Синдром недоговоренности
Экономический прогресс мегаполиса – великое благо, стимулирующее к новым инициативам, к масштабным проектам, к воодушевлению горожан. Снова расправляет крылья производство, снова востребованы кадры, сияют позолотой шпили и купола, и внести собственный вклад в возрождение Питера становится из хлопотной обязанности делом чести. Но сквозь пафос роста то и дело прорываются импульсы недоверия. Так уж устроена человеческая психология, что неудача в достижении цели вызывает досаду, повторение одной и той же неприятной ситуации – раздражение, а неопределенность исхода – тревогу. Когда такие эмоции возникают у людей со средствами, они стараются сменить сферу деятельности. А рядовой горожанин настороженно ждет, как бы громадье городских планов не коснулось его какой-нибудь неожиданной стороной.Верните на место!Если жители микрорайона в историческом центре Санкт-Петербурга не хотят восстановления храма, основанного еще при Петре I, это нехороший признак. Но именно такой странный феномен возник вокруг сквера на Большой Пушкарской ул., в котором православная общественность захотела возродить снесенный храм Св. Матфея. Местные жители привыкли к удобному пространству для прогулок с детьми.В Веселом поселке, где функциональное место храма занимает Ледовый дворец, жители роптали по иному поводу: их не прельщало исчезновение привычного, хотя и неблагоустроенного Хасанского рынка. Совершенно разные ситуации сходятся в том, что граждане не доверяют городской власти. Не из особого бунтарства, а от непонимания того, какое решение «наверху» завтра будет принято. По Хасанскому рынку их принималось множество, и каждое – из лучших побуждений. Последний вердикт – выставить рынок на торги и при этом помочь малому бизнесу – не радует ни местных торговцев, ни конкурентов-сетевиков, ни потребителя, благо итог все равно неясен.Прогресс есть, выбор есть, перспективы тоже, а нет того трудно осязаемого и вместе с тем необходимого условия, которое называется «правила игры». Ибо и у любителей неспешного променада на Петроградской, и у жильцов многоэтажной окраины возникает подозрение в том, что свои замыслы власть осуществляет не в их интересах, и не в интересах инвесторов, а по неким отдельным, сугубо абстрактным мотивам, логику которых уловить затруднительно. Слуга трех господЕсли инвестор соглашается говорить с прессой, но не хочет представиться, это не очень хороший признак. Совладельца ООО «Уникс», строящего спорткомплекс у железнодорожной станции «Ленинский проспект», казалось бы, можно уличить в эгоизме: он не подумал о потоке пассажиров, прибывающих на станцию, и не предугадал намерений железной дороги устроить здесь пункт контроля оплаты проезда. Но в реализацию его коммерческого проекта эти проблемы никак не входят. Однако об этом должны были подумать в Комитете по градостроительству и архитектуре, когда предоставляли разрешение на строительство.Кстати, разрешение это ему не удавалось получить 5 лет, ибо прежние власти хотели расширить тоннель под железной дорогой. Почему эти весьма логичные намерения затем позабылись, остается лишь гадать: с той поры хроническая пробка перед переездом только удлинилась. В громадье планов, ныне разрабатываемых городом, утонула и потребность в строительстве подземного перехода, хотя его можно было включить в инвестиционные обременения.Бросается в глаза и еще одно грустное обстоятельство: город вмешался в конфликт между инвестором и железной дорогой спустя 7 лет после его возникновения. Кроме того, правила игры предполагают, что предоставление разрешений на строительство не должно зависеть от того, удосужились ли город и железная дорога провести границу между своими территориями.Получая разрешение на строительство, бизнес полагает, что городским чиновникам известно о всех побочных обстоятельствах, которые могут поставить проект под сомнение. В частности, это касается и объектов охраны, которые есть или были, и о том, что если эти объекты исключены из списка памятников архитектуры, это не означает, что зона охраны на этом участке исчезла. Тем не менее, даже для инвесторов столь значительного и давно вынашиваемого городом проекта, как «Набережная Европы», оказалось откровением сообщение КГИОП о том, что им следует озаботиться выводом бывшего памятника из охраны по процедуре закона №33-ФЗ. А авторы «Невской ратуши» столкнулись с решением КГИОП увековечить планировавшуюся прежде к сносу поликлинику бывшего трампарка. Почему бы не определиться со статусом объекта еще до конкурса? Скандалы, выросшие сами собойВозникновение сразу скандалов вокруг инвестиционных проектов в противоположных концах города – у метро «Ломоносовская» и у железнодорожной станции «Пискаревка» – на правительственном уровне комментировалось одинаково легковесно. В случае с проектом компании «Макромир» вице-губернатор Александр Вахмистров утверждал, что слухи о находившемся здесь кладбище преувеличены. Компания, принимая эти слова всерьез, заняла наступательные позиции. «Созрел» даже соцопрос, отражающий «страстное желание» большинства местных жителей, чтобы именно здесь было построено недостающее району развлекательное заведение. Но неделю спустя Совет по культурному наследию известил, что кладбище здесь было еще в 1958 г.; что при нем до 1940 г. была церковь; что КГИОП сообщал об этом Стройкомитету еще до выдачи разрешения на изыскательские работы.Какой вывод из этого недоразумения должен сделать инвестор? Как он должен воспринимать городские власти – как единый организм или совокупность не связанных между собой контор? Ожидать ли впредь от этого инвестора жажды реализовать более востребованные проекты?