Почему не звонит телефон. Активы «Лентелефонстроя» пустят с молотка
На торги выставлены участки земли и помещения в разных районах Петербурга, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей.
Российский аукционный дом (РАД) продает пакет имущества обанкротившейся компании «Лентелефонстрой». Эта фирма существовала на рынке более 70 лет. Она занималась строительством объектов связи в регионе. Но в прошлом году из-за долга в размере 1,7 млрд рублей перед банком «Санкт-Петербург» компания обанкротилась. От активов избавляются, чтобы погасить долги.
В общей сложности на аукцион попали 9 объектов недвижимости «Лентелефонстроя». Из них – 7 участков и помещений в Петербурге, общей начальной стоимостью около 500 млн рублей. Еще два объекта должника находятся в Москве. Аукционы назначены на 29 марта 2019 года.
Самый дорогой актив «Лентелефонстроя» – это имущественный комплекс в Купчино в нежилой зоне Обухово, на пересечении Гаражного проезда и проспекта Девятого Января. Это промышленные здания общей площадью 11 тыс. кв. м и земельные участки площадью почти 3 га. Стартовая стоимость этого лота – 231 млн рублей.
Также продают около 1 га на Тихой улице, рядом с территорией ПАО «Звезда». Начальная цена этого актива – почти 100 млн рублей.
В числе активов – три помещения в доме на Малой Морской, 15, лит. А (цоколь, квартира на 4-м этаже и нежилое помещение на 2-м этаже). Их общая площадь – 1,2 тыс. кв. м, а совокупная стоимость – 71 млн рублей. И наконец, два встроенных помещения на Тележной улице, 3, площадью почти 800 кв. м, стоимость – 56 млн рублей.
По мнению директора департамента инвестиционных проектов Colliers International в Санкт-Петербурге Анны Сигаловой, по всем объектам «Лентелефонстроя» цена выглядит если не завышенной, то близкой к верхней границе рыночной стоимости. «С учетом того, что торги планируются на повышение, маловероятно, что активы заинтересует классического инвестора», – говорит она.
«Все лоты по-своему интересны. Имущественный комплекс в Купчино – сложный в управлении, но потенциально весьма доходный объект. Существует большой спрос на аренду производственных, складских и офисных помещений, а также открытых площадок в шаговой доступности от метро и рядом с выездом на КАД. Дополнительную стоимость этому объекту придает потенциал будущего редевелопмента», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает, что быстрее всего покупателя найдут помещения на Малой Морской улице. «Если цоколь и окна второго этажа выходят на улицу, это станет отличным местом для стрит-ритейла и офисов. Следующее по привлекательности – место на Тележной улице, оно подойдет для офисных помещений», – говорит она.
Компания «Юнитис» планирует построить новый жилой район-милионник у поселка Ленсоветовский в Пушкинском районе Петербурга. Инвестиции в проект, по экспертным оценкам, могут достичь 50 млрд рублей.
Новый проект, который разрабатывает компания «Юнитис» на днях рассмотрела городская комиссия по землепользованию и застройке. Речь идет о застройке 25 га на Московском шоссе (участок 179, северо-западнее пересечения с Колпинским шоссе). Здесь компания планирует построить новый многоэтажный (до 10 этажей) жилой район на 23 тыс. человек. Строительство должно начаться в 2020 году и продлится 10 лет. В районе, по плану, кроме жилья построят три школы, четыре детсада, поликлинику, спорткомплекс, два гипермаркета и другую необходимую инфраструктуру. Пока комиссия по землепользованию и застройке сочла, что социальной инфраструктуры в проекте маловато. И есть сложности с транспортной доступностью района. Если девелопер поправит проект, серьезных задержек по его реализации не будет, уверены участники рынка.
«Как правило, в таких масштабных проектах под застройку жильем уходит порядка 50% территории. Учитывая обозначенную высотность, «Юнитис» сможет возвести около 1 млн кв. м. И будет постепенно, в течение 10 лет, выводить новые объемы жилья на рынок, поддерживая денежный поток на финансирование строительства. Инвестиции в проект такого масштаба могут достигнуть 50 млрд рублей», - говорит директор направления «Девелопмент» Becar Asset Management Group Екатерина Тейдер.
«Ранее заявлялось, что застройщик хочет реализовать около 170 тыс. кв.м. жилья на этой территории, что с точки зрения плотности застройки адекватно для пригорода. Объем инвестиций в строительство такого объема жилья можно оценить в 10-12 млрд рублей. Однако это 8 тысяч жителей, а не 23 тысячи, как говорится сейчас», - дополнил руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев.
«Этот район застраивается преимущественно доступным жильем. По сравнению с другими проектами комплексного освоения в пригородах участок не такой большой, что потенциально делает сроки его освоения более короткими. Основная проблема локации – транспортная. И появление здесь еще одного крупного жилого квартала может ее только усугубить. Хотя с вводом трассы М-11 положение дел может иулучшиться», - рассуждает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank StPetersburg Игорь Кокорев.
