Синдром недоговоренности
Экономический прогресс мегаполиса – великое благо, стимулирующее к новым инициативам, к масштабным проектам, к воодушевлению горожан. Снова расправляет крылья производство, снова востребованы кадры, сияют позолотой шпили и купола, и внести собственный вклад в возрождение Питера становится из хлопотной обязанности делом чести. Но сквозь пафос роста то и дело прорываются импульсы недоверия. Так уж устроена человеческая психология, что неудача в достижении цели вызывает досаду, повторение одной и той же неприятной ситуации – раздражение, а неопределенность исхода – тревогу. Когда такие эмоции возникают у людей со средствами, они стараются сменить сферу деятельности. А рядовой горожанин настороженно ждет, как бы громадье городских планов не коснулось его какой-нибудь неожиданной стороной.Верните на место!Если жители микрорайона в историческом центре Санкт-Петербурга не хотят восстановления храма, основанного еще при Петре I, это нехороший признак. Но именно такой странный феномен возник вокруг сквера на Большой Пушкарской ул., в котором православная общественность захотела возродить снесенный храм Св. Матфея. Местные жители привыкли к удобному пространству для прогулок с детьми.В Веселом поселке, где функциональное место храма занимает Ледовый дворец, жители роптали по иному поводу: их не прельщало исчезновение привычного, хотя и неблагоустроенного Хасанского рынка. Совершенно разные ситуации сходятся в том, что граждане не доверяют городской власти. Не из особого бунтарства, а от непонимания того, какое решение «наверху» завтра будет принято. По Хасанскому рынку их принималось множество, и каждое – из лучших побуждений. Последний вердикт – выставить рынок на торги и при этом помочь малому бизнесу – не радует ни местных торговцев, ни конкурентов-сетевиков, ни потребителя, благо итог все равно неясен.Прогресс есть, выбор есть, перспективы тоже, а нет того трудно осязаемого и вместе с тем необходимого условия, которое называется «правила игры». Ибо и у любителей неспешного променада на Петроградской, и у жильцов многоэтажной окраины возникает подозрение в том, что свои замыслы власть осуществляет не в их интересах, и не в интересах инвесторов, а по неким отдельным, сугубо абстрактным мотивам, логику которых уловить затруднительно. Слуга трех господЕсли инвестор соглашается говорить с прессой, но не хочет представиться, это не очень хороший признак. Совладельца ООО «Уникс», строящего спорткомплекс у железнодорожной станции «Ленинский проспект», казалось бы, можно уличить в эгоизме: он не подумал о потоке пассажиров, прибывающих на станцию, и не предугадал намерений железной дороги устроить здесь пункт контроля оплаты проезда. Но в реализацию его коммерческого проекта эти проблемы никак не входят. Однако об этом должны были подумать в Комитете по градостроительству и архитектуре, когда предоставляли разрешение на строительство.Кстати, разрешение это ему не удавалось получить 5 лет, ибо прежние власти хотели расширить тоннель под железной дорогой. Почему эти весьма логичные намерения затем позабылись, остается лишь гадать: с той поры хроническая пробка перед переездом только удлинилась. В громадье планов, ныне разрабатываемых городом, утонула и потребность в строительстве подземного перехода, хотя его можно было включить в инвестиционные обременения.Бросается в глаза и еще одно грустное обстоятельство: город вмешался в конфликт между инвестором и железной дорогой спустя 7 лет после его возникновения. Кроме того, правила игры предполагают, что предоставление разрешений на строительство не должно зависеть от того, удосужились ли город и железная дорога провести границу между своими территориями.