Лучше, чем ничего. Эксперты прокомментировали послание Президента РФ
Большую часть послания Федеральному Собранию РФ Президент Владимир Путин традиционно посвятил социальным вопросам и внешней политике страны. Вместе с тем в обращении оказалось немало посылов строительному бизнесу.
Ставки вниз?
Солидная часть президентского послания была посвящена ипотечному кредитованию и способам сделать его более доступным для граждан. «Правительству и Центральному Банку нужно последовательно выдерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 8% и ниже», – заявил Владимир Путин.
Ипотечные ставки растут с конца 2018 года. Центробанк в прошлом году дважды увеличивал ключевую ставку до 7,75% годовых. Ранее эксперты прогнозировали исключительно рост ставок, сегодня же они дают более позитивные прогнозы.
Начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что на данный момент объективных причин для снижения ставок нет, однако все может измениться: «Ставки традиционно растут в начале года и снижаются – к концу. Но ждать резкого снижения не стоит».
Исполнительный директор агентства недвижимости «Домплюсофис» Юлия Роженцева полагает, что корректировка ипотечных ставок произойдет после снижения покупательской активности: «Сегодня спрос на жилье очень высок. Люди не понимают, что будет после 1 июля 2019 года, когда стройрынок окончательно перейдет на проектное финансирование, поэтому и пытаются решить квартирный вопрос сейчас. Возможно, тренд на снижение ставок появится после 1 июля».
Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер считает, что без господдержки значительного снижения ставок не будет: «Несколько лет назад отлично сработала программа «Ипотека с господдержкой», она могла бы помочь и сейчас. На это требуется десятки, а может быть, и сотни миллиардов рублей».
Всё в семью
Владимир Путин признал, что так называемая детская ипотека, в рамках которой семья с двумя и более детьми может взять кредит по льготной ставке 6%, возложенных надежд не оправдала. «Причина в том, что государство субсидировало льготную ставку только первые 3–5 лет кредита, тогда как ипотека, как правило, выплачивается значительно дольше», – пояснил он и предложил установить льготу на весь срок действия ипотечного кредита.
Для реализации обновленной программы из бюджета потребуется 7,6 млрд рублей уже в этом году, 21,7 млрд – в следующем, и 30,6 – в 2021-м. «Мы знаем, где взять эти деньги», – заверил Владимир Путин.
Помимо этого, он призвал ввести единовременную выплату в размере 450 тыс. рублей семьям с тремя и более детьми. «Если прибавить к этой выплате материнский капитал, то многодетные семьи смогут получить 900 тыс. рублей. Для многих регионов эта сумма составляет существенную часть стоимости квартиры», – пояснил он.
Владимир Путин подчеркнул, что регионам не обязательно ограничиваться федеральными требованиями, можно оказывать населению дополнительную поддержку. И Ленинградская область не осталась в стороне. Губернатор 47-го региона Александр Дрозденко сообщил, что областной бюджет будет компенсировать еще 2% в рамках «детской ипотеки». Таким образом, она составит даже не 6% годовых, а 4%. К федеральной выплате в 450 тыс. рублей при рождении третьего и последующих детей область добавит еще 150 тыс.
Менеджер отдела продаж компании Euroinvest Development Антонина Шорникова считает, что эти инициативы будут «большим толчком» для покупательского интереса: «Благодаря единовременной выплате у семей появится большая сумма. Это позволит гражданам либо приобретать квартиры большей площади, либо максимально снизить ежемесячный платеж по ипотеке».
Светлана Денисова отметила, что эффективность всех перечисленных Президентом мер поддержки семей можно будет оценить только в долгосрочной перспективе: «Мгновенных улучшений ждать не стоит».
Владимир Путин поднял вопрос ипотечных каникул: «Гражданам, лишившимся дохода, необходимо предоставлять отсрочку по платежам. Нужно дать им возможность сохранить единственное жилье. Но надо организовать все так, чтобы и финансовым организациям не навредить».
Управляющая филиалом ФОРА-банка в Петербурге Наталия Яшева отметила, что ипотечные каникулы уже предоставляют многие банки, но на своих условиях, а слова Президента показывают, что власти хотят стандартизировать эту практику: «Думаю, что данный законопроект будет реализован, но в компромиссном варианте. Банки сами не заинтересованы в том, чтобы клиенты выходили на просрочку. Возможность предоставления формализованных ипотечных каникул позволит выстроить временный вариант взаимодействия с клиентом».
Без НДС, но с «социалкой»
Самым значимым для стройкомплекса стало предложение Владимира Путина освободить застройщиков от необходимости платить налог на прибыль и НДС за социальные объекты, которые они передают местным властям. «Нужно освободить застройщиков от этого бремени и тем самым стимулировать именно комплексное развитие городов и поселков», – заявил российский лидер.