Одновременно возникший скандал в 43-м квартале Полюстрово, находящийся на территории МО «Пискаревка» (топонимическая путаница характерна уже сама по себе), вряд ли безобиднее по потенциальным последствиям. Дело не только в том, что против инвестиционного проекта компании «Стройкомплекс-XXI» изначально протестовала часть населения квартала, но и в том, что этот квартал позже был включен в Адресную программу развития застроенных территорий. А ведь А.Вахмистров говорил в ЗакСе, что первые проекты программы должны быть самыми убедительными для горожан.Публичная версия ответственных лиц описывает ситуацию достаточно просто. Дескать, в квартале живут люди, заинтересованные в реновации – прежде всего жители 5-этажек, подлежащих реконструкции, и незаинтересованные – обитатели сохраняемых 7-этажек. Естественно, есть и обычное взаимонепонимание между «консервативными стариками» и «прогрессивной молодежью».На самом деле это описание сугубо приблизительно. Предметом спора стала не сама реновация, а зеленые насаждения в центре квартала. В Стройкомитете уточняли, что это не сквер, а «дикорастущие деревья». Впрочем, это не снимало вопроса, возникавшего при простом осмотре: почему бы не отвести участок под строительство двух 14-этажных зданий в 300 м севернее, на месте двух расселенных аварийных строений?И опять источники, не желающие афишировать свои имена, дают простой ответ: если проект реализовать на территории «самозваного» Сквера Подводников, то подключение к коммуникациям окажется значительно дешевле.Это объяснение несколько озадачивает, учитывая, что «Стройкомплекс-XXI» намеревается участвовать в конкурсе на комплексную реконструкцию квартала, и именно эти планы создают ему поддержку со стороны многих местных жителей. Комплексная реконструкция подразумевает замену всех коммуникаций. Может быть, компания не уверена в победе? Но и город мог бы вначале инициировать этот конкурс, а затем уже выдавать одному из претендентов порубочный лист.Разъясняя местным жителям свою позицию, руководители Стройкомитета заверяли, что на каждое спиленное дерево будет посажены два новых. Аргумент не убедил целевую аудиторию: она полагает, что саженцы станут деревьями лишь лет через 30.Фактически по всей периферии 43-го квартала, равно как и на месте двух (на самом деле трех) расселенных аварийных строений можно было возвести более высокие и благоустроенные здания, с лихвой окупив затраты, и не тронув при этом случайно образовавшийся, нерегулярный, полудикий, но все же востребованный людьми парк.Чтобы успешно обновить спорный квартал, разумеется, начинать надо с прокладки инженерии. Если именно эта проблема составила препятствие, можно вспомнить о том, что соседние кварталы тоже скоро придется реконструировать. По существу Стройкомитет и районные власти хотели убить двух зайцев, а породили двух волков, одновременно создав очаг социальной розни в отдельно взятом квартале и породив недоверие к программе, в которую этот квартал включен. Точнее, как бы включен, ибо в официальном адресном списке закона, несмотря на решение ЗакС, он не числится.Но общая проблема состоит в том, что реконструкция будет эффективна лишь если вести ее по-московски – с заменой не только местных, но и магистральных коммуникаций. На такие подвиги инвесторов пока найти трудно. А если инвесторы не желают участвовать в городских программах – значит, у них не хватает уверенности. И каждый новый скандал продолжает подрывать эту уверенность. Дух и буквыНа что жалуются застройщики, когда уже после получения разрешения на освоение территории вдруг всплывают неведомые им побочные обстоятельства? На некую недоговоренность, в результате которой их оставляют наедине с общественностью, с КГИОП, с железной дорогой или иной федеральной инстанцией.30 июля В.Матвиенко напомнила бизнесу о необходимости детально информировать население о новых проектах в застроенных кварталах. Застройщики согласны. Более того, они не возразили и против предложения руководства КГА о предоставлении гражданам подробных иллюстративных материалов уже на стадии публичных слушаний по ВРЗ.Однако слушания по новым проектам транспортной инфраструктуры проводятся не всегда. Между тем, некоторые проекты, внесенные в Генплан, вполне могут вызвать волнения не меньшего масштаба. «Крайними» при этом могут оказаться инвесторы.Представители ООО «Стройкомплекс XXI» не скрывают, что рассчитывают на повышение привлекательности 43-го квартала в связи с новым путепроводом, который обеспечит прямой доступ из глухого угла микрорайона на пр. Непокоренных через пути Всеволожского направления Финляндской железной дороги. Между тем, окрылив инвестора транспортными перспективами, город не объяснил, каким образом проектируемая трасса преодолеет препятствие в виде Богословского кладбища. Заместитель главы КГА Виктор Полищук уверяет, что случай с пр. Энергетиков, который в конце 1970-х гг. проложили прямо по захоронениям, не повторится. Надо полагать, что продолжение проспекта пройдет по эстакаде. Но для этого трассу придется расширять – либо за счет упомянутых 7-этажек, которые до реконструкции «не дозрели», либо за счет западной части кладбища. Между тем, Градостроительным кодексом, как уже отмечал глава НИПЦ Генплана Сергей Митягин, не предусмотрены случаи, когда функциональные зоны расположены одна над другой. Скажем, зона ТУ над зоной К.