Синдром недоговоренности
Экономический прогресс мегаполиса – великое благо, стимулирующее к новым инициативам, к масштабным проектам, к воодушевлению горожан. Снова расправляет крылья производство, снова востребованы кадры, сияют позолотой шпили и купола, и внести собственный вклад в возрождение Питера становится из хлопотной обязанности делом чести. Но сквозь пафос роста то и дело прорываются импульсы недоверия. Так уж устроена человеческая психология, что неудача в достижении цели вызывает досаду, повторение одной и той же неприятной ситуации – раздражение, а неопределенность исхода – тревогу. Когда такие эмоции возникают у людей со средствами, они стараются сменить сферу деятельности. А рядовой горожанин настороженно ждет, как бы громадье городских планов не коснулось его какой-нибудь неожиданной стороной.Верните на место!Если жители микрорайона в историческом центре Санкт-Петербурга не хотят восстановления храма, основанного еще при Петре I, это нехороший признак. Но именно такой странный феномен возник вокруг сквера на Большой Пушкарской ул., в котором православная общественность захотела возродить снесенный храм Св. Матфея. Местные жители привыкли к удобному пространству для прогулок с детьми.В Веселом поселке, где функциональное место храма занимает Ледовый дворец, жители роптали по иному поводу: их не прельщало исчезновение привычного, хотя и неблагоустроенного Хасанского рынка. Совершенно разные ситуации сходятся в том, что граждане не доверяют городской власти. Не из особого бунтарства, а от непонимания того, какое решение «наверху» завтра будет принято. По Хасанскому рынку их принималось множество, и каждое – из лучших побуждений. Последний вердикт – выставить рынок на торги и при этом помочь малому бизнесу – не радует ни местных торговцев, ни конкурентов-сетевиков, ни потребителя, благо итог все равно неясен.Прогресс есть, выбор есть, перспективы тоже, а нет того трудно осязаемого и вместе с тем необходимого условия, которое называется «правила игры». Ибо и у любителей неспешного променада на Петроградской, и у жильцов многоэтажной окраины возникает подозрение в том, что свои замыслы власть осуществляет не в их интересах, и не в интересах инвесторов, а по неким отдельным, сугубо абстрактным мотивам, логику которых уловить затруднительно. Слуга трех господЕсли инвестор соглашается говорить с прессой, но не хочет представиться, это не очень хороший признак. Совладельца ООО «Уникс», строящего спорткомплекс у железнодорожной станции «Ленинский проспект», казалось бы, можно уличить в эгоизме: он не подумал о потоке пассажиров, прибывающих на станцию, и не предугадал намерений железной дороги устроить здесь пункт контроля оплаты проезда. Но в реализацию его коммерческого проекта эти проблемы никак не входят. Однако об этом должны были подумать в Комитете по градостроительству и архитектуре, когда предоставляли разрешение на строительство.Кстати, разрешение это ему не удавалось получить 5 лет, ибо прежние власти хотели расширить тоннель под железной дорогой. Почему эти весьма логичные намерения затем позабылись, остается лишь гадать: с той поры хроническая пробка перед переездом только удлинилась. В громадье планов, ныне разрабатываемых городом, утонула и потребность в строительстве подземного перехода, хотя его можно было включить в инвестиционные обременения.Бросается в глаза и еще одно грустное обстоятельство: город вмешался в конфликт между инвестором и железной дорогой спустя 7 лет после его возникновения. Кроме того, правила игры предполагают, что предоставление разрешений на строительство не должно зависеть от того, удосужились ли город и железная дорога провести границу между своими территориями.