Президент Союза строительных организаций Ленинградской области Руслан Юсупов считает, что предложение Президента должно было быть воплощено в жизнь еще несколько лет назад, когда строительство социнфраструктуры почти полностью переложили на плечи бизнеса: «Сегодня застройщики фактически дарят детсады и школы региональным властям, поэтому логично снять с них хотя бы часть налогового бремени».
Руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической компании Borenius Майя Петрова считает, что предложение Президента в первую очередь пойдет на пользу людям, а не бизнесу: «Строительство соцобъектов – серьезная нагрузка на застройщиков. Отмена НДС и налога на прибыль значительно ситуацию не изменят, однако это лучше, чем ничего».
Петербургская компания ЮИТ (подразделение финского концерна YIT) стало генеральным подрядчиком строительства I очереди проекта гостиницы, который ООО «Новый Век» (партнерская структура «Плаза Лотос Груп») реализует на пересечении Дунайского и Витебского проспектов.
Соответствующее соглашение было подписано между компаниями в конце апреля. I очередь гостиницы на 534 номера спроектирована как здание переменной этажности – от 7 до 21 этажа. В составе комплекса на первых двух этажах планируется разместить встроенные помещения общественно-делового назначения. Также планируется строительство подземного паркинга.
Напомним, по информации СМИ, после отмены проекта «Плаза Лотос Групп» по реконструкции Конюшенного ведомства под элитный отель Смольный, чтобы компенсировать убытки, предоставляет компании преференции. Было создано инвестиционное товарищество для строительства в Петербурге трехзвездочных отелей. В него вошли 6 компаний: «Новый век», «Новые территории девелопмент», «УК Аурум менеджмент», «Вечная крепость», «Стайл-Строй» и «Плаза Лотос Групп». Проект признан властями стратегическим, что позволяет городу передавать участникам товарищества землю под застройку без торгов.
Так ООО «Новый век» получило участок на пересечении Витебского и Дунайского проспектов. По градостроительной документации он предназначался для строительства жилья. Пройдя необходимые процедуры, в августе 2016 года компания получила разрешение на условно разрешенный вид использования участка – под возведение отеля. В декабре 2016 года «Новый век» взял землю в аренду на 7 лет в целях строительства на нем гостиницы. В 2017 года компания преодолела еще одно градостроительное ограничение – по высотности, получив разрешение на отклонение от предельных высотных параметров (40 м).
Проект предполагает возведение двух объектов: I очередь – здание высотой до 65 м, II очередь – башня на 90 м. Суммарное количество номеров – свыше 1,5 тыс., общая площадь комплекса – примерно 160 тыс. кв. м.
И вот проект вышел на стадию практической реализации, заниматься которой будет ЮИТ. Работы по строительству I очереди начнутся во II квартале 2018 года и завершатся во II квартале 2020 года.
«В лице ЮИТ наши партнеры получат надежного, стабильного клиент-ориентированного генподрядчика. Для развития подрядного бизнеса ЮИТ в России этот проект, безусловно, является важным стратегическим шагом», - говорит Тапио Сярккя (Tapio Särkkä), старший вице-президент ЮИТ «Жилищное строительство, Россия», дивизион «Подрядное строительство».
Стороны договорились не разглашать стоимость сделки. По оценке руководителя направления девелопмента Becar Asset Management Екатерины Тейдер, «себестоимость строительных работ в подобном проекте будет составлять порядка 70 тыс. рублей за 1 кв. м». Таким образом, при метраже I очереди на уровне 60 тыс. кв. м, только затраты на строительство могут превысить 4 млрд рублей. «Плаза Лотос Груп» выбрал надежного партнера. Подобные коллаборации основаны на взаимовыгодных финансовых условиях. Вполне возможно, что ЮИТ, став партнером проекта, предоставит отсрочки платежей, либо часть оплаты получит квадратными метрами», - добавляет эксперт.
Тапио Сярккя сообщил «Строительному Еженедельнику», что работы будут выполняться бывшими петербургскими структурами «Лемминкяйнен», вошедшими в «ЮИТ» после объединения финских холдингов YIT Corporation и Lemminkäinen Corporation, завершившегося в начале этого года.
Эксперты не уверены в востребованности столь крупного гостиничного объекта в данной локации. «Строительство в локации 3-звездной гостиницы более чем на 500 номеров может не встретить достаточного спроса. Окружение сформировано в основном жилой застройкой, а участок удален от Московского пр., транспортного коридора из аэропорта в центр города», - отмечает заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Тучкова.