Получая разрешение на строительство, бизнес полагает, что городским чиновникам известно о всех побочных обстоятельствах, которые могут поставить проект под сомнение. В частности, это касается и объектов охраны, которые есть или были, и о том, что если эти объекты исключены из списка памятников архитектуры, это не означает, что зона охраны на этом участке исчезла. Тем не менее, даже для инвесторов столь значительного и давно вынашиваемого городом проекта, как «Набережная Европы», оказалось откровением сообщение КГИОП о том, что им следует озаботиться выводом бывшего памятника из охраны по процедуре закона №33-ФЗ. А авторы «Невской ратуши» столкнулись с решением КГИОП увековечить планировавшуюся прежде к сносу поликлинику бывшего трампарка. Почему бы не определиться со статусом объекта еще до конкурса? Скандалы, выросшие сами собойВозникновение сразу скандалов вокруг инвестиционных проектов в противоположных концах города – у метро «Ломоносовская» и у железнодорожной станции «Пискаревка» – на правительственном уровне комментировалось одинаково легковесно. В случае с проектом компании «Макромир» вице-губернатор Александр Вахмистров утверждал, что слухи о находившемся здесь кладбище преувеличены. Компания, принимая эти слова всерьез, заняла наступательные позиции. «Созрел» даже соцопрос, отражающий «страстное желание» большинства местных жителей, чтобы именно здесь было построено недостающее району развлекательное заведение. Но неделю спустя Совет по культурному наследию известил, что кладбище здесь было еще в 1958 г.; что при нем до 1940 г. была церковь; что КГИОП сообщал об этом Стройкомитету еще до выдачи разрешения на изыскательские работы.Какой вывод из этого недоразумения должен сделать инвестор? Как он должен воспринимать городские власти – как единый организм или совокупность не связанных между собой контор? Ожидать ли впредь от этого инвестора жажды реализовать более востребованные проекты?Одновременно возникший скандал в 43-м квартале Полюстрово, находящийся на территории МО «Пискаревка» (топонимическая путаница характерна уже сама по себе), вряд ли безобиднее по потенциальным последствиям. Дело не только в том, что против инвестиционного проекта компании «Стройкомплекс-XXI» изначально протестовала часть населения квартала, но и в том, что этот квартал позже был включен в Адресную программу развития застроенных территорий. А ведь А.Вахмистров говорил в ЗакСе, что первые проекты программы должны быть самыми убедительными для горожан.Публичная версия ответственных лиц описывает ситуацию достаточно просто. Дескать, в квартале живут люди, заинтересованные в реновации – прежде всего жители 5-этажек, подлежащих реконструкции, и незаинтересованные – обитатели сохраняемых 7-этажек. Естественно, есть и обычное взаимонепонимание между «консервативными стариками» и «прогрессивной молодежью».На самом деле это описание сугубо приблизительно. Предметом спора стала не сама реновация, а зеленые насаждения в центре квартала. В Стройкомитете уточняли, что это не сквер, а «дикорастущие деревья». Впрочем, это не снимало вопроса, возникавшего при простом осмотре: почему бы не отвести участок под строительство двух 14-этажных зданий в 300 м севернее, на месте двух расселенных аварийных строений?И опять источники, не желающие афишировать свои имена, дают простой ответ: если проект реализовать на территории «самозваного» Сквера Подводников, то подключение к коммуникациям окажется значительно дешевле.Это объяснение несколько озадачивает, учитывая, что «Стройкомплекс-XXI» намеревается участвовать в конкурсе на комплексную реконструкцию квартала, и именно эти планы создают ему поддержку со стороны многих местных жителей. Комплексная реконструкция подразумевает замену всех коммуникаций. Может быть, компания не уверена в победе? Но и город мог бы вначале инициировать этот конкурс, а затем уже выдавать одному из претендентов порубочный лист.Разъясняя местным жителям свою позицию, руководители Стройкомитета заверяли, что на каждое спиленное дерево будет посажены два новых. Аргумент не убедил целевую аудиторию: она полагает, что саженцы станут деревьями лишь лет через 30.Фактически по всей периферии 43-го квартала, равно как и на месте двух (на самом деле трех) расселенных аварийных строений можно было возвести более высокие и благоустроенные здания, с лихвой окупив затраты, и не тронув при этом случайно образовавшийся, нерегулярный, полудикий, но все же востребованный людьми парк.