«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
На состоявшемся на прошлой неделе в Казани расширенном заседании Госсовета РФ Президент России Владимир Путин подтвердил неизбежность реформирования строительной отрасли и незыблемость планов, озвученных в нацпроекте. При этом он распорядился сделать переход на новые принципы работы максимально комфортным для застройщиков.
В преддверии заседания Госсовета Правительством РФ были обнародованы основные прогнозные показатели нацпроектов до 2024 года, включая нацпроект по жилью. Несмотря на то, что ранее, в связи со снижением объемов ввода жилья в РФ по итогам 2018 года до 75,5 млн кв. м, глава Минстроя РФ Владимир Якушев говорил о том, что его параметры могут быть скорректированы в сторону уменьшения, этого не произошло.
По распространенной информации, суммарный объем финансирования нацпроекта в сфере строительства должен составить более 1,06 трлн рублей (на 99% – бюджетное финансирование). Объем ввода жилья в 2019 году должен составить 88 млн кв. м, в 2021-м – 94 млн, в 2024-м – 120 млн (в том числе по многоквартирному жилью – 54,8 млн, 60 млн, 80 млн соответственно). Выдача ипотеки должна радикально увеличиться: в 2019 году она должна составить 1,56 млн кредитов, в 2021-м – 1,6 млн, в 2024-м – 2,26 млн. При этом средний уровень процентной ставки по ним должен составить 8,9%, 8,5% и 7,9% годовых соответственно. При этом к 2024 году постепенно должно произойти полное вытеснение договоров долевого участия, работающих не через эксроу-счета.
В ходе заседания Владимир Путин также подчеркнул незыблемость заявленных планов. Он отметил, что власти понимают, что реформы в сфере жилищного строительства «ограничивают работу в этом секторе экономики, создают определенные сложности с переходом на банковское сопровождение и финансирование, ведут к сжатию рынка», но это не отменяет государственной задачи по увеличению объемов ввода до 120 млн кв. м жилья в год. «Здесь нужно решить такую двуединую задачу: с одной стороны, стимулировать развитие и строительство, а с другой стороны, все-таки перейти на цивилизованные способы организации этой работы», – заявил глава государства.
Для этого он поручил Правительству РФ и Центробанку четко скоординировать работу с девелоперами и банками при запуске новой схемы финансирования жилищного строительства. «Нужно выстроить и отладить все механизмы, чтобы этот переход был максимально гладким для отрасли, чтобы банки были мотивированы кредитовать застройщиков», – сказал Владимир Путин.
Еще одним принципиально важным для строительной отрасли стало поручение Президента проработать механизм для того, чтобы застройщикам, у которых есть разрешительная документация на реализацию крупных проектов, не приходилось перепроходить все административные процедуры для ее повторного согласования в целях работы по новым правилам (принцип «один проект – одно разрешение на строительство – один счет в банке»).
«Если проблема является чисто формальной, если застройщик фактически не поменялся, изменилось только его юридическое лицо, а фактически все осталось, как и было, то нельзя засылать людей по второму-третьему кругу административных процедур, что, безусловно, только сдерживает развитие отрасли и не позволит нам решать задачи, которые перед нами стоят», – подчеркнул он, добавив, что надо отработать автоматический механизм перехода прав в такой ситуации.
Позитивным для первичного рынка жилья сигналом прозвучало и утверждение Владимира Путина о том, что повышение ключевой ставки, следствием чего стал рост процентной ставки по ипотеке (как и вообще цены фондирования), носило разовый характер. «Надеюсь, что наши прогнозы по поводу того, что это будет кратковременный и разовый эффект, сбудутся. На сегодняшний день нет оснований думать иначе. Но нужно за этим внимательно следить и соответствующим образом стимулировать рынок», – отметил он.
Интересно, однако, что средства на господдержку ипотеки, о возможности чего, в случае ухудшения экономической ситуации, неоднократно говорил Владимир Якушев, в бюджете нацпроекта не предусмотрены.
Также Президент обещал подумать, как дополнительно поддержать строительные программы в регионах, высказался в поддержку возрождения программы организации жилищно-строительных кооперативов как одного из вариантов помощи малообеспеченным многодетным семьям, одобрил ряд других мер, направленных на улучшение ситуации в области строительства жилья.