«Расположение гостиницы непростое. Наибольшую доходность отелю приносят гости, которые выбирают краткосрочное размещение. В данном объекте заявлен достаточно большой номерной фонд, заполнить который гостями, ориентированными на краткосрочное размещение, маловероятно», - добавляет Екатерины Тейдер.
В связи с этим вспоминаются высказанные ранее предположения экспертов о том, что объект будет представлять собой не классическую гостиницу, а апарт-проект. «Локация выглядит более интересной для строительства комплекса апартаментов. Станция метро «Звездная» находится в пешеходной доступности. Район уже понятен покупателям, располагает развитой инфраструктурой», - рассуждает Евгения Тучкова.
«За выбор концепции проекта отвечает заказчик. Он оценивает рынок и в данной точке видит наибольшую эффективность от строительства гостиницы. На юге Петербурга расположены аэропорт и центр делового туризма – выставочный комплекс «Экспофорум». Для туристов, цель которых знакомство с достопримечательностями, в ближайшей доступности оказываются сады, парки и загородные дворцовые комплексы», - дипломатично прокомментировал Тапио Сярккя.
В самой «Плаза Лотос Групп» оперативно ответить на запрос «Строительного Еженедельника» не смогли. «В любом случае, юридически данный объект будет являться гостиницей, так как итоговое позиционирование проекта связано с условиями инвестиционного контракта, на основании которого был получен земельный участок», - заключает Екатерина Тейдер.
Корпорация «Ростех» в конце мая текущего года продаст имущественный комплекс предприятия НПО «Импульс» у станции метро «Политехническая». Актив оценен к торгам в 333 млн рублей. По оценке экспертов, это предельная цена для участка, где строить жилье пока нельзя.
Компания «РТ-Стройтех», которая занимается продажей непрофильных активов корпорации «Ростех», 31 мая будет продавать имущество оборонного предприятия «Импульс» в Петербурге. Единым лотом пустят с молотка производственные, административные и хозяйственные постройки предприятия и земельные участки под ними. Всего в составе лота семь построек и земля площадью 0,93 га. Начальная стоимость актива — 332,94 млн рублей. Эксперты считают, что это предельная для этого участка цена. Дело в том, что только небольшая часть территории пригодна для строительства административных и общественных объектов, остальное – под промышленную застройку. Тем не менее, территория относится к зоне ТД-2-2. Это значит, что без изменений в ПЗЗ здесь можно строить апартаменты.
По мнению специалистов аналитического центра «Главстрой-СПб», следует ожидать довольно активных торгов. «Расположение объекта рядом со станцией метро и вблизи крупного ВУЗа повышает привлекательность жилья в этом месте под будущую сдачу в аренду. Еще одна категория возможных покупателей таких квартир – люди, приобретающие недвижимость для собственного проживания в проектах точечной застройки рядом с метро. Ближайший конкурент в данной локации – объект «Дом на Обручевых», вышедший на рынок осенью 2016 года. На старте продаж цена «квадрата» там составляла 98 тыс. рублей при темпе реализации около 15 квартир в месяц», - говорят эксперты «Главстроя-СПб».
«Кроме близости к метро и сложившейся инфраструктуры района, к плюсам проекта можно отнести и благоприятную экологическую обстановку вокруг - рядом зеленая зона и парк Сосновка. Уверена, у проекта хорошие перспективы. Не удивлюсь, если торги выиграет «Группа ЛСР», - рассуждает коммерческий директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
«Но, если инвестор все-таки решит строить жилье, он наткнется на риски, связанные с согласованием проекта», - предупреждает управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar Ольга Шарыгина.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», объем рынка Калининского района Петербурга оценивается в 487 тыс. кв. м. жилья (10,1 тыс. квартир). В свободной продаже в районе находится 173,5 тыс. кв. м. жилья (3,4 тыс. квартир). По итогам 2017 года в районе было реализовано 192,8 тыс. кв. м. жилья (4,2 тыс. квартир), что составляет 7% в общем объеме спроса по Петербургу. «Средняя цена предложения в классе масс-маркет составляет 95,9 тыс. рублей за 1 кв. м., что на 1,6% ниже среднего показателя цены по городу в классе» — сообщила руководитель КЦ Ольга Трошева.
Напомним, что это не единственный актив «РТ-Стройтех» в Петербурге, который за последний год предлагают инвесторам. Полгода назад стало известно, что «Ростех» планирует привлечь инвесторов для строительства жилого микрорайона на территории бывшего завода «Краснознаменец» в Красногвардейском районе. Площадь земельного участка, расположенного на Капсюльном шоссе, составляет 34,8 га. Предполагается, что площадь комплекса составит около 600 тыс. кв. м., в том числе - 310 тыс. кв. м. — под жилье. Но о закрытии сделки пока не сообщалось.