Чтобы успешно обновить спорный квартал, разумеется, начинать надо с прокладки инженерии. Если именно эта проблема составила препятствие, можно вспомнить о том, что соседние кварталы тоже скоро придется реконструировать. По существу Стройкомитет и районные власти хотели убить двух зайцев, а породили двух волков, одновременно создав очаг социальной розни в отдельно взятом квартале и породив недоверие к программе, в которую этот квартал включен. Точнее, как бы включен, ибо в официальном адресном списке закона, несмотря на решение ЗакС, он не числится.Но общая проблема состоит в том, что реконструкция будет эффективна лишь если вести ее по-московски – с заменой не только местных, но и магистральных коммуникаций. На такие подвиги инвесторов пока найти трудно. А если инвесторы не желают участвовать в городских программах – значит, у них не хватает уверенности. И каждый новый скандал продолжает подрывать эту уверенность. Дух и буквыНа что жалуются застройщики, когда уже после получения разрешения на освоение территории вдруг всплывают неведомые им побочные обстоятельства? На некую недоговоренность, в результате которой их оставляют наедине с общественностью, с КГИОП, с железной дорогой или иной федеральной инстанцией.30 июля В.Матвиенко напомнила бизнесу о необходимости детально информировать население о новых проектах в застроенных кварталах. Застройщики согласны. Более того, они не возразили и против предложения руководства КГА о предоставлении гражданам подробных иллюстративных материалов уже на стадии публичных слушаний по ВРЗ.Однако слушания по новым проектам транспортной инфраструктуры проводятся не всегда. Между тем, некоторые проекты, внесенные в Генплан, вполне могут вызвать волнения не меньшего масштаба. «Крайними» при этом могут оказаться инвесторы.Представители ООО «Стройкомплекс XXI» не скрывают, что рассчитывают на повышение привлекательности 43-го квартала в связи с новым путепроводом, который обеспечит прямой доступ из глухого угла микрорайона на пр. Непокоренных через пути Всеволожского направления Финляндской железной дороги. Между тем, окрылив инвестора транспортными перспективами, город не объяснил, каким образом проектируемая трасса преодолеет препятствие в виде Богословского кладбища. Заместитель главы КГА Виктор Полищук уверяет, что случай с пр. Энергетиков, который в конце 1970-х гг. проложили прямо по захоронениям, не повторится. Надо полагать, что продолжение проспекта пройдет по эстакаде. Но для этого трассу придется расширять – либо за счет упомянутых 7-этажек, которые до реконструкции «не дозрели», либо за счет западной части кладбища. Между тем, Градостроительным кодексом, как уже отмечал глава НИПЦ Генплана Сергей Митягин, не предусмотрены случаи, когда функциональные зоны расположены одна над другой. Скажем, зона ТУ над зоной К.Учитывая, что за время применения ВРЗ без иллюстративного материала понятие функциональной зоны у общественности ничего, кроме раздражения не вызывает, можно с большой вероятностью наметить очаг очередного потенциального скандала. Аналогичная ситуация грозит омрачить и без того малопопулярный проект «Охта-Центра». В связи с его реализацией НИПИ ТРТИ предложил создать дополнительную магистраль, связывающую ул. Помяловского и Магнитогорскую. Если речь идет о двух существующих трассах, а не о некоей новой улице на месте путей «Охты-Товарной», то на пути опять же лежит кладбище.На Совете по культурному наследию упоминалось, что и во Франции, и в Финляндии на месте утраченных захоронений строятся часовни и разбивается парк. Российское законодательство также не предусматривает в таких местах иного использования, кроме зеленых насаждений. Не очень понятно, как наши проектировщики собираются выходить из возникающих тупиков. Рассчитывать, что все уляжется само собой, как показала ситуация вокруг «Ломоносовской», не приходится. Есть и еще один нюанс: если нарушение, пусть и грубое, высотного регламента – проблема эстетическая, то пересечение зоны ТУ с зоной К таит в себе проблему этического свойства.