефонстроя» цена выглядит если не завышенной, то близкой к верхней границе рыночной стоимости. «С учетом того, что торги планируются на повышение, маловероятно, что активы заинтересует классического инвестора», – говорит она.
«Все лоты по-своему интересны. Имущественный комплекс в Купчино – сложный в управлении, но потенциально весьма доходный объект. Существует большой спрос на аренду производственных, складских и офисных помещений, а также открытых площадок в шаговой доступности от метро и рядом с выездом на КАД. Дополнительную стоимость этому объекту придает потенциал будущего редевелопмента», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что быстрее всего покупателя найдут помещения на Малой Морской улице. «Если цоколь и окна второго этажа выходят на улицу, это станет отличным местом для стрит-ритейла и офисов. Следующее по привлекательности – место на Тележной улице, оно подойдет для офисных помещений», – говорит она.
Муниципалитеты Ленобласти без утвержденных генпланов могут потерять самостоятельность. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко пригрозил включать такие поселения в состав более активных территорий, так как пассивность муниципалов в работе с документами территориального планирования снижает рейтинг и инвестиционную привлекательность региона.
Из всех муниципалитетов Ленобласти генпланы утверждены у 143 муниципальных образований, 27 проектов генпланов – на рассмотрении, 18 – в разработке. Еще 7 муниципалитетов отказались от разработки документов терпланирования из-за «отсутствия необходимости». Помимо генпланов есть и еще одна проблема: только 7% населенных пунктов (210 из 2944) зарегистрировали свои границы в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это не может не тревожить региональный филиал Кадастровой палаты и областных чиновников. Последствием такой недисциплинированности, по словам губернатора Александра Дрозденко, может стать остановка развития территорий. При отсутствии генпланов органы МСУ не могут ставить земельные участки на учет, резервировать и изымать земельные участки для муниципальных нужд, переводить из одной категории в другую. «С июля 2017 года при отсутствии генпланов невозможно провести планировку территории, в том числе для размещения линейных объектов. Это грозит срывом программы газификации, программ коммунальной инженерии, транспортной инфраструктуры», – перечислил причины беспокойства глава региона.
Привлечь к ответственности
Главный архитектор Ленобласти, председатель Комитета по архитектуре и градостроительству Евгений Домрачев рассказал, что юристы Комитета нашли норму закона, которая позволяет привлекать к административной ответственности глав муниципалитетов, пренебрегающих работой с документами территориального планирования. «После утверждения генплана необходимо в течение 5 дней уведомить Росреестр и Кадастровую палату – выслать копию нормативного акта об утверждении генплана и в течение 6 месяцев поставить на кадастровый учет границы населенных пунктов, – напомнил Евгений Домрачев. – Сейчас эта работа не ведется. Мы будем мониторить ее ежеквартально и применять нормы административного воздействия к главам, пренебрегающих этой работой».
Он также предложил передать с 2018 года полномочия по подготовке и утверждению генпланов поселений на уровень региона, так как требовать исполнения этой работы от «крайне дотируемых» муниципальных образований, по его мнению, не имеет смысла.
Губернатор же предложил другое решение проблемы: включать поселения, отказавшиеся от разработки генпланов, в состав других поселений. «Зачем нам поселения, которые считают, что им не нужен генплан, а значит, и развитие? Если не поймут – включим механизм финансовой блокады или все госполномочия передадим соседним поселениям», – пригрозил губернатор.
Представители муниципалитетов объяснили, что не занимаются регистрацией границ из-за невозможности предусмотреть в местном бюджете необходимую сумму. Услуги кадастровых инженеров по факту обходятся в сумму от 32 до 200 тыс. рублей за один населенный пункт.
Руководитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленобласти Олег Михеев напомнил, что отсутствие границ населенного пункта в ЕГРН – это еще и потери в налоговых поступлениях для поселения. «При переводе участков в земли населенных пунктов и включении их границ в ЕГРН почти в четыре раза увеличивается налогооблагаемая база, – привел пример директор областной Кадастровой палаты. – Пока количество земельных участков с уточненными границами составляет всего 53%, вопрос в том – все ли участки включены в оборот».
По мнению Олега Михеева, изготовление карты (плана) не так трудозатратно, как кажется муниципалам. Стоимость можно снизить, грамотно проведя котировки.
Он также предложил представителям администраций муниципалитетов организовать серию семинаров на базе Кадастровой палаты по работе над ошибками в планах.
Муниципальные барьеры
Неоперативная работа с документами территориального планирования затрудняет также получение разрешений на строительство. В Ленобласти в рамках внедрения целевой модели «Получение разрешение на строительство и территориальное планирование» планируется сделать максимально доступной информацию о потенциале территорий для инвесторов, правила должны стать прозрачнее, а срок процедур для получения разрешений – сократиться.