Получая разрешение на строительство, бизнес полагает, что городским чиновникам известно о всех побочных обстоятельствах, которые могут поставить проект под сомнение. В частности, это касается и объектов охраны, которые есть или были, и о том, что если эти объекты исключены из списка памятников архитектуры, это не означает, что зона охраны на этом участке исчезла. Тем не менее, даже для инвесторов столь значительного и давно вынашиваемого городом проекта, как «Набережная Европы», оказалось откровением сообщение КГИОП о том, что им следует озаботиться выводом бывшего памятника из охраны по процедуре закона №33-ФЗ. А авторы «Невской ратуши» столкнулись с решением КГИОП увековечить планировавшуюся прежде к сносу поликлинику бывшего трампарка. Почему бы не определиться со статусом объекта еще до конкурса? Скандалы, выросшие сами собойВозникновение сразу скандалов вокруг инвестиционных проектов в противоположных концах города – у метро «Ломоносовская» и у железнодорожной станции «Пискаревка» – на правительственном уровне комментировалось одинаково легковесно. В случае с проектом компании «Макромир» вице-губернатор Александр Вахмистров утверждал, что слухи о находившемся здесь кладбище преувеличены. Компания, принимая эти слова всерьез, заняла наступательные позиции. «Созрел» даже соцопрос, отражающий «страстное желание» большинства местных жителей, чтобы именно здесь было построено недостающее району развлекательное заведение. Но неделю спустя Совет по культурному наследию известил, что кладбище здесь было еще в 1958 г.; что при нем до 1940 г. была церковь; что КГИОП сообщал об этом Стройкомитету еще до выдачи разрешения на изыскательские работы.Какой вывод из этого недоразумения должен сделать инвестор? Как он должен воспринимать городские власти – как единый организм или совокупность не связанных между собой контор? Ожидать ли впредь от этого инвестора жажды реализовать более востребованные проекты?Одновременно возникший скандал в 43-м квартале Полюстрово, находящийся на территории МО «Пискаревка» (топонимическая путаница характерна уже сама по себе), вряд ли безобиднее по потенциальным последствиям. Дело не только в том, что против инвестиционного проекта компании «Стройкомплекс-XXI» изначально протестовала часть населения квартала, но и в том, что этот квартал позже был включен в Адресную программу развития застроенных территорий. А ведь А.Вахмистров говорил в ЗакСе, что первые проекты программы должны быть самыми убедительными для горожан.Публичная версия ответственных лиц описывает ситуацию достаточно просто. Дескать, в квартале живут люди, заинтересованные в реновации – прежде всего жители 5-этажек, подлежащих реконструкции, и незаинтересованные – обитатели сохраняемых 7-этажек. Естественно, есть и обычное взаимонепонимание между «консервативными стариками» и «прогрессивной молодежью».На самом деле это описание сугубо приблизительно. Предметом спора стала не сама реновация, а зеленые насаждения в центре квартала. В Стройкомитете уточняли, что это не сквер, а «дикорастущие деревья». Впрочем, это не снимало вопроса, возникавшего при простом осмотре: почему бы не отвести участок под строительство двух 14-этажных зданий в 300 м севернее, на месте двух расселенных аварийных строений?И опять источники, не желающие афишировать свои имена, дают простой ответ: если проект реализовать на территории «самозваного» Сквера Подводников, то подключение к коммуникациям окажется значительно дешевле.Это объяснение несколько озадачивает, учитывая, что «Стройкомплекс-XXI» намеревается участвовать в конкурсе на комплексную реконструкцию квартала, и именно эти планы создают ему поддержку со стороны многих местных жителей. Комплексная реконструкция подразумевает замену всех коммуникаций. Может быть, компания не уверена в победе? Но и город мог бы вначале инициировать этот конкурс, а затем уже выдавать одному из претендентов порубочный лист.Разъясняя местным жителям свою позицию, руководители Стройкомитета заверяли, что на каждое спиленное дерево будет посажены два новых. Аргумент не убедил целевую аудиторию: она полагает, что саженцы станут деревьями лишь лет через 30.Фактически по всей периферии 43-го квартала, равно как и на месте двух (на самом деле трех) расселенных аварийных строений можно было возвести более высокие и благоустроенные здания, с лихвой окупив затраты, и не тронув при этом случайно образовавшийся, нерегулярный, полудикий, но все же востребованный людьми парк.