Когда Градсовет утверждал проект спортивно-развлекательного центра между подворьем и воинским мемориалом в Веселом поселке, компромиссом стала внесенная в проект цветовая корректива: черный цвет стены, обращенный к памятнику, и белый – к церкви. Этот пример градостроительной логики весьма точно иллюстрирует механистичность способа мышления, в котором единственным «сакральным» элементом является Градкодекс. Перед ним (в столице, кстати, его почему-то не считают за божество) меркнут и людские чувства, и здравый смысл, и деловой азарт: все разбивается о стену отрешенного кабинетного расчета. В этом состоит странность петербургской градостроительной деятельности, которую один московский предприниматель деликатно назвал «любовью к процессу».Но город – не механический конструкт, а организм, причем не только в материальном смысле. Говоря о «духе места», глава КГИОП Вера Дементьева, должно быть, имела в виду нечто большее, чем условный рефлекс на «сайгонский» кофе или «желябовские» пышки.Здоровый дух, свободный от невротических синдромов, возникает там, где осознается ответственность между прошлым, настоящим и будущим. Чтобы, по Высоцкому, мертвые нас не оставили в беде, нам самим нужно быть чуть-чуть живее. Когда власть имеет оппозицию – это нормально. Но если эта оппозиция именует себя не «Демократический город» и не «Другой город», а «Живой город», это очень плохой симптом.Константин Черемных
Реновация застроенных территорий - задача сколь актуальная и осмысленная в теории, столь сложная по практической реализации. В нее вовлечено слишком много интересов: городской администрации с ее градостроительными соображениями; частных инвесторов развития территорий; наконец, что предполагает больше всего хлопот, - самих жителей, которым трудно угодить даже при предоставлении большей площади в современных благоустроенных домах. Город принимается за решение проблемы поэтапно и с осмотрительностью: после согласования с местными законодателями список территорий развития, прилагаемый к проекту «Закона об адресной программе», сократился с 43 до 35, и вряд ли расширится до тех пор, пока не будут продемонстрированы первые воодушевляющие результаты.
Каждый понимал по-своему...
Странное впечатление производит список территорий, предложенных районными администрациями города для реализации Адресной программы «Развитие застроенных территорий в Петербурге». В своем первоначальном, неоткорректированном виде «коллекция» была настолько разношерстной, что по самому ее подбору даже искушенный специалист не смог бы угадать, для какой цели список составлялся. Похоже, каждый исполнитель предложенное его району реновационное счастье понимал по-своему.
Так, в Калининском и Кировском районах, а также в Кронштадте задание восприняли в полном соответствии с целью, обозначенным в тексте программы под номером 2: освобождение городских кварталов от физически и морально устаревшего жилья - то есть, прежде всего, пресловутых «хрущевок» ранних серий. И представили список территорий, застроенных самыми низкосортными и к тому же запущенными образцами домостроения. Напротив, Московский район избрал для реконструкции отнюдь не худшие кварталы, еще недавно составлявшие ансамбль южного въезда в город и фигурировавшие в путеводителях как лучшие образцы советского зодчества. В одном из них «хрущевок» нет вовсе - если не считать таковыми добротные кирпичные здания конца 1950-х гг., отличающиеся от «сталинок» только отсутствием «архитектурных излишеств». Еще один участок, выбранный районной администрацией, действительно состоит из типичных панельных пятиэтажек, перемежающихся полудикой растительностью. Но этот квартал, в отличие от других, примыкает к трассе Западного скоростного диаметра и потому более привлекателен для инвесторов, чем точно такой же по другую сторону Новоизмайловского пр.
Постоянная комиссия ЗакС по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам рекомендовала исключить из списка два бывших образцово-показательных квартала. Впрочем, окончательное решение за Законодательным собранием, которое пока еще не включило в повестку дня рассмотрение закона об адресной программе во втором чтении.