Учитывая, что за время применения ВРЗ без иллюстративного материала понятие функциональной зоны у общественности ничего, кроме раздражения не вызывает, можно с большой вероятностью наметить очаг очередного потенциального скандала. Аналогичная ситуация грозит омрачить и без того малопопулярный проект «Охта-Центра». В связи с его реализацией НИПИ ТРТИ предложил создать дополнительную магистраль, связывающую ул. Помяловского и Магнитогорскую. Если речь идет о двух существующих трассах, а не о некоей новой улице на месте путей «Охты-Товарной», то на пути опять же лежит кладбище.На Совете по культурному наследию упоминалось, что и во Франции, и в Финляндии на месте утраченных захоронений строятся часовни и разбивается парк. Российское законодательство также не предусматривает в таких местах иного использования, кроме зеленых насаждений. Не очень понятно, как наши проектировщики собираются выходить из возникающих тупиков. Рассчитывать, что все уляжется само собой, как показала ситуация вокруг «Ломоносовской», не приходится. Есть и еще один нюанс: если нарушение, пусть и грубое, высотного регламента – проблема эстетическая, то пересечение зоны ТУ с зоной К таит в себе проблему этического свойства.Когда Градсовет утверждал проект спортивно-развлекательного центра между подворьем и воинским мемориалом в Веселом поселке, компромиссом стала внесенная в проект цветовая корректива: черный цвет стены, обращенный к памятнику, и белый – к церкви. Этот пример градостроительной логики весьма точно иллюстрирует механистичность способа мышления, в котором единственным «сакральным» элементом является Градкодекс. Перед ним (в столице, кстати, его почему-то не считают за божество) меркнут и людские чувства, и здравый смысл, и деловой азарт: все разбивается о стену отрешенного кабинетного расчета. В этом состоит странность петербургской градостроительной деятельности, которую один московский предприниматель деликатно назвал «любовью к процессу».Но город – не механический конструкт, а организм, причем не только в материальном смысле. Говоря о «духе места», глава КГИОП Вера Дементьева, должно быть, имела в виду нечто большее, чем условный рефлекс на «сайгонский» кофе или «желябовские» пышки.Здоровый дух, свободный от невротических синдромов, возникает там, где осознается ответственность между прошлым, настоящим и будущим. Чтобы, по Высоцкому, мертвые нас не оставили в беде, нам самим нужно быть чуть-чуть живее. Когда власть имеет оппозицию – это нормально. Но если эта оппозиция именует себя не «Демократический город» и не «Другой город», а «Живой город», это очень плохой симптом.Константин Черемных
В один и тот же день на заседании Правительства Санкт-Петербурга рассматривался законопроект о финансировании капитального ремонта многоквартирных домов, обслуживаемых управляющими организациями, и распоряжение об урегулировании задолженности этих организаций перед ресурсоснабжающими компаниями. В ходе дискуссии, как в зеркале, отразились доселе нерешенные проблемы управления городским жилищно-коммунальным хозяйством. Представляется, что попытки их разрешить как можно скорее, вполне объяснимые желанием города преодолеть отставание в этой сфере, могут привести к дополнительным конфликтам.
Эффект добавленной энтропии
Жилищно-коммунальное хозяйство мегаполиса – сфера деятельности, прямо скажем, не самая благодарная. Особенно когда четверть жилого фонда города построено до революции, а еще треть - в тот период, когда в валовом порядке вводился жилой фонд, рассчитанный на эксплуатацию в течение 25 лет. Проблемы, оставшиеся по наследству, не могли эффективно решаться, пока у мегаполиса не появились достаточные финансовые накопления. Но к этому времени оказалось, что в переходный период 1990-х гг. и без того сложная область ЖКХ дополнилась, как сказали бы физики, дополнительными элементами энтропии.
Этот период ознаменовался, как работники ЖКХ теперь откровенно признают, полной анархией в сфере учета жилфонда. Канула в Лету не только значительная часть технической документации на жилые дома и общежития, но и домовое имущество. Ошарашенные либерализацией цен граждане мстили государству «приватизацией» всего, что «плохо лежало», включая противопожарное оборудование, которое по закону должно содержаться в каждом многоквартирном доме.
Когда государство начало стимулировать создание товариществ собственников жилья, первые же активные граждане, взявшие на себя управление, столкнулись с отсутствием технической документации, «пропавшей» в ходе странной реформы ПИБов в
Одновременно с интенсификацией создания ТСЖ на первом этапе – или, точнее, при первой попытке реформы ЖКХ, форсировалось и образование частных управляющих компаний. Причем оказывалось, что объединившиеся собственники при этом лишались каких-либо реальных возможностей управления имуществом. Другой головной болью для руководителей ТСЖ были налоги на прибыль, от которых организации, имеющие статус некоммерческих, были в итоге избавлены. Еще одна проблема возникла в связи с жильцами, имеющими льготы на оплату коммунальных услуг: несмотря на провозглашенную монетизацию, скидки не компенсировались непосредственно льготникам, а аккумулировались на счетах ГУП «ВЦКП», подведомственном городскому Жилкомитету, где долго оставались без движения. Согласно законодательству, эти средства должны были поступать на специализированные счета граждан, но с открытием этих счетов также возникла проблема.
Новый Жилищный кодекс разрешил ряд юридических «узлов», с которыми постоянно сталкивались руководители объединений собственников. В частности, был, наконец, был четко определен статус общего долевого имущества членов ТСЖ. Но сложности, связанные с процедурой получения актуализированной технической документации на многоквартирный дом как были, так и остались.