В ближайшем окружении реализуются такие проекты комплексного освоения территорий, как «На Царскосельских холмах», планируется реализация крупного проекта «Югтаун» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе.
Но эксперты отмечают, что спрос на жилье в этом районе пока формируется за счет бюджетного предложения, которого ближе к Петербургу уже не встретишь. «Спрос на жилье здесь устойчивый. Непосредственно в локации Шлиссельбургского проспектанет строящихся проектов. Но встречаются предложения на вторичном рынке. А ближайшие строящиеся дома находятся в отдалении от метро (район Усть-Славянкии Металлостроя). Там достаточно дешевые квартиры – от 60 тыс. рублей за 1 кв.м., а предложение велико, поскольку одновременно строятся несколько крупных жилых комплексов на 1350 квартир», - говорит руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Кстати
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», в Пушкинском районе реализуется 17 проектов общей площадью 290,6 тыс. кв.м., в продаже – 159,5 тыс. кв. м. Средняя стоимость «квадрата» жилья при 100% оплате составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже средне городского уровня.
Российская гильдия риэлторов выступает с инициативой ввести повсеместное страхование сделок с недвижимым имуществом. Стоимость услуги будет невысокой за счет массовости, обещают страховщики.
В начале 2018 года Российская гильдия риэлторов (РГР) предложила сразу несколько механизмов как обеспечить все сделки с недвижимостью финансовой защитой. По мнению риэлторов, защита прав собственности должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами, или нанимали риэлтора.
Первый вариант предполагает расширение существующей практики страхования титула и введение здесь единых тарифов и правил, как это работает, например, в отношении ОСАГО. Такая стандартизация позволит снизить стоимость затрат на страхование со стороны граждан, считают риэлторы. Второй способ – это интеграция системы страхования с системой регистрации. Граждане, подающие на регистрацию прав, должны уплачивать небольшой сбор, защищая таким образом переход права собственности. Эти средства аккумулируются в специальном фонде, из которого затем будет выплачиваться компенсация пострадавшим.
Данный проект принципиально правильнее реализовать через страховые компании, полагает Роман Варламов, начальник управления по работе с банками «Ингосстраха». «Прежде всего, страховщики смогут предложить более широкое покрытие - не все убытки связаны с ошибками и недоработками Росреестра. Так же они смогут наработать более полную и вариативную статистику, что позволит делать тарифы для клиентов более доступными», - говорит он.
Сегодня рынок страхования от потери прав собственности (титульное страхование) сформирован в основном в силу требований коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). Впрочем, если раньше, до 2008-2010 годов страхование титула требовалось банками на весь период ипотеки для сделок на вторичном рынке, то сейчас же они обычно просят оформить полис только на 3 года (срок исковой давности) в целях снижения расходов заемщика. В противном случае ставка повышается на 1 пп. Но и такое требование остается не во всех банках - многим достаточно страхования имущества и жизни заемщика.
Цена такого полиса сейчас составляет от 0,15% от стоимости недвижимости. То есть для двухкомнатной квартиры стоимостью 6 млн. рублей ежегодный взнос равен от 9 тыс. рублей. За счет механизма массового страхования стоимость можно существенно удешевить, отмечает Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Так, если обратиться к примеру ипотеки, то окажется, что средние тарифы при страховании ипотечных объектов составляют 0,2-0,3%, а без использования ипотеки - 0,4-0,6%.
Однако, как считает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев, предлагаемый механизм введения единых тарифов не до конца соответствует реалиям рынка. Количественные оценки возможной степени риска различных сделок с недвижимостью могут сильно отличаться в зависимости от ситуации. В отдельных случаях дополнительно может требоваться обеспечение перестраховочной защиты через привлечение субподрядчиков - перестраховщиков для делегирования части взятых на себя обязательств по крупным проектам. Все это вряд ли позволит создать единую методологическую базу с заранее известной вилкой страховых тарифов, полагает г-н Локтаев.
«Обязательность страхования неминуемо приведет к отсутствию возможности у страховщиков в селекции рисков. Это значит, что нечестные на руку участники рынка недвижимости буду эксплуатировать эту тему в собственных интересах. Так что сделки с непрозрачными объектами недвижимости кто-то из участников рынка все равно вынужден будет страховать», - добавляет Арсен Широян, директор по партнерским продажам страховой компании ERGO.
Формирование же специального компенсационного фонда, по мнению г-на Широяна, еще более сложный механизм, требующий вовлечения государства и способный в конечном счете создать дополнительную нагрузку на бюджет в случае реализации каких-то системных рисков. В РГР напротив говорят, что фонд – более дешевый способ: в среднем взносы в фонд с каждой заключенной сделки могут составлять только 0,1% от стоимости недвижимости. Оба способа, и фонд, и интеграция в систему страхования, можно реализовать удобно для клиента и с минимальных издержек, считает г-жа Захарченко. Александр Локтаев видит идею с созданием единого фонда более оправданной и уже доказавшей свою эффективность по аналогии с механизмом, использованным при модернизации процедуры страхования ответственности застройщиков.