Комиссия ЗакС не оценила и ряд дополнений в программу, поступивших от самих народных избранников. В одном случае от жителей рекомендованного депутатом квартала поступил шквал протестов, в другом случае депутат, отстаивая подопечный квартал с необыкновенным рвением, ссылался на юбилей города Пушкина, к которому, по его мнению, крайне необходимо ликвидировать «дыру в центре города». Неизвестно, знали ли о подобной характеристике жители самой территории, состоящей отнюдь не из одних развалюх, но бесспорным был факт, что к юбилейной дате если и технически возможно снести с лица земли "позорные" строения, то уж никак не успеть выстроить там же дворцы в стиле барокко.
В Пушкине, как и в Московском районе, имеются территории, куда более остро нуждающиеся в реновации, чем внесенные в программу кварталы. Но их обделил близостью как Западный скоростной диаметр, так и традиционные тропы зарубежных туристов. Унылый ряд «хрущевок», тянущийся вдоль Железнодорожной ул. Пушкина, по определению неинтересен гостям города. Хотя бы по той причине, что мимо них к платформе «Детское Село» подъезжает каждый турист, о приведении этих кварталов в приличное состояние местная администрация могла бы позаботиться и без адресной программы.
А вот кому кладбище?
Исполнители, избравшие для реконструкции кварталы самого беспросветного качества, избавили себя от подозрений в неофициальных договоренностях с крупными инвесторами, но ушли при этом в противоположную крайность. Они явно в последнюю очередь задумывались о том, насколько представленные ими территории привлекательны для потенциальных инвесторов комплексной реновации, и какую прибыль можно из них извлечь при самом большом напряжении планировочной фантазии.
Так, в квартале Кронштадта между площадью Рошаля и улице Либкнехта многие строения и впрямь морально устарели, а физический износ местами написан крупными буквами. Однако соотношение между мизерностью площади и существующей плотностью застройки позволяет усомниться в потенциальной рентабельности.
Еще более жалкое впечатление, даже на фоне подзапущенных «сталинок», производят два квартала в Кировском районе в начале Краснопутиловской - между улицами Червонного казачества и Примакова. Впрочем, там беда не только с фондом, но и с особенностями смежной территории, на которой находится кладбище.
У другого квартала, который Кировский район также включил в список адресной программы, несмотря на доступность метро и перспективность территории за Балтийским вокзалом, сохраняется неблагоприятный фактор – близость к промышленной зоне, которая не исчезнет с карты города по крайней мере до тех пор, пока существует Морской порт. Впрочем, для инвестора в этом районе имеется несомненное преимущества. Здесь есть где развернуться: преобладающая застройка редкая и в основном малоэтажная ранее
Возможно, тот же параметр был учтен исполнителями из Красногвардейского района, предлагающих реконструировать по преимуществу «хрущевский» квартал вблизи Ржевки. Новым преимуществом микрорайона стала близость к КАД и новая энергоподстанция. Есть и пространство для роста. Однако территория оторвана от городского организма, особенно в транспортном отношении. Высокая рентабельность здесь представляется сомнительной. Между тем первые проекты адресной программы должны быть успешными и высокоэффективными. Хотя бы для того, чтобы все заинтересованные стороны - инвесторы, жильцы и чиновники - убедились в том, что программа «пошла».
Второй участок, представленный «красногвардейцами», на первый взгляд, даст сто очков вперед многим территориям центра. Помимо метро, в двух шагах - новый Ладожский вокзал со всевозможной торговой, транспортной и развлекательной инфраструктурой. Однако жизнь на перекрестке в непосредственной близости от железной дороги, шоссе и промзоны имеет свои минусы.
Таким образом, помимо формальных параметров ветхости и принадлежности к морально устаревшей застройке, в критерии подбора вмешиваются другие обстоятельства, которые, в зависимости от понимания задачи, в одних местах смогли вникнуть, а в других - нет.