В ожидании содействия
Как и следовало ожидать, многочисленные барьеры, возникавшие перед частными управляющими организациями, не могли приумножить их ряды. Обжегшись об сочетание бюрократических трудностей с противоречиями в законах, многие инициативные люди предпочли другие сферы бизнеса. В итоге, когда в
Как признавал гендиректор частной управляющей компании «Альбатрос» Вениамин Ваулин, у жилкомсервисов не оказывалось конкурентов прежде всего по той причине, что частные инвесторы опасались брать на себя управление изношенным фондом, который составляет большую часть жилой недвижимости. Здесь сказался еще один существенный фактор: Петербург не вкладывал значительных средств в капитальный ремонт жилого фонда – в отличие от Москвы, где он проводился именно в тех домах, которые передавались ТСЖ.
В управлении имуществом, как известно, Петербург еще полтора десятилетия назад избрал путь, отличный от московского: быстрая и дешевая приватизация предпочиталась дорогой и долгосрочной аренде. Многолетний ущерб для бюджета сказался в тот период, когда реформа ЖКХ во всей стране стала целенаправленно и уже более продуманно, чем раньше, стимулироваться на федеральном уровне. Тут и выяснилось, что наш город, несмотря на его реформаторский имидж, не дотягивает до параметров, установленных созданным Фондом содействия реформирования ЖКХ.
Чтобы получить субсидии из Фонда, городу необходимо соответствовать трем требованиям. Доля жилищного фонда, переданного ТСЖ, должна составлять не менее 5%. Количество частных управляющих компаний, работающих на рынке жилья, должна составлять не менее 50%. И, наконец, доля жилой недвижимости, находящейся в управлении частных управляющих компаний, также должна достигать 50%. В Петербурге последний показатель, по данным апреля
Между тем Фонд реформирования ЖКХ предоставляет субсидии как для осуществления капитального ремонта жилых домов, так и для расселения аварийного жилья. Как известно, для нашего мегаполиса обе проблемы более чем актуальны. А время для получения федеральных средств ограничено
29 апреля правительство города внесло в Законодательное собрание законопроект «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов». Согласно документу, капремонт многоквартирных домов, эксплуатируемых как ТСЖ, так и жилкомсервисами, не менее чем на 50%, но не более чем на 95% будет финансироваться городом. Разницу власти Петербурга до
Щедрость в данном случае вполне оправдана. Дело не в том, что наша страна беднее Германии, а в том, что доходы наших граждан распространены, скажем так, весьма неравномерно. Изрядное число собственников жилья, в том числе и в Петербурге, относятся к категориям низкого материального достатка, а многие – и к социально незащищенным. «Феномен бедных собственников», неведомый соседним европейским странам, возник в итоге фактически бесплатной приватизации – введенной, как несложно догадаться, больше по политическим соображениям, чем из здравого расчета.
Не стреляйте в пианиста…
От руководителей частных управляющих компаний в сфере ЖКХ нередко приходится слышать претензии в адрес чиновников. Чаще всего утверждается, что пресловутые жилкомсервисы находятся в привилегированном положении: их потери вследствие неуплаты жилищно-коммунальных услуг и других причин компенсируются городским бюджетом, а частникам приходится за все расплачиваться самим.
Между тем нельзя сказать, чтобы Жилкомитет не предпринимал усилий для разгосударствления управления жилым фондом. Его глава Ю.Лукманов подчеркивал, что наиболее целесообразным и отвечающим интересам собственников помещений является управление многоквартирным домом ТСЖ. «Постепенно за Жилкомитетом останутся только контроль и разработка стратегических направлений жилищной политики», - говорил он. Именно Ю.Лукманов принял активное участие в привлечении к управлению жилфондом германской компании Dussman, на которую возлагал серьезные надежды. Чем это закончилось - общеизвестно. При этом, в провале проекта, ныне чаще именуемого «экспериментом», Ю.Лукманов усматривал вину нового руководства района, где он проводился.
Один из заместителей главы Жилкомитета, Олег Вихтюк, в настоящее время сам руководит частной управляющей компанией «Сити-Сервис». И сталкивается с теми же препонами, которые в период его работы в городском ведомстве ставили в упрек ему самому. Из чего следует, что реформа фактически тормозится где-то на среднем звене управления, где инерция сочетается, как подозревают многие участники рынка, с расчетом на преобразование должностных возможностей в коммерческие – на том этапе, когда районные ГУЖА, как предполагается, преобразуются в частные управляющие компании.
От чиновников Жилкомитета можно слышать весьма нелицеприятные отзывы не только о главах администраций и районных ГУЖА, так и о еще одном участнике рынка, на этот раз незаменимом – о поставщиках энергоресурсов. О монополизме поставщиков ресурсов говорили представители частных управляющих компаний – в частности, В.Ваулин и Е.Пургин, и в Жилкомитете их аргументы встретили понимание.
Так, заместитель главы Жилкомитета Денис Шабуров на слушаниях в Мариинском дворце заявил, что такое положение, когда коммерческая энергоснабжающая организация является одновременно и поставщиком коммунального ресурса, и контролирующей организацией, принимающей узлы учета данного ресурса в эксплуатацию, «нелогично, противоречит здравому смыслу и мешает развитию нормальных экономических отношений» в сфере ЖКХ. Представители объединений собственников жаловались, что некоторые ресурсоснабжающие организации уклоняются от заключения договоров энергоснабжения с управляющими организациями и ТСЖ. Соответствующее письмо по итогам слушаний было направлено депутатами в Смольный. Однако прежде чем этот материал мог быть проанализирован в верхнем эшелоне исполнительной власти, 29 апреля появляется распоряжение городского правительства, признающее работу Жилкомитета по урегулированию задолженности перед ресурсоснабжающими организациями неудовлетворительной.