Чтобы успешно обновить спорный квартал, разумеется, начинать надо с прокладки инженерии. Если именно эта проблема составила препятствие, можно вспомнить о том, что соседние кварталы тоже скоро придется реконструировать. По существу Стройкомитет и районные власти хотели убить двух зайцев, а породили двух волков, одновременно создав очаг социальной розни в отдельно взятом квартале и породив недоверие к программе, в которую этот квартал включен. Точнее, как бы включен, ибо в официальном адресном списке закона, несмотря на решение ЗакС, он не числится.Но общая проблема состоит в том, что реконструкция будет эффективна лишь если вести ее по-московски – с заменой не только местных, но и магистральных коммуникаций. На такие подвиги инвесторов пока найти трудно. А если инвесторы не желают участвовать в городских программах – значит, у них не хватает уверенности. И каждый новый скандал продолжает подрывать эту уверенность. Дух и буквыНа что жалуются застройщики, когда уже после получения разрешения на освоение территории вдруг всплывают неведомые им побочные обстоятельства? На некую недоговоренность, в результате которой их оставляют наедине с общественностью, с КГИОП, с железной дорогой или иной федеральной инстанцией.30 июля В.Матвиенко напомнила бизнесу о необходимости детально информировать население о новых проектах в застроенных кварталах. Застройщики согласны. Более того, они не возразили и против предложения руководства КГА о предоставлении гражданам подробных иллюстративных материалов уже на стадии публичных слушаний по ВРЗ.Однако слушания по новым проектам транспортной инфраструктуры проводятся не всегда. Между тем, некоторые проекты, внесенные в Генплан, вполне могут вызвать волнения не меньшего масштаба. «Крайними» при этом могут оказаться инвесторы.Представители ООО «Стройкомплекс XXI» не скрывают, что рассчитывают на повышение привлекательности 43-го квартала в связи с новым путепроводом, который обеспечит прямой доступ из глухого угла микрорайона на пр. Непокоренных через пути Всеволожского направления Финляндской железной дороги. Между тем, окрылив инвестора транспортными перспективами, город не объяснил, каким образом проектируемая трасса преодолеет препятствие в виде Богословского кладбища. Заместитель главы КГА Виктор Полищук уверяет, что случай с пр. Энергетиков, который в конце 1970-х гг. проложили прямо по захоронениям, не повторится. Надо полагать, что продолжение проспекта пройдет по эстакаде. Но для этого трассу придется расширять – либо за счет упомянутых 7-этажек, которые до реконструкции «не дозрели», либо за счет западной части кладбища. Между тем, Градостроительным кодексом, как уже отмечал глава НИПЦ Генплана Сергей Митягин, не предусмотрены случаи, когда функциональные зоны расположены одна над другой. Скажем, зона ТУ над зоной К.Учитывая, что за время применения ВРЗ без иллюстративного материала понятие функциональной зоны у общественности ничего, кроме раздражения не вызывает, можно с большой вероятностью наметить очаг очередного потенциального скандала. Аналогичная ситуация грозит омрачить и без того малопопулярный проект «Охта-Центра». В связи с его реализацией НИПИ ТРТИ предложил создать дополнительную магистраль, связывающую ул. Помяловского и Магнитогорскую. Если речь идет о двух существующих трассах, а не о некоей новой улице на месте путей «Охты-Товарной», то на пути опять же лежит кладбище.На Совете по культурному наследию упоминалось, что и во Франции, и в Финляндии на месте утраченных захоронений строятся часовни и разбивается парк. Российское законодательство также не предусматривает в таких местах иного использования, кроме зеленых насаждений. Не очень понятно, как наши проектировщики собираются выходить из возникающих тупиков. Рассчитывать, что все уляжется само собой, как показала ситуация вокруг «Ломоносовской», не приходится. Есть и еще один нюанс: если нарушение, пусть и грубое, высотного регламента – проблема эстетическая, то пересечение зоны ТУ с зоной К таит в себе проблему этического свойства.