Но опросы малого и среднего бизнеса показывают, что главная проблема связана как раз с получением разрешений на подключение к инженерным сетям, техусловий и разрешений на оформление земельных участков. Причем трудности возникают как раз на уровне муниципалитетов. Барьеры вырастают на этапе сбора документов и получения первичного разрешения на оформление земельных участков. Информацию о территориях: наличии земельных участков, технических условиях и потенциальной социальной нагрузке для инвесторов необходимо систематизировать и переходить на работу по системе «одного окна».
По мнению Александра Дрозденко, еще одной проблемой является слаборазвитое межведомственное взаимодействие между муниципалитетами, застройщиками и Комитетом по архитектуре и градостроительству региона. В случае неисполнения «дорожной карты» в Правительстве Ленобласти готовы привлекать к решению проблемы прокуратуру. «Дорожная карта» исполнена на 24%, хотя мы рассчитывали выйти на 70% к 1 июля. Ленобласть динамично развивается, и я не позволю, чтобы эти гири висели у нас на ногах», – предупредил Александр Дрозденко.
В Петербурге обострился конфликт интересов между чиновниками Смольного и плавучим рестораном Dozari, расположенным в акватории Невы, в центральной части города.
В середине мая текущего года Северо-Западное Следственное управление на транспорте Следственного комитета РФ после проверки, проведенной совместно с УФСБ и Роспотребнадзором, закрыло плавучий ресторан Dozari. Расположен он по адресу: проспект Добролюбова, 14А, в акватории Невы у станции метро «Спортивная». Как отмечают в пресс-службе ведомства, заведение оказывало услуги, не отвечающие требованиям безопасности жизни и здоровья посетителей. Также у ресторана отсутствовали документы, позволяющие осуществлять свою деятельность.
Кроме того, неделю назад 13-й апелляционный Арбитражный суд отклонил жалобу компании «Океан», владеющей рестораном Dozari, на решение суда первой инстанции по тяжбе с городским Комитетом имущественных отношений. В конце июня в кассационном суде уже будет рассматриваться жалоба КИО по параллельному делу к «Океану».
Тяжба сторон касается непосредственно самого дебаркадера. В КИО отмечают, что у организации в ноябре 2016 года истек десятилетний срок аренды набережной. За несколько месяцев до этого чиновники предупредили «Океан» об отказе пролонгации арендного договора.
У рестораторов своя правда. Они считают, что срок действия аренды участка набережной завершается в июне этого года. «Океан» требовал прекратить «чиненые препятствий в пользовании арендованным имуществом, а именно части городской набережной». Один из исков организации суд первой инстанции отказался удовлетворять, соответственно, апелляция также не поддержала его. Второй иск, касавшийся принятия обеспечительных, мер на период судебных действий, был поддержан апелляционным судом, с чем не согласны в КИО.
Стоит добавить, что в 2013 году городские чиновники и владельцы дебаркадера уже судились. В комитете Смольного считали, что у организации есть долги по арендной плате. Однако арбитраж не поддержал иск, так как расчет задолженности и начисление пени были произведены неправильно.
Представители ресторана Dozari, который можно отнести к премиальному сегменту, решили воздержаться от комментариев. Из сообщений на страничке ресторана в сети «ВКонтакте» можно сделать выводы, что он официально до сих пор не работает. Сотрудники заведения пытаются разобраться с клиентами, в долгосрочном периоде забронировавшими банкеты. Также на страничке ресторана в социальной сети делаются намеки на переезд на новую площадку. В целом, убытки Dozari, пик клиентов которого, вероятнее всего, приходится на летний сезон, могут достигать сотни миллионов рублей.
Отметим, что инцидент с Dozari – это только часть планомерной борьбы городских чиновников с плавучими дебаркадерами-ресторанами. Игроки рынка предполагают, что такие заведения не нравятся губернатору Георгию Полтавченко, с приходом которого началась «чистка» акватории Невы. Некоторым плавучим ресторанам действительно пришлось закрыться и покинуть городскую черту. Другим – удалось отбиться от претензий в суде. Среди таковых, к примеру, «Летучий голландец». Также есть рестораны, которые, несмотря на предписания чиновников и судебных инстанций, продолжают работать. Самый известный среди таковых – «Забава-бар».
Кстати
Городские чиновники также взялись за облагораживание прибережной территории Крестовского острова. Предполагается снос ряда ресторанов и клуба «Воздух». Пока от экскаваторов пострадал только теннисный центр. Он был снесен две недели назад, несмотря на протестные акции его руководства и родителей воспитанников.