По мнению М.Акимовой, некоторые положения этого документа могут быть использованы в своих интересах энергомонополистами. Так, предполагается повторное заключение договоров со всеми частными управляющими компаниями, созданными с
Подводные камни теплоучета
То обстоятельство, что внесение закона о софинансировании капремонта, рассчитанное на освоение средств Фонда реформирования ЖКХ, совпало с изданием распоряжения об ускорении расчета с энергопоставщиками, вряд ли случайно. Отставание города в реформе ЖКХ не могло не обернуться объявлением решительных мер.
Необычайно жесткое по содержанию и интонации распоряжение «О мерах по урегулированию задолженности исполнителей коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями» возлагает ответственность за задолженность перед поставщиками не только на Жилкомитет, но и на районные администрации, которым рекомендуется спросить за недостатки с ГУЖА.
Районным властям предписано обязать ГУЖА направить в ресурсоснабжающие организации письма, гарантирующие оплату поставленных энергоресурсов до даты заключения договора между управляющей и ресурсоснабжающей организацией. Таким образом, отношения между ГУЖА и управляющими организациями станут более прозрачными. Частные эксплуатирующие организации и товарищества собственников жилья этого и добивались.
С не меньшей надеждой руководители управляющих организаций ожидают разработки местного нормативного акта по применению Постановления Правительства РФ №307, регламентирующего предоставление коммунальных услуг, равно как и введение типовой формы договора между исполнителями и гражданами – что предусматривает, в частности, корректировку размера платы за услуги в зависимости от фактического потребления ресурсов. Один из пунктов правительственного распоряжения поручает Жилкомитету и Комитету по тарифам разработку соответствующих методических указаний.
Однако другие положения того же документа добавляют главам управляющих структур головной боли. Руководителям районов также предписано активизировать информационную и судебно-претензионную работу в целях полной оплаты потребленных ресурсов, а также информационную и претензионно-судебную работу с собственниками, нанимателями, арендаторами «и жилых, и нежилых помещений».
Раздавая «всем сестрам по серьгам», город рискует созданием ситуации роста взаимных претензий, сопровождающегося перекладыванием проблем друг на друга – причем, что очень возможно, «с больной головы на здоровую». При этом энергомонополисты, которых еще недавно упрекали за несвоевременное подключение новых жилых объектов, оказываются «не при чем».
Руководители управляющих компаний и ТСЖ ждали от города ясности с процедурой восстановления технической документации на здания. Распоряжение Смольного обязывает обеспечить контроль и координацию деятельности управляющих организаций по заключению договоров ресурсоснабжения в 10-дневный срок после утверждения приема-передачи многоквартирного дома. В скобках указывается оформляемый при этом документ – форма ОС-1А, которая заполняется при передаче здания на баланс государственной организации, а не собственникам. Глава Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ на днях обратилась в одну из энергоснабжающих компанией с вопросом о том, нужен ли ей этот документ. Топ-менеджер был в откровенном недоумении, но пообещал изучить как текст распоряжения, так и постановление №491 Правительства РФ, с которым, как выяснилось, также незнаком.
Глава администрации Фрунзенского района Всеволод Хмыров, больше всех задолжавшего поставщикам, представил на заседании городского правительства специально подготовленный график, из которого следовало, что поставщики требуют от него значительно большую сумму, чем фактический долг. В ходе дискуссии прозвучало мнение о том, что загадочная разница образовалась из-за недостаточного количества приборов учета тепла, в связи с чем тариф взимается по нормативу.
Один из пунктов распоряжения об урегулировании задолженности предусмотрительно предписывал Жилкомитету обеспечить узлами учета тепла за счет городского бюджета и иных источников в первоочередном порядке именно Фрунзенский район. Возможно, год спустя В.Хмыров или его преемник, представит новую таблицу, где две расходящиеся кривые ко всеобщему удовольствию сойдутся в одну точку.
Однако не факт, что новый «оптимистический чертеж» будет соответствовать реальности. 11 апреля на круглом столе в ИА Росбалт Ю.Лукманов, рассказывая о перспективах сноса и реконструкции хрущевок, сообщил, что в домах первых массовых серий показания приборов теплового учета заведомо не соответствуют действительности. По совпадению, все четыре района, порицаемые ныне за недоплату энергетикам, а именно Фрунзенский, Калининский, Кировский и Колпинский, являются самыми «хрущевскими» в городе.
А в ходе другого обмена мнениями, в АБН, исполнительный директор ЗАО «Теплоучет» Александр Мамонтов рассказал, что распространению приборов учета больше всего препятствует не дороговизна, на которую ссылался В.Хмыров, и не саботаж самих собственников и их объединений, а элементарная нехватка инспекторов, которые обязаны завизировать приборы при их введении в эксплуатацию.
Догнать и перегнать Москву
Кадровый вопрос является острейшей проблемой не только отдельно взятого сектора учета энергоресурсов, но и ЖКХ в целом. И здесь мнение государственного служащего Ю.Лукманова полностью совпадает с мнением частного управляющего В.Ваулина: работа в сфере коммунального хозяйства считается непрестижной, и при наборе на службу в компании этого сектора приходится довольствоваться тем, что есть.