На разных полюсах
Совершенно очевидно, что территории, застроенные морально и физически устаревшими типовыми зданиями, весьма разнородны по инвестиционной привлекательности. Часть из них вызовет не меньший ажиотаж, чем известное противоборство за «Северную долину», за другие в зал Фонда имуществ придется «волоком» тянуть инвестора. Из этого должно вытекать и принципиальное различие в подходах, пусть и в пределах одной и той же программы.
По существу, программа развития застроенных территорий наталкивается на ту же проблему, что и программа расселения коммуналок. Обе пойдут как по маслу в перспективных районах и поползут улиткой в депрессивных. Аргумент о том, что программа сыграет на руку крупным компаниям и «задвинет» еще дальше мелкие, фактически является не самым серьезным и убедительным. Если посмотреть на это с другой колокольни – а именно со стороны общественного сознания, в поле которого существует бизнес любого калибра, то мы окажемся перед фактом слишком явной, бьющей в глаза сегрегации территорий – перспективных и нет.
В процессе обсуждения программы на районном (в Сосновом Бору) уровне оказалось, что судьба целого квартала, почти сплошь состоящего из строений, более чем очевидно изношенных и не отвечающих современным требованиям, может оказаться под вопросом из-за единственного собственника, уже вложившего здесь личные средства в реконструкцию отдельно взятой (и им же расселенной) малоэтажки. Между тем, как подчеркивает вице-губернатор Александр Вахмистров, без достижения согласия с каждым из собственников в расселяемом квартале комплексная застройка осуществляться не может. Этот пример в одном из «адресных» кварталов служит дополнительным доводом о том, что реновация застроенных территорий требует весьма существенных корректив в законодательном обеспечении программы.
Неразрешимое разрешимо
Любой законопроект - не догма, а стимул для творчества. Наряду с реализацией участков в рамках аукциона, действительно дающего «фору» крупнейшим из крупнейших, можно предусмотреть ровно противоположный принцип (по механизму включения в программы городского заказа) для поэтапной реконструкции малоперспективных территорий.
Понятно, что введение двух противоположных принципов в одной программе может привести к нездоровым попыткам выдать черное за белое, парадный квартал за «дыру», аффилированную структуру крупной компании - за малое предприятие и т.п. Противопоставление условий, предлагаемых крупному и малому бизнесу, также вряд ли рационально. Но есть и другие способы выполнить задачу, не внося лишних сущностей.
В рамках разработанной на сегодняшний день концепции представляется возможным учесть интересы жителей малоперспективных районов без ущерба для городского бюджета. В частности, если в отдельных случаях выставлять на аукционы по два лота по известному принципу «продажи с нагрузкой».
В случае с плотно населенными и потому инвестиционно-неперспективными кварталами типовой застройки их расселение на смежные территории вполне оправдано - и потому депутаты, как представляется, поторопились, с ходу отвергнув сам термин «смежные» - по их мнению, слишком неопределенный. А уточнить термин на самом деле просто: достаточно дополнить его определением «в том же микрорайоне с аналогичным типом застройки».
Непривлекательность отдельных территорий связана не только с характером застройки, но и с близостью промзон. Здесь другого выхода, как переселение в пределах микрорайона, просто не остается. Типовые же здания, десятилетиями служившие ширмой для унылого заводского забора, могут уступить место промышленным объектам, переселяемым из исторического центра, с соблюдением эстетических норм и к обоюдной выгоде.
Следует отметить, что ни одного квартала-«полупромзоны» в списке адресной программы не оказалось, хотя их множество. Некоторые уже исчезли без остатка, как квартал между улицами Бокситогорской и Лагоды, другие ждут какой-то специальной программы, как, к примеру, жилые строения, вплотную примыкающие к корпусам «Пластполимера» и «Химволокна». А программа есть - нужно всего лишь вписать в нее особый раздел.