Когда Градсовет утверждал проект спортивно-развлекательного центра между подворьем и воинским мемориалом в Веселом поселке, компромиссом стала внесенная в проект цветовая корректива: черный цвет стены, обращенный к памятнику, и белый – к церкви. Этот пример градостроительной логики весьма точно иллюстрирует механистичность способа мышления, в котором единственным «сакральным» элементом является Градкодекс. Перед ним (в столице, кстати, его почему-то не считают за божество) меркнут и людские чувства, и здравый смысл, и деловой азарт: все разбивается о стену отрешенного кабинетного расчета. В этом состоит странность петербургской градостроительной деятельности, которую один московский предприниматель деликатно назвал «любовью к процессу».Но город – не механический конструкт, а организм, причем не только в материальном смысле. Говоря о «духе места», глава КГИОП Вера Дементьева, должно быть, имела в виду нечто большее, чем условный рефлекс на «сайгонский» кофе или «желябовские» пышки.Здоровый дух, свободный от невротических синдромов, возникает там, где осознается ответственность между прошлым, настоящим и будущим. Чтобы, по Высоцкому, мертвые нас не оставили в беде, нам самим нужно быть чуть-чуть живее. Когда власть имеет оппозицию – это нормально. Но если эта оппозиция именует себя не «Демократический город» и не «Другой город», а «Живой город», это очень плохой симптом.Константин Черемных
Строительство жилья в историческом центре Петербурга нередко оборачивается для застройщиков многочисленными проблемами. Чтобы их не было, строители предлагают властям сформировать четкую позицию по вопросам нового строительства в центре города.К типичным трудностям, с которыми сталкиваются застройщики в центре города, относится значительная изношенность жилого фонда, расположенного возле объекта строительства, плохое состояние инженерной инфраструктуры, недостаточные мощности инженерных сетей. Кроме того, как отмечают эксперты, районные, муниципальные ГУЖа, РЭУ, ЖЭКи не проводят необходимых ремонтных работ по благоустройству. Недовольство местных жителей вызвано в первую очередь неудобствами, которые причиняет строительство по соседству – шум, запыление, автотранспорт, забивка свай под нулевой цикл и др. Также жители боятся лишиться свободного пространства около дома.
Сюрпризы строительства
Как рассказала заместитель генерального директора по рекламе и маркетингу компании «Петербургреконструкция» Ольга Колганова, трудностей много потому, что долгое время (да и сейчас) город не в состоянии был комплексно подойти к решению вопроса с аварийным и ветхим жилым фондом, вопроса расселения коммунальных квартир, вопроса ремонта и замены коммуникаций, капитального ремонта зданий. И эти проблемы приходится решать инвесторам самостоятельно». Агрессия и негатив от плохого качества жизни, которые накопились у жителей, выплескиваются на фирму-застройщика, – говорит г-жа Колганова. – К сожалению, жителей может устраивать и помойка под окнами, и промышленное предприятие, и гараж, но только не новый дом. На мой взгляд, должна быть четкая позиция администрации по вопросам нового строительства в центре. Не строить нельзя: если этого не делать, то где наши дети будут жить через 30-40 лет».
По мнению вице-президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Вячеслава Семененко, трудности зачастую связаны не только и не столько с районом, сколько с особенностями конкретных проектов. И в центральном районе, и в любом другом эта процедура может проходить гладко, а может носить негативный и неконструктивный характер. «В нашей практике слушания по одному из проектов в Центральном районе как раз прошли довольно конструктивно, а вот в Калининском районе новый проект вызвал резкий и необоснованный негатив со стороны местных жителей, – поясняет г-н Семененко. – Вообще же основная сложность для девелопера, строящего в Центральном районе – жесткие ограничения КГИОП, и даже не столько сами ограничения, сколько непредвиденные изменения в условиях согласования проектов. Из-за этого возникает необходимость внесения изменений в уже подготовленные и ранее согласованные проекты – а это дополнительные затраты, и не только временные».