С другой стороны, потребители услуг ЖКХ, в подавляющем большинстве собственники, относятся к домовому хозяйству «исключительно потребительски», на что жаловался еще бывший глава Минрегионразвития РФ Владимир Яковлев (работа которого по реформированию ЖКХ была признана неудовлетворительной премьер-министром Фрадковым). Некоторые аналитики усматривают в этом своеобразную расплату за фактически бесплатную приватизацию, которая не привила населению мысль о том, что владение подразумевает уход за имуществом. Так, гендиректор ООО «Охта-Сервис» Наталья Гаргуль считает, что ввиду глубоко проникшей в сознание уравнительной психологии новому собственнику никак не объяснить, почему он должен платить за содержание своего жилья больше, чем проживающий в такой же квартире наниматель.
Однако, по свидетельству главного инженера ООО «Квартира Люкс Сервис» Вадима Ушакова, и весьма состоятельные лица, обживающие недавно построенные элитные дома, также проявляют непонимание того, что за все надо платить, и даже порой не догадываются, что содержание дома тем дороже, чем выше его качество. А О.Вихтюк делает и вовсе беспросветный вывод: качество услуг интересует наших сограждан в последнюю очередь.
Те времена, когда из ЖЭКов пачками исчезали документы, оставили тяжелое наследие. И в частных беседах чиновники признают, что начальный период реформ в Петербурге и Москве отличался так же, как строительство рыночных отношений по-украински и по-китайски. Даже с нынешним профицитным бюджетом очень трудно догонять столицу, когда даже на заседании правительства возникают принципиально разные суждения, к примеру, о том, что делать с переплатой коммунальных услуг за текущий месяц – зачесть и компенсировать или же оставить в собственности исполнителя этих услуг.
Реформа жилкомхоза так и продолжает блуждать между тремя неизвестными – несходящимися интенциями административного, делового и потребительского мышления, вступающими в острое противоречие даже в управленческой команде, когда ее из лучших побуждений подстегивают к семимильным шагам.
Но перспектива все-таки есть. Об этом говорит тот факт, что одна из наших ресурсоснабжающих организаций не имеет существенных проблем ни с кадрами – поскольку растит их «со школьной скамьи», ни с техникой – поскольку содержит и развивает собственную технологическую базу, ни с потребителями, поскольку умеет с ними работать. Она называется «Водоканал». Результаты его работы свидетельствуют, что самые сложные хозяйственные проблемы при определенном подходе разрешимы.
Константин Черемных
Недавно, выступая на круглом столе в ИТАР-ТАСС, посвященном проблеме комплексной застройки, вице-губернатор Александр Вахмистров высказал предположение, что Санкт-Петербург и Ленобласть объединятся на почве развития промышленных зон. Они уже и сейчас выстраиваются аккуратным кольцом на границах города. Тем самым Санкт-Петербург продолжит свое полицентричное развитие. Кроме того, по периметру города идет бурное строительство коттеджных поселков, которое не особенно радует областные власти, готовящие собственные планы по развитию. Но все как будто сходится в комплексе. Точнее, и в городе, и в области все упирается в необходимость комплексного освоения нетронутых градостроительной документацией и инженерией земель.
Призрак безземелья
Очень показательным на фоне планов по комплексному освоению в городе и области можно считать отчет Администрации Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сделанный по итогам строительства в 2007 г. в середине апреля. В этом отчете говорится о едва ли не полном завершении жилищного строительства в районе в 2008 г. Местные власти, взявшие на вооружение концепцию планирования социально-экономического развития, пришли к выводу, что прописанное на подведомственной им территории население нуждается в увеличение количества рабочих мест, а также в объеме и разнообразии социальных услуг. И для того, чтобы их обеспечить всем этим в полной мере, придется исчерпать оставшийся в районе резерв свободных площадей. Не трудно представить, что с аналогичными заявлениями могли бы выступить сегодня администрации едва ли не половины районов Санкт-Петербурга.
Можно ли в этом связи говорить о кризисе безземелья в городе? Если кризис и есть, то он нагнетается искусственно, считает вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний Лев Каплан. Согласно сведениям, опубликованным «Союзпетростроем», в 2007 г. значительно снизился объем строительства жилья – в таких районах, как Адмиралтейский (на 51%), Калининский (на 45%), Василеостровский (на 39%), Кировский (на 39%), Фрунзенский (на 33%), Петродворцовый (на 33%), Петроградский (на 25%) и Красногвардейский (на 17%). Снизился и задел по еще не начатым объектам строительства – в целом по Петербургу в течение 2007 г. – с 3,1 до 1,8 млн. кв. м.
В то же время с 7,8 до 8,1 млн. кв. м вырос объем строительства в таких районах как Красносельский, Пушкинский и Приморский. По Выборгскому, Невскому, Московскому и Курортному районам объем строительства если и не вырос в 2007 г., то, по крайне мере, не снизился. Что же касается задела на будущее, объем проектов по Выборгскому району предполагает строительство 2,5 млн. кв. м жилья (не считая 2 млн. кв. м на примыкающих территориях Ленобласти), 2,3 млн. кв. м – в Красносельском районе, 2,3 млн. кв. м – в Невском районе и на примыкающей областной территории Кудрово, 3,2 млн. кв. м – в Приморском районе, 2,8 млн. кв. м – в Пушкинском и 1,2 млн. кв. м – в Московском.
Почему приостановлено освоение участков внутри исторически сложившихся, обжитых районов? почему они не выставляются на торги? – с таким вопросом неотступно обращается к власти от имени малого и среднего строительного бизнеса Л.Каплан. При этом ответ, что все силы брошены на комплексное освоение территорий, его не устраивает. Он считает, что до момента ввода в эксплуатацию жилья на территориях не обеспеченных планировочными решениями и инженерией пройдет еще очень много времени. За это время стоимость жилья в обжитых районах, которое строится в большом дефиците, резко возрастет.
