«Климов» на продажу. Корпорация «Ростех» подготовила к торгам землю завода
Надел оценен в 1,3 млрд рублей. Там можно построить почти 100 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости.
В ближайшее время девелоперы поборются за право провести редевелопмент бывшей промышленной территории завода им. В. Я. Климова в Петербурге. Корпорация «Ростех», в которую входит завод, 22 февраля текущего года объявит торги по продаже 7,6 га на Кантемировской улице.
Для «Ростеха» это непрофильный актив. Он находится в залоге у ВЭБ по кредиту в размере 6,2 млрд рублей, который завод брал для строительства нового производственного комплекса в Шувалово. Переезд завершился в 2014 году. Всего освободили три участка площадью 10 га. Два из них – под жилье, а один – под спортивную и социальную инфраструктуру (там сейчас расположен заводской стадион). На территории завода много объектов КГИОП и МЧС, рядом железная дорога, которая накладывает ограничения на застройщика. «Учитывая все это, получается, что земли вроде много, но выход полезной площади в проекте может оказаться не таким уж большим», – делится наблюдениями один из девелоперов.
Тем не менее, по расчетам продавца, в границах участка можно возвести около 100 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей. Причем под жилье отведено две-три четверти территории.
Стартовая цена земли – 1,3 млрд рублей, включая НДС. Конкурс по продаже будет проводить структура «Ростеха» – АО «РТ-Стройтех». Согласно его условиям, всю сумму за землю покупателю придется выплатить единовременно в течение 10 дней после заключения сделки.
Главным претендентом на этот актив участники рынка называют компанию «Строительный трест», которая последние несколько лет консультировала завод им. В. Я. Климова по поводу редевелопмента этой территории. «ППТ на эту территорию разрабатывало само предприятие. А мы выступали консультантами по оптимальному использованию заводской земли. Надеемся в итоге приобрести ее на торгах», – заявлял еще в 2015 году один из руководителей компании. Сегодня в «Строительном тресте» воздержались от комментариев по поводу участия в конкурсе.
«Может, сглазить боятся. А может, «Ростех» решил, что многолетнее участие компании в подготовке участка под застройку не стоит самого участка, – и ждет битвы за актив», – поделился соображениями один из участников рынка. По его мнению, заявленная цена адекватна и может заинтересовать многих девелоперов Петербурга. «Если интерес будет высокий, участок может подорожать и на 20%, и на 50%. Все зависит от спроса», – говорит собеседник АСН. Потенциальными покупателями актива участники рынка считают ГК «Пионер» и ГК «РосСтройИнвест». Интересной эту территорию назвал и глава ГК «Легенда» Василий Селиванов, но с оговоркой, что время для покупки новых участков под жилищную застройку сейчас неудачное из-за радикальных изменений в отраслевом законодательстве. «Застройщики не понимают, что будет с рынком и как им работать дальше. Непонятно, как отмена долевого строительства повлияет на цены и на спрос, как в новой реальности придется строить социальные объекты. Все это делает застройщиков очень осторожными. Тем более, что многие не испытывают острой потребности в новых проектах, поскольку сделали запас участков до запуска реформы строительной отрасли и теперь сами не знают, что с ними делать», – поясняет гендиректор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Кстати
Конкурентная среда, в которую попадет новый проект, довольно жесткая. Недалеко от завода им. В. Я. Климова расположены проекты «Группы ЛСР» (Riviere Noire) и ГК «РосСтройИнвест» (ЖК «Терра»). А на Белоостровской улице, на территории бывшего НПО «Абразивный завод «Ильич», которое занимает 17,8 га, Группа ЦДС строит целый квартал площадью более 240 тыс. кв. м (свыше 4,5 тыс. квартир). Всего в районе «Черной речки», по данным «Петербургской недвижимости», возводится 12 ЖК общей жилой площадью 482 тыс. кв. м, из них 222 тыс. кв. м находятся в продаже. «Средняя цена за 1 кв. м составляет 133,7 тыс. рублей, что на 28% выше показателя средней цены в классе по городу», – сообщила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Архангельский девелопер «Аквилон Инвест» купил бывший участок ГК «Город» на Глухарской улице и построит там жилой комплекс комфорт-класса. Сумму сделки эксперты оценили в 1,1 млрд рублей, а инвестиции в застройку – в 6 млрд рублей.