Наконец, если между инвестором и особо упорным собственником трехэтажки 20 на
Ведь время не ждет. Если прозябание в коммуналке добротного дома - это беда жильцов отдельно взятой квартиры, то обветшание «хрущевок» - проблема общегородская. Для успешного, быстрого и по возможности бесконфликтного осуществления реновации - благо «хрущевок» с фактически истекшим сроком эксплуатации в городе множество - требуется гибкость и дифференцированность подхода к проблеме, который предпочтительнее сразу заложить в основу ныне корректируемой программы.
Не
хочется начинать банально: дескать, случился однажды откровенный разговор компаний
больших и маленьких. Ведь существует эта дискуссия повсеместно и перманентно. Тем
не менее, очередной ее этап имел место на днях, 20 февраля на заседании
Координационного совета по реализации в Санкт-Петербурге национального проекта «Доступное
и комфортное жилье - гражданам России». Участниками спора стали, с одной
стороны, вице-президент и директор «Союзпетростроя» Лев Каплан, а с другой – генеральный
директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский. А поводом для диалога послужили отчет и планы
городского комитета по строительству в части комплексного освоения территорий,
а также развития застроенных территорий.
Миллионы созревающих квадратных метров
В
Кроме
того, в
Однако уповать только лишь на городскую землю не стоит, говорит Вахмистров: «Вам всем известен журналист Дмитрий Синочкин, который подсчитал, что согласно разным разрешительным документам в обороте находится такое количество земли, что на ней можно было бы построить 31 млн. кв. м. По нашим данным - немного меньше - 24 млн. кв. м».
Кроме того, городское правительство разработало программу развития предприятий, производящих строительные материалы на 2008-2015 гг. Ею предлагается комплекс системных мер по учету, экономии и рациональному использованию стройматериалов, а также мероприятия по снижению дефицита и неоправданного роста цен. При этом, по словам заместителя председатенля Комитета по строительству Николая Крутова, дефицита по щебню, песку, трубам, утеплителям, стеклу на сегодняшний день в Петербурге не существует. А что касается цемента, то реконструкция Пикалевского завода и завода «Цесла» позволит увеличить мощности на 2,2 и 2 млн. тонн соответственно, после чего предложение и по цементу перекроет спрос.
Казалось бы, о чем еще волноваться строителям?
На подступах к «Доступному жилью»
Для
чего же работает конкурсная комиссия, созданная для проведения торгов участками,
предоставляемыми городом для жилищного строительства, если мы все время
подписываем нулевые протоколы? - вопрошает глава «Союзпетростоя» Лев Каплан.
Постоянно торгуются участки под автозаправки, паркинги, торговые, развлекательные,
спортивные и бизнес-центры. Но все это не имеет никакого отношения к
строительству жилья. Магазин «полных пакетов» должен быть полон, а он пуст. В
«Это потому, что мы сделали упор на комплексное освоение территорий», - отвечает глава Комитета по строительству Роман Филимонов. Иными словами, у города нет запаса подготовленных с инженерной точки зрения территорий. «А продавать по «короткому пакету» (без инженерной подготовки) хуже, чем вообще не продавать», - считает Филимонов.
Северная Долина, Конная Лахта, Славянка – цена на такие «участки» под силу десятку компаний – лидеров рынка, даже не в городском, а в общероссийском масштабе. По всем этим огромным кускам земли, которые город раздает сегодня инвесторам, можно было бы составить проекты планировки и межевания и раздать небольшими частями на более выгодных условиях для города и строителей, считает глава «Союзпетростроя». Вынуждены сворачивать свою деятельность, в лучшем случае уходить в другие регионы, известные петербургские фирмы, которые вполне справлялись со строительством 2-4-6 домов в год.
В общем, посыл правильный, соглашается вице-губернатор Александр Вахмистров: комплексная застройка - хорошо, но формировать «полные пакеты» и выставлять их на торги тоже нужно. Однако тут же замечает, что это не станет панацеей для малого и среднего бизнеса в строительстве. Кто даст гарантию, что крупные компании не придут и на эти торги?