Важно отметить, что когда строительные компании готовят на стадии изыскания и планировки объект строительства они проводят экспертизы, привлекая соответствующих специалистов. Кроме того, проект проходит экспертизу у специалистов различных государственных ведомств – КГА, КГИОП, СЭС, проектно-изыскательские организации и прочее. На стадии проектирования учитываются все замечания от привлеченных инспекторов. Так, например, компании «ЮИТ Лентек» пришлось снизить этажность дома 58 на Казанской улице с тем, чтобы не нарушать инсоляцию близлежащих домов. Фирма «Петербургреконструкция» была вынуждена в два раза сократить площадь дома 6 на улице Большая Посадская, чтобы сохранить два-три дерева, растущих, как заметили в компании, на помойке. На той же Казанской улице, дом 58, по требованию экспертов фирма перед началом строительства провела работы по укреплению фундаментов близлежащих домов. Более того, в процессе строительства обнаружилось аварийное состояние теплотрассы, находящейся в ведении городских структур. Вне плана были выполнены работы по ее ремонту. Как сообщили в компании, не исключено, что и в дальнейшем будут возникать подобные сюрпризы.
Чувство меры
Но и на этом проблемы не заканчиваются: жители близлежащих домов, которые не попадают в зону «технического влияния» приходят на стройплощадку и выдвигают всевозможные требования. Так, на Казанской улице, дом 58 такие граждане пришли с требованием отремонтировать их подъезды, ссылаясь почему-то на обещания, которые им давали местные чиновники задолго до начала изыскательских работ, и которые должны быть выполнены местными административными структурами еще несколько лет тому назад. Другие граждане приходят с требованием установить им стеклопакеты в квартирах. Далее их требования растут как снежный ком.
И все-таки строители понимают людей, переживающих за свое жилье, за состояние своих домов. Однако, как сообщил нам директор по инвестиционному строительству компании «ЮИТ Лентек» Алексей Спиридонов, имеющиеся проблемы необходимо было устранять давно, но вот кто бы это мог сделать эффективно и качественно, люди не совсем понимают. «И вот приходит современная строительная компания, которая начинает строить поблизости, – поясняет свою позицию г-н Спиридонов. – И люди решают, что именно эта компания должна и в силах устранять многие проблемы. Но у компании с частным капиталом свои бизнес-интересы, и потому такой подход невозможен. Мы выполняем все требования контролирующих органов, в чем-то идем навстречу жильцам – обязательно».
Еще один аспект касается взаимодействия застройщиков с районными властями. «Перед началом реализации проекта мы изучаем прилегающую территорию и уже сами выступаем с конструктивными предложения к местным властям, – рассказывает президент ИПГ «Источник» Мирон Шакира. – Однако эти предложения связаны не только с существующими, но и с возможными проблемами после окончания строительства».
В целом, по мнению вице-президента Группы ЛСР Евгения Яцышина, город и жители окрестных домов после реализации того или иного проекта в историческом центре Санкт-Петербурга «глобально выигрывают». «Надо строить так, чтобы людей это не раздражало. Надо иметь чувство меры и тогда все будет нормально», – подытожил г-н Яцышин.
Андрей ТЕПЛОУХОВ
Руководство Службы государственного строительного надзора и экспертизы предлагает изменить схему подсчета сроков ведения строительства. Александр Орт считает, что начинать отсчет надо не с даты подписания распоряжения правительства, а с момента выдачи разрешения на ведение строительных работ.Строители считают, что главная причина – бюрократические препоны, возникающие при согласовании архитектурного проекта. Напомним, что по существующему законодательству все экспертизы должны выполняться последовательно. То есть нельзя заниматься получением согласования экологов и одновременно оформлять справки из пожарной инспекции. В результате, на получение всех экспертиз уходит около 11 месяцев. Таким образом, на собственно строительство остается не более шести-семи месяцев, что для крупного объекта явно мало.
До 1 апреля у Службы государственного строительного надзора и экспертизы еще были лазейки, позволявшие облегчить жизнь строителей. Например, она могла выдавать разрешение на ведение отдельных видов работ – строительство фундамента. На практике это выглядело следующим образом. Застройщик проводил экспертизу грунтов и получал разрешение на возведение фундамента. После этого начиналось строительство, а согласование архитектурного проекта велось параллельно. Однако после вступления в силу Жилищного кодекса, СГСНиЭ не имеет право выдавать разрешение на отдельные виды работ. И отныне строительство может начинаться только после получения всего цикла согласований. Проблемы строителей в области соблюдения сроков усложняются еще и новым законом о дольщиках. Ведь этот документ предусматривает жесткие санкции за изменение даты ввода дома в эксплуатацию.