Резкого взлета цен строители опасаются не меньше, чем потенциальные покупатели жилья. «Лично я в подорожании жилья не заинтересован. Любой строитель сегодня понимает, что резкий рост цен сократит потенциальное количество покупателей, а это в свою очередь, повлияет на сроки реализации проекта и сроки возврата вложенных в него денег», - говорит генеральный директор СК «РосСтройИнвест» Федор Туркин.
Так ли уж необходимо бросать все, что ни есть силы на комплексную застройку и сводить на нет строительство жилья в обжитых районах, или стоит выработать некое соотношение между двумя этими направлениями, дабы избежать острых негативных последствий? - вопрошает Л.Каплан. Ведь и новоселы, которые в итоге окажутся на территории огромных районов – новостроек как минимум на 50% будут не обеспечены работой и социальной инфраструктурой, то есть будут вынуждены пополнять и без того перенасыщенные транспортные потоки города.
В пользу децентрализации
Согласно расчетам аналитиков «Союзпетростроя», для сбалансированного развития рынка удельный вес комплексной застройки в общем объеме жилищного строительства не должен превышать 30%. Комплексная застройка должна составить 70% в общем объеме строительства жилья, считает вице-губернатор Александр Вахмистров. Правда в эти 70%, помимо комплексной застройки, должны войти и территории реновации.
Наверное, ответ на вопрос, почему сокращаются объемы строительства в центре, сегодня объединяет не только тех, кто активно выступал за запрет «уплотнительной» застройки, и тех, кто выступает за консервацию архитектурного ансамбля исторического центра Петербурга. «Я полагаю, что Петербург должен пойти по пути развития мировых мегаполисов, но пока что этого не происходит, - говорит директор аналитического центра ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. - На сегодняшний день четкой тенденции к децентрализации в городе нет. Так что стоимость квартиры в районе пр. Большевиков может быть такой же, как и на Фонтанке». «То, что программа реновации работает в Москве, объясняется очень просто, - объяснил в ходе одной из встреч с петербургскими строителями зампред городского комитета по строительству Николай Крутов. - Стоимость земли в районе Садового кольца в разы выше цены земли в районе 3-го кольца. Снести хрущевку в центре и переселить граждан в коттедж – вполне реально; экономика работает».
Экономика обязана сработать не только в случаях с расселением домов массовых серий. «Исторический центр Петербурга по большому счету запущен, в результате многолетнего бездействия в центре образовалось множество таких мест, как район ул. Шкапина и Розенштейна, которыми никто не хочет заниматься», - считает генеральный директор группы компаний «Маяк» Дмитрий Астафьев. Такие объекты, как аварийный дом на наб. Робеспьера являют собой скорее исключение из правил, убежден вице-губернатор А.Вахмистров. В ходе программы реновации на аукционы должны быть выставлены отдельные аварийные дома.
Несмотря на то, что начальная стоимость торгов за квартал в таких районах, по словам А.Вахмистрова, будет не слишком большой (порядка 40 млн. рублей), не следует забывать, что реновация подразумевает комплексное освоение. Это понятие трактуется Земельным кодексом РФ как один из видов предоставления земельных участков. Инвестиционным обязательством при покупке такого участка является обязанность разработать проект планировки и построить в соответствии с ним инженерную инфраструктуру. Из-за величины затрат, которые при этом осуществляются, цена такого участка в пересчете на 1 кв. м, как правило, является сравнительно дешевой. Впоследствии инвестор получает исключительное право получить в собственность, либо в аренду, земельные участки, которые в результате проекта планировки сформированы для застройки. Кроме того, далее федеральное законодательство позволяет инвестору перепродать сформированные и инженерно обустроенные земли.
Эта мера, скорее временная, утешает петербургских строителей зампред комитета по строительству Н.Крутов. В ситуации, когда город не в состоянии собственными силами сформировать и обустроить всю территорию, на которой необходимо активизировать под жилищное строительство, он предоставляет сделать это крупным инвесторам. По его словам, инвестор сможет компенсировать затраты, если будет в ходе освоения продавать подготовленные участки. Во-первых, такая земля будет стоить гораздо дороже, а во-вторых, реализация проекта, а соответственно и возврат вложенных средств, в этом случае окупится значительно раньше. «Совершенно очевидно, что «Главстрой», выиграв на аукционе право на комплексную застройку «Северной долины», не застроит в одиночку 270 га, - говорит чиновник. - Понятно, что когда будет закончена инженерная подготовка, появится вторичный рынок земли под жилищную застройку и уже другие компании выйдут на подготовленную территорию». По расчетам Н.Крутова, для того чтобы застроить «Северную долину» в одиночку, «Главстрою» понадобится, 15-20 лет. В случае реализации подготовленных земель земель, этот процесс займет 10-12 лет.
По словам А.Вахмистрова, большинство выступлений в пользу малого и среднего бизнеса содержит требование допустить малый бизнес до сбора средств населения. Основной аргумент «против» сводится у вице-губернатора к тому, что, ограничивая для малого бизнеса вход в сектор комплексной застройки, власти способствуют надежности бизнеса. Очень многие зависит оттого, какие ресурсы привлекают инвесторы, считает Д.Астафьев. Крупные инвесторы не обязательно могут быть заинтересованы в быстром обороте средств, особенно, если это их собственные средства.