Кстати
Глава Минстроя РФ Владимир Якушев, видимо, в рамках распоряжения Президента России Владимира Путина о смягчении для застройщиков перехода на новую схему финансирования жилищного строительства, назвал часть критериев «высокого уровня готовности», которым должно соответствовать жилье для того, чтобы его можно было достраивать по старым правилам.
«Мы склоняемся к готовности объектов порядка 30%, потому что при таком уровне и таких вложениях есть высокая доля вероятности, что объект будет завершен», – заявил он, добавив, что критерий по доле заключенных договоров долевого участия будет определен в ближайшее время.
Владимир Якушев также добавил, что есть предложение позволить ряду регионов, по соглашению с Правительством РФ, самим определять порог готовности и количества ДДУ. Но в случае, если застройщики не справятся, субъект РФ должен будет достроить дома за свой счет.
Участок площадью 4,34 га на так называемом Большом круге в новом районе Славянка собирались отдать под торгово-развлекательный комплекс площадью 21,6 тыс. кв. м, в соответствии с концепцией развития квартала. Минувшей осенью это «пятно» у компании ООО «Страйк» приобрела фирма «ИнвестПроект», связанная с группой «ПСК», которая строит по соседству два жилых дома. Сумма сделки не разглашается. Но известно, что прошлым летом участок выставляли на продажу за 325 млн рублей.
На ТРК был выполнен эскизный проект, утвержден архитектурно-градостроительный облик, получен градплан. Для энергоснабжения участка даже зарезервировали мощность в 850 кВт. Девелопер начал расчищать площадку под застройку и подал заявку в Госстройнадзор с просьбой выдать разрешение на строительство культурно-досугового центра. Но получил отказ.
Выяснилось, что в конце прошлого года участку неожиданно изменили функциональное назначение, отдав его полностью под зеленые насаждения. Соответствующие поправки в Генплан подписал вр. и. о. губернатора Александр Беглов. Теперь любая застройка этой территории запрещена.
В ООО «ИнвестПроект» «Строительному Еженедельнику» сообщили, что уже обратились в Комитет по градостроительству и архитектуре с вопросом о внесении изменений в Генплан Петербурга – а именно об изменении функциональной зоны земельного участка. «Это позволит нам построить культурно-досуговый центр, как изначально и планировалось. Это не только расширит инфраструктуру Славянки, но и откроет дополнительные рабочие места в молодом микрорайоне», – отметили в компании «ИнвестПроект».
Но, по словам партнера юридического бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, шансы инвестора на реализацию проекта теперь выглядят туманно. «В отношении участка в Славянке утвержден ППТ, который предусматривает определенное развитие территории – в данном случае ТРК. В текущей редакции ПЗЗ установлено правило о превалировании старых ППТ над ПЗЗ, которое, вероятно, сохранится в новой редакции ПЗЗ (напомним, что она еще не утверждена). И тогда возникнет любопытная коллизия – противоречие ППТ и Генплана. Исходя из нашей практики, она будет решаться судами не в пользу инвестора. Поэтому ситуация для застройщика складывается не очень позитивно», – говорит он.
А ведь за развитие участка в деловом ключе выступали даже местные активисты. Да и эксперты рынка говорят, что строительство небольшого торгово-досугового комплекса в этом спальном районе однозначно необходимо. «Данный участок находится в самом центре нового района, где уже возведено и заселено 1,2 млн кв. м жилья. В районе живут 65 тыс. человек. А качественной торговли не хватает», – говорит Ольга Шарыгина из NAI Becar.
Между тем развитие этой территории продолжается. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Пушкинском районе реализуется 19 проектов общей площадью 311 тыс. кв. м, в продаже – 160 тыс. кв. м (2,9% от общего предложения в Петербургской агломерации). «Средняя стоимость «квадрата» жилья при стопроцентной оплате в этом районе составляет 83,2 тыс. рублей, что на 14% ниже среднего городского уровня», – говорит руководитель центра Ольга Трошева.