Архангельская компания «Аквилон Инвест», вышедшая на рынок недвижимости Петербурга три года назад, продолжает пополнять свой портфель проектов в северной столице. На днях она стала новым собственником 3,6 га на территории Каменки, в квартале, ограниченном улицами Планерной и Глухарской и перспективой пр. Авиаконструкторов.
Купленный «Аквилоном» участок ранее принадлежал структурам печально известной ГК «Город» братьев Ванчуговых, которая в 2010 году взяла у Смольного в аренду 102 га в Каменке на 15 лет. А в 2014 году у девелопера начались финансовые проблемы, стройки компании были заморожены, недостроенными остались три крупных проекта на 13 домов с 1,5 тыс. дольщиков. Для достройки объектов городом было принято решение о продаже восьми участков в Каменке общей площадью 43,7 га. Деньги от сделки пойдут на завершение долгостроев.
«Мы эту территорию считаем перспективной для жилищного строительства. Здесь формируется новый комфортный микрорайон из проектов комплексной застройки с социальными и коммерческими объектами. Спрос на жилье в этой части Приморского района стабильный. А с открытием новой станции метро «Шуваловский проспект» он наверняка еще вырастет», – объясняет решение о покупке директор по развитию «Аквилон Инвест» Виталий Коробов. По его словам, проект будущего жилого комплекса еще разрабатывается. Начать строительство девелопер планирует в 2019 году.
Сумму сделки по покупке участка в «Аквилон Инвест» не раскрыли. По оценке Романа Мирошникова из СК «Ойкумена», она составила 1-1,1 млрд рублей. «На участке можно построить 66 тыс. кв.м. жилья, с коммерческой и социальной инфраструктурой. Объем инвестиций в проект такого масштаба может составить 6 млрд рублей. А стоимость квартир в этом месте может стартовать с 90-95 тыс. рублей за 1 кв.м.», - считает Роман Мирошников.
В настоящее время в локации «Каменка» возводится 11 ЖК (без учета очередей), объем строительства оценивается в 0,86 млн. кв.м. (60 % в объеме рынка Приморского района и порядка 10% в общем объеме рынка Петербурга). В продаже представлено 0,39 млн кв.м. жилья. Все реализуемые объекты представлены в классе «масс-маркет». Наиболее крупные из них: «Чистое небо» (Setl City), «Шуваловский» (ЛСР. Недвижимость – СЗ), Ultra City (Холдинг RBI), «Полис на Комендантском» (Полис Групп) и New Time (РосСтройИнвест). «Данная локация демонстрирует самые высокие объемы продаж в агломерации: за 9 месяцев этого года здесь реализовано более 300 тыс. кв.м. жилья (порядка 9% в общем объеме спроса по агломерации). Средняя цена предложения - 100,6 тыс. рублей, что лишь на 2% ниже средней городского показателя средней цены», - говорит руководитель Консалтинговый центр «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
Местные жители и власти Ленинградской области требуют от девелоперов социальной инфраструктуры. Строители же просят активизировать темпы выкупа готовых объектов, а также расширять программы «Соцобъекты в обмен на налоги» и «Стимул».
В Правительстве Ленобласти прошло очередное заседание о положении дел с инфраструктурой в Кудрово.
Компания Setl City уже построила в Кудрово три детских сада (два – на 110 мест; и один – на 140 мест), а также школу на 600 мест. Однако девелопер в 2016 году должен был сдать еще три дошкольных учреждения на 110, 160 и 160 мест, а также школу для 600 детей. Плюс к этому до конца 2019 года Setl City должна построить детсад на 190 мест и школу на 1100 мест.