К тому же, есть ли средства у малого и среднего бизнеса для освоения хотя бы и небольшого участка? Такие вещи, очевидно, выясняются по мере развития рынка и компаний. Но сегодня, для того чтобы построить «десятитысячный» (в кв. м) дом, необходимо примерно 10 млн. долларов. Компанию, обладающую такой капитализацией, вряд ли уместно причислять к малому бизнесу, резонно замечает вице-губернатор.
Все дело в том, что время уплотнительной застройки прошло, говорит глава холдинга RBI Эдуард Тиктинский. Не стоит вспоминать о том, что было раньше, когда можно было отчислять по 7% на инфраструктуру и в результате получать маленькие, но дефицитные участки. Кроме того, маленький участок отнюдь не означает, что на нем будет построено доступное по цене жилье. Скорее наоборот, чем меньше участок, тем дороже дома.
«Я так понимаю, что застройщик - это большая компания, - говорит глава одной из крупнейших компаний-застройщиков. - А малый и средний бизнес может претендовать на роль поставщика и субподрядчика. Если посмотреть на то, как развивается город, ну нет места малым и средним фирмам среди застройщиков. И средние компании должны понимать это».
Типовые рельсы
Еще один довод, предложенный Эдуардом Тиктинским, о том, что невозможно «назрезать квартал комплексной застройки на кусочки» с архитектурной точки зрения, - звучит несколько сомнительно. Сегодня застройщик, который берет на себя разработку проекта планировки и межевания территории, может быть как компанией, претендующей на небольшое пятно на этой территории, так и застройщиком всей зоны. А разрабатывать к тому же единый архитектурный облик для целого квартала, может быть и хорошо, и плохо - в зависимости от качества работы проектировщиков.
Тот факт, что проектных мощностей в городе не хватает, на первый взгляд, кажется невероятным: если их не хватает в культурной столице и музее под открытым небом - Петербурге, то где же их еще искать? После того, как проект строительства школы в Пушкине был принят за типовой, городской Комитет по строительству решил создать целый архив типовых проектов. А также, вдобавок к нему, архив проектов повторного использования. Кроме того, комитет намерен особым образом поддержать современные технологии сборных домов, а также новые стандарты работы, рассчитанные на полный цикл - от разработки проекта до его сдачи «под ключ».
И надо полагать, что если застройщики смогут сэкономить на архитектуре и на упрощение технологии строительства до какого-нибудь «поточного» метода, то это в первую очередь коснется именно районов комплексной застройки. Пусть этот шаг и сэкономит, в конечном счете, средства приобретателей «доступного жилья». Однако, как странно будет выглядеть переход на «типовые рельсы» в сочетании с программой реновации «хрущевок» и спорами о необходимости внедрения архитектурных доминант в унылые и депрессивные районы.
Альтернативой типовому строительству могла бы послужить схема, предложенная Александром Вахмистровым на обсуждение застройщикам. «Что, если компания разработает проект, а город проведет по нему экспертизу и выставит его на аукцион вместе с участком?» - поинтересовался вице-губернатор. В этом случае появится возможность вернуть средства, вложенные в разработку проекта. И даже, если компания не осилит строительство по разработанному ею проекту, она при этом ничего не потеряет.
Хорошо, если предложение вице-губернатора будет способствовать решению проблемы наращивания проектных мощностей и послужит стимулом небольшим компаниям для занятия этой ниши. «У нас никогда еще не было столько денег, как сейчас, - отмечает Роман Филимонов. - Может быть, поэтому мы еще не умеем достаточно хорошо ими распорядиться». Заметим, однако, что ликвидация дефицита проектных мощностей - задача, не в меньшей степени требующая протекции и внимания со стороны власти, и не менее значимая, чем проблема дефицита цемента.
Наталья Стандровская