Эта и некоторые другие проблемы строителей обсуждались на прошлой неделе в ходе встречи руководства СГСНиЭ с участниками Союза строительных компаний «Союзпетрострой». В ее ходе Александр Орт заявил, что его ведомство не может ускорить сроки выдачи разрешения на начало работ, так как это запрещает федеральное законодательство. Зато он намерен предложить правительству города изменить способ расчета сроков строительства. Он предлагает изменить типовую формулировку распоряжения правительства. Для этого в одном из пунктов вместо «Х месяцев с момента выхода распоряжения правительства», нужно написать «Х месяцев с момента выдачи распоряжения на начало строительства». Участвовавшие во встрече строители приняли инициативу восторженно. Еще бы, за счет небольшой бюрократической хитрости решается одна из самых серьезных проблем. Главное теперь – убедить руководство города в том, что застройщики, получив послабление, не начнут злоупотреблять этим и готовить документацию в «ленивом» режиме.
Пока те, от кого зависит решение этого вопроса, относятся к идее осторожно. Так, вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров признает, что совокупный срок проектирования может быть и 12, и 18 и 24 месяца. Однако он утверждает, что несоблюдение сроков связано не только с бюрократией. «Застройщики часто меняют проекты в процессе работы, что требует дополнительного «пересогласования», и, естественно, сказывается на сроках».
Весьма трепетно относится к необходимости соблюдения сроков и губернатор Петербурга Валентина Матвиенко. Она неоднократно заявляла о том, что недопустимо превращать город в долгострой и предлагала различные способы борьбы с теми, кто ведет работы слишком долго.
Однако шансы у строителей все-таки есть. Они могут доказывать, что никто из них, заплатив серьезные суммы в бюджет на развитие инфраструктуры, не захочет задерживаться с возведением дома. А значит, все строители будут спешить с получением согласований, даже если на них не будет висеть дамоклов меч санкций. Кроме того, власти признают забюрократизированность процесса согласования проекта и считают необходимым ее решать. Тот же Александр Вахмистров говорит о необходимости решения проблемы путем создания системы «одного окна».
Правда, строители не верят в то, что властям удастся создать по настоящему работающую схему. Так, Святослав Ломбас, генеральный директор компании «Ленгипроинжпроект» вспоминает историю с созданием Комитета по энергетике. Тогда предполагалось, что этот Комитет будет решать все проблемы по энергообеспечению объектов. Сейчас же строителям все равно приходится работать с Ленэнерго и Водоканалом напрямую. Другой руководитель, не пожелавший разглашать свое имя, выразился более определенно: «Если создать нормально работающее «единое окно», то слишком много карманов придется зашить. А значить эта схема не будет запущена никогда», – заявил он.
Таким образом, застройщики считают, что ускорить бюрократические согласования в сегодняшних условиях невозможно и горячо поддерживают предложение Александра Орта. В крайнем случае, они предлагают упростить порядок согласования типовых домов.
Так Михаил Зарубин, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ», не понимает, зачем нужно проводить подробные экспертизы по домам типовых серий. «Ну что нового могут найти экологи в домах, которые уже неоднократно строились», – вопрошает он.
Справка
В ближайшее время ведомства городского правительства должны определиться с новыми правилами сдачи домов. До конца мая этого года должно состояться совещание, на котором и будет утверждена принципиальная схема. Один из ключевых вопросов, который сейчас обсуждается – нужно ли включать в состав комиссии представителей Министерства природных ресурсов. Чиновники этого ведомства всячески на этом настаивают. СГСНиЭ пытается ненужного расширения состава избежать. При этом представители СГСНиЭ обещают, что обязательно позовут экологов в состав комиссии по приемке профильных объектов – например Северо-Западных очистных сооружений.
Григорий ПЕСКОВ