Генеральный директор Setl City Илья Еременко сообщил, что на данный момент уже началось строительство ДОУ на 160 мест, возведение школы начнется в январе 2019 года, а оставшиеся три детсада будут сдавать по одному в год. «Мы не построили соцобъекты в срок из-за недостатка финансирования, так как власти не вовремя выкупали готовые соцобъекты», – подчеркнул Илья Еременко.
Заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин заверил, что в срок до 28 декабря 2018 году власти выкупят у Setl City сразу пять ДОУ. «В таком случае строительство одного сада мы начнем уже в январе 2019 года и еще одного – через полгода. И постараемся активизировать реализацию всех объектов», – отметил Илья Еременко.
Выкуп соцобъектов ждет и ООО «Кудровоград» (объединение компаний «Отделстрой» и «Строительный трест»), уже построившее коммерческий детский сад на 250 мест и школу на 1600 мест с дошкольным отделением для 100 детей. При этом за 2019 и 2020 годы ООО «Кудровоград» должно сдать еще два встроенных ДОУ на 150 мест каждый, отдельно стоящий сад для 295 детей, а также школу на 1600 мест.
Детсад на 295 мест попал в федеральную программу «Стимул», поэтому «Кудровоград» уже начал реализацию проекта и намерен завершить работы к июню 2020 года. Оба ДОУ на 150 мест активно строятся, один из них может быть сдан к концу 2019 года, а второй – к сентябрю 2020-го, однако есть вероятность, что учреждения станут коммерческими. «Мы очень хотим передать эти объекты государству, однако пока не нашли приемлемого решения. Реальная цена двух детсадов – 250 млн рублей, но мы готовы продать их хотя бы за полцены. Нам же предложили только 60 млн», – сообщил генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь, напомнив, что ООО «Кудровоград» заплатило около 2 млрд рублей налогов.
ГК «Полис Групп» также возлагает большие надежды на программу «Стимул». Компания уже возвела в Кудрово два детсада (на 110 и 140 мест) и школу на 275 мест, однако до конца этого года, вопреки планам сдать ДОУ на 160 мест и школу на 1000 мест, явно не успеет. Еще один сад (на 140 мест) к концу 2019 года также вряд ли будет завершен.
«Мы уже получили положительное заключение экспертизы проекта школы и вскоре надеемся получить разрешение на строительство. Поскольку объект большой, хотелось бы включить его в программу «Стимул». Сад на 160 мест также хотелось бы реализовывать через «Стимул», – сообщил председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.
Михаил Москвин призвал активизировать реализацию всех объектов: «Надо учитывать, что стоимость объектов в рамках программы «Стимул» весьма низкая, поэтому не надо на нее надеяться. Кроме того, всегда есть вероятность, что объект попросту в нее не попадет».
Компании «Арсенал», ЦДС и «Инвестторг» также идут к консенсусу. Директор АНО «Дирекция комплексного развития территорий Ленинградской области» (ДКРТ) Даниил Федичев сообщил, что договоры с ЦДС и «Арсеналом» уже подписаны, а с «Инвестторгом» договор будет заключен в ближайшее время. «Решены все вопросы с правом собственности на земельные участки, проводим межевание», – добавил он.
По словам Даниила Федичева, уже началось проектирование детсада на 190 мест: «Мы намерены получить разрешение на строительство в мае следующего года. Если все пойдет по плану, то объект построим к середине 2020 года».
Проектируется и ДОУ на 265 мест, его намерены завершить к осени 2020 года. Школа на 825 мест также находится в стадии проектирования, но сроки ее реализации пока не озвучиваются. Отметим, что Группа ЦДС возьмет на себя 28% реализации всех этих проектов, «Арсенал» – около 12%, а остальное останется «Инвестторгу».
Помимо этого, Группа ЦДС уже строит ДОУ на 160 мест и намерена передать его властям в конце 2019 года. «Здание уже построено до третьего этажа», – заверил представитель Группы ЦДС.
Цифра
6800 мест в детских садах не хватает в Заневском городском поселении Всеволожского района Ленобласти.