Теперь уже становится очевидным, что процесс децентрализации районов массового строительства, должен совпасть с процессом реструктуризации строительных компаний. «Мы будем изучать опыт компании Skanska, которая очень редко выступает в качестве застройщика», - говорит Ф.Туркин. Не повредила бы петербургским строителям, по мнению главы «РосИнвестСтроя», и попытка объединения в консорциум. «Если бы мы могли попытаться конкурировать с компаниями мирового уровня, мы бы быстрее выросли», - говорит он.
Между частниками и муниципалитетами
В Петербурге и Ленинградской области до конца 2008 г. будут приняты важнейшие градостроительные документы. Утверждение правил землепользования и застройки к сентябрю-октябрю 2008 г. обещает избавить строителей от многих мук, связанных с разработкой и утверждением временных регламентов. Примерно в то же время в Ленобласти должна быть утверждена схема территориального развития, которая зафиксирует функциональные зоны. По словам главы Комитета градостроительства и архитектуры области Валерия Кима, схема даст представление о новых зонах активного развития – промышленных, терминально-логистических, рекреационных и др. На ней проявятся планы по строительству новых населенных пунктов и городов.
Однако, и в городе, и в области строители будут иметь дело с землей, которая находится в частной собственности. На сегодняшний день в области порядка 80% застраиваемых земель является частной собственностью. Эта земля намного дороже муниципальной. В себестоимости построенного жилья она составляет от 25% до 50%.Но участки, которые должны формировать и выставлять на аукцион администрации населенных пунктов, зачастую так же, как и в городе, нуждаются в прокладке новой инженерии и так же не обеспечены градостроительной документацией. Генеральные планы утверждены в 5 из 60 городских поселений и ни в одном из 142 сельских. Для решения этих проблем так же, как и в Петербурге планируется привлекать крупных инвесторов. Заказчики генпланов в области, так же, как и заказчики временных регламентов в городе должны представлять на общественных слушаниях. Их утверждение проходит на уровне местных советов поселений. А за разрешительными документами необходимо обращаться в районные администрации.
«Большинство муниципальных образований в области пока еще не готовы к осуществлению возложенных на них обязанностей по разработке градостроительной документации, поскольку отсутствуют необходимые знания и средства», - говорит заместитель генерального директора ООО «Гарант-Девелопмент» Сергей Яковлев. Компания оказалась причастна к разработке по меньшей мере четырех генпланов для поселений Всеволожского района. «Было бы хорошо, если бы областное правительство не оставляло строителей один на один с муниципалитетами и энергетиками-монополистами» - считает генеральный директор «Кудрово-Град» Марк Окунь. По его словам, некоторые вопросы разрешимы только на таком уровне. О необходимости четырехстороннего диалога говорит руководитель проекта «Ново-Девяткино» ООО «Арсенал-Недвижимость» Андрей Нилов. Для реализации проекта по застройке 164 га в этом районе компания столкнулась с проблемой привлечения дополнительных вложений в обеспечение будущего района водой и энергоресурсами. Успех комплексного освоения этой территории в компании напрямую связывают со строительством Ладожского водовода.
ОАО «ПортЖилСтрой», являющееся застройщиком города Усть-Луга, который недавно обрел генеральный план, ведет переговоры с петербургскими подрядчиками о продаже участков. Компания собирается вложить порядка 2,9 млрд. рублей в внутридорожную сеть и 3 млрд. рублей в строительство объектов социальной инфраструктуры. «Проектом предусмотрены различные классы жилья. В ходе переговоров мы анализируем информацию о материалах и технологии строительства, которые предлагается использовать. Исходя из этого, мы можем посчитать, реален ли проект», - говорит директор по строительству «ПортЖилСтрой» Николай Иевлев. По его словам, компания делала заявки на предоставление всех возможных федеральных субсидий, но не получила положительного ответа. На сей раз запросы одной оказались слишком велики по сравнению с другими претендентами, занимающимися комплексной застройкой.
По данным председателя областного Комитета экономического развития Григория Дваса, на сегодняшний в день в области сохраняется довольно высокий спрос на строительные работы, а совокупная стоимость проектов строительства составляет порядка 1 трлн. рублей. Строители недостаточно активно пользуются налоговыми льготами, которые предоставляются в Ленобласти, в том числе и строительно-монтажным фирмам. Сегодня на стройках области работает порядка 150 тысяч мигрантов, подавляющее большинство которых нелегалы. Кадровый кризис, по мнению Г.Дваса, может сделать неконкурентностноспобным строящееся жилье.
Выступая на конференции, посвященной развитию комплексного малоэтажного домостроения, председатель областного Комитета по строительству Сергей Абрамчик пообещал участникам присмотреться к разработкам, которые внедрили петербургские коллеги в части предоставления субсидий. Не отказываются от сотрудничества с областью и петербургские власти в лице вице-губернатора А.Вахмистрова, являющегося президентом Союза строительных объединений и организаций, включающего и областных членов. При этом областные и городские власти зачастую не знают, чем они могли бы быть полезными друг другу, несмотря на то, что испытывают схожие проблемы. В этой ситуации остается надеяться, что механизмы формирования и развития единого для города и области строительного рынка, позволят решить комплекс проблем, вызванный комплексной застройкой, а не породят новые противоречия. Не везде, но там, где это возможно между Петербургом и Ленобластью, правила игры должны быть максимально приближенными друг к другу. Благо, возможность сделать это, предоставляется на сегодняшний день независимо от формального объединения регионов.
Наталья Черемных